авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки МАлых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости (на примере Северо-Западного

-- [ Страница 2 ] --

Сравнительный анализ степени активности рынка купли-продажи и аренды жилых помещений позволил классифицировать исследуемые города в соответствии с указанными в табл.1 градациями.

Выявлено, что, города промышленные центры Мурманской области (Мончегорск, Кировск, Ковдор) характеризуются самыми низкими показателями степени активности рынка купли-продажи и аренды помещений. В то же время, в городах Тихвин, Старая Русса, Балтийск эти показатели существенно выше.

Неоднородность городов по данным показателям ведет к различию количественной и качественной характеристик статистических выборок рыночной информации в этих городах, что в конечном итоге отражается на объективности оценки.

Вторым видом информации в Методических указаниях являются цены спроса и предложения на объекты недвижимости. В соответствии с этим был выполнен анализ городов по показателю Количества цен спроса и предложений на жилые помещения (рис.1).

По количеству и соотношению спроса и предложений на помещения можно выделить две группы городов.

 Количество цен спроса и предложений на помещения в малых и средних городах-0 Рис. 1. Количество цен спроса и предложений на помещения в малых и средних городах Северо-Западного округа

Для городов первой группы характерно, во-первых, малое количество цен предложений и особенно спроса на помещения, во-вторых, существенное преобладание предложений над спросом. В городах второй группы количество цен спроса и предложения существенно выше по сравнению с первой группой, при этом количество цен спроса и предложения в каждом городе примерное одинаково.

В свою очередь, как показывает практика, именно сведения предложений и спроса на квартиры составляют большую долю статистических выборок при кадастровой оценке земель.

В целях объективной оценки достаточности рыночных единиц для расчета кадастровой стоимости земель по корреляционно-регрессионному методу в работе предложено использовать критерий достаточности рыночных единиц k, представляющий собой разность индексов реального и минимального их объема:

k= Ireal – Imin (1)

где:

Imin = 10m n, (2)

где m – количество учитываемых ценообразующих факторов;

n – число статистических групп земельных участков, выявленных по результатам группировки по значениям факторов;

Ireal – индекс реального объема рыночных единиц (интегрированный показатель), определяемый по формуле:

где:

количество сделок купли-продажи;

количество сделок аренды;

количество предложений купли-продажи;

количество предложений аренды;

количество спроса купли-продажи;

количество спроса аренды.

График значений критерия k для отдельных городов округа приведен на рис. 2.

 График значений критерия достаточности k расчета кадастровой стоимости-7

Рис. 2. График значений критерия достаточности k расчета кадастровой стоимости земельных участков

Положительное значение критерия k свидетельствует о достаточности рыночных единиц для расчета кадастровой стоимости земель по корреляционно-регрессионному методу, отрицательное свидетельствует о недостаточности рыночной информации.

Оценка достоверности исходной рыночной информации, то есть степень соответствия собранной информации о ценах на недвижимость реальным рыночным стоимостям недвижимости в городе проведена на основе анализа отклонения цен спроса и предложения от последующих цен сделок с недвижимостью (рис. 3).

 Среднее отклонение цен предложений и спроса от последующих цен сделок с-8

Рис.3. Среднее отклонение цен предложений и спроса от последующих цен сделок с помещениями

Он показал, что в ряде городов региона (Мончегорск, Оленегорск, Ковдор, Кировск) имеет место значительное отклонение цен спроса и предложения от последующих цен сделок с недвижимостью. В то время как в городах Апатиты, Тихвин, Кингисепп, Коряжма заявленные цены спроса и предложения на недвижимость примерно соответствуют последующим ценам сделок. В силу преобладания в статистических выборках рыночной информации цен предложений и спроса на помещения, их существенное отклонение от последующих цен сделок ведет к необъективности рассчитанных кадастровых стоимостей.

Таким образом, критерий достаточности и анализ достоверности рыночной информации позволяют оценить возможность применения статистического метода определения кадастровой стоимости земель в малых и средних городах Северо-западного округа.

Результаты анализа позволяют выделить две категории малых и средних городов округа. Условия рынка среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки первой группы городов (Мончегорск, Оленегорск, Кировск, Ковдор и т.д.) характеризуются недостаточностью и недостоверностью рыночной информации для оценки по корреляционно-регрессионному методу. Оптимальным вариантом метода расчета кадастровой стоимости земель в таких городах является комбинированный, сочетающий экспертно-аналитическую и статистическую составляющие. Условия рынка городов второй группы (Апатиты, Тихвин, Коряжма. Кингисепп и т.д.) характеризуются достаточностью и достоверностью рыночной информации, вследствие чего для кадастровой оценки следует применять статистический метод.

2. Для расчета весов взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах с низкой степенью активности рынка недвижимости необходимо использовать Метод анализа сетевых структур.

Анализ методик государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (Методики 2002 и 2007 гг.) показал, что при определении кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки ценообразующие факторы принимаются как взаимонезависимые, в то время как зависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земель существуют.

В целях доказательства данного положения в диссертационной работе проведена комплексная кадастровая оценка земельных участков для вида разрешенного использования «Земли, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки». Оценка проводилась в девяти населенных пунктах Северо-Западного округа по совокупности ценообразующих факторов в соответствие с действующими Методическими указаниями. По результатам оценки были рассчитаны корреляционные матрицы значений факторов.

Для решения задачи о выявлении и количественной оценке тесноты связи между ценообразующими факторами с относительной статистической шкалой был использован коэффициент корреляции Спирмена. Применение рангового коэффициента корреляции продиктовано тем обстоятельством, что значения около 50% факторов не подчиняются нормальному закону (рис 4).

 Процентное соотношение распределений значений факторов По результатам-9

Рис. 4. Процентное соотношение распределений значений факторов

По результатам расчета коэффициентов ранговой корреляции Спирмена построены корреляционные матрицы для исследуемой группы городов Северо-Западного округа (табл.2).

Они подтверждают гипотезу о наличии зависимостей между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков, занятых средне- и многоэтажной жилой застройкой. Это свидетельствует о том, что модели факторов не являются иерархическими, что ставит под сомнение возможность использования Метода анализа иерархий для расчета весов факторов, так как данный метод не применим для взаимозависимых элементов. В связи с этим, при расчете весов факторов необходимо перейти от иерархической модели к модели сетевых структур, предусматривающей наличие взаимосвязей между факторами различных уровней. Модель сетевых структур обусловливает необходимость поиска нового метода расчета весов факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки.

Модель сетевых структур реализуется с помощью Метода анализа сетевых структур (МАСС), являющегося обобщением Метода анализа иерархий и используемого для решения задач с зависимыми элементами различных уровней. Суть метода заключается в построении квадратной блочной матрицы, описывающей зависимости между факторами кадастровой стоимости земель. При построении матрицы в нее включаются зависимые групповые и входящие в каждый групповой фактор ценообразующие факторы.


С1 С2 Cm
e11 e12 e1n1 e21 e22 e2n2 em1 em2 emnm
C1 e11 W11 W12 … … … … W1m
e12
e1n1
C2 e21 W21 W22 … … … … W2m
e22
e2n2
Cm em1 Wm1 Wm2 … … … … Wmm
em2
emnm

В результате формируются блоки матрицы (рис.5).

Условные обозначения:

С1..Сm – компоненты (групповые факторы)

e11…emnm – элементы (ценообразующие факторы)

W11…Wmm – блоки матрицы

Рис. 5. Структура блочной матрицы

Каждый столбец в блоке Wij является главным собственным вектором влияния ценообразующего фактора i-го группового фактора на факторы j-го группового. Нулевые элементы вектора соответствуют факторам, не оказывающим влияния на другие. Вектора приоритетов получают на основе парных сравнений групповых и ценообразующих факторов с использованием фундаментальной шкалы.

При проведении парных сравнений групповых и ценообразующих факторов необходимо ответить на вопрос: насколько сильнее влияние данного фактора из пары выбранных по сравнению с другим на оцениваемый фактор?

Собственный вектор матриц парных сравнений групповых факторов используются в качестве весовых коэффициентов, на которые умножаются блоки блочной матрицы, расположенные в столбце под данным фактором. В результате получается взвешенная блочная матрица, которая является стохастической по столбцам.

На следующем этапе стохастичная матрица возводится в предельные степени с целью оценки распространения влияния по всем возможным маршрутам схемы влияний. Полученные элементы предельной блочной матрицы интерпретируются как предельные оценки долговременного влияния каждого фактора на другие, они и являются их весами.

Таким образом, для корректного применения МАСС в целях расчета весов ценообразующих факторов необходимо наличие не только корреляционной зависимости факторов, но и их влияний друг на друга. Поэтому в целях определения весов ценообразующих факторов на основе установленных корреляционных взаимозависимостей необходимо построить схему взаимовлияний факторов кадастровой стоимости земель.

Пример реализации МАСС при расчете весов факторов кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки приведен для города Мончегорска. Схема взаимовлияния ценообразующих факторов для города представлена на рис.6.

На основании построенной схемы взаимовлияний факторов сформирована блочная матрица (рис. 7). В нее включаются только те факторы, которые обладают изменчивостью для земельных участков. Факторы группы «Инженерная благоустроенность территории» не были включены в матрицу, так как их значения не обладают изменчивостью (все участки в городе снабжены инженерными сетями). Закрашенные ячейки соответствуют ненулевым элементам собственных векторов ценообразующих факторов. Путем возведения матрицы в предельные степени были вычислены веса факторов. Таким образом, наиболее значимыми факторами для земель средне- и многоэтажной жилой застройкой города Мончегорска являются местоположение, уровень загрязнения воздуха, близость к зонам рекреации, факторы транспортной инфраструктуры.

3. При определении кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городов Северо-Западного округа по статистическому методу следует использовать следующие наиболее значимые факторы: расстояние объекта до центра населенного пункта; близость зон рекреации; близость водных объектов; расстояние до ж/д вокзала, станции; расстояние до автовокзала, автостанции; доступность школ; доступность детских садов; расстояние до ближайшей поликлиники; факторы инженерной благоустроенности территории и экологии.


Наличие устойчивого перечня ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель позволяет сократить общее количество учитываемых факторов путем выявления наиболее значимых, содержащих наибольшую информацию о значениях остальных. Одним из вариантов решения указанной задачи может послужить Метод «корреляционных плеяд» П. В. Терентьева. Он заключается в построении графической структуры – «корреляционных плеяд», состоящей из узлов (факторов) и ребер (корреляционных связей по величине превосходящих назначаемое пороговое значение коэффициента корреляции). «Ядром» каждой плеяды выбирают узел (фактор), имеющий максимальное количество ребер. Совокупность «ядер» корреляционных плеяд соответствует перечню наиболее значимых факторов.

Графическая структура «корреляционных плеяд» для устойчивого перечня взаимозависимых факторов приведена на рис.8. Узлам графической структуры соответствуют ценообразующие факторы, ребрам – корреляционные связи факторов, превышающие значение 0,7 для всех городов.

Для групповых факторов «Инженерная благоустроенность территории» и «Экология», измеряющихся в бинарной шкале корреляции Спирмена рассчитаны не были, вследствие чего они не были включены в структуру «корреляционных плеяд». Однако в итоговый перечень наиболее значимых факторов указанные факторы необходимо включить, так как их значения информативны.

Таким образом, наиболее значимыми факторами кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа являются: расстояние объекта до центра населенного пункта (Ф1); близость к зонам рекреации (Ф2); близость к водным объектам (Ф3); расстояние до ж/д вокзала, станции (Ф5); расстояние до транспортной магистрали ведущих направлений (Ф6); расстояние до автовокзала, автостанции (Ф7); доступность школ (Ф8); доступность детских садов (Ф9); расстояние до ближайшей поликлиники (Ф10), факторы инженерной благоустроенности территории (Ф15-Ф19), факторы экологии (Ф20-Ф22).

Выявленный перечень наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земельных участков предлагается использовать в качестве базового для расчета кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа по статистической составляющей при условии наличия достаточной рыночной информации. Это позволит сократить объем работ по сбору значений факторов, что повысит эффективность процедуры оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Настоящая диссертационная работа представляет собой законченную научно-квалификационную работу, в которой на базе теоретических и практических исследований решена актуальная задача: разработана методика кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов России, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости. Ее применение позволит повысить объективность результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Основные научные и практические результаты заключаются в следующем:

- Анализ современного состояния рынка недвижимости малых и средних городов России на примере Северо-Западного округа выявил, что в ряде населенных пунктов региона имеет место нехватка рыночных данных для проведения кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки по корреляционно-регрессионному методу.

- На основе расчета ранговых коэффициентов корреляции были установлены взаимозависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земель малых и средних городов Северо-Западного округа, обусловившие необходимость перехода от иерархической модели факторов к модели сетевых структур.

- Обоснована возможность применения Метода анализа сетевых структур для расчета весов факторов кадастровой стоимости земель малых и средних городов Северо-Западного округа.

- Выявлен и обоснован устойчивый перечень взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земельных участков малых и средних городов Северо-Западного округа, использование которого позволит сократить количество рассматриваемых факторов, а, следовательно, повысит эффективность процедуры государственной кадастровой оценки по статистическому методу.

- Осуществлена апробация разработанной методики кадастровой оценки земель малых и средних городов на примере земель средне- и многоэтажной жилой застройки города Мончегорска.

Основные результаты диссертации изложены в следующих публикациях:

1. Лепихина О.Ю. Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Костомукши)// Записки Горного института.-2010.-т.186.-С.107-111.

2. Лепихина О.Ю. Анализ достаточности и достоверности рыночной информации в малых и средних городах Северо-Западного округа для оценки возможности применения статистического метода определения кадастровой стоимости земель/ В.А. Киселёв, О.Ю. Лепихина // Записки Горного института.-2011.-т.189.-С.217-221. Личный вклад автора заключается в расчете показателей степени активности рынка недвижимости, а также критерия достаточности рыночных данных для городов округа.

3. Лепихина О.Ю. Выявление наиболее значимых фактор

Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.