авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Купля-продажа земельных участков

-- [ Страница 2 ] --

10. Выявлена тесная взаимосвязь гражданско-правового института купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельно-правового института оформления и переоформления прав на землю, который является одним из оснований (наряду с куплей-продажей) возникновения права частной собственности на земельные участки, расширяет возможности граждан и юридических лиц по приобретению земельных участков в частную собственность, а также способствует более активному вовлечению земельных участков в гражданский оборот. Кроме того, возможность оформления и переоформления права частной собственности на землю служит непременным условием последующего заключения с собственником данного земельного участка договора купли-продажи.

Предложения по оптимизации законодательства:

1. Внести изменения в ст. 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ с целью приведения их в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Для этого из Земельного кодекса РФ следует исключить положения о продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о продавце права на заключение договора аренды, заменив их словами «торги на право заключения договора аренды земельного участка» и «организатор торгов на право заключения договора аренды земельного участка».

2. Исключить из ст. 37 Земельного кодекса РФ п. 2, содержащий перечень условий, включение которых в договор купли-продажи земельного участка не допускается под угрозой недействительности. Запрет на включение в договор купли-продажи этих (и многих других, не указанных в данной статье) условий предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Поэтому при рассмотрении проблем, связанных с правовым регулированием договоров купли-продажи земельных участков Гражданским и Земельным кодексами РФ, выявлены имеющиеся противоречия и предложены пути их решения. При анализе ст. 37 Земельного кодекса РФ автор пришел к выводу о необоснованности включения содержащихся в ней норм в земельное законодательство, поскольку, во-первых, установление особенностей купли-продажи земельных участков отдельным законом не предусмотрено Гражданским кодексом РФ; во-вторых, данная статья не содержит каких-либо новых норм, а является компиляцией уже существующих законоположений.

3. В целях наиболее полной реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости ввести в действующее законодательство норму о преимущественном праве собственника здания, сооружения или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на приобретение земельного участка в случае его продажи собственником. Собственник, имеющий намерение продать земельный участок, обязан в письменной форме уведомить об этом собственника здания или сооружения с указанием цены земельного участка и иных условий его продажи. Если собственник здания или сооружения откажется от покупки земельного участка или не заявит о его приобретении в течение месяца, то собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению.

4. В целях совершенствования процедуры торгов по продаже земельных участков необходимо изменить подход к оформлению итогов торгов. При продаже земельных участков протокол о результатах торгов должен являться одновременно договором купли-продажи земельного участка, а не предварительным договором. Данное положение будет соответствовать п. 5 ст. 448 ГК РФ и обеспечит оптимальное соотношение норм гражданского и земельного права о торгах.

Теоретическая значимость результатов исследования предопределяется актуальностью и новизной разрешаемых вопросов и состоит в развитии научного понимания правового института купли-продажи земельных участков с учетом принятых изменений в Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ, а также современной Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации. Выработанные понятийные характеристики, а также сформулированные и обоснованные в исследованиях выводы и предложения могут способствовать развитию науки гражданского права и использоваться в дальнейших научных исследования теории гражданского права.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные автором с целью устранения пробелов в нормативно-правовых актах предложения в законотворческую деятельность, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в процессе реформирования отечественного гражданского законодательства в сфере правового института купли-продажи земельных участков. Представленные в диссертационном исследовании положения и рекомендации могут внедряться в правоприменительную практику, а также применяться при преподавании цивилистических учебных дисциплин и дисциплин специализации, в ходе подготовки учебных и учебно-методических пособий.

Апробация результатов работы. Диссертация была обсуждена и одобрена на заседании кафедры международного частного и предпринимательского права ФГБОУ ВПО «Саратовская государственная юридическая академия».

Основные положения и выводы, содержащиеся в работе, отражены в восьми научных статьях, опубликованных в региональных и федеральных научных изданиях, в том числе включенных в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных для опубликования основных научных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора и кандидата наук; изложены в выступлениях автора на IV Международной научно-практической конференции «Современное российское право: проблемы, пути совершенствования» (Пенза, 2010 г.); VII Международной научно-практической конференции «Вопросы теории и практики российской правовой науки» (Пенза, 2011 г.); Международной научно-практической конференции, посвященной 80-летию Саратовской государственной юридической академии, «Право и его реализация в XXI веке» (Саратов, 2011 г.); заседании организованного ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» и Двенадцатым арбитражным апелляционным судом круглого стола «Применение требований природоохранного и природоресурсного законодательства в деятельности арбитражных судов» (Саратов, 2011 г.).

Структура диссертации обусловлена целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы; раскрывается степень ее научной разработанности; указываются цель и задачи, объект и предмет исследования определяются его методологические и теоретические основы; характеризуются научная новизна и практическая значимость; формулируются основные положения, выносимые на защиту; сообщается об апробации результатов исследования.

Глава первая «Договор купли-продажи земельных участков как особая разновидность договора купли-продажи недвижимости» состоит из трех параграфов.

В первом параграфе «Понятие, признаки и значение договора купли-продажи земельных участков. Стороны договора» содержится характеристика договора купли-продажи земельных участков; определяются его правовая природа и место в системе гражданско-правовых договоров; анализируются понятия, которые находятся в одном с ним категориальном ряду. Диссертант отмечает, что земельный участок в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к недвижимому имуществу. В связи с этим договор купли продажи земельных участков является особой разновидностью договора продажи недвижимости, который регулируется нормами § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ, и обладает значительной спецификой, по сравнению с другими видами договора продажи недвижимости, что, безусловно, связано с особенностями его предмета.

Регламентация имущественного оборота земельных участков сочетает в себе частноправовое и публично-правовое регулирование. Данное положение закреплено в ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Она предусматривает, что нормы части второй Гражданского кодекса РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Из анализа содержания указанной статьи, а также п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ делается вывод о том, что действующим законодательством установлена презумпция ограниченной оборотоспособности земельных участков, то есть они относятся к объектам гражданских прав, ограниченным в обороте, если иное не установлено законом.

Диссертант отмечает, что оборотоспособность земельных участков ограничивается не только традиционными для гражданского права способами, но и путем установления особого порядка их оборота, что порождает значительные особенности купли-продажи различных земельных участков в зависимости от их категории, принадлежности и целей приобретения.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете договора (ст. 432 и 554 Гражданского кодекса РФ), а также о цене продаваемого земельного участка (ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

Как считает автор, в действующее гражданское законодательство требуется внести изменения в целях единообразного решения вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью, в том числе и договоров купли-продажи земельных участков.

Предлагается внести изменения в Гражданский кодекс РФ, упразднив государственную регистрацию сделок с недвижимостью и сделав обязательным нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью под угрозой их недействительности.

Проведенные исследования позволили автору сделать вывод о том, что Гражданский кодекс РФ регулирует общие основные положения купли-продажи земельных участков: понятие договора купли-продажи, его признаки и форму, общие положения о заключении договора и т. п., то есть то, что касается любых объектов гражданских прав.

Во втором параграфе «Исполнение договора купли-продажи земельного участка» исследуются основные права и обязанности сторон договора, а также особенности процедуры его прекращения.

Исполнение договора купли-продажи земельного участка — это совершение продавцом и покупателем действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором. Основной обязанностью продавца является обязанность по передаче проданного земельного участка покупателю.

Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

Подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой основанием государственной регистрации служат договор и иные сделки.

Диссертант предлагает изменить данное правило, установив при этом, что передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение, то есть служить самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость.

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости необходимо совершение двух юридически значимых действий — вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца будет считаться процесс совершения подписания указанного документа.

В случае, если на продаваемом земельном участке расположены здания или сооружения, то продажа земельного участка допускается только с одновременной продажей тому же лицу данных объектов недвижимости.

В то же время в целях наиболее полной реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости диссертант предлагает ввести в действующее законодательство норму о преимущественном праве собственника здания, сооружения или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на приобретение его в случае продажи собственником. Собственник, имеющий намерение продать земельный участок, обязан в письменной форме уведомить об этом собственника здания или сооружения с указанием цены земельного участка и иных условий его продажи. Если собственник здания или сооружения откажется от покупки земельного участка или не заявит о его приобретении в течение месяца, то собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Данное положение, по мнению автора настоящего исследования, позволит защитить интересы собственников объектов недвижимости, не являющихся собственниками земельных участков, а также упростить дальнейшее распоряжение как земельными участками, так и объектами недвижимости.

В третьем параграфе «Государственная регистрация прав на земельный участок» диссертант проводит историко-правовой анализ процедуры регистрации прав на недвижимость и приходит к выводу о том, что составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и его обременений).

Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ее нынешнем виде — это новый институт российского гражданского права. Она во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования заключается в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна проводиться специально уполномоченными федеральными государственными органами. В настоящее время основным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, а также ее структурные подразделения.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Поскольку в Земельном кодексе РФ прямо указывается, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации, то и положение Гражданского кодекса РФ имеет прямое действие. Его значимость обусловлена тем, что без государственной регистрации права на земельный участок даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий.

В главе второй «Особенности отдельных видов купли-продажи земельных участков», состоящей из трех параграфов, рассматриваются проблемы, возникающие при правовом регулирования договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Отмечается, что данные проблемы появляются потому, что имеются недостатки в законодательстве и правоприменительной практике, а также отсутствуют основы концептуальных подходов для определения сочетания публично-правовых и частноправовых начал при регулировании сделки купли-продажи земельных участков.

В первом параграфе «Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах (конкурсах и аукционах)» рассматривается развитие правового механизма отчуждения земельных участков в собственность физических и юридических лиц (частную собственность) путем заключения договоров купли-продажи земельных участков из состава публичной собственности с позиции законодательного закрепления в нашем государстве.

На сегодняшний день правовой институт торгов широко используется для заключения договоров. Таким образом, чтобы приобрести права на имущество, в том числе на земельные участки, необходимо принять участие в торгах и стать победителем.

Проведя анализ действующих нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок и условия проведения торгов по продаже земельных участков, в том числе таких, как Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ, автор констатирует, что в законодательстве отсутствует четкое логичное и доступное определение понятия «торги», поэтому предлагается расширенное его толкование применительно к продаже такого объекта недвижимости, как земельные участки, с последующим законодательным закреплением данной формулировки.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.