авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Институт преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве

-- [ Страница 3 ] --

Аргументируется, что модернизируемое отечественное гражданское законодательство требует выделения в составе главы «Права приобретения чужой недвижимой вещи» Законопроекта изменений ГК РФ, по крайней мере, самостоятельного параграфа, посвященного комплексному правовому регулированию преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи, отвечающего большинству признаков ограниченных вещных прав, среди которых: господство лица над вещью; объектом всегда выступает индивидуально-определенная недвижимая вещь; абсолютный характер преимущественного права покупки чужой недвижимости (при существовании и реализации преимущественного права покупки чужой недвижимости пассивно обязанными выступают все субъекты гражданского оборота, которые не должны нарушать преимущественное право покупки чужой недвижимости привилегированного лица: сам собственник и любые третьи лица – потенциальные покупатели); особые вещно-правовые способы защиты преимущественного права покупки чужой недвижимости; непосредственное обременение вещи; наличие права следования за вещью; непосредственное закрепление в законе содержания преимущественного права покупки чужой недвижимости (при этом его содержание никак не может изменяться волей договаривающихся сторон), оснований его возникновения, прекращения и обязательная государственная регистрация данного права; преимущественное право покупки чужой недвижимости является производным от права собственности на недвижимость и напрямую зависит от него; преимущественное право покупки непосредственно связано с недвижимостью и не является оборотоспособным в отрыве от самого объекта – недвижимой вещи.

Ключевое содержание параграфа составляет детальное раскрытие вышеуказанных признаков применительно к преимущественному праву покупки чужой недвижимости с учётом анализа норм зарубежного и отечественного законодательства, судебной практики и правовой доктрины.

В конце параграфа делается вывод о целесообразности закрепления в современном российском гражданском праве института преимущественной покупки чужой недвижимости в качестве вещного. Вещная природа института преимущественной покупки чужой недвижимости обосновывается соответствием данного института рассмотренным выше признакам ограниченных вещных прав.

В параграфе третьем «Особенности защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» отмечается, что ни Концепция развития гражданского законодательства РФ, ни Концепция развития Законодательства о вещном праве, ни Законопроект изменений действующего ГК РФ не содержат каких-либо специальных положений, посвященных вопросам защиты нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

В целях определения максимально эффективного механизма защиты исследуемого права в случае его нарушения, автор обращается изначально к анализу существующих в действующем гражданском законодательстве и закрепляемых в Законопроекте изменений ГК РФ вещно-правовых способов защиты: виндикационный иск, негаторный иск, исключение из описи, признание вещного права. В результате приходит к выводу, что ни один из данных исков не может быть применим для защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

Затем исследуется существующий в действующем гражданском праве механизм защиты обязательственного преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (статья 250 ГК РФ 1995 года). Диссертант приходит к выводу, что данный механизм не может быть заимствован для защиты нарушенного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, поскольку недостаточно эффективен.

Обосновывается целесообразность законодательного закрепления в российском гражданском праве заимствованных из германского гражданского законодательства способов защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в случае его нарушения - «управомоченное лицо всегда вправе требовать вступить на место покупателя, вступить во владение вещью и требовать внесения регистрационной записи о его праве собственности на недвижимость в ЕГРП на недвижимость с компенсацией третьему лицу - приобретателю покупной цены»2; а также вправе предъявить иск к нарушившему его преимущественное право покупки собственнику о возмещении убытков. Срок исковой давности по данным требованиям составляет один год.

Доказывается вещная природа требований лица, обладающего преимущественным правом покупки чужой недвижимой вещи, в случае нарушения права (о вступлении на место покупателя, вступлении во владение вещью и требование об исправления записи в ЕГРП на недвижимость).

В параграфе четвертом «Проблема «обязательственных элементов» в вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости» выделяется единственная обязательственно-правовая особенность вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости - отношения между обязанным лицом-собственником и управомоченным лицом могут возникать из обязательственного договора (например, аренда, найм), закрепляющего за последним вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости, и, следовательно, носят относительный характер. Однако проблема «обязательственных элементов» в вещном праве преимущественной покупки чужой недвижимости решается способом, разработанным ещё германскими пандектистами: «само вещное право действует в отношении неопределенного круга лиц, тогда как отношения между обязанным лицом-собственником и управомоченным лицом, обладающие относительной природой, имеют значение лишь на стадии установления вещного права»3. Соответственно наличие указанной обязательственной особенности в вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости, по своей правовой природе отвечающем большинству признаков ограниченных вещных прав, ничуть не умаляет его вещную природу и позволяет закрепить его в числе ограниченных вещных прав в российском гражданском законодательстве.

Параграф пятый «Соотношение вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости с вещным правом приобретения чужой недвижимой вещи в будущем» посвящён сравнительно-правовому анализу, исследованию сходств и различий вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости и права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в составе группы ограниченных вещных прав приобретения чужой недвижимой вещи.

В шестом параграфе «Определение места вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российской системе ограниченных вещных прав» формулируется вывод, что переход российской системы ограниченных вещных прав от однотипной к трёхтипной, классифицирующейся на права пользования, реализации и приобретения чужой вещи позволит вполне гармонично вписаться в данную систему новому ограниченному вещному преимущественному праву покупки чужой недвижимости в составе группы ограниченных вещных прав приобретения чужой недвижимой вещи, наряду с правом приобретения чужой недвижимой вещи в будущем.

Глава 2 «История формирования и развития института преимущественной покупки чужой недвижимости в гражданском праве России и зарубежных правопорядков» состоит из двух параграфов и посвящена исследованию и всестороннему, комплексному анализу вопросов зарождения, генезиса и последующего совершенствования института преимущественной покупки в гражданском праве и законодательстве российского и иностранных государств.

Параграф первый «Преимущественное право покупки чужой недвижимости в гражданском праве иностранных государств» раскрывает исторические аспекты возникновения, становления и современного состояния института преимущественной покупки чужой недвижимости в римском праве и в правопорядках иностранных государств (Германии, Франции, Латвии, Эстонии, Чехии, Квебека, США, Великобритании).

Параграф второй «К вопросу становления и развития института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве» содержит исторический анализ зарождения преимущественного права покупки чужой недвижимости в дореволюционной России, изучение особенностей советского периода существования института преимущественной покупки чужой недвижимости, а также его особенностей в условиях современного гражданского оборота РФ.

Глава 3 «Проблемы закрепления преимущественного права покупки чужой недвижимости в модернизируемом гражданском праве России» включает девять параграфов.

В первом параграфе «Понятие и содержание вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» на основе исследования и сравнительно-правового анализа норм зарубежного гражданского законодательства Германии, Латвии, Эстонии, закрепляющих дефиниции понятия «преимущественное право покупки чужой недвижимости», диссертант предлагает собственное определение данного понятия, которое целесообразно включить в современное российское гражданское законодательство при осуществлении правового регулирования нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости:

«Недвижимая вещь может быть обременена вещным преимущественным правом покупки таким образом, чтобы лицо, в пользу которого зарегистрировано данное обременение имело бы преимущественное перед другими лицами право приобрести в собственность отчуждаемую собственником недвижимость, отстраняя приобретателя в связи с преимуществом перед ним и вступая в его права».

Детально раскрывается один из ключевых вопросов диссертационного исследования - содержание преимущественного права покупки чужой недвижимости.

В параграфе втором «Субъекты и объекты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» утверждается, что субъектом вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости (правомочное лицо) и субъектами отношений, возникающих в ходе реализации исследуемого права (обязанное лицо - собственник недвижимой вещи, управомоченное лицо – обладатель вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, покупатель – третье лицо), могут выступать любые участники гражданского оборота в пределах их «общей сделкоспособности».

Аргументируется, что объектом вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости является чужая индивидуально-определенная недвижимая вещь.

В параграфе третьем «Основания возникновения, государственная регистрация вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» Формулируется вывод, что в числе оснований возникновения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости следует закрепить: 1) любые сделки: как односторонние, так и двусторонние, многосторонние; 2) законные основания, дополнив существующие случаи следующими: преимущественное право покупки нанимателя жилого помещения, за исключением, если наймодатель продаст жилые помещения члену семьи либо другому лицу, участвующему в его домашнем хозяйстве, или, если наниматель проживает в жилом помещении по договору найма менее года; преимущественное право покупки земельных участков, например, при строительстве объектов, имеющих целью - обеспечение интересов большинства населения (например, железные дороги, объекты электроэнергетики, газоснабжения и т.д.); преимущественное право покупки стороны предварительного договора купли-продажи недвижимости – будущего покупателя.

Обосновывается необходимость обязательной государственной регистрации преимущественного права покупки чужой недвижимости. Анализируются и аргументируются особенности оформления преимущественного права покупки чужой недвижимости, сделок, неправленых на возникновение, реализацию данного права, с учётом последних поправок, внесенных в ГК РФ относительно государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним и нотариального удостоверения сделок.

В четвертом параграфе «Анализ некоторых условий договора о возникновении вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» анализируется условие о сроке существования преимущественного права покупки чужой недвижимости. Утверждается и аргументируется, что преимущественное право покупки чужой недвижимости, предусмотренное в договоре между собственником недвижимости и лицом, имеющим преимущественное право покупки чужой недвижимости, должно быть закреплено в российском гражданском законодательстве в качестве срочного.

Формулируется вывод, что при разработке параграфа ГК РФ о вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости в составе главы «Права приобретения чужой недвижимой вещи» необходимо законодательно закрепить безвозмездный характер данного права по общему правилу.

В параграфе пятом «Механизм реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи» отмечается, что ни Концепция развития гражданского законодательства РФ, ни Концепция развития Законодательства о вещном праве не предлагают, а Законопроект изменений ГК РФ не закрепляет единого законодательного механизма реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, отражающего четкий и детальный порядок осуществления вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости. Что, безусловно, является существенной недоработкой законодателя. Для восполнения подобного пробела диссертант всесторонне и детально исследуется порядок осуществления преимущественного права покупки чужой недвижимости на примере Германии (на основе анализа § 504-514 и § 1094-1102 ГГУ), по сути, родоначальнице по разработке механизма реализации вещного преимущественного права покупки.

Выделяются и характеризуются два этапа в механизме реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости: 1) подготовительный этап, включающий в себя: а) заключение в письменной форме договора купли-продажи недвижимой вещи между обязанным лицом (собственником недвижимой вещи) и третьим лицом (покупателем), б) уведомление правомочного лица о заключении договора купли-продажи недвижимости, в) заявление об осуществлении вещного преимущественного права покупки; 2) этап непосредственного осуществления вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

Обосновывается, что данный механизм реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости вполне органично мог бы вписаться и в российское гражданское право. Одновременно рассматриваются и разрешаются проблемы, непосредственно вытекающие из механизма реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

В параграфе шестом «Проблема уклонения от соблюдения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, пути её решения» раскрывается, что суть проблемы уклонения от соблюдения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости сводится к тому, что обязанное лицо – собственник недвижимости, стремясь обойти вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости правомочного лица, заключает с третьим лицом – приобретателем не договор купли-продажи, а, например, дарения, ренты и др. Что не позволяет правомочному лицу реализовать своё преимущественное право покупки чужой недвижимости.

Вышеописанная проблема, её суть и пути решения глубоко рассматриваются на примере Германии.

Предлагается для предотвращения появления исследованной проблемы в российском гражданском обороте при введении в российское гражданское законодательство вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости законодательно закрепить возможность применения данного при возмездном отчуждении недвижимости по договору купли-продажи и по иным договорам возмездного отчуждения недвижимости, из существа которых не вытекает иное.

В параграфе седьмом «Основания прекращения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи» анализируется целесообразность законодательного закрепления исчерпывающего перечня оснований, по которым прекращается вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости: осуществление преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочным лицом; выкуп собственником вещи преимущественного права покупки чужой недвижимости; прекращение договора, из которого возникло преимущественное право покупки чужой недвижимости; истечение срока существования права; гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом; неосуществление преимущественного права покупки управомоченным лицом в предусмотренный законом срок для подачи заявления об его осуществлении с момента получения уведомления от собственника (обязанного лица) о заключении договора купли-продажи с третьим лицом; суд вправе принять решение о прекращении преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочного лица при наличии трёх условий в совокупности: 1) если правомочное лицо неизвестно, 2) с момента внесения последней записи о преимущественном праве покупки в ЕГРП на недвижимость истекло 10 лет, 3) за данный период собственник недвижимости не заявил о признании права; отказ правомочного лица от преимущественного права покупки чужой недвижимости в письменной форме с внесением соответствующей записи в ЕГРП на недвижимость.

  1. В восьмом параграфе «Сфера применения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» выделяются актуальные проблемы современного российского гражданского оборота, требующие скорейшего максимально эффективного законодательного урегулирования посредством закрепления в действующем российском гражданском законодательстве института преимущественной покупки чужой недвижимости в качестве вещного.

В параграфе девятом «Проект параграфа 1 «Преимущественное право покупки чужой недвижимости» главы 20.5 Законопроекта Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ»» диссертант, учитывая все высказанные и обоснованные в настоящей работе предложения относительно разработки и совершенствования вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве, предлагает проект параграфа 1 «Преимущественное право покупки чужой недвижимости» в составе главы 20.5 «Права приобретения чужой недвижимой вещи» Законопроекта изменений ГК РФ.

В Заключении кратко формулируются основные теоретические выводы и практические решения проблем по теме диссертационного исследования.

По теме диссертации автором опубликованы следующие научные статьи:


1. В ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ для опубликования основных научных результатов диссертаций на соискание ученой степени кандидата юридических наук:



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.