авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |

Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования

-- [ Страница 5 ] --

– по­нимание нового качества функционирования региональной системы регулирования недвижимого имущества как ее способности упреждающе вырабатывать стратегические ориентиры, выявлять и продуктивно исполь­зовать новые факторы повышения общественной полезности имущественных правоотношений в ре­гионах;

– инновационные технологии коммерческого менеджмента с учетом гражданско-правовых и предпринимательско-правовых императивов в развитии отношений недвижимости, призванные открывать перспективы эффективного использования новой модели отношений недвижимости в РФ, в федеральных округах и регионах, в современном менеджменте, особенно в сфере предпринимательских отношений.

Основываясь на международной и российской практике, автор анализирует такие действия, как принятие рациональных решений о форме использования недви­жимости (продажа, аренда, доверительное управление и др.), о развитии недвижимости и реализации ин­вестиционных проектов; управление портфелем проектов.

В связи с дискуссией о привлечении частных структур (компаний) к управлению, предпринимательско-правовому и гражданско-правовому обеспечению недвижимости в диссертации рассмотрены вопросы о рациональности и фикциях в статусе юридических лиц (§ 5.3.).

Фикция анализируется как один из важнейших юридико-технических приемов, применяемых в имущественной сфере. В качестве самого распространенного примера фикции в литературе нередко приводится юридическое лицо. Однако если проанализировать законода­тельство многих стран, а также учение о юридическом лице, сложившееся в науке, то отнесение его к фикциям не будет столь однозначным. Кроме того, постановка данной проблемы позволит выйти и на более общую проблему – вопрос о субъектном составе права частных структур (компаний) на недвижимое имущество в управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношениях.

В.В. Лазарев и С.В. Кипень определяют, что фикция – это «несуществующее явление или событие, признанное в установленных юридических процедурах сущест­вующим»3. В.К. Бабаев и В.М. Баранов дают примерно аналогичное опреде­ление: «Ныне фикции понимаются в основном как прием юридической тех­ники, состоящий в объявлении несуществующего положения (или отноше­ния) существующим»4.

Установленная в главе 4 ГК РФ конструкция юридического лица не дает однозначного ответа на вопрос о том, признается ли оно фикцией или социальной реальностью, поэтому сто­ронники как этого, так и другого направления пытаются доказать свою пра­воту. Безоговорочные сторонники фикционного направления полагают, что конструкцию ст. 48 ГК РФ следует изменить таким образом, чтобы в ней были отражены несколько фикций, входящих в институт юридического лица, а именно: фикция общей цели, фикция обо­собленного имущества, фикция способности выступать от своего имени и т.д. Однако отсюда не следует утверждать, что в настоящее время юридиче­ские лица являются исключительно фикциями под предлогом предназначенности их для минимизации имущественной ответственности участника. Не следует хотя бы потому, что даже компания одного лица имеет свои органы управления, которые, хотя и зависимы от учредителя, но в от­личие от последнего, выражают исключительно интересы данного юридиче­ского лица. И, наконец, среди организационно-правовых форм юридических лиц в России (не говоря уже о других странах) существует огромное разнообразие, а потому приводить все юридические лица к «общему знаменате­лю» посредством «компании одного лица» было бы ошибочным и не отра­жающим действительное положение вещей.

Что же касается фикции выступления от своего имени, то вряд ли можно считать ее удачной. Современное законодательство и доктрина юридического лица признают важнейшим признаком юридическо­го лица способность выступать от своего имени (в т.ч. в суде), а также его спо­собность самостоятельно нести ответственность. Выходом из этого тупика было бы признание реального, а не мнимого, фиктивного существования юридических лиц и обозначение их не через по­нятие «фикция», а через понятие «юридическая конструкция». Если фикция – это несуществующее явление, признанное правом за существующее, юри­дически значимое (типичный пример – снятие или погашение судимости), то юридическая конструкция – составное понятие, некий набор закрепленных правом признаков, который должен соединить, согласовать, систематизиро­вать некие юридически значимые стороны объективной социальной реаль­ности.

В комплексное понимание системы управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношений недвижимости включаются брокерские услуги (посредничество на рынке недвижимости между владельцем и покупателем (арендатором)); доверительное управление (управление недвижимым имуще­ством в пользу собственника или указанного им третьего лица); консалтинг (сопровождение собственника на любой стадии жизненного цикла объекта – от проектирования до реализации не­движимости на рынке).

Если придерживаться узкого толкования данного понятия как «управления недвижимостью», то управляющие компании решают главным образом два комплекса проблем. Во-первых, предпринимательские (маркетинг, рекламная деятельность, регулирование отношений «собственник – арендатор – го­сударственные и муниципальные структуры»); во-вторых, технико-эксплуатационные (заключение полного спектра договоров, обеспе­чивающих функционирование и эксплуатацию объекта, контроль за их исполнением).

В разделе третьем диссертации «Правовая аналитика недвижимости: правовые стимулы и правообеспечение инновационной деятельности в сфере недвижимости» – на основе опыта межотраслевого исследования правоотношений недвижимости рассмотрена проблематика правового стимулирования рынка недвижимости и обеспечения инноваций на примере безопасности субъектов недвижимости. Тем самым обосновывается потребность в новом, расширенном и углубленном прочтении комплексных правоотношений недвижимости, обусловленных формированием социально-ориентированного рынка. Раздел состоит из двух глав, шести параграфов.

В главе шестой «Правовые стимулы и развитие аналитики недвижимости в гражданском обществе» – выделен круг вопросов, который, с одной стороны, направлен на оценку состояния и действия правового стимулирования рынка недвижимости как института аналитики недвижимости, а с другой стороны, связан с обоснованием технологизации правовых стимулов в предпринимательской деятельности. Стимуляционно-правовой подход к теории и практике регулирования отношений недвижимости в России оправдан и стал жизненно необходим, особенно в рыночных условиях, стимулирующих развитие предпринимательства (§ 6.1.).

Именно в недооценке публично-правовых и частно-правовых регуляторов этих отношений с помощью правовых стимулов, призванных создавать режим благоприятствова­ния для развития инициативной деятельности субъектов, их заинтересованно­сти в развитии рынка недвижимости видится диссертанту торможение, несогласованность, в правовом плане, отношений недвижимости.

С позиций правовой аналитики автор говорит о принципиально новой управленческой и предприни­мательской культуре субъектов отношений, которая стимулируется правом недвижимости и потому, на наш взгляд, стала основным условием «второго рождения» российского рынка недвижимости в конце XX столетия.

Особенно выделяются формы проявления правовых стимулов – субъективные права, законные интересы, льготы, поощрения.

В диссертации анализируются и раскрываются отличия правовых стимулов от экономических, по­литических, социально-культурных, организационно-управлен­ческих и иных отношений между людьми и организа­циями людей, занятых в сфере недвижимости.

Рассмотрены, прежде всего, правовые стимулы, предполагающие повышение позитивной активности субъектов регулирования рынка недвижимости. Автор приходит к выводу, что применительно к правовым стимулам государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских отношений в сфере рынка недвижимости речь должна идти не только о том, как соотносятся сложившиеся результаты и движущие силы их развития. Имеют значение и те взаимосвязи отношений, которые в действительности являются стимулирующе-волевыми, то есть возника­ют по воле и сознанию людей.

Особенно подчеркивается действие правовых стимулов в предпринимательской деятельности (§ 6.2.). Необходимо преобразовать систему предпринимательско-правовых и информационных инструментов обеспечения недвижимости в своего рода механизм развития, совершенствуя правовые стимулы в имущественных отношениях. В этой связи рассматриваются организационные (кодификация) и финансово-предпринимательские приоритеты в системе имущественно-правовых стимулов.

В качестве узловых мер такого стимулирования выделяются:

  • формирование стимулирующих условий (здоро­вый финансовый рынок, оптимальный налоговый режим, разумные процентные ставки по кредитам в отношении к инфляции, воздействие на конкурентные ус­ловия посредством изменения антитрестовских законов, влияние на отраслевую структуру и организацию государственных закупок, пре­доставление прямой помощи предприятиям определенных отраслей, поощрение экспорта посредством экспортного лицензирования, ре­гулирования ряда отраслей и т.д.);
  • создание благоприятного инвестиционного климата на рынке недвижимости (стиму­лирование инвестиций в рисковые предприятия, поощрение деятель­ности различных инвесторов, стимулирование развития и регулирование деятельности рынков ценных бумаг, предоставление кредитов и финансовых льгот предпринимателям);
  • подготовка условий для наиболее полного использования челове­ческого потенциала (стимулирование предпринимательского поведе­ния путем введения льготного налогового режима, льготного акцио­нерного аукциона; формирование позитивного общественного мнения о рынке недвижимости и сети обучения работников, занятых на рынке предпринимательства).

Анализ стимулирования актив­ности рынка недвижимости, который не может быть осуществлен без выра­ботки в государстве научно выверенной, последовательной концеп­ции поддержки этого рынка как части национальной доктрины раз­вития гражданского общества, поставили вопрос о технологизации правовых стимулов развития рынка недвижимости (§ 6.3.). Необходим пересмотр порядка выбора ин­формации, методов ее использования, целесообразность кото­рых под­сказана новыми знаниями, умениями, превращающими систему рыночных правоотношений недвижимости в научно ориентированную сферу общественных отношений.

Надо учитывать также и тот факт, что кроме позитивного стимулирования есть еще и стимулиро­вание негативное, которое оказывают имущественно-правовые ограничения в процессе своего действия.

Исследование рынка недвижимости показало, что органы власти на местах практически не обладают в достаточной мере возможностями регулировать, стимулировать и делать безопасными отношения на рынке недвижимости в рамках закона и под ответственность населения. Для этого отсутствует необходимая материально-финансовая база, гарантирующая безопасность, минимальные стан­дарты, соразмерность полномочий органов государственного и муниципального управления.

Глава седьмая, заключительная, «Правовая аналитика: правообеспечение инновационной деятельности в области безопасности субъектов недвижимости» посвящена профилактике основных угроз инновационной деятельности и организационно-правовому обеспечению безопасности субъектов недвижимости, а также определению информационно-стратегических ориентиров имущественной безопасности владельцев собственности и предупреждению правового нигилизма и правонарушений в имущественных отношениях, в частности, злоупотребления правами под предлогом поиска инновационных решений. Это могут быть дей­ствия (бездействия), приводящие к грубому нарушению прав на недвижимость и, как правило, связанные с принуждением собственника к новым действиям, противоречащим его ин­тересам. Не менее опасно злостное невыполнение обязанностей по охране и обеспечению безопасности недвижимого имущества (§ 7.1.).

В диссертации раскрываются основные положения и функции имущественно-правового порядока в борьбе против нарушения законности в рыночных отношениях обеспечения сохранности недвижимого имущества. Под воздействием этого порядка деятельность всех субъектов отношений недвижимости должна быть урегулирована пра­вом, скоординирована и упорядочена на основе использования методов имущественно-правового регулирования, разработанных правовой аналитикой недвижимости. Главное требование аналитики – равное, справедливое подчинение закону, праву всех субъектов правового обеспечения рынка недвижимости.

В правовой аналитике на основе триединства сущности системы правоотношений недвижимости (управленческая, предпринимательско-правовая и гражданско-правовая составляющие) определяется содержание профилактики имущественных правонарушений как многоструктурное, многоуровневое явление, где отдельные элементы структуры не однопорядковы; между ними существуют сложные переплетения, иерархические связи. Критически оцениваются взгляды относительно классификаций свойств, признаков и элементов правовой систематизации тех угроз, которые несут опасность правовому регулированию отношений безопасности в данной сфере. Особое внимание концентрируется на инновационности правового стимулирования деятельности по устранению угроз статусу владельцев недвижимости, в первую очередь, предпринимателей. Эти угрозы имеют комплексный характер и нередко ослабляют безопасность собственников и предпринимателей.

Предстоит усиленная борьба с девальвацией имущественно-правовых ценностей, безответственностью и укоренившим­ся правовым нигилизмом, чреватыми разложением всей системы рыночных правоотношений недвижимости.

Представляется, что разработка модельного закона о государственном обеспечении безопасности недвижимости в России на инновационной почве с учетом новейших средств профилактики право­нарушений позволит четко определить роль и место в ре­шении этих вопросов законодательной, исполнительной и судебной власти, системы государствен­ного и муниципального управления, правоох­ранительных органов и общест­венных организаций. Требует пересмотра концепция регулирования отношений недвижимости в рамках правовых наук, особенно тех, которые связаны с регулированием административных, финансовых и предпринимательских отношений недвижимости. Так, в курсе предпринимательского права отношения собственности по горизонтали надо рассматривать в органической связи с предпринимательскими, гражданскими и административно-управленческими отношениями.

На наш взгляд, эта современ­ная система триединства сущности рыночных отношений недвижимости требует следующих кардинально иных базовых подходов к правовому обеспечению безопасности.

1. Правовая поддержка рынка недвижимости на государственном и региональном уровнях явля­ется органической частью правопорядка, связанного с оценкой ресурсной базы безопасности и решением крупных социально-экономических задач.

2. Имущественно-правовое обеспечение безопасности в отношениях недвижимости состоит из взаимосвязанных частей анализа, синтеза и прогнозируемого развития инноваций в сфере недвижимости.

3. В системе мер поддержки рынка недвижимости и обеспечения имущественной безопасности на местном уровне перво­степенного внимания требует правовое обеспечение инновационных отно­шений между местными органами власти и частным сектором, а также учета затрат на маркетинг, рекламу, оплату ин­формационных, консультационных и правовых услуг.

Основываясь на нормах российского законодательства по во­просам национальной безопасности, в том числе на Законе Российской Федерации «О безопасности», в диссертации рассматривается организационно-правовое обеспечение имущественной безопасности (§ 7.2.).

Приоритетной задачей имущественной безопасности является ресурсосберегаемое развитие недвижимости, которое обеспечивает благоприятные условия для жизнедеятельности человека.

На основе аналитики недвижимости и ее инновационно-правовой составляющей выясняется, что специфической формой противоправных отношений на рынке недвижимости является неформальные отношения по поводу имущества. Эта система неформальных взаимосвязей между экономическими субъектами базируется на личных взаимоотношениях и чаще всего проявляется в форме прямого натурального обмена материальных ценностей и услуг, нередко связанных с дачей и получением взяток, должностными злоупотреблениями, незаконным лоббизмом и коррупцией.

Создание инвестиционных ком­паний, фондов поддержки рынка недвижимости и развития конкуренции на основе договора продажи недвижимости – важнейший элемент механизма организационно-правового обеспечения имущественной безопасности.

Действенным средством упорядочения отношений недвижимости стало бы принятие модельного закона субъекта Российской Федерации «О порядке управления объектами недвижимости». Наряду с общими положениями, в закон необходимо включить: полномочия государственных органов; статус унитарных предприятий и госучреждений; формы участия представителей органов государственной власти в деятельности органов управления хозяйственных обществ; организацию доверительного управления объектами недвижимости, аренду.

Анализ содержания правовой аналитики недвижимости в тесной связи с административным, предпринимательским и гражданским правом, определение информационно-стратегических ориентиров имущественной безопасности (§ 7.3.) подчинены в диссертации восстановлению гуманисти­ческих кон­цепций прав человека и гражданина.

Автор обосновывает необходимость разработки в субъектах РФ законодательства о профилактике правонарушений в сфере недвижимости. В последнем не­обходимо предусмотреть правовые нормы, определяющие принципы взаимодей­ствия различных субъектов профилактики, порядок обмена информаци­ей и проведения совместных мероприятий в сфере недвижимости. Закон должен опосредовать меры, приемы и методы предупредительной работы, доказавшие свою оптимальность в многолетней практике предупреждения правонарушений в данной сфере, установить правовой порядок их осуществления на перспективу.

В Заключении диссертации формулируются выводы проведенного исследования, имеющие теоретический и прикладной характер, а также подводятся его итоги.



основные положения диссертации

отражены в следующих публикациях автора



Монографии




Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.