авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 6 |

Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования

-- [ Страница 3 ] --

При этом, однако, п. 5 ст. 115 ГК РФ предусматривает субсидиарную ответственность Российской Федерации по долгам казенного предприятия при недостаточности его имущества, а п. 2 ст. 120 ГК РФ – субсидиарную ответственность всех собственников учреждений при недостаточности находящихся в их распоряжении денежных средств. Это, по сути, означает, что при определении пределов ответственности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований по их обязательствам необходимо учитывать требования ст.ст. 115 и 120 ГК РФ.

В диссертации, на основании вышесказанного, доказывается, что экономические преобразования рыночного типа привели к необходимости разработки теории государственного и муниципального управления недвижимостью и системному выделению управления недвижимостью как четвертого правомочия (наряду с владением, пользованием и распоряжением), приведения этой системы в соответствие с новыми функциями государства, принципами и процедурами управления по результатам в сфере предпринимательства и хозяйствования в целом.

В частности, для сферы публичного права в большинстве случаев не имеет значения организационно-правовая форма коммерческой организации (если только не идет речь об унитарных предприятиях). Использование в административном праве некоторых определений гражданского законодательства, например, коммерческие организации, обусловлено, на наш взгляд, необходимостью комплексного применения средств законодательной техники. В основе правоспособности управляемого субъекта лежит не только способ развития отношений собственности, но и сфера деятельности, функции данного субъекта.

В отличие от гражданского права, при решении вопроса о правоспособности лиц в управленческо-правовых отношениях недвижимости возникают значительные трудности. Законодательство, регулирующее управленческие отношения в сфере недвижимости, будучи не кодифицировано, не устанавливает сводные признаки и свойства субъекта правоотношения. Отдельные элементы правового статуса управляемых экономических субъектов следует искать во множестве различных нормативных и правоприменительных актов, регулирующих федеральные, региональные и муниципальные отношения в данной сфере. Не случайно, в отличие от правоспособности граждан, в част­ности свободы в приобретении гражданских прав и обязанностей в сфере недвижимости по ста­тье 17 ГК РФ, свобода граждан и юридических лиц в административно-правовом смысле – это своего рода правоотношение.

Отсюда следует, что предпринимательская деятельность в сфере недвижимости – это объект регулирования не только предпринимательского и гражданского законодательства, но и административного, не исключая конституционное, природоресурсное, уголовное и иные отрасли права, воплощающие властное воздействие государства в данной сфере.

В главе 2 «Рациональность системы целевых и функциональных основ развития правоотношений недвижимости» – внимание сосредоточено на действии права недвижимости (перечне оснований, учете особенностей предпринимательской деятельности и гражданского оборота). Анализируется оптимальность системно-правовых связей субъектов и объектов отношений недвижимости.

Подчеркивается, в частности, неоправданность различий в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий. В гражданском законодательстве установлены спе­циальные правила для сделок со зданиями, сооружениями и иными объек­тами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках (купля-продажа, аренда), тогда как отсутствуют какие-либо специальные прави­ла для таких же сделок с самими земельными участками (§ 2.1.). К ним соответственно применяются общие правила ГК РФ о купле-продаже и об аренде.

В сделках одних типов здание и земельный участок выступают как одно целое, в других – как два самостоятельных объекта. Так, продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка. В тоже время ипотека здания без одновременной ипо­теки земельного участка, на котором оно находится, если и тот и другой объект принадлежат одному собственнику, не допускается. Имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и совершаемых с земельным участком, в зависимости от того, что является «непосредственным» предметом сделки. До сих пор отсутствуют нормы: а) касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на кото­рых они расположены; б) регулирующие отноше­ния по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены.

ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка, в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.

Раскрытие системы учета недвижимого имущества, прямые и обратные связи субъектов и объектов управления требуют решения вопроса: что же такое «аналитический учет» вообще и «его подсистема – учет недвижимого имущества», в частности?

Когда речь идет о прямых связях, имеются в виду преимущественно управляющие воздействия органов власти, которые академик В.В. Лаптев считает субъектами предпринимательского права в вертикальных (управленческих) отношениях. Одновременно с развитием прямых связей, есть смысл в развитии обратных связей – тех связей, которые обеспечивают консолидацию, сотрудничество, взаимодействие, инициативу снизу, то есть, со стороны тех субъектов, чье поведение регулируется в сфере учета недвижимого имущества. Причем такие связи нужно рассматривать в двух аспектах: и как реакция на управляющее воздействие (на применение прямых форм управления), и как постановка вопроса о создании хозяйствующих субъектов.

Обосновывается необходимость рациональности соотношения прямых и обратных связей в системе государственного и муниципального управления, например, в области учета недвижимого имущества. Показаны конкретные формы реализации права собственника в отношении недвижимого имущества: продажа, мена, аренда, безвозмездная передача, доверительное управление, ликвидация или реорганизация юридического лица, проведение процедур несостоятельности (банкротства) (§ 2.2.).

Особо рассматривается порядок приобретения недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность за счет средств бюджета (в том числе в виде долей, паев) и осуществление контрольно-ревизионных функций, связанных с ана­лизом эффективности использования недвижимого имущества, приобретенного за счет средств бюджета.

Автор полагает, что в предпринимательском и гражданском законодательстве надо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества. До настоящего времени этот принцип в полном объеме не реализуется.

Обращается внимание и на такой недостаток действующего законодательства, как отсутствие в последнем четких признаков предприятия – объекта граж­данских прав, которые отличали бы его от иных сходных имущественных комплексов.

В интересах имущественного оборота необходимо признать пред­приятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом предпринимательства, граж­данских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать пред­приятие только как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость («недвижимость в составе предприятия») и быть субъектом управления.

Поэтому в целях и теоретических, и нормативно-практических необходимо сфор­мулировать в ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права тре­бования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия и др. Специальное регулирование следует предусмотреть и в отноше­нии таких объектов гражданских прав как технологический имущественный комплекс.

Основываясь на идеях системности государственных, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости, разрабатывается авторская концепция, в силу которой существует ряд отраслей публичного и частного права, имеющих отношение к рыночной сфере недвижимости и позволяющих утвер­ждать о наличии в системе российского права особой сферы регулирования – права недвижимости (на недвижимость).

Это обстоятельство обусловливает возможность кодификации законодательства о системе государственного и муниципального управления недвижимостью совместно с гражданско-правовыми и предпринимательско-правовыми актами о недвижимом имуществе. Ведь правовыми актами различных отраслей права порой закрепляются противоречащие друг другу принципы и функции развития имущественных отношений (ведение антимонопольного регулирования, создание наиболее благоприятных условий для развития финансово-промышленных групп, либерализация внешнеторговой деятельности, предоставление индивидуальных льгот некоторым экспортерам и т.д.). Выделение права на недвижимость как соответствующей отрасли законодательства и самостоятельной сферы правового регулирования окажет положительное влияние на устранение подобных противоречий и на подготовку специалистов-правоведов для нужд правового регулирования отношений недвижимости в народном хозяйстве (§ 2.3.).

Критически оценивая состояние правового регулирования отношений собственности на основе Федеральных законов «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)», автор вносит ряд предложений. В том числе: о разработке и предоставлении собственникам и соответствующим органам власти достаточно детальных индикативных схем совершенствования производства, долгосрочных и среднесрочных программ, а также национальных проектов, развития системы государственного и муниципального управления объектами недвижимости.

Целесообразно внести в п. 1 ст. 218 ГК РФ уточнение о том, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости (или вещь) приобретает тот, кто вложил в его производство интеллектуальный или имущественный капитал.

С помощью новых функций регулирования правоотношений, предусмотренных четвертой частью ГК РФ, а также административной реформой, должны оптимально сочетаться интересы собственников объектов недвижимости. Тогда государство не будет властным субъектом имущественных отношений и станет одним из равноправных участников, действующих на основе конституционных принципов многообразия форм собственности и свободы ведения экономических процессов.

На взгляд автора, этому способствовала бы разработка федерального закона «О недвижимости» и его первоначальный этап – подготовка ресурсного обеспечения развития системы правового регулирования развития субъектов и объектов отношений недвижимости.

Разработанная в диссертации теория развития имущественно-правовых отношений исходит из необходимости постоянного внимания госструктур разрешению, на основе права, противоречий в рассматриваемой системе, ее элементах – административно-управленческом, гражданско-правовом, предпринимательско-правовом, финансовом и других. Все это позволит исключить недооценку управления и регулирования в системе отношений недвижимости, а также игнорирование достижений науки и техники в социально-ориентированной рыночной экономике.

Целевая и функциональная проблематика упорядочения государственных, предпринимательских и гражданско-правовых отношений недвижимости должна, на взгляд автора, охватывать следующие направления:

  • исследование закономерностей развития правовых отношений недвижимости, многообразия форм хозяйствования и организационного разделения правоустанавливающих функций, функций надзора и контроля и функций по управлению государственным имуществом;
  • разработка функций, форм и методов научно обоснованного развития отношений недвижимости и предоставления государственных услуг, упорядочение на этой основе процессуальных отношений недвижимости горизонтального типа;
  • совершенствование управленческо-правовой базы отношений недвижимости, включая четкое разделение отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектами недвижимости;
  • создание и развитие автоматизированной системы информационно-правового обеспечения социально-ориентированного рынка недвижимости.

В главе 3 «Социально-ориентирован­ные рыночные отношения недвижимости: анализ субъектов и объек­тов правового регулирования» – освещаются центральные во­просы темы диссертации.

Отводится значительное место имущественному правоведению – как науке об имущественном праве, основанной на категориях, действующих в сферах юридико-общественных отношений недвижимости, правообеспечения рынка недвижимости и связанных с ор­ганизующим и упорядочивающем воздействием права и государства на поведение субъектов рыночных отношений недвижимости путем объединения, координации и консолидации совер­шаемых ими действий на основе права (§ 3.1.). Показана особенность имущественно-правовых норм, состоящая в том, что субъекты данного вида отношений осуществляют задачи регулирования процессов стабилизации рынка недвижимости, общественно необходимой в масштабе всего государства и общества.

Исходя из этого, определяется структура имущественного правоведения:

  1. формирование правовых знаний, управленческих концепций, проектов программ в области регулирования рынка недвижимости, его развития и совершенствования;
  2. упорядочение отношений недвижимости в предпринимательской среде и во всем социально-ориентированном рынке;
  3. мотивация нормотворческой деятельности в сфере недвижимости;
  4. утверждение уважения в обществе к праву и морали как регуляторам имущественных отношений на основе свободы и демократии;
  5. разработка и внедрение управленческо-правовых технологий, которые опти­мизируют сам процесс правового регулирования и объединяют в одно целое предпринимательско-правовые, гражданско-правовые и управ­ленческие знания о деятельности рынка недвижимости.

Автор аргументирует: рынок недвижимости в России, как и в лю­бой другой стране, должен основываться на особенностях ее экономики, что делает такие формы его организации, как интеграция, кооперирование, акционирова­ние приоритетными перед индивидуальными формами развития недвижимости. При этом следует исходить из реальных условий, сложившихся на рынке недвижимости, а не из «новых прожектов», «идеологических уста­новок», широких экспериментов над собственностью, которые уже принесли немало потерь российской недвижимости.

Вместе с тем, судя по опросу пред­принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, большинство респондентов либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу имущественной деятельности субъектов РФ, либо вовсе ею не интересуются. Хотя занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня специальных знаний в различных областях (гражданско-правовой, предпринимательской, административно-управленческой, финансовой и др.).

Диссертант подробно рассматривает причины и пути преодоления трудностей развития правовых норм и в целом правосубъектности и правосознания на российском рынке недвижимости, а также источники правовой незащищенности ее субъектов и объектов, нарушения предпринимательских договоров в силу неодинаковых стартовых условий получения ссуд и кредитов, незастрахованности предприни­мательских рисков, неудобного режима взаимоотношений с местной админист­рацией.

В диссертации разобран комплекс правовых мер, необходимых для государственного содействия развитию: оптовых межрегиональных рынков, ярмарок, выставок; конъюнктуры внутрироссийского и зарубежных рынков недвижимости; информационных, марке­тинговых, консалтинго­вых услуг; внешнеторговой политики России на рынках сбыта недвижимого имущества. Особо обращается внимание на решение проблемы безработицы в регионах, которая может быть смягчена за счет временного сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

В параграфе 3.2. показано возрастание роли предпринимательского права в системе отношений недвижимости как совокупности материальных ценностей, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Законодатель, устанавливая перечень объектов, отнесенных к недвижимому имуществу, оставляет его открытым. Ибо законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В этой связи дискутируется вопрос об определении круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 ГК РФ. Практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижи­мости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий пе­речень рядом объектов. Так, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в данной статье, как неоднократно предлагал автор, исключаются обособленные водные объекты, леса и многолетние на­саждения. Ибо в обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами обособленные водные объекты, леса и много­летние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены.

В ряде случаев ограничения права собственности имеют социальный характер, обусловленный особым правовым режимом имущества, находящегося в собственности. Пределы осуществления самого права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В частности, ряд запретов на действия собственника вытекает из противопожарных, санитарных и прочих правил. При оценке законности ограничений на действия, а также правомерности действий самого собственника, если они были совершены, необходимо руководствоваться обязательным критерием, предусмотренным п. 2 ст. 209 ГК РФ: были или могут ли быть нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. Мнимые права и интересы этих лиц не являются основанием для наложения запрета на действия собственника.



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.