авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |

Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования

-- [ Страница 4 ] --

В диссертации раскрыты основные вопросы формирования системы эффективного регулирования и распоряжения объектами недвижимости, которые являются приоритетными для административного и предпринимательского права. Это – надлежащий учет недвижимого имущества, ведение его реестра, многоаспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета; оптимальность управленческих решений по распоряжению недвижимым имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных, и инвестиционных целей); обеспечение надлежащего содержания и рационального использования недвижимого имущества, включая меры по повышению его инвестиционной привлекательности, результативности контроля за сохранностью и использованием по назначению объектов недвижимости.

В отдельном параграфе (3.3.) доказывается необходимость в системе отношений недвижимости учета особенностей субъектов и объектов недвижимого имущества, свойственных предпринимательству. Особое внимание сосредоточено на нормах, содержащихся в Главе 19 ГК РФ «Право хозяйственного ведения, оперативного управления» (ст.ст. 294-300), в параграфе 4 гл. 4 ГК РФ – «Государственные и муниципальные унитарные предприятия» (ст.ст. 113-115) и в ст. 120 ГК РФ «Учреждения». Ввиду того, что в настоящее время практически все государственное имущество находится либо в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий, либо в оперативном управлении государственных учреждений, а также автономных учреждений (механизм передачи имущества в государственную казну еще не создан и не определен порядок содержания этого имущества), нормы ГК РФ, определяющие правовой режим хозяйственного ведения и оперативного управления, служат административно-правовой основой и для управления государственной собственностью, и для предпринимательства.

Вместе с тем, предусмотренная гражданским законодательством организационно-правовая форма унитарного предприятия и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств.

Законодатель довольно жестко ограничил полномочия собственника по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении предприятия. Решения по распоряжению имуществом принимает исключительно само предприятие. Чтобы распорядиться этим имуществом, собственнику необходимо сначала изъять его от предприятия. Однако критерии правомерного изъятия имущества практически отсутствуют. Государственные органы порой не располагают информацией о состоянии дел в унитарных предприятиях и возможностью предотвратить негативные последствия неквалифицированной или противоправной деятельности руководителей. Одновременно с этим растет количество неплатежеспособных унитарных предприятий.

Наиболее перспективным средством улучшения управления и контроля в структуре унитарных предприятий, на взгляд автора, является создание так называемых наблюдательных советов, круг полномочий которых предложен в диссертации. Следует также принять во внимание и то обстоятельство, что сегодня не создан организационно-правовой механизм обособления имущества в государственной казне.

В итоге главы делаются выводы о том, что:

– системное развитие правоотношений недвижимости всех форм собственности нуждается в разработке комплексного нормативно-правового акта Кодекса правоотношений недвижимости, в котором будут урегулированы основные аспекты деятельности по управлению и распоряжению недвижимостью, включая следующие вопросы: 1) учет недвижимого имущества; 2) контроль за использованием недвижимого имущества; 3) создание и реорганизация предприятий и учреждений; 4) ликвидация предприятий и учреждений; 5) управление предприятиями; 6) участие в хозяйственных обществах; 7) распоряжение недвижимостью, закрепленной за предприятием; 8) продажа государственного жилищного фонда; 9) передача имущества в пользование по договору; 10) зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы; 11) передача имущества в субаренду; 12) доверительное управление имуществом; 13) участие в инвестиционной деятельности путем передачи имущества инвестору; 14) залог государственного имущества; 15) списание недвижимого имущества;

– уполномоченным органам исполнительной власти субъектов РФ следовало бы принять дополнительно или упорядочить ряд нормативно-правовых актов.

Итоговая оценка эффективности управления и регулирования недвижимости должна осуществляться с учетом таких критериев, как прибыль, затратный показатель, ресурсный показатель, рыночная эффективность портфеля собственности и др.

На основе анализа тенденций развития содержания правоотношений недвижимости раздел второй «Системность федерального и регионального регулирования отношений недвижимости» – включает теоретический анализ проблематики развития общегосударственной системы отношений недвижимости и ее отражение в жизнеобеспечении субъектов Российской Федерации. Раздел второй состоит из двух глав и шести параграфов.

Глава 4 «Развитие федеральной системы правоотношений недвижимости: объективные основы, субъективный фактор и механизм регулирования» направлена на раскрытие, наряду с условиями системного развития предпринимательства, механизма обеспечения правопорядка в отношениях недвижимости и роли в этом государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На конкретных фактах показано, что государственный и частный сектора имущества при любом общественном и политическом строе служат одним из объективных факторов развития системы государственно-управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости (§ 4.1.).

В диссертации подробно рассматриваются различные точки зрения о том, являются ли нормы права собственности на государственное предприятие гражданско-правовыми (Н.Д. Егоров) или государственно-правовыми (М.И. Брагинский, В.С. Якубов), а также о том, какие предприятия должны составлять основу «казенного» субсектора и каким образом будет происходить управление ими. По-видимому, в казенные должны быть преобразованы предприятия, осуществляющие свою деятельность в зонах провала рынка (market failures), предприятия жизнеобеспечения населения или те, деятельность которых необходима для выполнения государством функций, обеспечивающих высокую рентабельность предприятий.

Самая, быть может, главная причина низкой рентабельности этого сектора – его неэффективность управления и слабая связь с гражданско-правовыми отношениями в сфере недвижимости. К тому же государственное предприятие как юридически неделимая совокупность имущества (ст. 132 ГК РФ) не всегда рационально использует ресурсы. Нерациональные затраты, по мнению автора, вызываются, с одной стороны, чрезмерным вмешательством органов государственного управления в решение текущих проблем предприятий, с другой стороны – необоснованной защищенностью государственных предприятий от рыночной конкуренции.

При рассмотрении настоящей проблемы автор предлагает разделять способы управления на две взаимозависимые, но относительно самостоятельные части. Первая часть – процесс преобразования форм и отношений собственности, перехода одной формы в другую, постоянной (приватизация) или временной (аренда, залог, доверительное управление), полной или частичной передачи прав владения, распоряжения, пользования государственной собственностью акционерному или частному капиталу, а также обратного перехода (национализация). Вторая часть – управление государственной собственностью, которая обрела и не изменяет эту форму, остается государственной постоянно либо в течение длительного времени.

В аргументации понятия системности правоотношений недвижимости представлен авторский взгляд и на залог государственного имущества, и на подсистемы обеспечения и регулирования отношений недвижимости (кадровое обеспечение, кадровый потенциал, профессионально-квалификационная структура и т.п.). Обосновывается необходимость полной инвентаризации государственного имущества в стране и за ру­бежом, вовлечение последнего в гражданский оборот. Отдельно выделен вопрос о банкротстве предприятий в рамках системы управления имуществом.

В диссертации анализируется механизм обеспечения правопорядка в отношениях недвижимости (§ 4.2.). Ставится вопрос о необходимости прочно соединять государственное управление недвижимостью с законом, законностью и интересами предпринимательства. Требуется, по существу, обе­спечить качественно новый уровень связанности правом процессов управления, предпринимательского и гражданско-нормативного регулирования, сформировать новую систему этих взаимоотношений с помощью публично- и гражданско-правовых институтов. Одновременно надо установить оптимальные пределы воздействия государства в лице его органов на предпринимательско- и гражданско-правовые отношения.

В качестве характерных признаков механизма правового регулирования отношений недвижимости рассматриваются: модель, согласованность право­вых актов; стабильность; гибкость; правовая компетентность и консолидация; правовой режим поведения субъектов системы управленческих и гражданско-правовых отношений недвижимости. В диссертации анализируются практика учета субъектами правоотношений таких юридических фактов, как влия­ние объективной реальности на возникновение, существование и прекращение отношений недвижимости (прослеживается на примере правового режима жилых и нежилых помещений, зданий, а также действующей системы ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (§ 4.3.).

Существующее законодательство о понятии и порядке регистрации характеризуется в диссертации как во многом бессистемное, хаотичное. Определенное несоответствие заложено в ст. 131 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации прав на не­движимое имущество (в контексте п. 1 «вещных» и иных прав), поскольку далее и в п. 3 этой статьи, и в наименовании органа, осуществляющего государствен­ную регистрацию, говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, имеется и в ст. 164 ГК РФ. Эти нормы требуют толкования, поскольку буквального указания таких случа­ев в ст. 131 ГК РФ нет.

Не установлена последовательность в определении того, ка­кие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государ­ственной регистрации. Ст.ст. 23, 56 ЗК РФ устанавливают необходимость государственной регистрации публично-правовых ограничений (публич­ных сервитутов, градостроительных ограничений), не являющихся ни субъективными гражданскими правами, ни сделками. В то же время Закон о государственной регистрации (ст. 2) определяет регистрацию «установленных уполномоченными органами запреще­ний». При этом в названных случаях с самим фактом государственной регистрации не связывается возникновение каких-либо определенных правовых последствий.

В законодательстве отсутствует какое-либо логическое обо­снование в выборе оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим иму­ществом. Конкретные примеры приводятся в тексте диссертации.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, являет­ся недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону мож­но понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст.ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не счи­тается заключённым. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от реги­страции, можно понудить к регистрации через суд, то фактически речь идёт о понуждении к заключению договора.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и пря­мые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу опреде­ления предмета государственной регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом определены различные правовые последствия.

Основное предложение автора по совершенствованию названных норм заключается в утверждении правила, согласно которому го­сударственной регистрации может быть подвергнуто только право на не­движимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недви­жимыми вещами.

Для обеспечения публичной достоверности регистрации сделок автором предложено введение регистрации для ряда случаев, подробно изложенных в диссертации.

Должна быть упразднена государственная регистрация многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновре­менно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной досто­верности допущение регистрации сделок не является необходимым.

Правовое значение в отношении зарегистрированных прав может и дол­жна иметь только запись в ЕГРП с целью обеспечения защиты прав добросовестного приобрета­теля недвижимости.

В завершении раздела второго содержится глава 5 «Организация правового регулирования отношений недвижимости: системно-региональный анализ», – посвященная не только обзору мировой и российской региональной практики в области регулирования отношений недвижимости, но и анализу нового качества этой подсистемы, а также рассмотрению опыта привлечения частных структур (компаний), юридических лиц к правовому обеспечению недвижимости.

Детально исследуются основные нормы и прави­ла, регулирующие общие и особенные правоотношения в региональной сфере недвижимости, содержащиеся в административном, предпринимательском, гражданском и жилищном законодательстве, зако­нодательстве о земле, о финансах и кредите, о градостроительстве и архитектуре и являющиеся предметом рассмотрения правовой аналитики недвижимости (§ 5.1).

Наибольший объем информации представлен в диссертации относительно законов и дру­гих правовых нормативных актов таких субъектов РФ, как г.Москва, г.Санкт-Петербург, Ивановская, Калининградская, Курская, Московская, Орловская, Саратовская, Свер­дловская, Челябинская области, Приморский и Ставро­польский края. Особо обращено внимание на изученный автором опыт территориальных органов федерального органа по управлению государственным имуществом в г. Москве, Воронежской, Иркутской и других областях.

Предметом рассмотрения стал также опыт отдельных муниципальных образований городов, где создаются наилучшие условия для раз­вития рынка недвижимости (Калининград, Нижний Новгород, Самара и др.).

В результате проведенного анализа изложены и систематизированы в диссертации положения, типичные для большинства субъектов РФ ряда иностранных государств.

Наиболее типичной и перспективной является организация имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных го­родах Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии (первый тип); Испании, Португалии, Греции, Кипра (второй тип); США, ФРГ, Великобритании, Италии (третий тип) с тенденцией как можно больше иметь город­ской недвижимости и земли.

Правовое регулирование отношений собственности, основанное на использовании международного, национального, регионального и муниципального права недвижимости, призвано обеспечить комплексность развития государственного, гражданско-правового и предпринимательско-правового регулирования рынка недвижимости. Было бы правильнее говорить и о комплексности, и о дифференциации, ибо на этой основе укрепляется взаимодействие сфер этого системного явления.

Автор критически относится к положению, в силу которого правовые акты многих субъектов РФ оставляют неурегулированной проблему территориальной основы управления недвижимостью. После «шоковой терапии» наступил момент осозна­ния того, что региональное регулирование при переходе к ры­ночной экономике в нашей стране необходимо, что в предприни­мательском и гражданском законодательстве нельзя односторонне ориентиро­ваться только на частные интересы, что они должны сочетаться с публичными интересами. Сочетание публичных и частных начал подробно рассматривается на опыте государственного предпринимательства, когда хозяйственная деятельность ведется на базе государст­венной собственности. Нельзя забывать, что, несмотря на широ­кую приватизацию государственных предприятий, они в опреде­ленных пределах сохраняются, составляя основу для региональ­ного регулирования отношений недвижимости.

В итоге рассмотрения качества функционирования региональной системы регулирования отношений недвижимости (§ 5.2.) отмечена возрастающая потреб­ность общества в радикальном обновлении регионального механизма регулирования этих отношений, а также в преодолении отставания в развитии теории и прак­тики его анализа с помощью научных центров по изучению проблем управления недвижимостью (Владивосток, Екатеринбург, Магадан, Новосибирск, Сыктывкар, Хабаровск, Якутск, на Кольском полуострове и др.).

В диссертации раскрываются причины, в силу которых управляемость сферой недвижимости многих регионов деформирована (подорвана материальная и финансовая базы социальной сферы недвижимости, возникли расточи­тельные структуры посредников и перекупщиков недвижимости, стали абсолю­тизироваться интересы местных элит, олигархов, теневого сектора экономики). Объективно возросшие возможности недвижимости малого предпринимательства реализованы лишь в незначительной степе­ни, многие предприниматели из экономически активной части населения по-прежнему ори­ентируются на патернализм. Рыночная инфраструктура и конкурентная среда в ряде регионов формируются крайне медленно. Вне активного стра­тегического влияния властей на управление отношениями недвижимости возник феномен территориаль­ного и локального монополизма.

Проявляются тенденции выхолащивания сущности модели управле­нческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости в результате подмены управления и регулирования моделью территориально-административ­ной организации автаркического типа. Все эти и иные тенденции, выявленные в диссертации, подчеркивают возрастающую актуальность развития данной системы, ее теоретическую и народнохозяйственную значимость, необходимость научного прорыва к новому качеству управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости.

В диссертации рассматриваются основные предпосылки формирования нового качества региональных отношений недвижимости, в том числе:

– научно обоснованное перераспределение собственности, усиление отраслевой и регио­нальной конкуренции, эффективное взаимодействие субъектов РФ на внутрироссийском рынке недвижимости и со странами ближнего и дальнего зарубежья;



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.