авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 |

Кадастровая оценка земель жилой застройки населённых пунктов с учётом влияния разломов

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ТРИБУЦ Ольга Александровна

Кадастровая оценка ЗЕМЕЛЬ жилой застройки НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ с учётом влияния разломов

Специальность 25.00.26 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель




А в т о р е ф е р а т

диссертации на соискание ученой степени

кандидата технических наук

Санкт-Петербург

2012

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный».


Научный руководитель

кандидат технических наук, доцент

Киселёв Владимир Алексеевич

Официальные оппоненты:

Ярмоленко Александр Степанович

доктор экономических наук, профессор, Новгородский государственный университет им. Ярослава Мудрого, заведующий кафедрой управления земельными ресурсами

Поликарпов Анатолий Михайлович

кандидат технических наук, доцент, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, доцент кафедры геодезии


Ведущая организацияСанкт-Петербургский государственный университет

Защита диссертации состоится 13 сентября 2012 г. в 18ч.00мин. на заседании диссертационного совета Д 212.224.08 при Национальном минерально-сырьевом университете «Горный» по адресу 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д. 2, ауд. 3416а.


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Национального минерально-сырьевого университета «Горный».


Автореферат разослан 19 июля 2012 г.

УЧЕНЫЙ СЕКРЕТАРЬ

диссертационного совета,

кандидат технических наук,

доцент Ю.Н. КОРНИЛОВ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. При определении кадастровой стоимости земель вообще и земель предназначенных для размещения домов жилой застройки в частности необходимо использовать нормативные документы, прежде всего Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В последние годы все большее распространение получили новые средства измерения различных показателей, в том числе и разломов. Современное состояние инженерно-геологических служб городов позволяет получить качественные и достаточные данные о разломах, расположенных в недрах земельных участков. Проводимые в городах России исследования свидетельствуют о том, что плотность разломов достигает значительной величины. Тем не менее, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов не предусматривают учёт влияния разломов на кадастровую стоимость. Соответственно в них не рассматривается взаимное положение земельных участков и разломов, а так же свойства самих разломов – степень активности, ранг и тип разлома.

В то же время кадастровая стоимость в РФ является основой определения всех видов земельных платежей. А влияние разломов на состояние земель настолько велико, что приводит к снижению их ценности (полезности). В связи с этим возникает необходимость получения объективных, учитывающих все влияющие факторы (в том числе и наличие разломов) величин стоимости земельных участков. Особенно насущной указанная задача является для категории земель населенных пунктов, поскольку именно она наиболее активно вовлечена в экономический оборот.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости в России исследовались в работах А.А. Варламова, Н.А. Кузнецова, А.П. Ромма, А.П. Сизова, А.Д. Власова, П.Ф. Лойко, А.В. Севостьянова, А.П. Огаркова, В.А. Киселёва и др. Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как Дж. Фридмана, В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта. В числе прочих факторов в трудах вышеперечисленных учёных, рассматривались вопросы учёта экологических и инженерно-геологических факторов при проведении земельно-оценочных работ, однако учёт влияния разломов на кадастровую стоимость земель ранее не проводился.

Очевидно, что научно и практически обоснованная корректировка методики кадастровой оценки земель населённых пунктов, учитывающая влияние разломов, является актуальной задачей, востребованной в современных социально-экономических условиях, а учет характеристик разломов позволит повысить степень полноты кадастровой оценки.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков.

Предмет исследования закономерности, определяющие величину кадастровой стоимости земель населенных пунктов в зависимости от наличия, размеров и взаимного расположения разломов.

Цель работы: Повышение объективности результатов кадастровой оценки и эффективности управления городскими территориями на основе корректировки существующей методики кадастровой оценки земель населённых пунктов с учётом влияния разломов.

Задачи исследований:

  1. Провести обзор и анализ современных методик кадастровой оценки земель населённых пунктов Российской Федерации;
  2. Изучить влияние разломов на объекты недвижимости, инженерные сооружения, полезность земель;
  3. Выявить наличие влияния разломов на кадастровую стоимость земель населённых пунктов;
  4. Разработать процедуру учёта влияния разломов при определении кадастровой стоимости земель населённых пунктов в случае одного или нескольких разломов на земельном участке, а также при нахождении земельного участка в зоне пересечения разломов;
  5. Рассчитать кадастровые стоимости земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки г. Всеволожск, на основе полученных зависимостей.

Идея работы: для повышения объективности расчёта кадастровой стоимости городских земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки, необходимо учитывать влияние разломов в методике кадастровой оценки земель населённых пунктов путём введения поправочных интегральных коэффициентов в удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС).

Научная новизна:

1. Выполнен анализ фактов нарушения нормальной эксплуатации инженерных объектов и домов жилой застройки, попавших в зоны влияния разломов. Исследовано влияние наличия разломов на величину кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

2. Разработан способ определения коэффициента, отражающего геодинамические свойства разлома и физико-механические свойства пород в зоне влияния разлома. Получено математическое выражение вычисления коэффициента влияния разлома на кадастровую стоимость.

Защищаемые положения:

1. При оценке кадастровой стоимости земель жилой застройки населённых пунктов наряду с традиционными факторами необходимо учитывать влияние разломов на состояние земель.

2. Функция расчёта кадастровой стоимости земель в условии наличия разломов носит аддитивный характер и должна учитывать количество разломов на земельном участке, их взаимное положение, свойства грунтов, подверженных влиянию разломов, и характеристики разломов.

3. Максимальное значение интегрального показателя влияния разлома на земельный участок зависит от значимости оценочных факторов, используемых в методике кадастровой оценки земель населённых пунктов, и не может превышать значение 0,07.

Практическая значимость работы:

  1. Определены ориентировочные веса групповых факторов, а также вес фактора влияния разлома на кадастровую стоимость земель населенных пунктов.
  2. Предложены математические формулы для определения кадастровой стоимости земель жилой застройки с учетом влияния размеров, геометрических характеристик и взаимного положения разломов, обеспечивающие повышение точности определения кадастровой стоимости.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в городе Всеволожск Ленинградской области, а также информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников.

Личный вклад автора заключается в постановке цели и задач исследования; в анализе методик кадастровой оценки на предмет учёта инженерно-геологических факторов, обзоре научной литературы с целью изучения влияния разломов на полезность земель; в использовании статистических методов, в частности метода факторного анализа, для доказательства научного положения; в проведении натурных наблюдений в городе Всеволожск и обработке полученных данных; в сравнении и анализе результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, подверженных влиянию разломов, полученных по установленным зависимостям с существующими данными о кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Результаты исследования могут быть использованы в целях совершенствования действующих методик государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Российской Федерации. Теоретические и практические результаты могут быть использованы также в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались I Международной научно-практической конференции «Интеллектуальный потенциал ХХI века: ступени познания», в г. Новосибирск, 2010г., на ХV Международной конференции во Вроцлавском институте природопользования в г. Вроцлав (Польша) в 2010 г., на II Международной научной конференции «Актуальные вопросы современной науки» Молодых ученых в Москве в 2011 г., на Международной научно-практической конференции молодых ученых и студентов «Опыт прошлого – взгляд в будущее» в Туле в 2011 г.

Публикации. Основное содержание работы отражено в 5 публикациях, две из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Объем и структура работы. Диссертация изложена на 141 странице машинописного текста, содержит 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 130 наименований. В работе 44 рисунка и 18 таблиц.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе выполнен анализ существующих методик кадастровой оценки земель населённых пунктов. Рассмотрено понятие полезности в кадастровой оценке земель. Представлены общие сведения о разломах земной коры.

Во второй главе подробно рассмотрен вопрос влияния разломов на объекты недвижимости, подземные инженерные коммуникации, здоровье населения, а также изменения свойств осадочных горных пород в зоне влияния разломов. Приведены статистические данные по негативному влиянию разломов. Средствами факторного анализа доказано влияние разломов на кадастровую стоимость городских земель, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

В третьей главе сформирована система показателей учёта влияния разломов на кадастровую стоимость земель. С помощью применения Метода анализа иерархий выполнен расчет весов для каждого показателя и определено максимальное значение интегрального коэффициента влияния разлома на кадастровую стоимость земель. Предложены аналитические зависимости для расчёта интегрального коэффициента влияния разлома на кадастровую стоимость земель, а также для расчёта кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в зоне влияния одного или нескольких непересекающихся и пересекающихся разломов.

В четвертой главе описан состав и последовательность натурных наблюдений в городе Всеволожск Ленинградской области на предмет выявления разломов. Составлена карта разломов для данного населённого пункта. Осуществлена апробация полученных зависимостей для кадастровой оценки земельных участков для земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки города Всеволожска Ленинградской области.

Основные результаты исследований отражены в защищаемых положениях:

1. При оценке кадастровой стоимости земель жилой застройки населённых пунктов наряду с традиционными факторами необходимо учитывать влияние разломов на состояние земель.

В соответствии с существующей методикой определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, для кадастровой оценки используется большое количество факторов стоимости. Однако в этом перечне практически полностью отсутствуют инженерно-геологические факторы, в том числе и такой фактор как наличие разломов на территории земельных участков. В то же время разломы, располагаясь в земной коре и имея выходы под грунты основания, являются неотъемлемой частью земельного участка.

Разломы влияют на состояние подземных инженерных коммуникаций, зданий и сооружений. В пределах зон влияния разломов повышается вероятность возникновения природно-техногенных и экологических рисков. Над зонами активных разломов отмечаются деформации жилых домов и промышленных зданий. Особенно существенно это влияние проявляется на урбанизированных территориях, поскольку вероятность попадания объектов недвижимости при плотной городской застройке на зоны разломов очень велика. Например, на Васильевском острове г. Санкт-Петербурга эта вероятность равна 0.33, а в Екатеринбурге она составляет 0.4. Исходя из выше сказанного, можно предположить, что влияние разломов на кадастровую стоимость имеет место.

Для доказательства сформулированного предположения в диссертационной работе выполнено моделирование ситуации, при которой в перечень нормативно установленных факторов включён фактор наличия разлома на земельном участке. После чего проанализирован расширенный набор факторов на предмет установления значимости его влияния на кадастровую стоимость (КС). В качестве основного инструмента решения поставленной задачи были использованы средства факторного анализа.

Рассмотрим исследуемую модель. В качестве объекта исследования (моделирования) были использованы исходные данные, определённые для кадастровой оценки земель г. Всеволожск. Город характеризуется развитым рынком недвижимости и в частности рынком земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Незастроенные и застроенные земельные участки данного вида разрешенного использования занимают около половины всей территории города, в открытом доступе в сети Интернет представлена информация о большом количестве предложений по ним. На основе этих данных в ходе исследования ситуации, сложившейся на земельном рынке г. Всеволожск, был установлен исходный набор наиболее значимых факторов стоимости, сделана выборка из 55 земельных участков и определены значения факторов для земельных участков. Достаточность количества земельных участков в соответствии с Техническими указаниями по проведению кадастровой оценки земель населённых пунктов определялось как 6(m + 1), где m – число факторов. В данном случае факторов 7, соответственно минимальное количество участков равняется 48, а 55 участков является достаточным.

Таким образом, была задана система из 7 перемен­ных Х1 Х2,..., Хп., где Х1 — площадь земельного участка, Х2 — удаленность от ж/д станции, X3 - уровень пешеходной доступности до центра города, X4 - наличие коммуникаций (водопровод, канализация, электричество), X5 - Наличие разломов на земельном участке (ЗУ), X6 – наличие построек на ЗУ, X7 наличие инфраструктуры. Значения переменных или признаков Х1 Х2,..., Хп известны для каждого из N земельных участков. Исходная информация может быть представлена в виде матрицы X = хij размерности (п х N). Каждая строка состоит из значений одного показателя для каждого из N ЗУ. Предполагается, что каждый элемент этой матрицы хij определяется действием на него совокупности относительно небольшого числа общих факторов, влияющих на все показатели и обусловливающих взаимосвязи между ними, и характерного фактора, воздействующего только на данный показатель (см. формулу 1).

хij = aj1f1j + aj2f2j + … + ajrfri + … + aj1f1j + djvji, (1)

где ajr — весовой коэффициент j-й переменной на r-м общем факторе или нагрузка j-й переменной на r-м общем факторе; fri — значение r-го общего фактора на i-м объекте исследования; dj — нагрузка или весовой коэффициент переменной на j-м характерном факторе; v}i — значение j-го характерного фактора на i-м объекте исследования; j = 1,..., п; i = 1,..., N) r = 1,... т; т << п.

Решение поставленной задачи сводится к нахождению коэффициентов ajr. Для этого необходимо построить исходную матрицу корреляций признаков, для которой находятся ее собственные значения и собственные векторы. Собственные значения матрицы равны дисперсии компоненты S2k. Упорядоченные по убыванию собственных значений матрицы собственные векторы и будут являться искомыми коэффициентами ajr (т.е. собственный вектор есть не что иное, как набор коэффициентов ajr). Когда известна корреляционная матрица, достаточно сравнить коэффициенты аki. В этом случае самый большой коэффициент показывает, какая переменная внесла наибольший вклад в k-й фактор.

На основе исходных данных средствами программного комплекса Statistica 6 были определены коэффициенты корреляции. Анализ полученной матрицы показал, что коэффициенты корреляции переменных имеют малые значения. Т.е. практически все переменные являются независимыми величинами.

Для проведения факторного анализа по умолчанию предполагалось, что дисперсии всех переменных равны 1. Тогда общая дисперсия равна общему числу переменных (для рассматриваемого случая — 7). Это означает, что наибольшая изменчивость, которая потенциально может быть выделена, равна 7. Максимально возможное число выделяемых факторов равно числу переменных. Каждому фактору соот­ветствует дисперсия, объясненная этим фактором. Дисперсии, соответствующие факторам, называются собственными значениями. Собственные значения факторов представлены на рис. 1.

 Собственные значения факторов Во втором столбце рис. 1 приведены дисперсии-0

Рис. 1. Собственные значения факторов




Pages:   || 2 | 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.