авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 ||

Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в российской федерации

-- [ Страница 3 ] --

Одной из особенностей жилой недвижимости по сравнению, например, с нежилыми помещениями является то, что жилые помещения, дома и домовладения, как правило, невозможно разделить в натуре, т.к. невозможно наряду с жилыми выделить нежилые помещения (кухню, санузел и т.п.), связанные с проживанием. При этом «доля в праве собственности на жилую недвижимость» является, как правило, единственным местом проживания для каждого из сособственников, а наличие личных или иных отношений между ними делают невозможным совместное проживание.

Автором высказано мнение о невозможности принудительной продажи доли и выплаты компенсации остальным сособственникам жилой недвижимости. Проблема «разъезда» может быть решена посредством закрепления на законодательном уровне механизма принудительного обмена на объекты жилой недвижимости более низкой стоимости. При этом, во-первых, каждому из сособственников будет обеспечено его право на жилище, во-вторых, будет решена проблема возможного неисполнения решения суда о принудительной выплате компенсации в связи с отсутствием реальных денежных средств.

Иск о принудительном обмене жилой недвижимости возможен только в том случае, если отсутствует техническая возможность раздела недвижимости в натуре. Это может быть подтверждено заключением соответствующего эксперта. При этом истец должен предоставить в суд варианты продажи спорной недвижимости и приобретения за счет вырученных средств иной недвижимости согласно долям сособственников.

В третьей главе «Исполнение договора купли-продажи жилого помещения» – содержится три параграфа.

В первом параграфе – «Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения» - изучается вопрос о соотношении государственной регистрации сделок и прав в современном законодательстве РФ, обосновывается позиция автора о роли государственной регистрации в процессе исполнения сторонами договора купли-продажи жилого помещения как механизме защиты прав и законных интересов продавца, покупателя и третьих лиц.

Автор обращает внимание, что существующая в РФ «двойная регистрация» при купле-продаже жилой недвижимости, осуществляемая одновременно, приводит к парадоксальным ситуациям. Так, если стороны обращаются за государственной регистрацией перехода права собственности и договора до фактической передачи жилой недвижимости и подписания передаточного акта, то налицо несовпадение факта и титула. В свою очередь, регистрация договора и перехода права собственности после реального исполнения неспособна в случае спора защитить права сторон, поскольку исполнение фактически остается за рамками договорных обязательств, учитывая норму п. 2 ст. 558 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации.

Рассмотрев применяемые в современной практике способы расчета по договору купли-продажи жилой недвижимости с использованием банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива, автор пришел к выводу, что данные способы рассчитаны только для «чистой» продажи и невозможны при купле-продаже жилой недвижимости «по цепочке», что в действительности происходит почти в 80% случаях.

Оптимальным, с точки зрения автора, является обеспечение расчетов с использованием расчетных центров, созданных непосредственно при регистрирующем органе. При этом расчет должен быть одним из этапов процедуры совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости и осуществляться в любом случае после внесения в реестр записи о регистрации договора. Справка о принятии денег должна подшиваться в дело правоустанавливающих документов, а денежные средства выдаваться регистрирующим органом продавцу вместе с документами после проведения государственной регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Таким образом, расчет будет контролироваться государственным органом, полномочным проверять законность сделки. Финансовым обеспечением данной законодательной инициативы вполне может стать государственная пошлина за совершение регистрационных действий. Процедура исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, по мнению автора, должна быть следующей.

  1. Заключение договора по консенсуальной модели.
  2. Государственная регистрация договора в регистрационных органах по заявлению обеих сторон. С момента внесения записи о договоре в ЕГРП договор вступает в силу для третьих лиц.
  3. Непосредственное исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости согласно прописанным в нем условиям. Подписанный сторонами передаточный акт направляется в регистрационную службу. Вместе с передаточным актом покупатель вносит в расчетный центр регистрационной службы денежные средства, указанные в договоре, если договором не предусмотрена отсрочка платежа или покупка жилья в кредит. В случае безналичного расчета покупатель направляет в регистрационную службу копию платежного поручения или иного документа с отметкой банка о подтверждении платежа.

В случае продажи жилой недвижимости «по цепочке» покупателю, являющемуся одновременно продавцом иной жилой недвижимости, должно быть предоставлено право вместо внесения наличных денежных средств в расчетный центр предоставить справку расчетного центра о внесении денежных средств покупателем по договору, заключенному с ним как с продавцом, с указанием размера этих средств. В данном случае фактическая передача денег в цепи не осуществляется, а подменяется справками расчетного центра. В конечном счете денежные средства получает продавец, не осуществляющий дальнейшую передачу денег в счет покупки недвижимости.

4. Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, осуществляемая «автоматически» в случае надлежащего исполнения сторонами договора купли-продажи. Стороны, представившие в регистрационную службу документы об исполнении договора, не вправе отказаться от регистрации перехода права собственности.

Во втором параграфе – «Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение» - изучаются отношения, связанные с порядком и последствиями передачи жилой недвижимости.

Главная обязанность продавца жилой недвижимости заключается в передаче покупателю имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, в срок, установленный договором, или, если срок не установлен, – в соответствии с правилами исполнения бессрочных обязательств (ст. 314 ГК РФ). Каких-либо особенностей в части сроков исполнения обязательства передать недвижимую вещь в законодательстве не предусмотрено. По мнению автора, законодателю применительно к купле-продаже жилой недвижимости целесообразно установить максимальные сроки исполнения обязанности по передаче жилой недвижимости. Таким оптимальным максимальным сроком может быть месячный срок с момента подписания договора купли-продажи, т.е. с момента возникновения обязательства. Норма может быть сформулирована следующим образом: «Продавец обязан передать жилую недвижимость покупателю в месячный срок с момента возникновения обязательства, если более короткий срок не установлен договором купли-продажи». Месячного срока достаточно для переезда, найма иного жилья и т.п.

Договором купли-продажи жилой недвижимости должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству жилья. В гражданском законодательстве РФ общие правила о качестве товаров и последствиях продажи товаров ненадлежащего качества не адаптированы к продаже жилой недвижимости.

Автор обосновывает позицию, что в случае продажи жилой недвижимости, не соответствующей нормативным критериям пригодности для проживания, сделка купли-продажи должна признаваться недействительной по иску покупателя как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, если в договоре нет оговорки, что покупатель согласился на приобретение не пригодной для проживания недвижимости.

Рассматривая вопрос об обязанности продавца передать жилую недвижимость свободной от прав третьих лиц, автор поднимает проблему соотношения реституции и виндикации и возможности истребования жилой недвижимости у добросовестного приобретателя. Обосновывается вывод: если имущество приобретено добросовестным приобретателем по сделке у продавца, являющегося также добросовестным приобретателем, оно не может быть истребовано, даже если выбыло у собственника помимо воли. Таким образом, предлагается механизм легализации сделок, совершенных между двумя добросовестными приобретателями жилой недвижимости.

В третьем параграфе – «Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить жилое помещение» - изучается основная обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после его получения.

Автор обосновывает предложение, что, если иное не предусмотрено в договоре купли-продажи жилой недвижимости, покупатель обязан оплатить жилую недвижимость в течение пяти дней после подписания передаточного акта. В этом случае оплата будет считаться совершенной непосредственно после получения имущества. Непоступление платежа в пятидневный срок должно рассматриваться как уклонение от исполнения обязанности оплатить товар, что в свою очередь должно являться препятствием для государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права в данном случае будет ненадлежащее исполнение договора.

При условии предварительной оплаты целесообразно предусматривать в договоре срок, в течение которого оплата должна быть совершена. Если покупатель не оплатил жилую недвижимость в установленный договором срок, продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства по передаче недвижимости либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если срок предварительной оплаты в договоре не указан, оплата должна быть совершена в разумный срок, но не позднее месяца с момента подписания договора купли-продажи, т.к. такой максимальный законный срок предлагается установить для передачи покупателю недвижимости.

Опираясь на выводы судебной практики, автор придерживается мнения, что условие договора купли-продажи об оплате недвижимости в день подписания передаточного акта не является условием об оплате в кредит, поэтому нормы ст. 488 ГК РФ к отношениям сторон по такому договору не применяются.

Исходя из выводов, изложенных в предыдущих параграфах, автор полагает, что наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара. На основании одной этой записи регистрационный орган не должен осуществлять регистрацию, как это происходит в настоящее время. Необходимо проверять действительную оплату, чего позволит достичь предложенный механизм оплаты с использованием расчетно-кассовых центров при регистрационных органах.

Основные положения диссертации нашли отражение в следующих научных статьях автора, опубликованных:

а) в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

  1. Шлотгауэр М.А. Часть жилого дома или квартиры предмет договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Сер.: Право. 2006. Вып. 8, т.1, № 13 (68). С.329-332 (0,5 п.л.).
  2. Шлотгауэр М.А. Расчет с продавцом жилого помещения // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2010. № 1 (22). С. 68-72 (0,5 п.л.).
  3. Шлотгауэр М.А. Правовой статус лиц, сохраняющих право пользование жилой недвижимостью, после ее отчуждения покупателю // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2011. № 1 (26). С. 119-125 (0,7 п.л.).

б) в иных изданиях:

  1. Шлотгауэр М.А. Возможность применения норм Жилищного кодекса РФ к отношениям, возникающим при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2005. № 4(5). С. 75-77 (0,3 п.л.).
  2. Шлотгауэр М.А. К вопросу о защите прав недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан при отчуждении жилых помещений // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2006. № 2 (7). С. 65-69 (0,5 п.л.)
  3. Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом // Нотариус. 2007. № 6. С.25-28 (0,5 п.л.).
  4. Шлотгауэр М.А. Перфекция договора купли-продажи жилого помещения: проблемы правоприменения // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2008. № 3 (16). С. 196-200 (0,5 п.л.).

Шлотгауэр Мария Александровна

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Подписано в печать 05.03.2012 г.

Печать трафаретная

Заказ №

Тираж 100 экз.

Типография «11-й ФОРМАТ»

ИНН 7726330900

115230, Москва, Варшавское ш., 36

(499) 788-78-56

http://autoreferat.ru


1 URL: http://www.rosreestr.ru (дата обращения: 15.03.2011).

2 Анненков К.Н. Система русского гражданского права: в 6 т. СПб., 1894. Т.1; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб., 1896; Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб., 1911; Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х. М., 1997; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб, 1880; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изданию 1917г.). М., 1998; Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев, 1915; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1910.

3 Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940; Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950; Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954; Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: дис. канд. юрид. наук. Л., 1970; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961; Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956; Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. Л., 1949; Халфина P.O. Право личной собственности граждан в СССР /отв. ред. проф. Д.М.Генкин. М., 1955; Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.

4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 кн. М., 2000. Кн.2: Договоры о передаче имущества; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999; Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995; Кузмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999; Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.

5 Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: дис. канд. юрид. наук. М., 1998; Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: дис. канд. юрид. наук. Томск, 2001; Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы: дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002; Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: дис. канд. юрид. наук. Чебоксары, 2003; Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения: дис. канд. юрид. наук. М., 2007.

6 URL: http://notariat.ru (дата обращения 15.03.2011).



Pages:     | 1 | 2 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.