авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 | 4 |

Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

Викторова Раиса Николаевна

Правовая конструкция договора ипотеки

в российском законодательстве

Специальность 12.00.03 – гражданское право,

предпринимательское право, семейное право,

международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Владикавказ, 2011

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина»

Научный руководитель: кандидат юридических наук, профессор

Ананьева Клара Яковлевна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Камышанский Владимир Павлович

кандидат юридических наук, доцент

Макиев Сослан Александрович

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Самарский государственный университет»

Защита состоится «29» июня 2011 года в ____ часов на заседании Диссертационного совета ДМ – 212.248.05 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Северо-Осетинский государственный университет имени Коста Левановича Хетагурова» по адресу: 362025, Владикавказ, ул. Ватутина, 46 тел.: (8672) 33-09-04

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Осетинский государственный университет имени Коста Левановича Хетагурова»

Автореферат разослан «___» мая 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат юридических наук, доцент А.Э. Колиева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В Российской Федерации идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы по размерам, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.

Ипотека является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств.

Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует также решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых острых для российского общества. Вопрос приобретения жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить длительное время на новую квартиру. В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на приобретение жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Рост ипотечного кредитования стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения, способствует созданию новых рабочих мест, росту экономики и жизненного уровня. Таким образом, значимость института ипотеки для экономики страны и реализации социально-направленной жилищной политики очевидна.

Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Следует отметить, что данный Закон не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, а всего лишь знаменует их начало. Многие реальные проблемы выявлены в ходе воплощения законодательных норм в практику, которая показала пробелы как в самом Законе об ипотеке, так и в механизме его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той или иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав в виде дополнений и изменений к указанному Закону точное предписание о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих ипотечных отношений. Эволюция данных отношений несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки, которые в настоящее время в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка.

Довольно часто именно договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения, поэтому от закрепления в законодательстве четкой и юридически грамотной правовой конструкции договора ипотеки (залога недвижимости), позволяющей надежно защитить обе стороны данного договора, зависит дальнейшее развитие ипотечных отношений в России. В этой связи настоящая работа посвящена именно анализу правовой конструкции договора ипотеки в российском законодательстве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению.

Степень научной разработанности проблемы. Отдельные проблемы, касающиеся залога недвижимости, рассматривались в работах известных русских цивилистов дореволюционного периода: И.А. Базанова, Е.В. Васьковского, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н.Н. Товстолеса, Г.Ф. Шершеневича и др.

Юридическую природу залога в советский период исследовали М.М. Агарков, А.В. Венедиктов, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др. Однако непосредственно проблемы залога недвижимости в этот период в науке гражданского права не выступали предметом исследования.

В последние годы отдельные вопросы правового регулирования ипотечных отношений рассматривались в научных работах Е.В. Басина, В.М. Будилова, Б.М. Гонгало, И.Д. Грачева, С.П. Гришаева, В.С. Ема, Б.Д. Завидова, В.И. Лимаренко, З.П. Лукиной, В.В. Смирнова и др.

Правовым вопросам ипотеки посвящены диссертационные исследования Ю.А. Кожиной «Договор ипотеки жилых помещений» (Волгоград, 2002), А.В. Фадеева «Договор ипотеки и его государственная регистрация» (Волгоград, 2002), Е.Ю. Конева «Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики» (Белгород, 2004), Е.В. Косенко «Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации» (Саратов, 2004), Л.Б. Лазаренко «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях» (Краснодар, 2004).

Несмотря на значительное количество работ, многие спорные вопросы правового регулирования ипотечных отношений до настоящего времени не получили должного рассмотрения, и систематизированного исследования, посвященного правовой конструкции договора об ипотеке, проведено не было. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является комплексный теоретико-правовой анализ правовой конструкции договора об ипотеке в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.

Исходя из вышеуказанной цели были определены следующие задачи исследования:

- изучить историю возникновения и развития института ипотеки;

- провести анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения;

- исследовать основные принципы залогового права;

- определить особенности правовой конструкции договора об ипотеке;

- исследовать существенные условия договора об ипотеке;

- проанализировать проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества;

- рассмотреть права и обязанности сторон договора об ипотеке;

- определить основания возникновения и особенности гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке;

- сформулировать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки.

Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы, направленные на регулирование ипотечных отношений, а также договор ипотеки как основание возникновения данных отношений.

Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов РФ по спорам, возникающим из договора об ипотеке, а также факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.

Нормативно-правовую базу исследования составили действующие, а также утратившие силу нормативные правовые акты Российской Федерации, а также зарубежное законодательство, регулирующее вопросы залога недвижимости.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили научные труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.

Методологической основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический, лингвистический, метод системного анализа, сравнительно-правовой, формально-юридический, структурно-функциональный и другие методы.

Научная новизна работы заключается в комплексном монографическом исследовании правовой конструкции договора ипотеки в российском гражданском праве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению. В диссертационной работе на основе анализа юридической природы и содержания договора ипотеки, особенностей его правовой конструкции выявлены причины, препятствующие эффективной реализации прав и интересов сторон данного договора и развитию ипотечных правоотношений в России, выработаны предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства об ипотеке (залоге недвижимости), направленные на обеспечение прав и интересов сторон договора об ипотеке. Научная новизна диссертации раскрывается также в положениях, выносимых на защиту.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. В российском законодательстве наряду с «обеспечительной» ипотекой целесообразно детально разработать правовую конструкцию «оборотной» ипотеки, в которой залогодержатель с момента государственной регистрации ипотеки не обязан доказывать существование основного обязательства, что исключает необходимость сложной проверки обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Данный вид ипотеки обладает практическим удобством передачи залоговых прав, поскольку новый залогодержатель освобождается от необходимости подтверждать действительность основного обязательства.

В настоящий момент основной особенностью правовой конструкции договора об ипотеке по российскому законодательству является то, что он сформулирован как акцессорный договор, существование которого зависит от действительности основного обязательства. Однако акцессорность российской ипотеки является значительным препятствием для оборота залоговых прав, поскольку должник по основному обязательству может противопоставить требованиям нового залогодержателя большое количество возражений, связанных с недействительностью и иными правовыми дефектами основного договора. П. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке», установив, что закладная удостоверяет право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, не исключает оспаривания должником самой закладной, правомерность ее составления, выдачи и иные обстоятельства, которые в итоге опять же могут привести к необходимости исследования вопроса о действительности основного обязательства.

Поэтому представляется, что вносить изменения необходимо в положения, посвященные самой правовой конструкции договора об ипотеке, закрепленной в ФЗ «Об ипотеке», предусмотрев наряду с «обеспечительной», также и правовую конструкцию «оборотной» ипотеки. Последняя же должна быть предназначена для оборота залоговых прав и содержать правила об освобождении залогодержателя от необходимости доказывать действительность основного обязательства.

2. Договор ипотеки имущества, собственником которого залогодатель не являлся, должен признаваться ничтожной сделкой, поскольку в соответствии со ст. 335 ГК РФ и ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» залогодателем имущества может быть его собственник либо, с согласия собственника, – лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения, а на основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна. Содержание ст. 354 ГК РФ и ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, что отсутствие у залогодателя права собственности на заложенное имущество не влияет на юридическую силу договора о залоге и он прекращает свое действие только в случае изъятия имущества у этого лица при удовлетворении виндикационного иска. Однако в ст. 352 ГК РФ, предусматривающей основания прекращения залога, изъятие имущества его действительным собственником не указано. Противоречие норм законодательства в данном случае должно быть решено в пользу ст. 335 ГК РФ и ст. 6 ФЗ «Об ипотеке», на основании которых договор ипотеки имущества, не принадлежащего залогодателю, должен являться ничтожной сделкой, не вызывающей правовых последствий независимо от того, истребовал ли настоящий собственник свою вещь из чужого незаконного владения или нет.

3. Рекомендуется исключить п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», устанавливающие, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре об ипотеке необходимо определить предмет ипотеки, его оценку; предмет ипотеки обозначается в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Следовательно, объект недвижимости должен быть передан в ипотеку вместе с земельным участком и должно присутствовать его описание наряду с земельным участком, в противном случае договор следует признавать незаключенным и никакого «распространения» права залога на объект недвижимости происходить не должно.

4. В ФЗ «Об ипотеке» целесообразно предусмотреть, что в случае реконструкции, перепланировки предмета ипотеки, в том числе при изменении площади или иных характеристик объекта недвижимости, либо при регистрации предмета ипотеки за новым кадастровым номером, право залога действует в отношении измененного (вновь зарегистрированного) предмета ипотеки. До внесения соответствующих дополнений в ФЗ «Об ипотеке» рекомендуется указывать данные условия в договоре об ипотеке. Внесение названных дополнений обусловлено возможностью отказа в иске залогодержателю об обращении взыскания на заложенное имущество при реконструкции или перепланировке залогодателем предмета ипотеки на основании признания отсутствия в наличии предмета залога вследствие того, что недвижимое имущество, переданное в залог, перестало существовать, а на вновь созданное ипотека не распространяется.

5. Необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив его в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами». В настоящий момент пунктом 1 статьи 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке».

6. Целесообразно отменить государственную регистрацию договора об ипотеке и предусмотреть государственную регистрацию только самой ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на недвижимое имущество. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать сторон с момента его фактического заключения (достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям) и подтверждать данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости, а право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента регистрации самой ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество. Реализация в законодательстве данной позиции сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии факта ее государственной регистрации.



Pages:   || 2 | 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.