авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Теоретические основы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой

-- [ Страница 2 ] --

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, характеризуется степень ее изученности, определяются предмет, объект, цель и задачи диссертационного исследования, раскрываются его методологическая, теоретическая и эмпирическая основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, а также приводятся данные об апробации полученных результатов.

Первая глава – «Понятие, сущность и виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, эволюция его правового регулирования в России» – состоит из пяти параграфов.

В первом параграфе – «Понятие ипотеки и кредитования, обеспеченного ипотекой» – анализируется содержание дискуссий, ведущихся в научной литературе относительно правовой природы ипотеки и кредитования, дается авторское определение понятий «ипотека» и «кредитование, обеспеченное ипотекой», раскрываются их юридическая природа и содержание.

Проанализировав основные аргументы сторонников как вещно-правовой, так и обязательственно-правовой природы института ипотеки, автор пришел к выводу, что ипотека обладает в некоторой степени вещно-правовыми характеристиками, однако исторически и практически главным предназначением ипотеки всегда было обеспечение определенных обязательств. Без них она не может существовать. А вещность в ипотеке присутствует лишь постольку, поскольку способна обеспечить выполнение основного обязательства.

По мнению автора, ипотека - это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

В теории встречаются самые разные подходы к пониманию сущности ипотечного кредитования, а значит, и его многочисленные определения. Представляется, что понятие «ипотечное кредитование» является экономическим по своему содержанию, и с юридической точки зрения правильным будет говорить о «кредитовании, обеспеченном ипотекой», под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Второй параграф – «Правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском законодательстве» – посвящен анализу становления и развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском гражданском праве с позиций историко-правового и сравнительно-правового подходов.

Изучение дореволюционного законодательства позволило сделать вывод о том, что в России в начале ХХ века, несмотря на наличие определенных недостатков, основными из которых являлись отсутствие кодификации и действие ряда архаизмов, существовала достаточно проработанная и современная по меркам того времени система правового регулирования ипотеки и кредитования, обеспеченного ипотекой. Более того, российский опыт оказал существенное влияние на развитие института ипотеки в зарубежных странах.

В советском законодательстве какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом и ипотеки в частности отсутствовали, в связи с чем этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время, «скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена»2. Однако даже в этих условиях на практике «в виде исключения» существовало кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой.

В третьем параграфе – «Развитие и современное состояние системы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации» – исследуется система правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, ее развитие и современное состояние.

Многочисленные проблемы жилищного кредитования, обеспеченного ипотекой, в нашей стране возникли в 90-е годы ХХ века и связаны с построением двухуровневой (американской) модели кредитования, обеспеченного ипотекой, которая в чистом виде по целому ряду причин применяться в России не может.

Российская правовая система построена на принципах европейской континентальной школы права, в ее основе лежит единая концепция права собственности. Построение двухуровневой (американской) модели кредитования, обеспеченного ипотекой, с использованием конструкций континентального залога затруднено. Нельзя просто переносить институты англо-американского права в российское, которое имеет историческую специфику и обладает своими особенностями.

В отличие от двухуровневой (американской) модели кредитования, обеспеченного ипотекой, одноуровневая (европейская) модель более устойчива, ближе России исто­рически и с точки зрения построения системы права, поэтому является нам более предпочтительной.

В целом накопленный отечественный исторический опыт и современный мировой опыт являются хорошей базой для создания современной системы правового регулирования кредитования, обеспеченного ипотекой, создание которой смягчит остроту демографической ситуации и может стать основой жилищной политики в Российской Федерации.

В четвертом параграфе – «Особенности и принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой» – проведен комплексный анализ понятия кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, дается его авторское определение, выявлены особенности и основополагающие принципы этого вида кредитования, раскрыта его юридическая сущность.

Кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, - это совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Юридическая сущность кредитования строительства, обеспеченного ипотекой, заключается в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а юридическое содержание кредитования, обеспеченного ипотекой, состоит в обременении имущественных прав залогодателя на предмет ипотеки.

К основополагающим принципам кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, относятся следующие: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность, целевое назначение и дифференцированность. Раскрывается содержание указанных принципов (с. 78-81 дис.).

В пятом параграфе – «Виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой» – предложена классификация жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, и даны авторские определения кредитования коммерческого жилищного строительства, кредитования индивидуального жилищного строительства и кредитования долевого участия в жилищном строительстве, обеспеченных ипотекой. Раскрывается специфика различных видов кредитования.

В отечественной науке разработано множество оснований систематизации кредитов, обеспеченных ипотекой, и при этом отсутствует, несмотря на многообразие видов, стройная система жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Автором дана классифиция жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, по следующим основаниям: 1) по применяемой модели кредитования, обеспеченного ипотекой: одноуровневая (европейская) и двухуровневая (американская); 2) по основанию возникновения ипотеки при жилищно-строительном кредитовании: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека); 3) в зависимости от модели финансирования жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой: модель универсальных коммерческих банков, модель жилищных контрактных сбережений, модель специализированных ипотечных банков и модель рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов; 4) по объекту кредитования: кредитование коммерческого жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и долевого участия в жилищном строительстве; 5) в зависимости от вида предмета ипотеки: залог недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, не имеющего непосредственного отношения к строительству; залог земельного участка или прав на земельный участок, на котором ведётся строительство; залог объекта незавершённого строительства; залог прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в жилищном строительстве и залог построенного объекта недвижимости при возникновении ипотеки в силу закона; 6) по виду кредитора: банковская ипотека и небанковская ипотека; 7) по виду заемщика: кредитование будущего собственника объекта жилой недвижимости и кредитование подрядчика, выполняющего строительство объекта жилой недвижимости; 8) по порядку выдачи: кредиты с единовременной выдачей и с выдачей по частям с нарастанием суммы долга; 9) по способу погашения кредита: постоянные (аннуитетные) кредиты, кредиты с переменными выплатами и кредиты с единовременным погашением; 10) по возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения и с правом досрочного погашения при условии уплаты неустойки; 11) по виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой; 12) по срокам кредитования: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает в случае, когда заключается договор, на основании которого недвижимое имущество или права на недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю, обременяется залогом в пользу залогодержателя. Современное российское законодательство дает право сторонам кредитного договора предусмотреть положения, обеспе­чивающие возврат кредита ипотекой, как путем включения условий о ней непосредственно в кредитный договор, так и путем заключения отдельного договора об ипотеке.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, согласно которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке или условия об ипотеке в кредитном договоре, т.е. волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, отсутствует, и связана с одновременным наличием следующих четырех условий: указание в законе на возникновение ипотеки; возможность определить залогодержателя; в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона.

Автором дано определение кредитования коммерческого жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, как совокупности действий, совершаемых между застройщиком – коммерческой организацией – и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости в целях его дальнейшей реализации (продажи) с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств. Выявлены особенности этого вида кредитования (с. 96 дис.).

Сформулировано определение кредитования индивидуального жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, как совокупности действий, совершаемых между заемщиком и банком (небанковской кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство заемщиком индивидуального жилого дома в целях собственного проживания в нем или сдачи в аренду с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств. Показаны отличительные черты данного вида кредитования (с. 97-98 дис.).

Дано определение кредитования долевого участия в жилищном строительстве, обеспеченного ипотекой, как совокупности действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита с целью привлечь денежные средства для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве с использованием залога недвижимого имущества либо прав на недвижимое имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

По мнению автора, договор долевого участия в строительстве является новым самостоятельным видом гражданско-правового договора. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. По договору долевого участия в строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Выявлены отличия кредитования долевого участия в жилищном строительстве, обеспеченном ипотекой, от других видов жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой (с. 98 дис.).

Вторая глава – «Договор кредитования жилищного строительства, обеспеченный ипотекой, и его правовое регулирование в Российской Федерации» – состоит из четырех параграфов.

В первом параграфе – «Правовая характеристика договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой» – исследуется данный вид кредитного договора, выявляются его особенности и существенные условия.

Кредитный договор является важнейшей разновидностью договора займа, а жилищно-строительный кредитный договор, обеспеченный ипотекой, следует рассматривать как особую разновидность кредитного договора со специальным правовым режимом. Его главные отличительные признаки: обеспеченность кредита ипотекой и целевое назначение кредита – строительство объекта жилой недвижимости.

Существенными условиями договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, по мнению автора, являются следующие: о предмете договора кредитования; предмете ипотеки и его оценке; цели предоставления кредита; сроке; размере кредита, обеспеченного ипотекой; процентах за пользование кредитными средствами; существе обязательства, обеспеченного ипотекой; правах и обязанностях сторон (субъектов) договора; ответственности сторон (субъектов) за нарушение условий договора; порядке расторжения договора и прекращения обязательства.

Предмет договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, составляют денежные (кредитные) средства.

Условие о сроке является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания в ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»3 (далее – ФЗ о банках). Применительно к договору кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, термин «срок» может иметь различные значения: срок действия кредитного договора; срок, на который выдается кредит; срок окончания строительства; срок начисления процентов; срок возврата кредита и др.

Условие о возмездности также является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания закона, в соответствии со ст.30 ФЗ о банках в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствам - проценты. В то же время в банковской практике широкое распространение получило взимание комиссии за открытие и ведение ссудного счета, так называемые «скрытые проценты».

Ссудный счет служит для отражения задолженности заемщика банку по выданным денежным средствам (кредитам), является способом бухгалтерского учета банком денежных средств и материальных ценностей. Открытие и ведение ссудного счета не являются банковской услугой, за которую может быть предусмотрено комиссионное вознаграждение. Таким образом, включение в кредитный договор суммы за открытие и ведение ссудного счета нарушает права заемщика как потребителя.

Второй параграф – «Субъекты жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой» – посвящен изучению субъектного состава данного договора.

Обязательными субъектами договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, являются кредитор и заемщик. Также субъектами данного договора в зависимости от его содержания могут быть залогодатель и застройщик. При этом в качестве залогодателя и (или) застройщика может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

Кредитор при кредитовании жилищного строительства, обеспеченном ипотекой, - это всегда кредитная организация, которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

В отечественной науке широко распространена концепция, в соответствии с которой залогодержателем может быть только сам кредитор, а в случае, когда ипотека служит средством обеспечения кредитного обязательства, залогодержателем может быть лишь юридическое лицо, поскольку кредитором может выступать лишь банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию Центрального банка Российской Федерации. Основание для подобной концепции заложено в п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4 (далее - ФЗ об ипотеке).

По мнению автора, при кредитовании, обеспеченном ипотекой, не следует отождествлять залогодержателя и кредитора. При этом виде кредитования первоначальным залогодержателем всегда является кредитор, но только «первоначальным», так как при данном виде кредитования каждый кредитор будет выступать в качестве залогодержателя, но не каждый залогодержатель будет кредитором.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.