авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве

-- [ Страница 2 ] --

7. Рекомендуется дополнить статью 33 ФЗ «Об ипотеке» пунктом 4 следующего содержания: «Залогодержатель может требовать устранения всяких нарушений его прав в соответствии со ст. 304 ГК РФ». Статья 304 ГК РФ предусматривает возможность предъявления негаторного иска, направленного на защиту правомочий пользования и распоряжения имуществом. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель может приобретать права на плоды и доходы (пользоваться имуществом), то необходимо обеспечить ему возможность защиты от нарушений этого права.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в работе, углубляют теорию российского гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов, при проведении научных исследований в области гражданского права, а также при преподавании учебного курса гражданского права. Практическая значимость диссертационной работы определяется прежде всего тем, что результаты исследования могут быть применены в законотворческой деятельности при совершенствовании российского ипотечного законодательства.

Практические предложения могут использоваться в судебной практике при разрешении конкретных споров. Также важное значение проведенного диссертационного исследования состоит в том, что субъектам договора ипотеки предоставляются научно-разработанные рекомендации, которые позволят им более эффективно обеспечивать свои права и интересы.

Апробация работы. Основные теоретические выводы и положения диссертации докладывались и обсуждались на заседаниях кафедры гражданского права и процесса государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина», и нашли отражение в публикациях, в том числе – в рецензируемых журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией при Министерстве образования РФ. По исследуемой теме автор выступал с сообщениями на научно-практических конференциях.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе «Гражданско-правовое регулирование ипотечных отношений» исследуется история возникновения и развития ипотеки, анализируются принципы залогового права, а также основания возникновения ипотеки.

Первый параграф «История возникновения и развития ипотеки» посвящен исследованию исторических этапов становления и совершенствования института залога недвижимости.

В России залоговые отношения получают развитие в XIII веке, что подтверждается первыми дошедшими до нас актами о залоге, датируемыми XIII- XIV вв. Первые же законодательные нормы о залоге содержатся в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), в ст. 28 которой указывается о закладе как о способе заключения договора займа. Под закладом понимается залог в виде определенных объектов собственности. Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество. В случае неуплаты долга заложенное имущество переходило в собственность к кредитору. Однако наряду с наиболее распространенной формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, была и форма, при которой предмет залога оставался у должника.

В 1800 году с принятием Банкротского Устава для недвижимости отменена возможность обращения имущества в собственность кредитора. Заложенное право уже не превращается в право собственности, а заложенные вещи подлежали продаже с публичных торгов. К концу 19 – началу 20 века в России сформировалась современная по тем меркам система ипотечного кредитования. В данной системе участвовал значительный круг ипотечных учреждений – разнообразные банки, кредитные учреждения центрального и местного значения, организации взаимного кредитования.

После 1917 года институт частной собственности сужается, что повлекло уменьшение роли залоговых правоотношений. В ГК РСФСР 1922 года в примечании к статье 21 было указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. В ГК РСФСР 1964 г. только 11 статей было посвящено залоговым правоотношениям.

Требования гражданского оборота обусловили принятие в нашей стране ряда правовых документов, регламентирующих залоговые отношения. Одним из первых стал Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге», позже были приняты и другие законы. Можно сказать, что на данный момент правовая основа для развития ипотеки создана: действует Гражданский Кодекс РФ, ФЗ от 21.07.97г. № 122-ФЗ (в ред. от 20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ от 2 декабря 1990 г. N 395-I (в ред. от 07.02.2011) «О банках и банковской деятельности», ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, в России сформирована необходимая правовая база для ипотечных правоотношений.

При этом в свете возросшего интереса граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

Во втором параграфе «Принципы залога недвижимости» анализируются основополагающие принципы залогового права, выступающие базисом института ипотеки (залога недвижимости).

Принципы, как известно, являются основными началами права в целом, отдельных его отраслей, подотраслей, институтов, субинститутов, и отражают наиболее существенные свойства каждого структурного образования. Важнейшими принципами, лежащими в основе ипотечной системы, выступают принципы обязательности (внесения) и гласности (публичности). Принцип обязательности или внесения означает, что все права на недвижимость должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ипотека обладает правовым значением для третьих лиц только после внесения записи о ней в данный реестр. Принцип гласности предполагает доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам.

В теории гражданского права к разряду основных принципов института ипотеки также причисляют принцип специальности, старшинства и бесповоротности. Принцип специальности означает, что в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником.

Право кредитора имеет преимущественный характер. Это устанавливает принцип старшинства – зарегистрированные в предусмотренном законом порядке залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Принцип бесповоротности означает существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В третьем параграфе «Основания возникновения ипотеки» анализируются предусмотренные действующими правовыми нормами основания возникновения залога недвижимости.

Законодательством установлено два основания возникновения залога: в силу договора и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства считается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как разновидность залога может также возникать на основании договора или закона, что указано и в ФЗ «Об ипотеке», при этом предусмотрен широкий перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст. 77 и др.).

Наиболее часто на практике применяется именно ипотека в силу договора. В законе указан примерный перечень договоров, в обеспечение исполнения которых может быть установлена ипотека: кредитный договор, договор займа, купли-продажи, аренды, подряда. Этот перечень не является исчерпывающим. Ипотека может быть предусмотрена в обеспечение исполнения обязательства, установленного любым договором, как предусмотренным, так и непредусмотренным законодательством, но не противоречащим ему. Согласно ст. 8 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке».

Во второй главе «Договор об ипотеке и проблемы совершенствования правовой регламентации ипотечных отношений» анализируются особенности правовой конструкции договора об ипотеке, существенные условия договора об ипотеке, проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, рассматриваются права и обязанности сторон договора ипотеки, исследуется ответственность сторон по данному договору.

Первый параграф «Особенности правовой конструкции договора об ипотеке» посвящен исследованию правовой природы договора об ипотеке, выявлению основных характерных признаков данного договора, внесению предложений по изменению самой правовой конструкции договора об ипотеке, предусмотренной в действующем законодательстве.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, обладает правом преимущественного удовлетворения своих денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.

Договор об ипотеке является акцессорным, то есть дополнительным. Он действует до тех пор, пока существует основное обязательство. Исполнение основного обязательства влечет прекращение действия и договора об ипотеке. Данный договор является консенсуальным. Он признается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям и надлежащего оформления, передачи имущества или выполнения какого-либо другого действия в этом случае не предусмотрено.

В договоре об ипотеке принимают участие две стороны: залогодержатель и залогодатель. При этом залогодержателем является кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, а залогодателем согласно п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» может выступать как сам должник по данному обязательству, так и иное лицо, не принимающее участие в этом обязательстве (третье лицо). Договор об ипотеке является взаимным, так как обе его стороны приобретают права и одновременно несут обязанности в отношении другой стороны.

Ипотека является средством обеспечения исполнения обязательств, поскольку выполняет обеспечительную функцию, которая заключается в возможности кредитора обратить взыскание на предмет залога и удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Как указывалось, в настоящий момент основной особенностью правовой конструкции договора об ипотеке по российскому законодательству является то, что он сформулирован как акцессорный договор, существование которого зависит от действительности основного обязательства. Однако акцессорность российской ипотеки является значительным препятствием для оборота залоговых прав, поскольку должник по основному обязательству может противопоставить требованиям нового залогодержателя большое количество возражений, связанных с недействительностью и иными правовыми дефектами основного договора.

П. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке», установив, что закладная удостоверяет право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, не исключает оспаривания должником самой закладной, правомерность ее составления, выдачи и иные обстоятельства, которые в итоге опять же могут привести к необходимости исследования вопроса о действительности основного обязательства.

Поэтому диссертант считает, что вносить изменения необходимо в положения, посвященные самой правовой конструкции договора об ипотеке, закрепленной в ФЗ «Об ипотеке», предусмотрев наряду с «обеспечительной», также и правовую конструкцию «оборотной» ипотеки. Последняя же должна быть предназначена для оборота залоговых прав и содержать правила об освобождении залогодержателя от необходимости доказывать действительность основного обязательства.

Учитывая изложенное, автор предлагает в российском законодательстве наряду с «обеспечительной» ипотекой детально разработать правовую конструкцию «оборотной» ипотеки, в которой залогодержатель с момента государственной регистрации ипотеки не обязан доказывать существование основного обязательства, что исключает необходимость сложной проверки обязательства, обеспечиваемого ипотекой. По мнению автора, данный вид ипотеки обладает практическим удобством передачи залоговых прав, поскольку новый залогодержатель освобождается от необходимости подтверждать действительность основного обязательства.

Таким образом, ипотечное законодательство должно руководствоваться, в первую очередь, принципом стабильности гражданского оборота, и так называемая «оборотная» ипотека позволит обеспечить реализацию данного принципа. Стороны же при оформлении заключения договора ипотеки должны иметь возможность самостоятельно определить, какой именно вид договора ипотеки («обеспечительная» или «оборотная») им более предпочтителен, и согласно этому построить свои взаимоотношения.

В параграфе «Существенные условия договора об ипотеке» исследуется содержание договора ипотеки, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области.

Содержание договора об ипотеке определено в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке». Толкование данной статьи позволяет сделать вывод об отнесении к разряду существенных условие о предмете ипотеки – на основании прямого предписания закона (ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), других же условий – как предусмотренных в ФЗ «Об ипотеке» в качестве необходимых для данного договора. Несоблюдение требований о необходимом составе условий договора об ипотеке влечет признание его незаключенным.

Важнейшим существенным условием договора об ипотеке выступает его предмет. Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом по рассматриваемому договору может выступать недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Имущество, которое изъято из оборота, должно быть непосредственно предусмотрено в законе и не может являться предметом ипотеки.

Предмет ипотеки определяется в договоре его наименованием, местом нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Предметом договора об ипотеке может выступать лишь то имущество, которое принадлежит залогодателю. В диссертации анализируется вопрос о судьбе договора ипотеки в случае признания, что залогодатель не является собственником предмета ипотеки. Такая ситуация возможна, когда договор, на основании которого у залогодателя возникло право собственности, признается недействительной сделкой.

Согласно ст. 354 ГК РФ и ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» в случаях, когда имущество, выступающее предметом залога (ипотеки), изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), залог (ипотека) в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ и п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» залогодателем имущества может быть его собственник либо, с согласия собственника, – лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения, а на основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна. Поэтому договор ипотеки имущества, собственником которого залогодатель не являлся, должен признаваться ничтожной сделкой. Но содержание ст. 354 ГК РФ и ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, что отсутствие у залогодателя права собственности на заложенное имущество не влияет на юридическую силу договора о залоге и он прекращает свое действие только в случае изъятия имущества у этого лица при удовлетворении виндикационного иска. При этом в ст. 352 ГК РФ, предусматривающей основания прекращения залога, изъятие имущества его действительным собственником не указано. Противоречие норм законодательства в данном случае должно быть решено в пользу ст. 335 ГК РФ и ст. 6 ФЗ «Об ипотеке», на основании которых договор ипотеки имущества, не принадлежащего залогодателю, должен являться ничтожной сделкой, не вызывающей правовых последствий независимо от того, истребовал ли настоящий собственник свою вещь из чужого незаконного владения или нет.

Свои особенности имеет ипотека земельного участка. П. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке устанавливают, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Однако в соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре об ипотеке необходимо определить предмет ипотеки, его оценку; предмет ипотеки обозначается в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Следовательно, объект недвижимости должен быть передан в ипотеку вместе с земельным участком и должно присутствовать его описание наряду с земельным участком, в противном случае договор следует признавать незаключенным и никакого «распространения» права залога на объект недвижимости происходить не должно. Поэтому целесообразно исключить п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке».

На практике сложности вызывает состав заложенного имущества, особенно в случаях, когда во время действия договора об ипотеке он претерпевает изменения. В настоящее время п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом об ипотеке. Однако при реконструкции или перепланировке объекта недвижимости имеется возможность признания отсутствия в наличии предмета залога вследствие того, что данное имущество прекратило свое существование, а возникающий объект недвижимости является новым объектом, на который ипотека не распространяется. Так, в ряде судебных решений подчеркнуто, что реконструкция объекта повлекла его юридическую гибель и прекращение права собственности на него3

1. Данные вопросы ФЗ «Об ипотеке» не урегулированы и надлежащей защиты интересов залогодержателя не предусмотрено.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.