авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 |

Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в российской федерации

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ШЛОТГАУЭР Мария Александровна

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12.00.03 Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва-2012

Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин

Московской академии экономики и права

Научный руководитель - Официальные оппоненты: Ведущая организация - Иванов Вячеслав Игоревич, кандидат юридических наук, профессор, заслуженный юрист России. - Безбах Виталий Васильевич, доктор юридических наук, профессор, руководитель Центра сравнительных частно-правовых исследований при юридическом факультете Российского университета дружбы народов; - Коршунов Петр Николаевич, кандидат юридических наук, консультант организационно-аналитического и контрольного отдела Арбитражного суда г. Москвы. Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов РФ.

Защита состоится 13 апреля 2012 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при НОУ ВПО «Московская академия экономики и права» по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке НОУ ВПО «Московская академия экономики и права».

Автореферат разослан «11» марта 2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор юридических наук, доцент Ю.С.Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Безусловно, что самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья в Российской Федерации (далее – РФ), является договор купли-продажи жилого помещения. Так, согласно Сводному отчету по Российской Федерации (форма № 8) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь-сентябрь 2010 года», опубликованному на официальном сайте Росреестра1, всего за отчетный период зарегистрировано сделок с жилыми помещениями между физическими лицами 1 695 524, из них сделок купли-продажи 1 168 481, что составляет около 70% общего числа сделок с физическими лицами, объектом которых выступало жилое помещение. Переход к рыночным отношениям и массовая приватизация жилых помещений потребовали нового правового регулирования. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, которые получили развитие и в иных нормативных актах. Следует отметить, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и публичного.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи (как, впрочем, и мены и дарения) жилого помещения. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих сделок ложится на органы государственной регистрации.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений по поводу жилой недвижимости нельзя недооценивать. Природа жилых помещений как места проживания граждан предопределяет более значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с ними, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.

Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс РФ предусмотрел принятие публично-правовых норм. Например, статья 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования правового режима жилых помещений и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако сегодня органы государственной регистрации, формально осуществляя регистрационные действия, фактически не участвуют в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений, оставляя практически бесконтрольным реальное исполнение обязательств сторонами.

В Гражданском кодексе РФ договор купли-продажи жилого помещения не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 558 в § 7 главы 30. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя – произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. Частично правовое регулирование перечисленных отношений осуществляется нормами, содержащимися в иных нормативных актах, но это регулирование бессистемно, фрагментарно и противоречиво, что негативно сказывается на обороте жилых помещений и приводит к судебным ошибкам.

Однако не только несовершенство законодательства определяет актуальность темы диссертационного исследования. То обстоятельство, что во многих случаях отчуждение жилых помещений сопровождается многочисленными правонарушениями, диктует необходимость выработки адекватных средств противодействия им, особенно в случаях сделок от имени несовершеннолетних или социально незащищенных граждан.

Степень научной разработанности темы. Проблемы купли-продажи жилых помещений нашли отражение в ряде монографий и других научных трудах. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем2. В советский период серьезные исследования в данной области проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, И.Л. Брауде, Г.П. Батуровым, Д.М. Генкиным, В.П. Грибановым, О.С. Иоффе, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным 3.

В последние десятилетия проблемы, касающиеся правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в целом, и жилых помещений в частности, изучались многими авторам, в том числе М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, И.Д. Кузминой, К.Ю. Скловским, В.В. Ровным, Б.В. Хаскельбергом, В.В. Чубаровым4. Кроме того, по избранной теме защищен ряд диссертационных работ, в которых подверглись анализу жилые помещения как объекты недвижимости и предмет купли-продажи, а также особенности сделок с ними5

.

Вместе с тем, несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию гражданского правового оборота жилой недвижимости, вопросы, связанные с совершением ее купли-продажи, получили лишь фрагментарное освещение и, видимо, поэтому не нашли пока своего отражения в действующем законодательстве.

В теории гражданского права нет единства мнений по поводу оборотоспособности объектов недвижимости именно по договору купли-продажи жилых помещений. До настоящего времени классификация недвижимости по функциональному назначению на жилую и нежилую затрагивает лишь рукотворные объекты. Не смотря на то, что земельные участки, занятые жилыми объектами недвижимости или предназначенные для застройки этими объектами, активно вовлечены в гражданский оборот, их отчуждение не подчиняется особым правилам. Мало изучены теоретические и практические аспекты исполнения договора купли-продажи жилого помещения, не сформированы меры контроля со стороны государства за реальностью его исполнения.

Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства в изучаемой сфере до сих пор не восприняты законодателем, действенные механизмы охраны прав участников сделки не выработаны.

Актуальность и отсутствие должной степени разработанности темы обусловили ее выбор для исследования.

Цель работы выявить и изучить проблемы правового регулирования отношений, возникающих при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, а также разработать научно обоснованные теоретические положения и практические рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области купли-продажи объектов жилой недвижимости.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе исследования следующих задач:

- установление объектов гражданских прав, оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, определение понятия и признаков объектов жилой недвижимости;

- анализ на основе современного гражданского законодательства особенностей заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения;

- выявление особенностей заключения договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан;

- рассмотрение проблем, связанных с государственной регистрацией как договора, так и перехода права собственности на недвижимость по нему;

- анализ государственной регистрации в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения.

Предметом исследования выступают совокупность норм, обеспечивающих регулирование отношений при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, научные взгляды, теоретические разработки, различные мнения и рекомендации ученых, а также судебная практика в данной области.

Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались исторический, технико-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и системно-структурный методы исследования.

Теоретической основой работы послужили положения гражданского права. На исследования автора существенное влияние оказали положения и выводы, содержащиеся в трудах С.С. Алексеева, С.А. Бабкина, Е.А. Барановой, Е.С. Болтановой, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Л.И. Газиянц, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.Б. Ельяшевича, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.Н. Литовкина, Е.Л. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихт, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, М.И. Полякова, Н.В. Рабинович, В.В. Ровного, П.И. Седугина, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Н.А. Сыроедова, Д.О.Тузова, В.А. Фогель, А.В. Халдеева, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и других ученых.

Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы законы РФ, в том числе Гражданский и Жилищный кодексы, постановления Правительства, нормативно-правовые акты министерств и ведомств, постановления Конституционного Суда РФ, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения, определения, и постановления системы арбитражных судов и системы судов общей юрисдикции в различных регионах, принятые по конкретным делам в области договора купли-продажи жилых помещений, а также зарубежное законодательство.

Научная новизна работы заключается в том, что на уровне диссертационного исследования был проведен системный анализ действующего гражданского законодательства и судебной практики в части купли-продажи жилых помещений, на основе которого разработаны предложения по совершенствованию правовых норм о понятии, заключении и исполнении договора купли-продажи жилых помещений.

Основные элементы новизны выражены в следующем: определены признаки жилых помещений в узком смысле и признаки иных объектов, оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, приведены аргументы о необходимости включения в перечень объектов, существующий в современном законодательстве, домовладения и жилого земельного участка; разграничены на законодательном уровне комната как самостоятельный объект гражданских прав и как часть квартиры; сделан вывод о неоправданном включении в число существенных условий договора купли-продажи жилого помещения условия о перечне и правах лиц, сохраняющих права на пользование жилым помещением после его отчуждения; предложена концепция заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений, расчетов между продавцом и покупателем с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах; даны конкретные научные и практические рекомендации по совершенствованию нормативной базы, регулирующей отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Новизна отдельных выводов диссертации предопределила выбор положений, выносимых на защиту:

1. По функциональному назначению предлагается классифицировать на жилые и нежилые не только рукотворные объекты недвижимости, но и земельные участки. Это обеспечит единство правового режима и гражданско-правового оборота земельного участка и созданного на нем объекта недвижимости. Критерием выделения жилой недвижимости должна быть предназначенность для проживания. Под предназначенностью для проживания как научной категорией автор предлагает понимать определенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании сведений государственного кадастрового учета функцию недвижимости – возможность ее использования исключительно в целях проживания либо строительства объектов для проживания, а также в иных целях, связанных с проживанием и допускаемых в федеральном законе либо в предусмотренном им порядке.

2. Объектами купли-продажи жилой недвижимости могут быть жилой дом, квартира, комната, жилой земельный участок, домовладение, жилое здание. Жилой земельный участок – это земельный участок категории земли населенных пунктов в составе жилых зон, предназначенный для застройки объектами жилой недвижимости либо занятый объектом жилой недвижимости, прошедший государственный кадастровый учет. Домовладение – вид жилой недвижимости, сложная вещь, состоящая из земельного участка в установленных границах, и находящихся на нем жилого дома и иных хозяйственных построек, прошедшая государственный кадастровый учет.

3. Значение термина «жилое помещение» для определения объектов недвижимости по назначению, к которым применяется специальный правовой режим, предлагается понимать в широком и узком смыслах. В широком смысле под жилыми помещениями следует понимать объекты недвижимости, относящиеся к жилым, т.е. термин «жилое помещение» нужно использовать как синоним словосочетаний «жилая недвижимость», «недвижимость в жилищной сфере». В узком смысле понятие «жилое помещение» предлагается использовать в законодательстве для обозначения видов жилой недвижимости: квартиры, комнаты.

4. Необходимо внести в законодательство норму о праве преимущественной покупки жилой недвижимости лиц, сохраняющих права пользования жилой недвижимостью после ее отчуждения. Условие о перечне данных лиц не является существенным для договора купли-продажи жилого помещения.

5. Следует внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации.

6. Ситуация с возможностью принудительной продажи доли в праве собственности на жилые помещения и выплатой компенсации остальным сособственникам должна быть решена посредством закрепления в законодательстве механизма принудительного обмена на жилые помещения более низкой стоимости.

7. Целесообразно скорректировать законодательство в части перфекции договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц.

8. Необходимо создать механизм контроля со стороны государства реальности исполнения сторонами своих обязательств по договору и закрепить его в законодательстве. Предлагается расчет между продавцов и покупателем по договору купли-продажи жилого помещения осуществлять с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах, поступившие от покупателя денежные средства хранить в кассе расчетно-кассового центра и выдавать продавцу при получении документов после государственной регистрации права собственности покупателя. При этом датой регистрации права собственности покупателя должна стать дата подписания передаточного акта вне зависимости от даты выдачи документов о регистрации.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяется его актуальностью, а также теоретическими выводами и предложениями по совершенствованию гражданского законодательства. Изложенные в диссертации положения могут быть использованы: в законодательной деятельности при разработке нормативных актов, регулирующих отношения купли-продажи жилой недвижимости; при разрешении споров между физическими и юридическими лицами о правах на жилую недвижимость; для развития науки гражданского права; при подготовке научных работ и учебно-методических комплексов по рассматриваемым проблемам; в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и спецкурса по сделкам с недвижимостью.

Апробация работы. Результаты исследования обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права.

Основные положения и выводы, сформулированные в диссертации, обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях и круглых столах в 2006 - 2011 гг. Материалы диссертации отражены автором в научных статьях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Результаты исследования использовались при чтении лекций и ведении семинарских занятий по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, а также в практической деятельности автора при представлении интересов граждан и юридических лиц в судах при разрешении гражданско-правовых споров.

Структура работы состоит из введения, трех глав, объединяющих одиннадцать параграфов, и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ



Pages:   || 2 | 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.