авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Правовое регулирование ипотеки земельных участков в российской федерации

-- [ Страница 3 ] --

Кроме того, автор полагает, что в целях обеспечения стабильности ипотечного законодательства при залоге земельного участка законодателю и правоприменителю следует руководствоваться концепцией согласования этого законодательства с положениями гражданского законодательства о земельных участках и земельным законодательством. Под данной концепцией предлагается понимать такой подход к правовому регулированию ипотеки земельных участков, при котором максимально полно учитываются все особенности земельного участка, выступающего предметом залога. В первую очередь, к таким особенностям следует отнести: целевое назначение заложенного земельного участка, его разрешенное использование и территориально-статусные характеристики. Помимо этого, к данным особенностям можно отнести и обязанность экологически безопасного использования земельного участка, то есть такого использования, которое бы не причиняло вреда окружающей среде, включая, прежде всего, сам заложенный земельный участок.

В рамках данной концепции диссертант также выделяет принципы согласования ипотечного законодательства с положениями гражданского законодательства о земельных участках и земельным законодательством. К таким принципам он относит:

1.Принцип приоритета целевого назначения и разрешенного использования заложенного земельного участка.

2.Принцип экологически безопасного использования заложенного земельного участка.

3.Принцип учета территориально-статусных характеристик закладываемого земельного участка.

4.Принцип непротиворечивости нормативно-правовых актов, регулирующих ипотеку земельных участков.

Первый принцип определяет доминирующее значение использования заложенного земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием перед возможностью собственника свободно распоряжаться своим имуществом, включая изменение его назначения. Отступление от данного принципа не только влечет за собой нарушение положений гражданского законодательства о земельных участках (ст. 260 ГК РФ) и земельного законодательства (ст. 42 Земельного кодекса РФ), но и может служить основанием для изъятия заложенного земельного участка, что, в свою очередь, может негативно сказаться как на основных (обеспечиваемых), так и на ипотечных (обеспечительных) правоотношениях. К примеру, залогодатель-должник, заложенный земельный участок которого изъят, вряд ли будет иметь больше стимулов к исполнению основного обязательства.

Второй принцип, тесно соприкасаясь с первым, подразумевает бережное (экологически безопасное) отношение к заложенному земельному участку. Отступление от этого принципа помимо нарушений норм гражданского законодательства о земельных участках (ст.209 ГК РФ) и земельного законодательства (ст. 42 Земельного кодекса РФ) может повлечь реальную гибель плодородного слоя заложенного земельного участка, например сельскохозяйственного назначения, что, в свою очередь, будет являться уменьшением его стоимости и, как следствие, – ухудшением обеспечения.

Третий принцип определяет необходимость учета территориально-статусных характеристик закладываемого земельного участка. То есть таких характеристик земельного участка, которые позволяют идентифицировать его как объект гражданского оборота, способный выступать в качестве предмета ипотеки. К таким характеристикам прежде всего следует отнести его размер, местоположение, кадастровый номер и данные о государственной регистрации права на земельный участок. Нарушение данного принципа влечет закрепление в законодательстве противоречивых положений. В качестве примера можно привести пункт 2 статьи 63 Закона об ипотеке, буквальное толкование которого допускает возможность заложения части земельного участка, которая по гражданскому законодательству не является самостоятельным объектом оборота. Расширительное же толкование приводит к противоречиям между различными нормативно-правовыми актами (например, между Законом об ипотеке и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Четвертый принцип обусловливает такое конструирование (или изменение) нормативно-правовых актов, регулирующих ипотеку земельных участков, при котором данные акты не вступали бы в коллизию между собой. Отступление от данного принципа может влечь за собой не только разбалансированность и дисгармонию между ипотечным и земельным законодательством, но и в целом негативно сказываться на правовом регулировании ипотеки земельных участков ввиду различного подхода к разрешению одних и тех же ситуаций Законом об ипотеке и Земельным кодексом РФ (см., например, п. 1.1 ст.62 Закона об ипотеке и п.4 ст.30.2 Земельного кодекса РФ).

В параграфе третьем «Государственная регистрация ипотеки земельных участков» отмечается, что государственной регистрации подлежит не только ипотека земельных участков, возникшая из соответствующих договоров, но и ипотека земельных участков, возникшая в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе.

Исследуя вопрос о реализации принципов, на которых базируется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, диссертант отмечает, что если ранее они зачастую нарушались отдельными законодательными нормами, то на современном этапе такие нормы являются скорее исключением.

Анализируя последние законодательные изменения, коснувшиеся структуры органов, осуществляющих государственную регистрацию ипотеки земельных участков, автор приходит к выводу о положительной направленности объединения различных органов, работающих с недвижимостью, в одну федеральную службу. Поскольку такое объединение, по мнению автора, позволит упростить процедуру оформления прав на земельные участки, сократить его сроки, что, в свою очередь, ускорит процесс их вовлечения в гражданский оборот, в том числе, посредством ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о госрегистрации, отмечает автор, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Наряду с этим пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке гласит, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, также как и в Законе о госрегистрации, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Данные несоответствия устраняются пунктом 5 статьи 29 Закона о госрегистрации, в силу которого приоритет отдается нормам Закона об ипотеке.

Таким образом, отмечает диссертант, российское законодательство четко определяет круг лиц, имеющих право подать заявление о государственной регистрации ипотеки земельных участков, которое является основанием для ее осуществления. Вместе с тем на практике может сложиться ситуация, при которой должник по обязательству, обеспеченному ипотекой земельного участка, и залогодатель по договору об ипотеке земельного участка будут совершенно разными лицами. Получается, что должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, не являющийся залогодателем, будучи одним из основных субъектов ипотечного правоотношения, по сути дела, лишается права подать заявление о государственной регистрации ипотеки земельного участка, даже если имеется нотариально удостоверенный договор об ипотеке земельного участка. И это при том, что согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 16 Закона о госрегистрации такое заявление может подать нотариус, удостоверивший договор об ипотеке земельного участка.

Указанный пробел автор предлагает восполнить посредством внесения изменений и дополнений в абзац 1 пункта 1 статьи 20 Закона об ипотеке и предусмотреть, что «государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, а также должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, если он не является залогодателем».

Рассматривая вопрос о соотношении терминов «отложение государственной регистрации ипотеки», используемого Законом об ипотеке, и «приостановление государственной регистрации ипотеки», содержащегося в Законе о госрегистрации, соискатель пришел к выводу об их тождественности. Вместе с этим диссертант критически относится к мнению отдельных авторов, полагающих, что к ипотеке следует применять общие положения о регистрации, приостановлении, отказе в государственной регистрации, без учета особенностей, установленных Законом об ипотеке.

Исследуя вопрос об отказе в государственной регистрации ипотеки земельного участка, автор сделал вывод о том, что пункт 5 статьи 21 Закона об ипотеке неоправданно лишает должника, не являющегося залогодателем, права на одновременное с залогодателем получение информации об отказе в государственной регистрации ипотеки.

Диссертант также отмечает, что законодателю следует уточнить срок, в течение которого залогодателю направляется мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки земельного участка.

В Главе третьей «Правовое регулирование обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации» с учетом последних законодательных изменений рассматриваются особенности правового регулирования обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации. Состоит она из двух параграфов.

В параграфе первом «Правовое регулирование обращения взыскания на заложенные земельные участки» указывается, что обращение взыскания на заложенные земельные участки возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Диссертант обращает внимание на то, что некоторые положения ГК РФ, посвященные порядку обращения взыскания на земельный участок, вступают в противоречие с правовым регулированием данной процедуры, закрепленным в Законе об ипотеке. Так, согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. В соответствии же с подпунктом 2.1 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, получается, что если предметом ипотеки является земельный участок не из состава земель сельскохозяйственного назначения, то по Закону об ипотеке залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет такого земельного участка и без обращения в суд, в то время как ГК РФ такую возможность исключает.

Пленум ВАС РФ в пункте 26 Постановления № 11 от 24 марта 2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая данную коллизию, разъясняет, что статья 278 ГК РФ содержит общее правило, и при ее применении следует учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, закрепленные в пункте 1 статьи 55 Закона об ипотеке.

Автор полагает, что в целях устранения возможных недоразумений и различных судебных споров данное положение нужно закрепить и в действующем законодательстве. Особая актуальность принятия такого законодательного положения, по мнению соискателя, обусловлена еще и новой редакцией статьи 349 ГК РФ, в соответствии с которой удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается и без обращения в суд на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, которое, кстати, может содержаться в договоре о залоге (прежняя редакция статьи 349 ГК РФ не допускала возможность заключения такого соглашения до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога). Таким образом, думается, что обозначенные противоречия можно устранить, внеся изменения в статью 278 ГК РФ, и предусмотреть, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, за изъятиями, установленными настоящим кодексом или иным федеральным законом.

Подвергая анализу нововведенный пункт 4 статьи 68 Закона об ипотеке, согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком, автор приходит к выводу об оправданности такого нововведения. Поскольку, как отмечает диссертант, оно, помимо всего прочего, способствует реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Обусловлено это тем, что согласно статье 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме. Отсутствие же в Законе об ипотеке указания на подобные последствия при обращении взыскания также для земельного участка, на котором находится дом, и который в силу ст. 69 Закона об ипотеке обязательно закладывается, не только не способствовало реализации, но и нарушало вышеобозначенный принцип.

Рассматривая вопрос о последовательности предъявления требований о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенный земельный участок, диссертант критически оценивает мнение отдельных исследователей, полагающих, что в случае предъявления требования залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога без заявления требования о взыскании долга истец лишается возможности получить удовлетворение в общем порядке за счет иного, не заложенного ему имущества, если вырученные от продажи предмета залога суммы не покроют всю сумму долга. Если следовать данному подходу, отмечает автор, то у кредитора (залогодержателя) в случае неполного возврата суммы долга от реализации предмета залога, что особенно актуально в период нестабильности и так называемого финансового кризиса, не имеется адекватных способов возврата недостающих средств. Думается, что такой подход не совсем верен, поскольку исполнение основного обязательства не должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия средств его обеспечения, особенно если залогодателем выступает третье лицо.

Соискателем также предлагается обсудить вопрос о наделении залогодателя-третьего лица, на имущество которого обращено взыскание, правами требования к должнику по аналогии с правами поручителя, исполнившего обязательство.

Анализируя вопрос об основаниях отказа в обращении взыскания на заложенные земельные участки, автор отмечает, что новая редакция пункта 2 статьи 348 ГК РФ и нововведенная статья 54.1 Закона об ипотеке конкретизировали условия таких оснований. В соответствии с данными нормами отказ в обращении взыскания на заложенный земельный участок допускается при одновременном наличии крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя при условии, что одновременно соблюдены следующие пункты: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Соискатель полагает, что данные законодательные нововведения, внося ясность в порядок обращения на заложенные земельные участки, положительно скажутся и на судебной практике.

В параграфе втором «Правовое регулирование реализации земельных участков, на которые обращено взыскание» отмечается, что земельный участок, на который обращено взыскание, может быть реализован на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.

Рассматривая вопрос об обязанностях организатора публичных торгов, диссертант отмечает положительные моменты последних законодательных нововведений, касающихся обязанности организатора направить информацию о проведении публичных торгов для размещения в сети «Интернет». По мнению соискателя, в современных условиях такое размещение особенно актуально, так как далеко не все потенциальные покупатели имущества, выставляемого на торги, являются подписчиками официальных информационных изданий органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в то время как доступ к сети «Интернет» имеет практически каждый из них.

Анализируя мнения отдельных ученых о том, что, если торги по продаже земельных участков для сельскохозяйственного использования не состоялись, земельные участки могут быть выставлены на вторичные торги с изменением целевого назначения, диссертант предлагает существенно сократить сроки рассмотрения ходатайств о переводе реализуемых на торгах заложенных земельных участков из одной категории в другую при признании первых торгов несостоявшимися.

Подвергая анализу высказанное в литературе мнение, согласно которому при указании в решении суда на то, что реализация по соглашению сторон проводится посредством продажи предмета ипотеки с аукциона, нет оснований для возбуждения исполнительного производства и принудительных действий по реализации предмета ипотеки, соискатель приходит к выводу о том, что оно носит спорный характер. Поскольку решение суда, в котором указано, что имущество, на которое обращено взыскание, подлежит реализации на аукционе, как раз и будет основанием для возбуждения исполнительного производства. В связи с этим диссертант предлагает также внести изменения в пункт 11 статьи 30 Закона об исполнительном производстве, которые бы предусматривали значительно больший срок для добровольного исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенную недвижимость (в нашем случае земельный участок) и реализации ее на аукционе, поскольку этот процесс существенно превышает 5-дневный срок, установленный для добровольного исполнения.

Диссертантом делается вывод о необходимости уточнения срока при реализации заложенного земельного участка, в течение которого залогодержатель может оставить за собой заложенный земельный участок после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.