авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Правовое регулирование ипотеки земельных участков в российской федерации

-- [ Страница 2 ] --

Помимо этого, если на заложенном земельном участке насаждался виноградник, то ипотека распространялась также и на него. Автор полагает, что данное установление Римского права было реципировано в видоизмененной форме отечественным законодательством и выразилось в его положениях, закрепляющих распространение ипотеки на объекты, возводимые на заложенном земельном участке.

Существовал в праве Древнего Рима и институт перезалога. Суть его, отмечает диссертант, сводилась к тому, что должник мог заложить свой заложенный земельный участок еще раз при условии, что его стоимость превышала требование первого кредитора.

Автор обращает внимание и на тот факт, что, несмотря на все достоинства древнеримского института ипотеки земельных участков, он, тем не менее, не был лишен некоторых недостатков. К примеру, римское право не устанавливало регистрации ипотек в каком-либо государственном органе. Весьма обширное распространение имела и генеральная ипотека, обременяющая в силу закона все имущество должника в обеспечение различных привилегированных требований. К таким требованиям относились: требования фиска об уплате налогов, требования жены после прекращения брака о возврате приданного. Причем с течением времени перечень подобных привилегированных требований только увеличивался.

Во втором параграфе «Становление и развитие ипотеки земельных участков в праве России» указывается на то, что в России институт залога земельных участков имеет достаточно богатую историю, отличительной особенностью которой является неравномерность его развития на всей территории государства.

Диссертант обращает внимание на тот факт, что Соборное уложение 1649 года содержало правило, согласно которому предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности, именно поэтому закладывать поместья, в отличие от вотчин, запрещалось. Имелись в Соборном уложении и нормы о форме договора залога, которая представляла собой письма свидетелей и такое действие, как облачение в крепостную форму. Диссертант отмечает, что некоторые ученые весьма скептически относились к тому, что данные предписания Уложения соблюдались на практике, однако, как полагает автор, сам факт содержания в Соборном Уложении 1649 года норм о форме залога уже играл важную роль в развитии этого правового института.

Автор отмечает, что в начале XIX века залог земельных участков совершался крепостным порядком. То есть залоговый акт (называвшийся закладной крепостью) совершался у нотариуса и утверждался старшим нотариусом, делавшим отметку в реестре крепостных дел. После этого на заложенное имение налагалось запрещение и делалось соответствующее распоряжение о том сенатской типографии для публикаций. Причем несоблюдение крепостной формы вело к недействительности залога.

Дореволюционное залоговое законодательство, обращает внимание автор, имело и недостатки в правовом регулировании ипотеки. Так, в соответствии со статьей 1630 Свода Законов Гражданских закладываемое недвижимое имущество должно быть свободно от других обязательств, в противном случае залог имущества, обремененного другими обязательствами собственника, признавался недействительным. Кроме этого, согласно статье 1129 Устава гражданского судопроизводства заложенное имение после его описи и назначения в публичную продажу по требованию залогодержателя могло быть передано в его управление до публичной продажи с правом пользования им вместо процентов.

Все это, а также разбросанность норм, регулирующих залоговые правоотношения при отсутствии кодификации ипотечного законодательства, и вызвало необходимость очередного реформирования залогового права в России.

Начальным результатом работы по реформированию российского залогового законодательства было составление проектов Гражданского Уложения и Вотчинного Устава. По мнению многих дореволюционных юристов, в данных проектах был достигнут необходимый баланс интересов залогодержателей и залогодателей. Таким образом, делает вывод автор, рассматриваемый период времени характеризовался достаточно детальной и всесторонней проработкой проблем ипотеки, а соответственно, и развитием института залога земельных участков.

В связи с тем, что после революции 1917 года Советское правительство своим Декретом «О земле» от 26 октября (8 ноября по новому стилю) 1917 года ликвидировало частную собственность на землю, объявив ее всенародным достоянием, диссертантом был сделан вывод о том, что залог земельных участков в период с 1917 по 1992 годы был полностью вычеркнут из отечественной правовой действительности.

На современном этапе развития, отмечает автор, правовое регулирование ипотеки земельных участков осуществляется целым рядом нормативно-правовых актов. К их числу, прежде всего, следует отнести: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации) и др. Существенное влияние на правовое регулирование ипотеки земельных участков, по мнению диссертанта, оказывают и постановления Пленума Верховного суда РФ, а также постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ. Обобщая судебную практику, постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ выявляют пробелы и противоречия в правовом регулировании ипотеки земельных участков, а также представляют расширительное толкование отдельных положений действующего законодательства, создавая тем самым основу для его единообразного применения судами Российской Федерации.

Анализируя труды различных исследователей, посвященные истории развития отечественной ипотеки в целом и залога земельных участков в частности, автор отмечает, что некоторые из них зачастую отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Диссертант полагает, что отождествление терминов «ипотека» и «ипотечное кредитование» является не только неверным, но и, как представляется, негативно сказывающимся на правильном понимании сущности института ипотеки в целом и залога земельных участков в частности. Автор полагает, что «ипотечное кредитование» является более широким понятием, чем «ипотека», поскольку включает в себя не только залог недвижимости, но и действия по заключению кредитных договоров, обеспечиваемых им.

Завершая исследование истории отечественной ипотеки земельных участков, автор приходит к выводу о том, что в ходе своего исторического развития институт ипотеки земельных участков в нашей стране зарекомендовал себя как один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств. Наряду с этим, отмечает диссертант, некоторые авторы, так или иначе затрагивающие в своих работах историю становления и развития ипотеки в целом и залога земельных участков в частности, делают это зачастую очень поверхностно, вне связи с фундаментальными исследованиями в области римского, а иногда и гражданского права. Такое положение вещей, по мнению автора, является не совсем приемлемым, поскольку оно может исказить правильное понимание сути и значения не только ипотеки земельных участков, но и института залога в целом. Во избежание этого автором предлагается при исследовании данных вопросов использовать комплексный подход, основывающийся на сочетании базовых положений как римского права, так и права гражданского.

Глава 2 «Юридическая сущность и основные элементы ипотеки земельных участков по действующему законодательству» состоит из трех параграфов и посвящена исследованию юридической сущности и основных элементов ипотеки земельных участков по действующему законодательству России.

В первом параграфе «Юридическая сущность ипотеки земельных участков» диссертант приходит к выводу о том, что земельный участок, выступающий предметом ипотеки, будучи особым объектом гражданского оборота, накладывает свои особенности и на ипотечные отношения (например, при обращении на него взыскания). Такая экстраполяция, по мнению автора, позволяет говорить о необходимости строгого учета специфики земельного участка, выступающего предметом залога.

Исследуя составляющие юридической сущности ипотеки земельных участков, соискатель рассматривает определения терминов «ипотека» и «земельный участок», анализирует их особенности в действующем законодательстве и доктринальных источниках. Так, подвергая анализу закрепленное в законодательстве определение понятия «земельный участок», автор отмечает, что оно является очень лапидарным и не учитывающим специфику земельного участка. Под земельным участком диссертант предлагает понимать индивидуализированную часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, относящуюся к соответствующей территориальной зоне и характеризующуюся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием.

Анализируя различные нормативные акты, диссертант приходит к выводу о том, что отечественное законодательство в ряде случаев, когда речь идет об объектах, которые могут быть предметом залога, разделяет категории «земельный участок» и «недвижимость». Такое разделение, по мнению автора, является не совсем правильным, поскольку это противоречит пункту 1 статьи 130 ГК РФ, согласно которому земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) прежде всего.

Рассматривая категории земельных участков, которые могут выступать предметом залога, автор приходит к выводу о необходимости расширения перечня таких участков.

Анализируя вопрос о соотношении понятий «ипотека» и «залог недвижимости», автор приходит к выводу о необоснованности мнения отдельных исследователей, согласно которому данные понятия нельзя назвать идентичными.

Исследуя особенности залога права аренды земельных участков, автор обращает внимание на противоречия между ипотечным и земельным законодательством по вопросу необходимости получения согласия собственника земельного участка и предлагает варианты их устранения.

Анализируя вопрос о том, можно ли заложить часть земельного участка без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости, автор приходит к выводу о невозможности этого, так как неиндивидуализированная часть земельного участка не может быть предметом ипотеки. Индивидуализированная же часть становится не чем иным, как самостоятельным земельным участком.

Диссертантом также исследуются такие неотъемлемые составляющие юридической сущности ипотеки земельных участков, как функции залога земельных участков и его правовая природа. Вопрос о правовой природе ипотеки земельных участков, отмечает автор, неразрывно связан с такой «извечной» дилеммой юридической науки, как отнесение залога к институту вещного или обязательственного права. По мнению диссертанта, современные концепции правовой природы залога во многом повторяют аргументацию дореволюционных правоведов относительно природы залогового права. Одни ученые-юристы, причисляя залог к вещному праву, указывают на такие его «вещные» элементы, как право следования и абсолютная защита; другие, относя залоговое право к обязательственному, опираются на акцессорность, возможность заложить право требования, передачу прав залогодержателя в порядке цессии; третьи, усматривая в залоге элементы как вещного, так и обязательственного прав, говорят о двойственной природе этого института.

По мнению автора, анализируя вопрос о правовой природе залога, рассматривать его (залог) следует как «правовую пирамиду» (например, четырехгранную). Проекцией основания данной пирамиды является квадрат (обязательственно-правовые элементы: акцессорность, оставление недвижимости в пользовании и владении залогодателя, стоимостный характер, возможность замены предмета залога при его гибели и т.д.), одной из его граней – треугольник (вещно-правовые элементы: полная защита ипотечного права от действий третьих лиц и право следования). Если каждую из этих проекций понимать как полное описание залогового права, то они исключают друг друга, если же - как частичное, то они дополняют друг друга, причем не могут одна другую заменить. Неслучайно также в качестве основания пирамиды предлагается рассматривать именно обязательственно-правовые элементы, поскольку, как считает автор, они являются базисом, основополагающим компонентом залогового правоотношения, априори предназначенного для обеспечения исполнения обязательства. Вместе с этим такие элементы залога, которые можно отнести к вещно-правовым, также являются неотъемлемой составляющей данной правовой конструкции, хотя и не позволяют однозначно отнести ее к вещному праву.

Во втором параграфе «Субъекты ипотеки земельных участков, их права и обязанности» указывается, что по современному российскому законодательству залогодержателями, наряду с физическими и юридическими лицами, могут быть: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Однако на практике залогодержателями чаще всего выступают банки, в связи с чем они были более подробно охарактеризованы автором как ипотечные кредиторы.

Диссертант отмечает, что в силу статьи 63 Закона об ипотеке (за исключениями в ней содержащимися) и статьи 2 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» юридическое лицо может быть залогодателем земельного участка только в том случае, если участок принадлежит ему на праве собственности.

Рассматривая вопрос о правах залогодателя, диссертант отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке земельный участок, являющийся предметом ипотеки, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Если строго подходить к этой норме, то фактически она означает, что у залогодателя изымается право распоряжения этим участком. Такое положение вещей, по мнению отдельных авторов, заставляет залогодателя фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п.2 ст.209 ГК РФ. Кроме того, положения п.1 ст.1 Закона об ипотеке в определенной степени противоречат статье 37 этого же закона, согласно которой залогодатель вправе с согласия залогодержателя и, если иное не предусмотрено договором, отчуждать заложенное имущество. В связи с этим некоторые ученые предлагают внести изменения в абзац 3 пункта 1 статьи 1 Закона об ипотеке и предусмотреть, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только в его владении и пользовании, как это изложено в действующей редакции, но и распоряжении с ограничениями, установленными федеральным законом. Исходя же из общих начал и смысла гражданского законодательства, автор полагает, что целесообразно было бы дополнить указанные изменения словами «и/или договором».

Автором также предлагается классификация прав залогодержателя в зависимости от его волеизъявления. В рамках данной классификации предлагается выделять 4 группы прав: 1. права залогодержателя, связанные с сохранностью заложенного земельного участка или титула на него (к примеру, право проверять (по документам и фактически) наличие, состояние и условия содержания заложенного земельного участка); 2. права залогодержателя по изменению договора об ипотеке земельного участка (например, право потребовать изменения договора об ипотеке, если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка); 3. права залогодержателя, связанные с отчуждением заложенного земельного участка или титула на него (к примеру, правомочие дачи согласия на отчуждение залогодателем заложенного земельного участка); 4. права залогодержателя, связанные с обращением взыскания на заложенный земельный участок и его реализацией (например, право предшествующего залогодержателя при обращении взыскания на заложенный земельный участок последующим залогодержателем потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенный земельный участок).

Обращая внимание на вопрос о последующей ипотеке земельного участка, автор отмечает, что пункт 2 статьи 43 Закона об ипотеке содержит правило, согласно которому последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, в нашем случае земельного участка, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. В то же время пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке гласит, что последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору, независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Таким образом, заключает автор, если согласно пункту 2 статьи 43 Закона об ипотеке последующая ипотека не допускается в соответствии с предшествующим договором, то согласно пункту 3 статьи 43 Закона об ипотеке запрещенная предшествующим договором последующая ипотека все же допускается, при условии, что предшествующий залогодержатель не предъявит иск о признании недействительным последующего договора об ипотеке. Налицо противоречие, так как пункт 2 статьи 43 говорит о ничтожности такой сделки, а пункт 3 этой же статьи - об ее оспоримости.

На практике залогодержатель, уверенный в том, что по условиям договора последующая ипотека запрещена, вряд ли будет постоянно следить за тем, не обременяется ли заложенный земельный участок новыми ипотеками5. В свою очередь, недобросовестный залогодатель может воспользоваться таким законодательным несовершенством и, заключив несколько последующих договоров об ипотеке, лишить при этом последующих залогодержателей реального обеспечения.

По мнению диссертанта, указанные несовершенства можно устранить путем внесения изменений в пункт 1 статьи 22 Закона об ипотеке и предусмотреть, что регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки, сумме обеспеченного ею обязательства, а также сведения о запрете последующей ипотеки, если это предусматривает договор об ипотеке.

Анализируя обязанности залогодателя, автор приходит к выводу о неоправданном отсутствии в ипотечном законодательстве упоминания о том, что заложенный земельный участок должен использоваться по назначению.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.