авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки МАлых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости (на примере Северо-Западного

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

лепихина ольга юрьевна

Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки МАлых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости (на примере Северо-Западного округа)

Специальность 25.00.26 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

А в т о р е ф е р а т

диссертации на соискание ученой степени

кандидата технических наук

Санкт-Петербург 2011

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургском государственном горном институте имени Г.В. Плеханова (техническом университете)

Научный руководитель

кандидат технических наук, доцент

Киселёв Владимир Алексеевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Севостьянов Анатолий Васильевич

кандидат технических наук, доцент

Поликарпов Анатолий Михайлович

Ведущая организация – Санкт-Петербургский государственный аграрный университет

Защита диссертации состоится 15.06.2011 в 11.00 на заседании диссертационного совета Д 212.224.08 при Санкт-Петербургском государственном горном институте имени Г.В. Плеханова (техническом университете) по адресу: 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д. 2, ауд. 1160.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного горного института имени Г.В. Плеханова (технического университета)

Автореферат разослан 13.05.2011

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат технических наук,

доцент Ю.Н. КОРНИЛОВ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе кадастровая стоимость земель является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Особенно важно обеспечить справедливость кадастровой оценки в населенных пунктах для земель жилой застройки, так как доля налогоплательщиков данного типа недвижимости высока. Наиболее актуальна указанная задача будет после введения в действие налога на недвижимость (предположительно к 2013 году), который полностью заменит собой налог на имущество и земельный. Для объектов недвижимости, размещенных на земельных участках жилой застройки, он будет зависеть, в том числе, и от кадастровой стоимости участка.

Вопросам экономической и кадастровой оценки земель посвятили свои труды А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.А. Киселев, С.И. Кабакова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакин, А.П. Огарков, А.П. Ромм, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и другие.

Однако существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земель не обеспечивает в должной мере получение объективных результатов оценки. Причин такого положения несколько. Во-первых, используемый в настоящее время статистический метод, основанный на расчете стоимости земельного участка с использованием корреляционно-регрессионного анализа, требует наличия достаточного количества рыночной информации о сделках с недвижимостью. При этом современное состояние рынка недвижимости, особенно в малых и средних городах, не всегда позволяет сформировать статистические выборки достаточные для применения корреляционно-регрессионного метода даже для земель средне- и многоэтажной жилой застройки, по которым существуют наиболее полные сведения о рыночной стоимости объектов. Это обусловлено малым количеством совершаемых сделок, а также не отрегулированным процессом учета и регистрации цен сделок с недвижимостью. Во-вторых, рыночная информация часто является недостоверной вследствие стремления участников рынка скрыть истинные цены сделок и отличия цен спроса и предложений на недвижимость от последующих цен сделок. В этих условиях рассчитанные по статистическому методу кадастровые стоимости земель часто не соответствуют рыночным.

Помимо выше отмеченных противоречий, методики кадастровой оценки земель имеют методологические недостатки. В частности, в них не предусмотрена процедура проверки ценообразующих факторов на взаимозависимость. В то время как наличие либо отсутствие зависимостей между ними определяет перечень исходных факторов, а также влияет на выбор методики определения их весов.

Все выше изложенное позволяет сделать вывод, что разработка обоснованной методики кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов, учитывающей выявленные недостатки, является актуальной задачей, решение которой востребовано в современных социально-экономических условиях.

Цель работы: повышение объективности результатов кадастровой оценки земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов России, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости, на основе разработки методики кадастровой оценки.

Задачи, которые решены для достижения цели:

1. Исследование действующей нормативно-правовой и методической базы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов;

2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в городах Северо-Западного округа;

3. Разработка модели сетевых структур для факторов кадастровой стоимости земельных участков;

4. Разработка приемов использования Метода анализа сетевых структур для определения весов факторов в городах с низкой активностью рынка недвижимости;

5. Выявление наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земельных участков.

Идея работы: При выборе метода определения весов факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки следует учитывать степень коррелированности этих факторов, и в случае наличия сильных зависимостей между ними определять их веса Методом анализа сетевых структур.

Научная новизна:

1. Выявлены зависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа, позволяющие применять Метод анализа сетевых структур в целях расчета весов факторов, что повысит объективность результатов кадастровой оценки земель в городах с низкой степенью активности рынка недвижимости.

2. Установлены наиболее значимые факторы кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа, позволяющие повысить эффективность кадастровой оценки при расчете по статистическому методу.

Защищаемые положения:

1. Статистический метод определения кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах Северо-Западного округа следует применять на основе анализа результатов оценки показателей достаточности и достоверности рыночных данных об объектах недвижимости.

2. Для расчета весов взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах с низкой степенью активности рынка недвижимости необходимо использовать Метод анализа сетевых структур.

3. При определении кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городов Северо-Западного округа по статистическому методу следует использовать следующие наиболее значимые факторы: расстояние объекта до центра населенного пункта; близость зон рекреации; близость водных объектов; расстояние до ж/д вокзала, станции; расстояние до автовокзала, автостанции; доступность общеобразовательных школ; доступность детских садов; расстояние до ближайшей поликлиники; факторы инженерной благоустроенности территории и экологии.

Практическая значимость работы:

- разработана методика кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки для малых и средних городов Северо-Западного округа, применение которой позволит повысить ее объективность.

- определены веса ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель городов Ковдор, Мончегорск, Оленегорск.

- рассчитаны кадастровые стоимости земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки города Мончегорска.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка недвижимости в малых и средних городах Северо-Западного округа, а также информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников. Объективность результатов кадастровой оценки, выполненной по предлагаемой методике в городах с низкой степенью активности рынка недвижимости, подтверждается их сопоставимостью с результатами кадастровой оценки земель с достаточной рыночной информацией по статистическому методу.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения диссертации рекомендуются к внедрению в систему кадастровой оценки земель малых и средних городов России.

Апробация работы. Основные положения работы дважды докладывались на Международной научной конференции во Фрайбергской горной академии в 2008 и 2009 гг., Международной научной конференции аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2009» в 2009 г., Международной научной конференции студентов и аспирантов в Марийском государственном университете в 2009 г., Международной конференции «Современные проблемы геомеханики, горного производства, маркшейдерского дела и недропользования» в 2008 и 2009 гг., ежегодной конференции аспирантов и молодых ученых в Аграрном государственном университете в 2008 г.

Публикации. Основное содержание работы отражено в 9 публикациях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация изложена на 177 страницах машинописного текста из них 132 страницы - 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 67 наименований, 45 страниц - 3 приложения.

В работе 20 рисунков и 34 таблицы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе выполнен анализ нормативно-правовой документации, регулирующей вопросы кадастровой оценки земель населенных пунктов, рассмотрены существующие методики кадастровой оценки. Приведены статистические данные, характеризующие современное состояние рынка недвижимости в малых и средних городах Северо-Западного округа.

Во второй главе на основе расчета ранговых коэффициентов корреляции установлены взаимозависимые факторы кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа. По результатам совмещения полученных корреляционных матриц факторов выявлен устойчивый перечень взаимозависимых факторов.

В третьей главе разработаны алгоритмы применения Метода анализа сетевых структур для расчета весов ценообразующих факторов. Приведено описание этапов предлагаемой методики кадастровой оценки земель.

В четвертой главе осуществлена апробация разработанной методики кадастровой оценки земельных участков на примере земель вида разрешенного использования «Земли, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска Мурманской области.

Основные результаты исследований отражены в защищаемых положениях:

1. Статистический метод определения кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах Северо-Западного округа следует применять на основе анализа результатов оценки показателей достаточности и достоверности рыночных данных об объектах недвижимости.

В настоящее время в российской земельно-оценочной практике при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов используются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 2007 года (далее – Методические указания). В качестве основного подхода к оценке стоимости земель в них предлагается статистический метод, основанный на корреляционно-регрессионном анализе зависимости рыночных цен на объекты недвижимости от ценообразующих факторов. При реализации указанного метода к исходной рыночной информации предъявляется ряд требований. В частности: число рыночных данных должно превышать более чем в 10 раз число ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости (требование по достаточности информации); наличие объективных рыночных данных о ценах сделок с недвижимостью (требование по достоверность).

Столь жесткие требования ставят под сомнение возможность использования указанного метода в малых и средних городах России, поскольку условия формирования и существования их рынка недвижимости сильно отличаются от условий городов с миллионным населением. Эти обстоятельства делают необходимым проведение дополнительных исследований по оценке степени соответствия современных рыночных условий малых и средних городов вышеуказанным требованиям корреляционно-регрессионного метода.

В соответствии с Методическими указаниями, основной рыночной информацией, используемой для расчета кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки, являются: цены сделок (купля-продажа, аренда); цены предложений и спроса по купле-продаже и аренде объектов недвижимости. По каждому из указанных видов информации был проведен сравнительный анализ рыночных данных для ряда малых и средних городов Северо-Западного округа. При этом следует отметить, что в условиях практически полного отсутствия в рыночном обороте свободных и застроенных земельных участков жилой застройки, основным источником исходной информации являются данные о рынке помещений (квартир, комнат) в жилых домах.

Цена сделки позволяет получить наиболее объективное представление о рыночной стоимости объекта недвижимости, вследствие чего данный вид информации является предпочтительным. В целях проведения анализа и обеспечения сопоставимости количественных данных о сделках в различных малых и средних городах округа были рассчитаны показатели «степень активности рынка» (количество сделок, приходящихся на 1000 человек населения за год) купли-продажи и аренды жилых помещений (табл.1).

Таблица 1

Степень активности рынка купли-продажи и аренды жилых помещений в малых и средних городах Северо-Западного округа

Город Степень активности рынка купли-продажи Город Степень активности рынка аренды
Мончегорск 0,4 I группа (0-1 сделка) Мончегорск 1,5 I группа (0-2 сделки)
Пикалево 0,4 Ковдор 1,7
Ковдор 0,5 Кировск 1,9
Кировск 0,6 Усинск 3,0 II группа (2-4 сделки)
Оленегорск 0,7 Апатиты 3,3
Бокситогорск 0,7 Костомукша 3,4
Костомукша 1,0 Оленегорск 3,6
Апатиты 2,2 II группа (2-4 сделки) Пикалево 3,8
Старая Русса 2,6 Бокситогорск 4,0
Тихвин 2,6 Тихвин 4,4 III группа (4-6 сделок)
Великий Устюг 2,7 Старая Русса 4,8
Балтийск 3,8 Балтийск 5,7


Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.