авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||

Правовое регулирование предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

-- [ Страница 4 ] --

Кроме того, индивидуальное жилищное строительство в условиях индустриального строительства в крупных промышленных регионах как вид экономической деятельности граждан, утратило значение. Современные требования к жилому дому, его оснащенность элементами благоустройства, свет, тепло, водоснабжение и водоотведение, необходимые для ввода его в эксплуатацию, фактически делает невозможным осуществление такого строительства самостоятельно.

В работе даны определения понятий «строительство», «жилищное строительство», «строительная деятельность».

Действующее законодательство не содержит деления жилых домов на виды. Однако для целей градостроительного зонирования территорий муниципальных образований в законодательстве используется принцип классификации жилых зон в зависимости от этажности размещаемых видов жилых домов. В связи с этим необходимо определить соотношение правовых понятий «жилая территориальная зона» и «объект жилой недвижимости», разрешённый к размещению в данной жилой территориальной зоне. Отсутствие закрепленных в законе определений жилых зданий и их классификации является существенным недостатком системы определения жилых территориальных зон.

Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) целесообразно актуализировать и использовать в практике определения видов жилых зон. В соответствии с действующей редакцией Классификатора к зданиям, скорее всего, можно было бы отнести многоквартирные жилые дома; к жилым домам целесообразно отнести особняки/коттеджи и дюплексы. В отдельной категории жилых зданий целесообразно объединить жилье общественного назначения - общежития и гостиницы, спальные корпуса домов интернатов всех типов и проч.

Как представляется диссертанту, Градостроительный кодекс РФ не должен оперировать понятиями, отличными от понятий, используемых в гражданском и земельном законодательствах, например, «объект капитального строительства» и понятие «строительство объектов капитального строительства». Термин «капитальное строительство» следует применять только в значении вида хозяйственной деятельности как составной части понятия «строительство и строительная деятельность». Такой подход важен с точки зрения судебной практики, чтобы не возникало путаницы при определении, в какой момент из объекта капитального строительства возникает объект недвижимости.

Существующую несогласованность между понятиями «объект недвижимого имущества» и «объект капитального строительства», диссертант предлагает устранить, предусмотрев во всех нормативных правовых актах единый понятийный аппарат и употреблять универсальную формулировку «объект недвижимости» и «строительство объектов недвижимости».

В законодательстве отсутствует понятие «жилая застройка», и при этом сам процесс строительства на земельном участке порою именуют «застройкой», что не добавляет ясности.

Диссертантом предложено определение понятия «жилищное строительство» – это возведение индивидуально-определенных зданий и/или домов, состоящих из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком здании и/или доме; и понятия «строительная деятельность» – деятельность правообладателей земельных участков по возведению на них объектов недвижимости с учетом публичных ограничений, установленных в документах территориального планирования и градостроительного зонирования.

На основании изложенного, диссертант предлагает в федеральных нормативных правовых актах указать виды объектов жилой недвижимости:

жилые дома, особняки/коттеджи/усадьбы с количеством надземных этажей не боле трех и дюплексы, имеющие индивидуальные выходы на земельный участок из каждого жилого помещения;

сблокированные жилой дом с количеством надземных этажей, не более трех, в которых из каждой секции имеются индивидуальные выходы на земельный участок;

многоквартирные жилые дома, в которых из каждого жилого помещения.

В гл. 3 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства: современное состояние и направления развития правового регулирования» состоит из трех параграфов, посвящённых основным вопросам правового регулирования предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В § 1 гл. 3 «Общие правила предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности» рассматриваются общие вопросы правового регулирования предоставления земельных участков нормами Земельного кодекса.

Исходя из определения строительства, которое следует из предмета договора строительного подряда, более логично разделить процедуры предоставления земельных участков исходя из критерия планируемого использования земельного участка в соответствии с документацией градостроительного зонирования. На основании такого подхода целесообразно выделить в законодательстве два вида предоставления земельного участка: для возведения и эксплуатации объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, имущественного комплекса предприятия и т.п.) и для использования в хозяйственных целях без возведения капитальных (постоянных) объектов недвижимости иными словами для хозяйственной деятельности.

Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, осуществляется, как правило, с проведением торгов в форме аукциона по продаже земельного участка или права его аренды, либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в приобретении земельного участка и моментом завершения предоставления необходимо считать момент внесения записи в ЕГРП о возникновении или переходе права на земельный участок. Такая позиция подтверждается толкованием, данным в совместном постановлении Пленумов ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, в котором именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок для сторон и возникают или прекращаются права на объект недвижимости, в том числе и право осуществления его застройки.

Следует признать, что деятельность Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), безусловно, способствует активизации жилищного строительства и способствует внедрению рыночных механизмов регулирования как рынка жилищного строительства, так и расширения практики правоприменения рыночных процедур по предоставлению земельных участков, основывающихся на территориальном планировании и градостроительном зонировании.

Однако воздействие Фонда на состояние рынка жилой недвижимости на всей территории страны будет неравномерным. В крупнейших регионах с большим объемом жилищного рынка контрольная доля рынка вряд ли достижима силами Федерального рынка.

Диссертантом проведен анализ ряда проектов изменений в гражданский и земельный кодексы. Для жилищного строительства наибольший интерес вызывает предложения о включении в гражданское законодательство права застройки земельного участка (суперфиций). Принятие этой и иных гражданско-правовых инициатив, помимо всего прочего, по мнению диссертанта, позволило бы обеспечить надежный гражданский оборот земельных участков, находящихся в публичной собственности, без прекращения права собственности государства и муниципальных образований, что также может способствовать уменьшению коррупционной составляющей при предоставлении земельных участков.

На основании вышеизложенного в указанном параграфе, диссертант приходит к выводу, что нормы Земельного кодекса РФ, регулирующие процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, основывающиеся на использовании торгов, отвечают требованиям рыночной экономики и обеспечивают равный доступ заинтересованных лиц к государственным земельным ресурсам. Создана система продвижения градостроительного зонирования, как правового основания для осуществления предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заинтересованным лицам для жилищного строительства.

В § 2 гл. 3 «Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства и для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», рассматриваются общие вопросы правового регулирования предоставления земельных участков для этих видов строительной деятельности нормами Земельного кодекса.

Специальный порядок правового регулирования комплексного освоение земельных участков в целях жилищного строительства осуществляется в отношении вида застройки, который не имеет легального определения. Речь идет о «комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства», которое диссертант определяет как деятельность правообладателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и включающего один и более элементов планировочной структуры (квартал, микрорайон) по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной инфраструктуры, осуществляемую на основании проектировочных решений, содержащихся в документах градостроительного зонирования и планировки территорий.

В результате анализа норм земельного и гражданского законодательств, регулирующих предоставление земельных участков для комплексного освоения под жилищное строительство, диссертантом выявлены существенные недостатки, позволяющие сделать вывод о нецелесообразности выделения в отдельную процедуру указанного способа предоставления земельных участков, и предлагается исключить из Земельного кодекса РФ ст. 302 и ст. 382, оставив только общий порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, предусмотренный ст. 301 и 381 ЗК РФ.

Порядок предоставления участков для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исследован диссертантом во втором разделе указанного параграфа. Предметом договора о развитии застроенной территории являются земельные отношения по использованию земельных участков. Правовая конструкция возникновения прав на земельный участок и построенный на нем объект недвижимости с использованием договора о развитии застроенной территории и договора аренды, заключаемого в его исполнение, фактически является конструкцией, противоречащей требованиям земельного законодательства, в том числе требованию о предоставлении земельных участков для жилищного строительства исключительно с проведением аукционов. Законодателем не обоснованно, создан прецедент для отказа от принципа предоставления земельного участка для жилищного строительства на торгах.

В договоре о развитии застроенных территорий отсутствуют признаки двухсторонней гражданско-правовой сделки. В результате исполнения договора о развитии застроенной территории можно говорить о достижении такого полезного эффекта, как ликвидация ветхого и аварийного жилья24. Выгодоприобретателем при этом является муниципальное образование, которое никак не оценивает полученный положительный эффект и не оплачивает его с учетом рыночной стоимости последнего.

В некоторых муниципальных образованиях нормативными документами во исполнение норм о развитии застроенной территории предусмотрено, что решение вопросов предоставления земельных участков для развития застроенных территорий в муниципальных образованиях осуществляется органами исполнительной власти на основании индивидуальных решений, что противоречит смыслу и значению всей работы по территориальному планированию и градостроительному зонированию.

Вывод по данному разделу параграфа вынесен на защиту.

В § 3 гл. 3 «Предоставление некоторым категориям физических и юридических лиц земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности», рассмотрены порядок правового регулирования этого вида предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Законодателем предусмотрен несколько упрощенный порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, без проведения процедуры аукциона. Во многих субъектах Федерации приняты законы о предоставлении бесплатно земельных участков многодетным семьям без проведения торгов.

Диссертант пришел к выводу, что для реализации прав отдельных категорий граждан на жилье, важными являются не только деятельность федеральных органов власти по осуществлению правового регулирования предоставления земельных участков для жилищного строительства, но и нормотворчество субъектов Федерации, а также муниципальных образований. На долю этих административных образований ложится основной объем работы, как по изданию нормативных документов, так и их практической реализации.

В «Библиографии» приводится список научных работ, являющихся теоретической основой диссертации, с указанием источников и года их опубликования.

Теоретические и практические выводы отражены в научных публикациях диссертанта:

Гречко В.В. Содержание понятия «предоставление земельных участков». // Аграрное и земельное право 2012. № 1. С. 61 - 68, 0,87 п.л.;

Гречко В.В. Общетеоретические основы предоставления земельного участка для строительства. // Аграрное и земельное право 2012. № 2. С. 49-53, 0,63 п.л.;

Гречко В.В. Регулирование территориальным планированием и градостроительным зонированием использования и охраны земель. // Аграрное и земельное право 2012. № 4. С. 57 - 63, 0,87 п.л.;

Гречко В.В. Регулирование правового режима земельного участка на современном этапе развития российского законодательства. // Право и государство: теория и практика 2012. № 6. С. 113 - 119, 0,87 п.л.;

Гречко В.В. Теоретические основы предоставления земельного участка для строительства. // Аграрное и земельное право 2012. № 7. С. 49 - 72, 3,04 п.л.


1 См.: сайт URL: http://asninfo.ru/asn/57/35618 (дата обращения: 12.09.2012).

2 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.

3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 16.

4 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

5См.: Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. Ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности. Э.К. Трутнев, Л.Е. Бандорин. М. 2010. // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» (далее - СПС КонсультантПлюс).

6См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 47. Ст. 5489.

7См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М. М. 2004.

8 См.: сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://arbitr.ru (дата обращения: 11.05.2011).

9 Распоряжение Правительства Российской Федерации от 03.03.2012 г. № 297-р. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. № 12. Ст. 1425.

10См., например: Старова Е.В. Правовое регулирование предоставления и использования земельных участков для размещения и эксплуатации промышленных объектов: Дисс.... канд. юрид. наук. М., 2010; Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: Дисс.... канд. юрид. наук. М., 2010; Грицкова Ю.В. Правовое регулирование предоставления и изъятие земельных участков в целях развития застроенных территорий: Дисс.... канд. юрид. наук. М., 2009; Воронин А.О. Предоставление земель населенных пунктов для строительства хозяйственных и иных объектов. Дисс. … канд. юрид. наук. Тверь, 2009; Ткачёва И.В. Правовое регулирование предоставления для строительства земельных участков в городе Москве. Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2008; Мальцев Д.Л. Предоставление прав на земельные участки в городе Москве: Дисс.... канд. юрид. наук. М., 2008; Андреев С.В. Земельный правопорядок в области градостроительства (с использованием законодательства г. Москвы). Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2007; Солдатенков В.В. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве. Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2001. Среди монографий следует выделить исследования: Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М., 2006 г.; Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоев Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. / Отв. ред. А.Я. Рыженков. // Справочно-правовая система Гарант, 2010. (далее - СПС Гарант).

11 Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485.

12См.: Грицкова Ю.В. Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий: Дисс.... канд. юрид. наук. М. 2009. С. 66.

13См.: Балезин В.П. Правовой режим земель городской застройки. М. 1962. С. 49 - 50; Кабатов В.А. Государственное управление землями сельскохозяйственного назначения. М. 1958. С. 37; Право землепользования в СССР и его виды. М. 1967. С. 5; Краснов Н.И. Государственное управление земельным фондом. М. 1969. С. 178 - 179; Ерофеев Б.В. Земельное право России. Часть 1. М. 1994. С. 190 - 193.

14См.: Волкова Т.В. Правовое регулирование управления земельным фондом Российской Федерации (на примере Саратовской области): Дисс. … канд. юрид. наук. Саратов. 2001. С. 7.

15См.: Мальцев Д.Л. Предоставление прав на земельные участки в городе Москве: Дисс.... канд. юрид. наук. М. 2008. С. 26.

16См.: Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. М. 2010. С. 36.

17 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 4.

18См.: Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В. Все о земельных отношениях: Учебно-практическое пособие. М. 2010. С.73.

19См.: Общая теория советского земельного права. М. 1983. С. 215.

20См.: Там же. С. 219.

21См.: Губин Е.П. Государственное регулирование рыночной экономики и предпринимательства. М. 2008. С. 32.

22См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М. 1967. С. 251.

23 См.: сайт URL: Государственной Думы РФ. http://asninfo.ru/asn/57/35618 (дата обращения: 12.09.2012).

24См.: Козлова Е.Б. Противодействие коррупции в сфере инвестиций в развитие застроенных территорий. // Опубликовано в СПС КонсультантПлюс



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.