авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве

-- [ Страница 3 ] --

Соответственно, при перепланировке или реконструкции предмета ипотеки существует возможность отказа в иске залогодержателю об обращении взыскания на заложенное имущество на основании признания отсутствия в наличии предмета залога вследствие того, что недвижимое имущество, переданное в залог, перестало существовать, а на вновь созданное ипотека не распространяется. Поэтому в ФЗ «Об ипотеке» целесообразно предусмотреть, что в случае реконструкции, перепланировки предмета ипотеки, в том числе при изменении площади или иных характеристик объекта недвижимости, либо при регистрации предмета ипотеки за новым кадастровым номером, право залога действует в отношении измененного (вновь зарегистрированного) предмета ипотеки. До внесения соответствующих дополнений в названный Закон данные условия рекомендуется указывать в договоре об ипотеке.

Согласно ФЗ «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть не только имущество, но и право аренды на это имущество, которая может устанавливаться только с согласия арендодателя.

Другим существенным условием, без которого договор об ипотеке не будет являться заключенным, является оценка предмета договора. Оценка объекта предполагает определение его рыночной стоимости. На практике при оценке стороны договора обращаются к субъектам оценочной деятельности. Однако, необходимо учитывать, что согласно п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ именно по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Существенными условиями договора об ипотеке являются также существо, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если была составлена закладная, то в договоре об ипотеке необходимо об этом указать.

Итак, при заключении договора об ипотеке сторонам необходимо достигнуть соглашение по всем существенным условиям, которыми являются: предмет договора об ипотеке, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Однако даже при наличии всех вышеуказанных условий договор об ипотеке будет являться недействительным, если не соблюдено требование о его государственной регистрации.

В третьем параграфе «Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества» выявлены противоречия действующих правовых норм, определяющих предмет государственной регистрации при оформлении сторонами ипотечного правоотношения, внесены предложения по совершенствованию законодательства в данной области.

Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, она признается единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В настоящий момент п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, однако в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Считаем, что в рассматриваемом случае приоритетное значение должны иметь нормы ФЗ «Об ипотеке», так как он является специальным законом, регулирующим ипотечные отношения, и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки.

Вместе с тем, во избежание противоречий между указанными законами, на наш взгляд, необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», что позволит предотвратить возможность злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных контрагентов, а также обеспечит стабильность гражданского оборота в области ипотечных правоотношений. Пункт 1 статьи 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами».

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию и договора об ипотеке, и самой ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом - возникшее из него обременение права.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для данной классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

В этой связи считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и предусмотреть государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом, и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать сторон с момента его фактического заключения (достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям) и подтверждать данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости, а право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента регистрации самой ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество. Реализация в законодательстве изложенной позиции по рассмотренному вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения. Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, в связи с чем в законодательстве целесообразно предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права, т.е. по сути дела речь идет о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

В четвертом параграфе «Стороны договора об ипотеке, их права и обязанности» определяется, кто вправе выступать в качестве сторон договора ипотеки, исследуются права и обязанности субъектов данного договора.

Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель – кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель – либо сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве. Субъектами договора об ипотеке, как залогодателем, так и залогодержателем, могут выступать физические и юридические лица, а также государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Залогодателем вещи может являться ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Необходимо отметить, что сторонами договора об ипотеке жилых домов и квартир могут являться только граждане и юридические лица. Граждане, выступающие в качестве субъектов договора ипотеки, должны обладать полной дееспособностью. Юридические лица должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации. С момента установления залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель приобретают взаимные права и обязанности, выступающие в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, характерной залоговому правоотношению.

Основная функция обязанностей залогодателя состоит в сохранении заложенного имущества за весь период действия договора об ипотеке и обеспечении реального удовлетворения требований залогодержателя, а также в результате реализации ипотечного правоотношения происходит стимулирование залогодателя к должному исполнению обязательства, обеспеченного ипотекой.

При заключении договора об ипотеке залогодатель должен в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему на момент государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. Залогодатель обладает правом владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, но при пользовании залогодатель не вправе допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. Залогодатель вправе извлекать из предмета залога плоды и доходы, при этом залогодержатель не приобретает на них право собственности, но договором об ипотеке может быть определено иное.

Имущество, являющееся предметом договора ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другим лицам только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. При смене собственника ипотека на это имущество сохраняет силу, новый собственник становится на место залогодателя и на него возлагаются все обязанности последнего по договору об ипотеке. Залогодатель также вправе завещать заложенное имущество.

Для совершения сделок, при которых не происходит смены собственника имущества, как правило, не требуется получать согласие залогодержателя, но при этом срок, на который предоставляется предмет ипотеки, не должен превышать срок обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество может передаваться в пользование только для целей, соответствующих его назначению.

Залогодатель обладает правом перезаложить предмет залога, но при этом последующая ипотека не должна быть запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества; залогодатель должен информировать каждого последующего залогодержателя обо всех уже существующих ипотеках данного имущества; договор о последующей ипотеке не должен предусматривать составление и выдачу закладной.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, могут в любой момент до продажи заложенного имущества прекратить обращение на него взыскания, исполнив обеспеченное ипотекой обязательство.

Залогодатель обязан, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, поддерживать предмет залога в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, а также производить его капитальный и текущий ремонт. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или с согласия залогодержателя заменить его другим равноценным имуществом.

Залогодатель должен, если иное не установлено договором об ипотеке, страховать за свой счет предмет залога от рисков утраты и повреждения. Кроме этого, он вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Залогодатель обязан принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога от утраты или повреждения. При возникновении реальной угрозы утраты или повреждения данного имущества залогодатель должен уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Залогодатель обязан немедленно информировать залогодержателя при предъявлении к нему другими лицами требований о признании за ними права собственности и иных прав на предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении данного имущества. В этих случаях залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на предмет залога, определенные в ст. 12 ГК РФ. При предъявлении к залогодателю судебного иска по этим требованиям он обязан привлечь залогодержателя к участию в деле.

Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, предусмотренными федеральным законом. Залогодержатель обладает правом на возмещение за счет предмета ипотеки расходов на содержание заложенного имущества, его охрану либо на погашение долга залогодателя по связанным с данным имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Залогодержатель имеет также право в случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на предмет залога или не осуществляет их, использовать все способы защиты предмета ипотеки от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения согласно ст.ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). Полагаем, что положение, предусматривающее только истребование имущества как способ защиты нарушенного права, не вполне соответствует ст. 305 ГК РФ, указывающей, что лицо, не являющееся собственником имущества, имеет права, определенные в ст.ст. 301-304 ГК РФ.

Статья 304 ГК РФ допускает возможность предъявления негаторного иска, направленного на защиту правомочий пользования и распоряжения имуществом. Поскольку согласно п. 2 ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель может приобретать права на плоды и доходы (пользоваться имуществом), то необходимо обеспечить ему возможность защиты от нарушений этого права. Поэтому целесообразно предоставить залогодержателю право предъявления также и негаторного иска, ибо, если залогодержатель имеет право пользования заложенным имуществом, у него может возникнуть и необходимость устранения нарушения в реализации этого права (негаторный иск). На основании вышеизложенного автор предлагает дополнить ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» пунктом 4 следующего содержания: «Залогодержатель может требовать устранения всяких нарушений его прав в соответствии со ст. 304 ГК РФ».

Залогодержатель обладает правом удостоверить свои права по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной, если иное не установлено ФЗ «Об ипотеке», а также передать закладную для учета прав на нее в депозитарий. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также от любого лица - прекращения посягательства на предмет залога, если это угрожает его утратой или повреждением.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при грубом нарушении залогодателем правил пользования предметом залога, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению этого имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения предмета ипотеки, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке предмета залога. Если данное требование не удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога. Залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, предмет залога утрачен или поврежден настолько, что в результате этого обеспечение ипотекой обязательства значительно ухудшилось.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Его отношения с этим залогодержателем регламентируются положениями ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Таким образом, ФЗ «Об ипотеке» предоставляет значительные права залогодержателю, фактически исключив для него обязанности. Данные положения направлены на обеспечение защиты интересов залогодержателя при недобросовестности залогодателя или должника.

В пятом параграфе «Ответственность сторон по договору об ипотеке» исследуется предусмотренная действующим законодательством ответственность субъектов договора ипотеки, наступающая при ненадлежащем исполнении ими своих обязательств по договору.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.