авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

-- [ Страница 2 ] --

Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим ту или иную систему государственной регистрации. Системы регистрации прав на недвижимость следует делить на основанные на этих принципах или не основанные на них. В случае действия этих принципов мы имеем дело: во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, — с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией этих принципов связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

9. Особенностью системы регистрации, действующей в России, является совмещение бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для системы, предполагающей публичную достоверность и бесповоротность, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственным системам, не основанных на этих принципах. Такую систему нельзя признать завершенной и соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество. Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и бесповоротности.

Действующий Федеральный Закон о регистрации должен рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. В нем должны быть сформулированы принципы публичной достоверности и бесповоротности и указан срок введения их в действие. Цель такого закрепления - с одной стороны, четкое определение правового значения государственной регистрации, как для правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, гарантия сохранения направления развития системы государственной регистрации.

10. Нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт, поскольку нормы гражданского, административного, гражданско-процессуального права, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость, не способны к автономному существованию. При этом ведущей отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является гражданское право.

11. В целях более последовательного осуществления принципа внесения в российской системе регистрации представляется целесообразным вообще исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло, без предварительной регистрации этого права в порядке установленном действующим законодательством. Предлагается в законе предусмотреть только два варианта правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость: а) регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим; б) регистрация — условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо предварительно зарегистрировать.

12. В рамках действующей в России регистрационной системы, допускающей лишение добросовестного приобретателя зарегистрированного права на недвижимое имущество, приобретатель недвижимого имущества, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение. Он должен признаваться добросовестным, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать: а) из данных Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом (ЕГРП) и б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение. Признание ЕГРП единственным значимым источником сведений для приобретателя недвижимости возможно лишь при реализации в регистрационной системе принципов публичной достоверности и бесповоротности.

13. Необходимо отменить требование закона о регистрации сделок отчуждения, которые непосредственно влекут переход прав на недвижимость. При этом сделки отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость, т. е. такие сделки, по которым переход права связан с наступлением в будущем определенного условия, должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре должна препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать возникновение споров.

14. Законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями органов, регистрирующих юридические лица и органов, регистрирующих права на недвижимое имущество, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. В качестве такого механизма целесообразно в главе 4 Гражданского кодекса РФ предусмотреть требование о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц. Такая сделка может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя.

15. В законодательстве необходимо провести четкое различие между понятиями ограничение и обременение в отношении недвижимого имущества. При этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно. Обременение имущества — это установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав. Соответствующие определения необходимо включить в ст. 131 Гражданского кодекс РФ и в Закон о регистрации.

16. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ необходимо четко выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации. Одновременно следует указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации.

17. В Законе о регистрации необходимо вместо перечня оснований регистрации (ст. 17) сформулировать определение правоустанавливающего документа, для указания признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах. Правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

18. Вносится предложение изменить формулировку ст. 165 ГК РФ, переместив ее в пункт 7 ст. 131 ГК РФ, который мог бы иметь следующее содержание: «В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску лица, приобретающего право, или лица, которому отсутствие регистрации права иного лица препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество». Такая формулировка позволит в судебном порядке зарегистрировать чужое право, поскольку практике встречаются случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц.

19. Считая основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект участие в его создании с целью приобретения на него права собственности, автор предлагает уточнение п. 1 ст. 218 ГК РФ с изложением его в следующей редакции: "Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами), участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов с целью приобретения на нее права собственности".

20. Действующее законодательство предусматривает регистрацию не всех сделок, которые заключаются между участниками создания новых объектов недвижимости. Такое требование распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Для комплексного решения проблемы регламентации участия в создании новых объектов недвижимого имущества предлагается дополнить статью 131 Гражданского кодекса РФ положением о том, что любые заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является возникновение у их участников права собственности на объект или его часть, подлежат государственной регистрации.

21. Делается вывод о возможности постановки и законодательного решения проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагается сформулировать в Законе о регистрации правило, согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания.

22. В Законе о регистрации необходимо сформулировать специальные правила регистрации прав на основании судебных решений, одним из которых должна быть норма о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, по мотивам несоответствия закону содержания такого решения. Предусмотренная действующим законодательством возможность оценки регистратором судебного решения с точки зрения его содержания представляется серьезной ошибкой законодателя.

Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в выработке правовой концепции государственной регистрации в Российской Федерации, определении основных принципов системы государственной регистрации прав на недвижимость, определении и уточнении ряда правовых понятий, используемых в правовом регулировании оборота недвижимости, разработке алгоритмов регистрации прав, возникающих по различным основаниям. Сформулированные в нем выводы могут послужить основой для дальнейших научных изысканий в области правового регулирования оборота недвижимого имущества. Предложения по совершенствованию действующего законодательства могут найти применение, как в законотворческой, так и в правоприменительной деятельности. Также они могут использоваться при преподавании курса гражданского права и при обучении государственных регистраторов.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности юридического факультета Российского государственного института интеллектуальной собственности, где проведены ее рецензирование и обсуждение.

Выводы и основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных автором монографиях, статьях, учебных пособиях (общим объемом более 70 п.л.).

Итоги диссертации обсуждались специалистами на научно-практических конференциях и семинарах. Основные положения работы используются автором при чтении курса «Государственная регистрация прав на недвижимость», а также лекций и практических занятий для судей, нотариусов и специалистов, работающих на рынке недвижимости.

Многие работы, опубликованные по теме диссертации, включены в программы высших учебных заведений по курсу “Гражданское право”, в информационно-правовые системы “Гарант” и “Консультант-плюс”. Отдельные предложения автора учтены при подготовке Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также при подготовке ряда нормативных актов Санкт-Петербурга.

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, включающих 24 параграфа, заключения и списка использованных источников. Приложением к диссертации является “Правовая концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации”, содержащая в концентрированной форме предложения автора.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается выбор темы и ее актуальность, определяются цель, задачи и методология исследования, устанавливаются степень исследованности научной проблемы, научная новизна, формулируются основные положения, выносимые на защиту, теоретическая и практическая значимость работы.

Первая глава «Понятие и классификация объектов недвижимости» открывается параграфом «Понятие объекта недвижимости». В нем содержатся возражения против предложения авторов «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе», которые, называя физическую связь с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком. Это предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений, возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к недвижимости или нет. Автор выступает также против использования термина «недвижимая вещь в смысле гражданского права», поскольку понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» существует исключительно в гражданском праве. Именно с точки зрения права не может существовать недвижимость в «техническом» или «обыденном» смысле. Устранить недостаточную конкретность существующего определения недвижимости можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Для этого предлагается в Федеральном законе “О государственном кадастре недвижимости” не просто перечислить объекты недвижимости, но и дать определения видам недвижимого имущества.

Второй параграф носит название «Классификация объектов недвижимости».

Обращаясь к этой проблеме, автор исходит из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе.

Рассматривая земельный участок как первое звено в классификации, автор обращается к проблеме разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. Второе звено классификации — здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком.. Рассматривая проблему возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений, автор полагает, что такие обособленные части единого здания могут отражаться в данном разделе ЕГРП при условии, что они могут эксплуатироваться независимо от остальных частей здания (сооружения). Далее рассматривается вопрос о возможности включения во II-й раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. Действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. В этой части оно нуждается в совершенствовании.

Переходя к третьему разделу классификации объектов недвижимости — помещениям, автор утверждает, что несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых, не могут образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в Ш-м разделе ЕГРП. Установленная Законом трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-то объектов, включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Автор также полагает, что технические критерии возможности объединения нескольких помещений в одно должны быть законодательно закреплены.

Несмотря на то, что текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого имущества, дискуссию об этом не следует считать закрытой. Прямым следствием положения о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире. Однако в Жилищном кодексе РФ содержится прямо противоположное правило.

Далее в работе рассматривается вопрос о критериях отнесения помещений к общему имуществу. Предлагается закрепить в законе правило, согласно которому общее имущество в доме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено, а не в собственности всех домовладельцев.

Отмечается, что действующая система регистрации исключает одновременную регистрацию права собственности на здание и входящее в него помещение. Однако исчезновение здания (или помещения) из реестра, не должно означать прекращения его юридического существования.

В третьем параграфе этой главы «Вновь созданный объект недвижимости» автор отмечает, что в законе отсутствует определение вновь созданного объекта недвижимости и предлагает следующую формулировку этого понятия: “Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта

Объект недвижимого имущества считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иного документа, который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства, до момента возникновения права на него у первичного правообладателя”.

Далее утверждается, что установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.