авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в российской федерации

-- [ Страница 2 ] --

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, рассматриваются степень ее научной разработанности, а также объект, предмет, цель, задачи, методологические и теоретические основы, научная новизна исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту, показываются научная и практическая значимость, формы апробации результатов исследования.

Первая глава «Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ» состоит из трех параграфов.

В первом параграфе – «Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей» изучаются признаки жилых помещений как недвижимых вещей, обосновывается деление недвижимости на жилую и нежилую исходя из функционального назначения.

С точки зрения автора, наиболее правильную позицию в исследовании понятия недвижимого имущества занимают те ученые, которые считают, что недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое, а соответственно недостаточно одного физического критерия – неразрывной связи с землей – для квалификации недвижимых вещей.

По функциональному назначению недвижимость классифицируется на жилую и нежилую. Критерием выделения жилой недвижимости является предназначенность ее для проживания, которая определяется: а) назначением земельного участка (установлены категория «земли населенных пунктов» и соответствующее разрешенное использование); б) назначением объекта капитального строительства (определено в проектной документации); в) на основании сведений государственного кадастрового учета (предназначенность указана в кадастровом паспорте и подтверждена записью о государственной регистрации прав).

Предлагается определение предназначенности.

Во втором параграфе – «Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ» дается правовой анализ понятия и признаков легальных видов жилых помещений, к которым законодательство относит жилой дом или его часть, квартиру или ее часть, комнату.

Автор разделяет точку зрения ученых, которые полагают, что приведенная классификация не совершенна, т.к. часть жилого дома, если это не квартира, и часть квартиры, если это не комната, образуют самостоятельные виды жилых помещений.

Рассмотрев различные определения жилого дома в теории гражданского права, автор пришел к мнению, что под жилым домом следует понимать здание, прошедшее кадастровый учет, состоящее из помещений, используемых для проживания, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием.

В связи с наличием в гражданском обороте большого количества жилых домов, находящихся на земельных участках, не принадлежащих на праве собственности собственникам дома, необходимость в существовании такого объекта как дом без включения в его состав хозяйственных построек и земельного участка в настоящее время не отпала. Жилой дом может участвовать в гражданском обороте и быть предметом купли-продажи без земельного участка, если собственники дома и земли не совпадают в одном лице. Правовой режим следования хозяйственных построек в данном случае будет зависеть от того, является ли соответствующая хозяйственная постройка движимым или недвижимым имуществом. Если хозяйственная постройка является недвижимым имуществом, то ее правовой режим будет подчиняться правовому режиму нежилых недвижимых вещей, соответственно необходима будет самостоятельная сделка по ее отчуждению. Принадлежностью жилого дома, право собственности на которую переходит вместе с домом к покупателю, если в договоре не указано иное, может быть только хозяйственная постройка, предназначенная для обслуживания жилого дома, не являющаяся недвижимой вещью.

Проанализировав законодательное определение квартиры, данное в ст. 15 Жилищного кодекса РФ, и определения, предложенные учеными, автор пришел к выводу, что законодательное определение содержит основные признаки квартиры.

По-мнению автора, квартира является вещью неделимой. Наличие в сегодняшнем законодательстве комнаты как самостоятельного объекта гражданских прав является пережитком приватизации.

Комнату, по мнению автора, нужно рассматривать в двух смыслах: как объект гражданских прав, оборотоспособный по договору купли-продажи жилой недвижимости, и как обязательное конструктивное помещение квартиры, жилого дома, не являющуюся самостоятельным объектом гражданских прав. Для целей гражданского оборота логично использовать понятие «комната» только для обозначения самостоятельного объекта гражданских прав. В остальных случаях речь должна идти о помещении, используемом непосредственно для проживания.

В третьем параграфе – «Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений» обосновывается необходимость отчуждения по договору купли-продажи жилых помещений всех объектов недвижимости, имеющих жилое функциональное назначение.

В современном законодательстве существуют необоснованные различия в регулировании сделок с жилым домом и находящимся под ним земельным участком.

Исторически для российского законодательства не характерно построение системы объектов недвижимости по концепции «земельного участка» с признанием земельного участка единственным телесным объектом недвижимости. И в современных условиях воплощение этой концепции в системе российского законодательства представляется необоснованным. Во-первых, в связи с изъятием из гражданского оборота земельных участков в советский период в России на сегодняшний день существует огромное количество участков, права на которые не оформлены в соответствии с действующим законодательством. Во-вторых, по той же причине собственники зданий и земельных участков не всегда совпадают. В-третьих, согласно российскому законодательству возможны случаи отчуждения здания без отчуждения земельного участка, например, когда земельный участок изъят или ограничен в обороте (ст. 35 ЗК РФ). В-четвертых, основы любой правовой системы, в том числе системы объектов недвижимого имущества, закладываются исторически и кардинальное изменение принципов построения этой системы может привести к дестабилизации гражданского правового оборота.

Однако это не означает, что оборот земельного участка и расположенного на нем здания, в том числе жилого, должен иметь различное правовое регулирование.

Предлагается распространить на предназначенный для жилищного строительства земельный участок правовой режим жилой недвижимости. Формулируется авторское определение жилого земельного участка.

Несмотря на упоминания домовладения в подзаконных нормативных актах, объектом права и договора купли-продажи в соответствии с законодательством домовладение не является, хотя практика говорит нам о существовании подобных объектов и необходимости их оборотоспособности. Предлагается установить следующий правовой режим домовладения.

По мнению автора, определяющим в составе домовладения должен быть земельный участок в установленных границах, а обязательной составляющей домовладения как разновидности жилой недвижимости жилой дом, отвечающий всем признакам, установленным в законодательстве, иначе домовладение теряет свою главную функцию – быть местом постоянного проживания граждан. Домовладению должен быть присвоен единый адрес. В случае отчуждения собственником домовладения к покупателю перейдет право собственности на все движимые и недвижимые постройки, находящиеся в границах земельного участка.

Исходя из изложенного дается определение домовладения и предлагается закрепить его в законодательстве.

Анализируется правовой режим дач, а также многоквартирного дома. Автором делается вывод: если в многоквартирном жилом доме нет зарегистрированных прав физических и (или) юридических лиц на квартиры, находящиеся в этом доме, и он удовлетворяет признакам жилой недвижимости, то представляется обоснованным ввести его в гражданский оборот как жилое здание с распространением на него правового режима купли-продажи жилых помещений.

Вторая глава «Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения» включает пять параграфов.

В первом параграфе – «Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения» - рассматриваются особенности формы договора и момента вступления его в силу.

Изучив активно обсуждаемый в настоящее время вопрос о необходимости введения нотариальной формы договора купли-продажи жилой недвижимости, автор пришел к выводу, что российский законодатель стремится ввести нотариальную форму сделок в гражданско-правовой оборот.

Вместе с тем концепция проекта федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации» в той части, в которой она предусматривает отмену государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и «подчинение» процесса заключения и исполнения договора нотариусу, включая изучение истории прав на жилую недвижимость, запрос всех сведений, расчеты между продавцом и покупателем, вплоть до сдачи документов на государственную регистрацию перехода прав, представляется автору необоснованной.

Под перфекцией автор понимает момент вступления договора купли-продажи жилого помещения в силу, который согласно законодательству связан с государственной регистрацией договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). 

С точки зрения автора, наиболее правильную позицию в исследовании вопроса о последствиях отсутствия государственной регистрации договора (незаключенность недействительность) занимает Д.О. Тузов, по мнению которого Гражданский кодекс РФ содержит многосмысловые формулировки, не позволяющие однозначно установить, в каком случае имеет место недействительность, а в каком - незаключенность, и в чем, с юридической точки зрения, разница между ними.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости рассматривается автором как первая стадия процесса государственной регистрации, финалом которой является возникновение права собственности у покупателя.

По мнению автора, договор купли-продажи жилой недвижимости должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. С этого же момента между сторонами возникает обязательство. Далее договор подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц. Продавец недвижимости с момента регистрации договора связан записью в реестре и не может передать право собственности на имущество иному лицу без расторжения уже заключенного договора в предусмотренном законом порядке.

Во втором параграфе «Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения» исследуются правовые нормы действующего законодательства об условиях названного договора и приводятся аргументы о необходимости совершенствования законодательства.

Договор купли-продажи жилой недвижимости должен содержать в себе согласованные сторонами в письменной форме условия о предмете и цене.

С точки зрения автора, наиболее правильную позицию относительно существенных условий договора купли-продажи жилой недвижимости занимают исследователи, которые не относят условие о перечне проживающих совместно с собственником лиц, сохраняющих и после продажи право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование (ст.558 ГК РФ) к разряду существенных условий договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилой недвижимостью, то судьба этого права не может зависеть от содержания договора и волеизъявления его участников – продавца и покупателя.

Проанализировав сущность нормы п. 2 ст. 558 ГК РФ в совокупности с другими нормами кодекса, в частности со ст. 460, автор пришел к выводу, что правовое регулирование в данной области должно быть направлено, во-первых, на информированность покупателя о существовании лиц, сохраняющих права на пользование жилой недвижимостью после ее продажи, а во-вторых, на защиту прав самих этих лиц, заинтересованных в дальнейшем проживании и после смены собственника.

Исходя из изложенного, автор пришел к выводу, что защитить права покупателей возможно только в случае, если права на пользование иных лиц будут содержаться в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним (ЕГРП). Причем лицам, сохраняющим права на пользование жилой недвижимостью после отчуждения ее покупателю, должно быть предоставлено право преимущественной покупки жилой недвижимости, при отказе от которого они сохранят право пользования жилой недвижимостью на существующих до ее отчуждения основаниях.

В третьем параграфе – «Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю» - изучается перечень данных лиц и характер их прав на пользование жилой недвижимостью.

К разряду ограниченных вещных прав Жилищный кодекс РФ относит права на жилое помещение: 1) членов семьи собственника жилой недвижимости, имевших равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшихся от участия в приватизации жилья; 2) отказополучателей, пользующихся жилой недвижимостью, предоставленной по завещательному отказу; 3) получателей ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Для ограниченных вещных прав характерен бессрочный характер и наличие права следования за вещью, а соответственно сведения о них должны быть внесены в ЕГРП в качестве обременения недвижимости.

По мнению автора, ограниченное вещное право пользования жилым помещением возникает у лица в момент перехода права собственности на приватизированное жилое помещение и запись о нем должна осуществляться вместе с записью о переходе права собственности как обременение в силу закона, однако для этого нет нормативного обоснования.

Автор делает вывод, что необходимо внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации.

Права отказополучателей, по мнению автора, возникают с момента открытия наследства. При вступлении в наследственные права наследнику выдается свидетельство о праве на наследство, которое является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве собственности наследника на жилую недвижимость. Согласно опубликованному мнению Федеральной нотариальной палаты, наличие обременения в виде завещательного отказа должно быть отражено в выдаваемом свидетельстве о праве на наследство6. Таким образом, на основании записи в свидетельстве о праве на наследство делается запись в ЕГРП об обременении жилой недвижимости завещательным отказом при государственной регистрации права собственности наследника.

Автор приходит к выводу, что следует исключить из ст. 33 ЖК РФ норму об осуществлении государственной регистрации легата по желанию правообладателя и предусмотреть осуществление государственной регистрации всегда на основании записи о легате в свидетельстве о праве на наследство.

Право постоянного (бессрочного) пользования жилой недвижимостью получателем ренты ошибочно отнесено Жилищным кодексом РФ к разряду ограниченных вещных прав. Гражданским кодексом РФ договор ренты отнесен к обязательствам.

Решая вопрос о правах пользования жилой недвижимостью членами семьи собственника, автор приходит к следующим выводам.

Во-первых, права пользования жилой недвижимостью членов семьи собственника, имевшие вещный характер по первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ, после введения в действие нового Жилищного кодекса РФ и внесения соответствующих изменений в ст. 292 ГК РФ утратило его.

Во-вторых, ситуация с правами детей на пользование жилым помещением не получила комплексного и однозначного правового регулирования.

В-третьих, на практике юридически незащищенными остаются недееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи собственника отчуждаемого жилого помещения. Для защиты их интересов автор предлагает вернуться к первоначальной редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ, исключив слова «если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц». Такая формулировка обеспечила бы единственно возможное толкование указанной нормы: обращаться за разрешением на сделку в орган опеки и попечительства собственник должен всегда, если в квартире проживают недееспособные и ограниченные в дееспособности члены его семьи.

В четвертом параграфе – «Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами» – изучается специфика заключения договора с указанными гражданами.

Законодатель предъявляет повышенные требования к сделкам купли-продажи жилой недвижимости, одной из сторон в которых являются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченные в дееспособности граждане. Эти требования связаны в основном с дополнительным контролем со стороны государства волеизъявления на сделку.

Деятельность органа опеки и попечительства по контролю за отчуждением жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, недееспособным и ограниченным в дееспособности гражданам, является важным механизмом реализации и защиты их прав. Однако в законодательстве практически отсутствуют нормы, касающиеся механизма дачи согласия органами опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан. Так, Федеральный закон РФ «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ содержит общие правила о том, когда недвижимое имущество не подлежит отчуждению (ст. 20), однако нужно учитывать, что он распространяется только на граждан, находящихся под опекой и попечительством. К даче согласия родителям на отчуждение недвижимости, принадлежащей их детям, названный закон не применяется. Поэтому спорным является вопрос о том, в каких случаях орган опеки и попечительства вправе отказать родителям в отчуждении жилой недвижимости несовершеннолетних.

В пятом параграфе – «Особенности купли-продажи доли в праве собственности на жилые помещения» - анализируются гражданско-правовые нормы о праве преимущественной покупки, а также решаются вопросы о возможности принудительного прекращения права общей долевой собственности одного из сособственников с выплатой стоимости принадлежащей ему доли по иску остальных сособственников и о возможности принудительного взыскания стоимости доли по иску выделяющегося сособственника с иных участников общей собственности на жилую недвижимость.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.