авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в российской федерации

-- [ Страница 2 ] --

8. Дано авторское определение девелоперского договора в девелопменте за вознаграждение, под которым предлагается понимать соглашение, где одна сторона (девелопер) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (инвестора) юридические и иные действия посреднического характера от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной девелопером с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Существенными условиями девелоперского договора, помимо условия о предмете, следует считать содержание, объем, качество оказываемых услуг, их цену, условие делькредере.

9. Автором классифицированы основные виды девелоперских договоров: 1) по объему полномочий девелопера – договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет девелоперского договора, – договоры, в которых девелопер оказывает содействие клиенту при купле-продаже, аренде, найму и иных сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора, – договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости.

Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых девелоперских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В связи с этим следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

10. Разработана авторская концепция проекта федерального закона о девелоперской деятельности, определяющего статус девелопера, принципы, направления и формы его деятельности, основания и пределы его профессиональной ответственности.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии юридического научного знания о правовом положении и деятельности девелоперов в Российской Федерации. В частности, теоретическую ценность имеют результаты изучения понятийного аппарата, используемого в предпринимательском праве, разрешение отдельных коллизий в законодательстве, определение круга прав и обязанностей исследуемой группы субъектов.

Практическая значимость диссертации заключается в научном обосновании авторской концепции проекта федерального закона о девелоперской деятельности. Отдельные положения, выводы и результаты могут быть использованы при подготовке проектов подзаконных нормативных правовых актов в области предпринимательского права. Кроме того, результаты исследования имеют практическую ценность для правоприменительной практики.

Апробация результатов работы. Диссертация выполнена, обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права. Результаты исследования доложены автором на научно-практической конференции «Пермский конгресс ученых-юристов» (Пермь, 22 октября 2010 г.), изложены в пяти научных статьях и одной монографии общим объемом 23,65 п.л. Отдельные предложения, содержащиеся в работе, внедрены в юридическую практику ООО «СПЕКТРУМ-ХОЛДИНГ».

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы.

содержание работы

содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, раскрыты степень научной разработанности проблемы, объект и предмет, цель и задачи, научная новизна, методологическая, теоретическая и эмпирическая основы исследования, а его научная и практическая значимость, формы апробации, а также положения и выводы, выносимые на защиту.

Первая глава – «Становление девелопмента как вида предпринимательской деятельности в российской и зарубежной практике оборота коммерческой недвижимости» – посвящена рассмотрению базовых для деятельности девелоперов правовых категорий, таких, как инвестиционная деятельность, рынок недвижимости. Приведены результаты анализа понятия девелоперской деятельности в экономико-правовом аспекте, выделены ее различные механизмы для определения потенциальной и реальной областей деятельности девелоперов. Анализу подверглись понятия и признаки инвестиционной и строительной деятельности, рассмотрено их применение профессиональными участниками рынка недвижимости. Изучена эволюция девелопмента в России и некоторых зарубежных странах начиная с момента его зарождения и до наших дней для выявления устойчивых тенденций и переменных проблем в данной сфере.

В первом параграфе – «Тенденции развития девелопмента как вида предпринимательской деятельности» - проведено ретроспективное исследование нормативной регламентации правового положения и деятельности девелоперов в нашей стране, истоков возникновения данной сферы услуг, фактического ее состояния на каждом из этапов развития.

Исследование отечественных нормативных-правовых актов, регулирующих девелоперскую деятельность, позволило автору выделить дореволюционный, советский и постсоветский этапы развития законодательного регулирования данных отношений в России.

Дореволюционный этап развития девелоперской деятельности (конец XIX – начало XXв.) в России характеризуется, по мнению автора, становлением нового направления предпринимательской деятельности, в рамках которого на системной основе специализированными субъектами улучшались свойства объектов недвижимости в целях увеличения их стоимости для дальнейшего предоставления в аренду или отчуждения. В то же время обращается внимание на то, что в этот период девелопмент не являлся самостоятельной, сложившей отраслью хозяйствования.

Советский этап интересен тем, что после Октябрьской революции 1917 г. существовавшая прежде инвестиционная система была полностью ликвидирована. Экономический строй, установленный советской властью, не подразумевал необходимости увеличения стоимостных характеристик недвижимого имущества в коммерческих целях. Однако, автор отмечает, что с определенной долей условности можно говорить о существовании в СССР весьма специфичного девелопмента продолжения в форме инвестиционно-строительной деятельности, в рамках которой через своих экономических агентов государство выступало и как инвестор, и как заказчик-застройщик, и как подрядчик при выполнении строительных работ. Гражданско-правовой основой инвестиционно-строительной деятельности, как и ранее, остался договор подряда.

Постсоветский этап развития девелоперской деятельности автор характеризует наличием двух основных признаков: отсутствием ограничений на оборот недвижимого имущества и слабой развитостью рынка недвижимости, экономических и правовых механизмов ее коммерческого использования.

Второй параграф «Девелоперская деятельность как объект гражданско-правового регулирования отношений в сфере оборота коммерческой недвижимости в Российской Федерации» посвящен анализу указанных в его названии правовых конструкций в контексте девелоперской деятельности. Выявлены сущность девелопмента, его признаки, а также отличительные черты его подвидов.

Автором сделан вывод о том, что девелопмент по своей природе является квалифицированной деятельностью, оказываемой на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера в порядке, установленном законом, в ходе которой осуществляется управление объектами недвижимости, их создание, реконструкция, эксплуатация, связанные с качественным преобразованием и повышением стоимости этих объектов.

Безусловно, девелоперская деятельность является предпринимательской. Отмечается, что существующая правовая база девелоперской деятельности представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли предпринимательского права совокупность взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения между лицами в ходе оказания девелоперских услуг. Обращается внимание на то, что сущность девелоперской деятельности заключается в удовлетворении потребности контрагентов и иных участников девелоперского проекта в консультировании, представительстве, содействии при заключении ими сделок с недвижимостью, защите их прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и (или) получения для них полезного экономического эффекта. Вышесказанное позволило автору причислить такого рода деятельность к разряду услуг.

Во второй главе – «Гражданско-правовые средства регулирования отношений в сфере оборота коммерческой недвижимости в Российской Федерации» – отмечается важная роль средств гражданско-правового регулирования как инструментария достижения значимых результатов в процессе реформирования рыночных отношений в сфере оборота недвижимости.

Анализ различных дефиниций правовых средств (Ю.Б. Батурина,

А.В. Малько, В.А.Сапун, К.В. Шундиков) привел автора к выводу, что методологической основой многих определений послужила дефиниция одного из первых разработчиков этой теории Б.И. Пугинского. Причем его позиция о нецелесообразности употребления термина «правовые средства» в отношении такой фундаментальной правовой категории, как правовая норма, вызывает несогласие многих ученых. Автором дается развернутая критика позиции

Б.И. Пугинского, но в то же время отмечается ценность его подхода, которая заключается в раскрытии возможностей правовых средств в процессе их использования в хозяйственной деятельности и принципиальных подходов к порядку их применения.

Проводится научный анализ классификаций правовых средств. Автор критикует отраслевую классификацию правовых средств Б.И. Пугинского и рассматривает достоинства классификации средств обеспечения имущественных потребностей граждан, предложенную Н.А. Бариновым, который понимает под гражданско-правовыми средствами юридические возможности, заложенные в нормах гражданского законодательства, используемые в процессе реализации этих норм. Правовые средства в предложенной классификации не замыкаются в провозглашении указанных возможностей, а характеризуют эти возможности в динамике, в процессе их реализации, так как только в результате фактического использования правовой нормы, приложении ее к конкретным общественным отношениям можно добиться эффективного правового воздействия.

Проанализировав различные классификации, автор соглашается с позицией ряда ученых ( Д.Х. Валеев, В.В. Меркулов, М.Ю. Челышев,

Т.Д. Чепига ), которые считают, что все гражданско-правовые средства нам можно свести к следующим блокам: гражданской правосубъектности и другим правосубъектным инструментам (представительству); вещно-правовым инструментам, в том числе праву собственности, его возникновению и прекращению; гражданско-правовым сделкам; гражданско-правовой ответственности.

В первом параграфе – «Особенности гражданской правосубъектности лиц, участвующих в девелоперской деятельности в Российской Федерации» – показано, что правосубъектность является одной из ключевых, методологических категорий науки гражданского права, базирующейся на собственном категориальном аппарате и инструментарии. Гражданская правосубъектность характеризует правовое положение субъекта гражданских правоотношений и определяет его социально-правовую возможность быть участником этих отношений. Однако нет основания утверждать, что понятие «гражданская правосубъектность» совпадает с понятием «субъект гражданского права». На абстрактном уровне ее можно рассматривать только как сущностное содержание категории «субъект права», а не как тождественное с ним понятие. Автор обосновывает целесообразность с методологической точки зрения начинать исследование особенностей гражданской правосубъектности лиц с изучения научно-практического значения категории «правосубъектность» как инструмента в познании правоотношений с участием субъекта права.

Отмечается, что к раскрытию содержания правосубъектности существует множество подходов, различающихся соотношением данной категории со смежными правовыми понятиями, такими, как правоспособность, дееспособность и правовой статус. Автором выделяются несколько направлений, классифицируемых по следующим основаниям: 1) полное отождествление правосубъектности и правоспособности (С. Н. Братусь; 2): представление правосубъектности как единства ее правоспособности и дееспособности («праводееспособность») (С.С. Алексеев, Н.В. Витрук, О.А. Красавчиков); 3) отождествление правосубъектности с правовым статусом (Р.О. Халфина); 4) трактовка правосубъектности в качестве обобщающего понятия, состоящего из двух элементов: правоспособности и дееспособности (О.С. Иоффе, А.И. Пергамент). Анализируя достоинства и недостатки точек зрения ученых по этим вопросам, автор приходит к выводу, что четвертое направление в настоящее время является наиболее аргументированным, общепризнанным и разделяемым многими учеными.

Автор полагает, что в связи с тем, что в отношении понятия правосубъектность среди ученых не достигнуто единство взглядов, до настоящего времени в гражданском законодательстве понятие и юридическое содержание правосубъектности не определены. Введение категории «правосубъектность» в официальный понятий­ный цивилистический аппарат снимет те противоречия, которые возникают при сопоставлении категорий «правосубъектность», «право­способность» и «дееспособность», «правовой статус», «правовое положение» при определении их взаимосвязи и значимости для субъекта правовых отношений.

На основе изучения вышеизложенных фундаментальных категорий выявляется специфика правового положения девелоперов. По мнению автора, девелопером следует признавать физическое или юридическое лицо, получившее в установленном законом порядке статус девелопера и право осуществлять девелоперскую деятельность.

Отмечается, что в своей деятельности девелопер обязан соблюдать требования стандартов девелоперских услуг, правила девелоперской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он может являться членом одной из саморегулируемых организаций девелоперов и должен страховать свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями законодательства. Автор приходит к выводу, что изучение процесса саморегулирования во взаимосвязи с правовым регулированием конкретного вида деятельности является весьма перспективным. Раскрывается содержание данной проблемы в рамках девелоперской деятельности. Кроме того, автором выявлен ряд противоречий в законодательстве, связанных с порядком создания саморегулируемых организаций, определением их организационно-правовой формы с точки зрения гражданского законодательства, а также с фактически принудительной процедурой вступления в члены данных объединений. Внесены обоснованные предложения по устранению указанных противоречий.

Второй параграф «Ипотечные ценные бумаги как гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности в Российской Федерации» – посвящен вопросам использования ипотечных ценных бумаг в ходе инвестиционной деятельности в различные девелоперские проекты.

Обращается внимание на то, что рост количества компаний, занимающихся коммерческой деятельностью на рынке недвижимости, требует от его участников более ответственного, чем ранее, отношения к формированию инвестиционного портфеля и привлечению финансовых ресурсов для осуществления проектов. В связи с этим возрастание объемов ипотечного кредитования порождает потребность в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов. По мнению автора, ситуация усложняется тем, что первоначальный быстрый рост ипотечных активов банковского сектора сопровождается снижением капитализации по всем показателям. Поэтому вполне объяснима потребность участников ипотечного рынка в финансовых инструментах, повышающих оборачиваемость ипотечных кредитов и позволяющих привлекать долгосрочное финансирование. Такими инструментами являются ипотечные ценные бумаги. Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией ипотеки. Автор выявляет преимущества секьюритизации, которые по его мнению заключаются в финансировании привлекаемом на рынок капиталов, в широких возможностях привлечения инвесторов, перераспределении кредитного риска и риска досрочного погашения, повышение размера поступлений по отношению к размеру ипотечного портфеля, рентабельности капитала.

Третья глава – «Договорное регулирование девелопмента в сфере оборота коммерческой недвижимости Российской Федерации» – посвящена исследованию правовой природы девелоперского договора, сравнительному анализу данного договора со смежными договорами, показана роль международной унификации права и ее влияние на российское право в части, касающейся девелоперских отношений, определены источники правового регулирования девелоперской деятельности, обоснованы основные теоретические положения, выносимые на защиту, а также предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

В первом параграфе - « Правовая квалификация договоров простого товарищества, инвестиционного и девелоперского в гражданском праве Российской Федерации » - исследована правовая сущность девелоперского договора, его понятие и предмет, отличающий данный вид договоров от смежных договорных конструкций. Приводится подробный анализ теоретических взглядов на классификацию гражданско-правовых сделок по признаку их каузальности или абстрактности, что является оправданным ввиду особой цели исследуемого договора как составного элемента сделки и одного из отличительных признаков, позволяющего в ряде случаев отграничить девелоперский договор от смежных договоров. В результате проведенного исследования автор пришел к выводу о том, что целью девелоперского договора может являться экономически выгодное изменение имущественного положения клиента по отношению к третьему лицу за счет исполнения девелоперских услуг либо получение для клиента полезного экономического эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (девелоперского проекта).



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.