авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 |

Купля-продажа земельных участков

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ГРИШИН Николай Павлович

КУПЛЯ-ПРОДАЖА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Саратов — 2011

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная юридическая академия»

Научный руководитель кандидат юридических наук, доцент

ВОЛКОВА Татьяна Владимировна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

ЧЕЛЫШЕВ Михаил Юрьевич

кандидат юридических наук, доцент

ЗИНЧЕНКО Александр Иванович

Ведущая организация ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный университет имени Н.Г. Чернышевского»

(юридический факультет)

Защита состоится 10 февраля 2012 года в 14.00 на заседании диссертационного совета Д-212.239.03 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная юридическая академия» по адресу: 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, 104, ауд. 102.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная юридическая академия».

Автореферат разослан «27» декабря 2011 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор юридических наук Е.В. Вавилин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Земельные участки являются основным элементом системы недвижимого имущества, поскольку все остальные недвижимые вещи отнесены к недвижимости именно по признаку прочной связи с землей. В связи с этим важно посредством правового регулирования оборота земельных участков обеспечить их рациональное использование, сохранив природную ценность и экономическое значение данных объектов.

Правовой режим земельных участков является комплексной категорией, сочетающей в себе элементы как частноправового, так и публично-правового регулирования. Если вопросы, касающиеся права собственности и иных вещных прав на земельные участки, а также сделок с земельными участками, полностью регулируются нормами гражданского права, то вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель как объектов природы, отнесены к ведению земельного права.

Кодифицированные акты гражданского и земельного законодательства принимались в разное время. В результате обнаружилось их несоответствие, а в ряде случаев — прямое противоречие. Это касается в том числе и правового регулирования купли-продажи земельных участков. Проблема несогласованности еще больше усугубляется в связи с тем, что если гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ является предметом исключительного ведения Российской Федерации, то земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому нормативные акты, принимаемые субъектами Российской Федерации и регулирующие вопросы продажи земельных участков, зачастую противоречат Гражданскому кодексу РФ и еще более осложняют современную правоприменительную практику.

С внесением изменений в Гражданский и Земельный кодексы наметилась определенная тенденция к их унификации, сократилось число противоречий между данными нормативными актами. Однако многие несоответствия остались, и задача науки гражданского права — выявить и выработать предложения по их устранению в целях оптимизации действующего законодательства, регулирующего оборот объектов недвижимого имущества, в том числе, как указывалось ранее, важнейшего из них — земельного участка.

При этом сами нормы, в соответствии со сложившейся в нашей стране правовой традицией, систематизируются в рамках отраслей гражданского и земельного законодательства. Вместе с тем законодатель не уделяет должного внимания синхронизации норм права, регулирующих сходные (однородные) отношения, прежде всего, относительно института купли-продажи земельных участков.

Произошедшие в последнее время изменения в гражданском, земельном и ином законодательстве, регулирующие договор купли-продажи земельных участков, недостаточно осмыслены и исследованы наукой гражданского права. Теоретический анализ и выявление имеющихся пробелов и противоречий представляется важным также с позиций изучения эволюции развития норм гражданского и иного смежного с ним законодательства, что приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, участвующего непосредственно в договоре купли-продажи.

Актуальность настоящей работы подтверждается также и недостаточной степенью разработанности темы исследования. Вопросы гражданско-правового регулирования отношений, возникающих по договору купли-продажи земельного участка, не так часто являлись предметом отдельных комплексных исследований. В основном указанные вопросы затрагивались в работах дореволюционных ученых (К. Змирлов, А. Любавский, К.И. Маслов, А. Пестржецкий, И. Энгельман и др.). В дальнейшем к этим проблемам стали проявлять интерес лишь в последние 15–20 лет, что объясняется формированием и принятием нового гражданского и земельного законодательства в сфере оборота недвижимости (диссертационные работы Н.Н. Аверьяновой, В.В. Балакина, Д.С. Бугрова, И.Ю. Ельцовой, Д.В. Жернакова, Н.П. Кабытова, И.С. Ковалевой, А.Ю. Колова, О.А. Косолапова, А.В. Кузнецова, Н.П. Лотниковой, В.Е. Лукьяненко, Д.Л. Мальцева, Д.В. Матвеева, О.В. Орешкиной, В.В. Романовой, Е.Р. Сарьян, Н.А. Саморуковой, П.В. Скиба, В.В. Солдатенкова, Ю.С. Турсуновой, О.В. Шихалевой и др.). Однако данные исследования либо ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права, либо затрагивают отдельные частные вопросы купли-продажи земельных участков, либо акцент в них сделан на анализ правового режима недвижимости (Е.М. Тужилова-Орданская). Непосредственно проблемам купли-продажи земельных участков (в свете положений современной Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации) посвящены лишь отдельные научные публикации (Г.А. Волкова, К.И. Скловского, О.П. Плешановой и др.).

Фактически в настоящее время отсутствуют комплексные цивилистические научно-квалификационные исследования правового института договора купли-продажи земельных участков с учетом принятых изменений в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, а также Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации. Имеющиеся научные публикации по отдельным вопросам купли-продажи земельных участков не умаляют значимости настоящего диссертационного исследования.

Сказанное свидетельствует о необходимости проведения комплексного монографического исследования правового регулирования купли-продажи земельных участков с учетом специфики гражданско-правовых отношений в условиях становления и развития рынка земли.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора купли-продажи земельных участков.

Предметом исследования выступают специальные правовые нормы, регулирующие институт купли-продажи земельных участков, положения научной доктрины, материалы правоприменительной практики, а также конкретные договоры купли-продажи земельных участков.

Цель диссертационного исследования заключается в выявлении существующих теоретических подходов к обоснованию и выделению института купли-продажи земельных участков и комплексном анализе правового обеспечения рассматриваемого института, а также разработке научных предложений по совершенствованию, гармонизации и оптимизации нормативных правовых актов, регламентирующих указанную сферу, в целях повышения эффективности их использования, раскрытия особенностей применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, определения его специфики на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и смежного с ним земельного законодательства.

Для достижения обозначенной цели определены следующие задачи диссертационного исследования:

провести системный анализ развития правового обеспечения отношений в сфере купли-продажи земельных участков и выявить особенности содержания данного правового института на современном этапе формирования рынка недвижимости;

определить свойства и характеристики земельного участка как объекта гражданских прав в системе объектов недвижимого имущества;

проанализировать и осмыслить подходы современной юридической доктрины к нормативным актам, включающим в качестве существенных условий особенности правового регулирования порядка заключения и исполнения договора купли-продажи земельных участков на этапе модернизации и развития гражданского законодательства;

провести сравнительный анализ правовых норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих процедуру заключения и исполнения договора купли-продажи земельных участков, а также рассмотреть специфику их соотношения;

выявить особенности оборотоспособности земельного участка как предмета договора купли-продажи;

установить и исследовать отличительные черты договоров купли-продажи земельных участков, продаваемых из состава земель публичной собственности и отдельных категорий земельных участков;

разработать и обосновать предложения по оптимизации гражданского и иного смежного с ним законодательства и правоприменительной практики в сфере купли-продажи земельных участков на современном этапе экономического развития государства.

Методологическую основу диссертационной работы составили общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли), общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции (в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи) и др. В числе частноправовых применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы (например, для установления содержания норм и их соотношения), метод правового целеполагания и прогнозирования (при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации) и др.

Теоретической основой диссертации послужили научные работы отечественных цивилистов: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, М.Б. Братуся, В.В. Витрянского, С.И. Герасина, В.А. Дозорцева, В.А. Евстигнеева, П.В. Камышанского, А.В. Карасса, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, К.П. Победоносцева, В.И. Романова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, И.М. Тютрюмова, И.И. Хвостова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, И. Энгельмана и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства: Ф.Х. Адиханова, Б.Д. Клюкина, иных видных ученых, занимающихся вопросами земельного, экологического и природоресурсного права: Г.А. Аксененка, А.П. Анисимова, С.А. Боголюбова, Ю.С. Будниковой, Г.А. Волкова, Т.В. Волковой, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Е.А. Клейменовой, О.И. Крассова, И.Ф. Панкратова, В.В. Романовой, Н.А. Сыродоева, В.В. Устюковой, Г.В. Чубукова, О.В. Шатровой и некоторых других.

Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, нормативные акты гражданского и земельного законодательства, отдельные положения законодательства зарубежных стран и другие нормативные правовые акты.

Эмпирической основой диссертационного исследования явились постановления и определения Конституционного Суда РФ, судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, опубликованная и размещенная в справочных правовых системах и на интернет-сайтах практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также материалы правоприменительной практики, научных конференций, статистические данные, научно-теоретические исследования.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней впервые на монографическом уровне в рамках отрасли гражданского права проведено системное исследование норм, входящих в институт купли-продажи земельных участков с учетом внесенных изменений в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, а также Концепции развития гражданского законодательства РФ. В диссертации обосновывается авторское определение института торгов (аукционов и конкурсов) по купле-продаже земельных участков, а также уточняется степень его влияния на гражданско-правовой институт эффективного использования земельных участков как объектов недвижимого имущества; выявлены противоречия в нормах, регулирующих процесс купли-продажи земельных участков при использовании земель различных категорий; предложены пути их устранения.

Научная новизна находит непосредственное выражение в следующих основных положениях, выносимых на защиту:

1. Обосновывается позиция, согласно которой часть земельного участка не является объектом гражданских прав и не может быть предметом договора купли-продажи. В случае раздела земельного участка (например, при прекращении отношений общей собственности, при наследовании, при продаже расположенного на участке здания, сооружения и т. д.) происходит формирование нового земельного участка (определение его границ на местности, присвоение кадастрового номера). В результате данный участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота, с которым возможно совершение различных сделок. Гражданско-правовые отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений выступает индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

2. Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками отвечают критериям гражданско-правового отношения (регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т. д.), в связи с чем их следует отнести к предмету только гражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством — нормами Гражданского кодекса РФ. Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель — сохранение земли как основы жизни и деятельности людей путем определения участков, изъятых из оборота и ограниченных в нем, установления правового режима использования земель и т.д.

3. Аргументируется вывод о том, что действующим законодательством введена презумпция ограниченной оборотоспособности земельных участков, то есть они относятся к объектам гражданских прав, ограниченным в обороте, если иное не установлено законом. Свободное обращение земельного участка, а также его изъятие из гражданского оборота служат исключениями из общего правила.

4. На основе анализа ст. 129 Гражданского кодекса РФ, а также актов земельного законодательства доказано, что оборот земельных участков может ограничиваться не только способами, указанными в данной статье (ограничение круга субъектов, которым может принадлежать объект гражданских прав или необходимость специального разрешения), но и особыми способами, в частности, путем установления особого порядка совершения сделок с ними, в том числе и договора купли-продажи. Такой особый порядок может быть обусловлен категорией земельного участка, его формой собственности, а также целями приобретения.

5. Предлагается упразднить государственную регистрацию сделок с недвижимостью и сделать обязательным их нотариальное удостоверение под угрозой недействительности. В целях наиболее полной защиты прав и интересов участников сделки (прежде всего, покупателей недвижимости) представляется целесообразным создать единый государственный реестр нотариально удостоверенных договоров, сведения которого должны носить общедоступный характер.

6. Предлагается уточненная формулировка общего понятия «торги»: это совокупность специальных юридических действий состязательного порядка по выполнению правил и предписаний нормативных актов заключения договоров купли-продажи земельного участка, включающих в себя обязательное надлежащее опубликование о предстоящих торгах, подачу заинтересованными лицами заявок на участие в них, внесение задатка, прохождение процедуры непосредственного торга, подписание лицом, выигравшим торги, протокола торгов и заключение договора купли-продажи земельного участка, приобретаемого из состава земель государственной или муниципальной собственности.

7. Проведенное исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства и иных целей, выявило пробел в законодательном регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства. Как вариант решения данной проблемы предлагается осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно должны быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием (например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

8. Аргументируется вывод о том, что совокупность норм, устанавливающих специальный порядок купли-продажи земельных участков в целях закрепления их за физическими и юридическими лицами и обеспечения на них рационального и безопасного землепользования посредством сочетания публично-правового и частноправового регулирования имущественных отношений, служит основой формирования в отрасли гражданского права института купли-продажи земельных участков.

9. Приватизация земельных участков — это юридическая процедура, включающая в себя действия по прекращению права собственности на земельный участок у одного субъекта — государства — и возникновению права собственности на земельный участок у другого субъекта — физического или юридического лица, завершающаяся заключением договора купли-продажи или производимая на безвозмездной основе в соответствии с нормами гражданского права.



Pages:   || 2 | 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.