авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

-- [ Страница 3 ] --

При этом следует поддержать А. Маковскую, которая отмечает: «Участник договора обязан уплатить застройщику именно денежную сумму. Договор участия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности предусматривать обязанность участника передать застройщику какое-либо имущество (например, ценные бумаги, строительные материалы, строительную технику и др.)»1

6.

На практике, тем не менее, не редки случаи, когда у сторон договора долевого участия возникает необходимость вместо уплаты денежной суммы произвести зачет встречных однородных требований (например, когда участник долевого строительства, являющийся одновременно подрядчиком и (или) поставщиком, выполнил для застройщика определенную работу и (или) поставил товар).

На основе анализа института зачета диссертант приходит к выводу о том, что зачет встречного однородного требования и надлежащее его исполнение представляют собой случаи прекращения обязательства. Поэтому зачет, произведенный участником долевого строительства, одновременно являющимся подрядчиком (поставщиком) по договору подряда (поставки), или же произведенный застройщиком, одновременно являющимся заказчиком (покупателем) по тому же договору, будет являться надлежащим исполнением обязательства по оплате объекта долевого строительства в рамках договора долевого участия.

Как известно, строительство объектов недвижимости является достаточно длительным процессом, в ходе которого происходит удорожание стоимости возводимого объекта, а значит, возникает необходимость и увеличения стоимости объекта долевого строительства.

В юридической литературе было высказано мнение (Н. Пиксин, Т. Оксюк, С.П. Гришаев, О.Ю. Тархова) о том, что единственным основанием изменения цены после заключения договора долевого участия является заключение дополнительного соглашения к договору. Данное мнение нашло поддержку в судебно-арбитражной практике.

В отношении условия о цене договора диссертантом делается вывод о том, что при изменении цены договора дополнительное соглашение сторон необходимо лишь в том случае, если стороны не предусмотрели в договоре возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Если же в договоре долевого участия стороны указанные элементы предусмотрели, то они уже пришли к соглашению о том, что цена будет меняться, и им нет необходимости вновь приходить к тому же соглашению, которого они достигли ранее.

Другим существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок на объект долевого строительства. При этом выделение гарантийного срока в качестве существенного условия договора присуще лишь договору долевого участия1

7.

В диссертации отмечается, что закрепление в Законе о долевом строительстве гарантийного срока в качестве существенного условия договора долевого участия лишено всякого смысла, так как при сохранении в законе гарантийного срока для объекта долевого строительства продолжительностью пять лет эта норма в любом случае будет распространяться на все правоотношения из договора долевого участия, поэтому нет никакой необходимости закреплять гарантийный срок в качестве существенного условия для всех договоров долевого участия.

Во втором параграфе – «Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве» – рассматриваются права и обязанности сторон договора долевого участия, а также вопросы исполнения указанного договора.

В диссертации отмечается, что для договора долевого участия характерно наличие: а) преддоговорных обязанностей, возникающих в силу закона и возлагаемых на застройщика (приобретение в собственность или на праве аренды, субаренды земельного участка для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости; получение разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации; соответствие требованиям Закона о долевом строительстве); б) договорных обязанностей, возлагаемых на обе стороны договора. При этом преддоговорные обязанности определяются автором этой работы как условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства.

В отношении прав на земельный участок, предоставляемый для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, автором делается вывод о том, что право аренды и право застройки этого земельного участка не пригодны для долевого строительства, поскольку у участника долевого строительства после создания объекта долевого строительства возникает право собственности на данный участок. Выходом из данной ситуации является предоставление застройщику земельного участка под строительство в собственность. В этом случае будет обеспечена конструкция «единого объекта», в которой у участника долевого строительства одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства возникнет и право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В отношении одной из основных обязанностей участника долевого строительства - уплаты цены договора, которая производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором срок, исчисляемый годами, месяцами или неделями, – отмечается, что при надлежащем исполнении участником долевого строительства обязательств по оплате объекта долевого строительства у него отсутствует действенный механизм воздействия на застройщика с целью побуждения его к передаче объекта долевого строительства в установленный срок.

В целях сокращения случаев нарушения сроков завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, учитывая австрийский опыт1

8 правового регулирования, предлагается «привязать» уплату цены договора к этапам выполненных работ. При этом фиксацию завершения соответствующего этапа работ предлагается возложить на инспекции государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации.

Отмечается, что при «привязке» уплаты цены договора к этапу выполненных работ, в случае нарушения участником долевого строительства срока оплаты соответствующего этапа, у застройщика появится возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, не дожидаясь истечения трех месяцев. В этом случае можно установить разумный срок для оплаты этапа выполненных работ, составляющий, например, один месяц.

В третьем параграфе – «Вопросы формы договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации» – анализируются вопросы заключения договора долевого участия, а также его государственной регистрации.

Диссертантом отмечается, что в действующем российском гражданском законодательстве содержится требование о заключении большинства договоров с недвижимостью путем составления одного документа (ст. ст. 550, 560, 651, 658 ГК РФ). Однако в отношении договора долевого участия такое требование отсутствует. По мнению диссертанта, это связано с тем, что договор долевого участия не является сделкой с недвижимостью. Недвижимость при действующей конструкции договора появляется лишь после исполнения договора, в частности, в момент государственной регистрации права на построенный объект недвижимости.

Договор долевого участия, а также договор об уступке права требования из договора или соглашение о расторжении договора могут быть заключены не только путем составления и подписания одного документа, но и путем обмена документами.

Как представляется, это связано с тем, что в настоящее время практически всю информацию о застройщике и строящемся многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (месте расположения объекта, планировке помещений, объектах инфраструктуры, финансовом положении застройщика, его правах на земельный участок, на котором строится объект, разрешении на его строительство и др.) в текстуальной и графической форме можно получить в сети Интернет. Отдельные же условия заключаемого договора (о конкретном объекте долевого строительства, его цене, порядке и сроках ее оплаты) стороны могут согласовать дополнительно посредством средств связи (по телефону, факсу, сети Интернет).

Есть основания полагать, что в рамках изменений в гражданском законодательстве, предлагаемых в Концепции, следует сохранить государственную регистрацию сделок в отношении тех договоров, возникновение или переход права собственности из которых «оторван» во времени от момента заключения договора. В частности, таким договором является договор долевого участия, а сохранение государственной регистрации этого договора позволит любому участнику гражданского оборота получить информацию о зарегистрированном договоре (принцип публичности), а также обеспечить защиту имущественных интересов участников оборота и тем самым исключить возможность заключения двух и более договоров в отношении одного объекта.

В главе 3 – «Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства» – рассматриваются вопросы, связанные с защитой имущественных интересов участников долевого строительства.

В первом параграфе – «Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительства» – рассматриваются два способа обеспечения исполнения обязательств застройщика: залог недвижимости (ипотека) и поручительство банка.

Автор отмечает, что одна из проблем при обеспечении исполнения обязательств в форме залога недвижимости состоит в том, что залог в силу закона в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, возникает без согласия его собственника.

Рассматривая данную проблему, диссертант отмечает, что некоторые авторы (А.А. Маковская, О.Ю. Тархова) предлагают, по сути, исходить из презумпции согласия собственника земельного участка на его залог в силу закона при долевом строительстве.

Есть основания полагать, что достаточные основания для использования данной презумпции отсутствуют.

С одной стороны, земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в дальнейшем, как правило1

9, переходит в общую долевую собственность собственников помещений, вследствие чего происходит совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице, то есть собственник земельного участка, предоставляя его застройщику под строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, должен осознавать, что застройщик будет привлекать участников долевого строительства, у которых сначала возникнет право залога, а затем и право общей долевой собственности на земельный участок.

С другой стороны, при заключении договора аренды для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, собственник земельного участка, да и сам застройщик могут и не знать о том, будут или нет в ходе строительства привлекаться денежные средства участников долевого строительства, у которых в дальнейшем возникнет право залога в силу закона. Кроме того, договор долевого участия используется не только для создания многоквартирных домов, но также и для создания иных объектов недвижимости2

10.

По мнению диссертанта, поскольку в долевом строительстве при залоге прав аренды или субаренды земельного участка многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости пока ещё отсутствует, то применению здесь подлежит п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, предусматривающий получение согласия собственника на залог земельного участка, а не абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

В отношении другой проблемы - обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего имущественные интересы участников долевого строительства, –отмечается, что в отличие от общей конструкции ипотеки, в которой залогодателю, как правило, противостоит один залогодержатель, при долевом строительстве залогодателю (застройщику) противостоит множество залогодержателей (участников долевого строительства, которых может быть несколько сотен), в связи с чем между ними неизбежны спорные ситуации в отношении обращения взыскания на предмет ипотеки.

Автор соглашается с мнением О.Ю. Тарховой, предлагающей для обращения взыскания на заложенное имущество созывать общее собрание всех залогодержателей, на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дожидаться завершения строительства)1

11.

Закрепление указанного требования в Законе о долевом строительстве, по аналогии с общим собранием собственников, порядок организации и проведения которого урегулирован ЖК РФ, позволило бы учесть мнение и интересы большинства залогодержателей.

А само проведение общего собрания залогодержателей позволило бы решить и другую проблему, связанную с обращением взыскания на предмет ипотеки. Имеются в виду те случаи, когда создаваемые по договорам долевого участия многоквартирные дома состоят из нескольких блок-секций, вводимых в эксплуатацию поэтапно и, соответственно, имеющих разные сроки передачи объектов долевого строительства. В этом случае при наличии условий, необходимых для обращения взыскания на предмет ипотеки, у участников долевого строительства, заключивших договоры долевого участия в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав первой блок-секции многоквартирного дома, у участников долевого строительства, заключивших договоры долевого участия в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав следующих блок-секций, условия, необходимые для обращения взыскания на предмет ипотеки, могут отсутствовать.

В отношении другого способа обеспечения исполнения обязательств застройщика – поручительства банка – на основе анализа различных точек зрения на содержание обязательства поручителя диссертант приходит к выводу, что содержание обязательства поручителя заключается в уплате поручителем кредитору должника денежных средств, предусмотренных договором или законом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником.

Особенностью конструкции поручительства, предусмотренной Законом о долевом строительстве (в отличие от общей конструкции поручительства), является то, что договор поручительства заключается поручителем (банком) не с кредитором (участником долевого строительства), а с должником (застройщиком), в связи с чем кредитор не участвует в заключении договора поручительства.

Диссертант приходит к выводу о том, что договор между должником (застройщиком) и поручителем (банком) не является договором поручительства, а представляет собой договор возмездного оказания услуг по предоставлению поручительства.

Однако если на указанном договоре между застройщиком и банком кредитором (участником долевого строительства) будет совершена отметка о принятии поручительства, то у поручителя (банка) возникнут обязательства перед кредитором (участником долевого строительства). В этом случае данный договор может рассматриваться в качестве смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК), в котором содержатся элементы договора возмездного оказания услуг и договора поручительства.

Во втором параграфе – «Защита имущественных интересов участников долевого строительства» – исследуется возможность применения к долевому строительству такого вида страхования, как страхование финансовых рисков участников долевого строительства, а также анализируются проблемы применения способов защиты гражданских прав: взыскания неустойки и возмещения убытков.

Диссертантом отмечается, что одним из эффективных способов защиты имущественных интересов участников долевого строительства является добровольное страхование финансовых рисков, в котором объектом страхования выступает имущественный интерес, связанный с возникновением у участника долевого строительства возможных убытков в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств его контрагентом по договору долевого участия в строительстве жилого дома и (или) иного объекта недвижимости.

С предложениями о введении обязательного страхования в сфере долевого строительства автор согласиться не может по следующим основаниям: до принятия страховой компанией решения о заключении договора страхования в отношении застройщика проводится тщательный анализ его финансовой, бухгалтерской документации, а также документации, подтверждающей его право на привлечение денежных средств участников долевого строительство, что не позволяет распространить страхование при долевом строительстве на всех застройщиков.

Кроме того, перечень предлагаемых при обязательном страховании страховых рисков (страхование от создания «финансовых» пирамид, мошеннических действий, использования застройщиком договоров, не подпадающих под действие Закона о долевом строительстве) представляет собой страхование противоправных интересов, влекущее невозможность возникновения страхового обязательства.

В отношении такого способа защиты гражданских прав, как взыскание неустойки отмечается, что введение законной неустойки в отношении застройщика в тех случаях, когда застройщику противостоит участник долевого строительства – предприниматель, вряд ли оправдано. В случаях же, когда застройщику противостоит участник долевого строительства – потребитель, введение законной неустойки в отношении обеих сторон договора автором поддерживается, поскольку это вносит определенность в вопрос о размере ответственности сторон при взыскании неустойки и не позволяет застройщику произвольно ограничивать свою ответственность перед участником долевого строительства - потребителем либо увеличивать ответственность участника долевого строительства - потребителя перед собой.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что правило о взыскании законной неустойки с застройщика в тех случаях, когда застройщику противостоит участник долевого строительства – предприниматель, следует исключить, как и кумулятивную (штрафную) неустойку в отношении участников долевого строительства – потребителей.

В заключении изложены основные выводы, обобщающие итоги диссертационного исследования.

Список работ диссертанта, опубликованных по теме диссертационного исследования:

Научные работы, опубликованные в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2010. № 3. С. 134 – 142. 0,8 п.л.

2. Петрухин М.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. 2010. № 3. С. 33 – 37. 0,4 п.л.

3. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа // Юрист. 2010. № 5. С. 38 – 44. 0,4 п.л.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.