авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

Внедрение и апробация результатов исследования осуществлялись в ходе рецензирования и обсуждения диссертации на заседании Отдела предпринимательского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. Основные теоретические и практические положения диссертации нашли отражение в научных публикациях диссертанта и его докладах на следующих конференциях: II Международной заочной научно-практической конференции аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики» (Москва, 2010); VII Международной научно-практической конференции «Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики» (Тольятти, 2010); Всероссийской научно-теоретической конференции «Актуальные вопросы развития государственности и правовой системы в современной России» (Оренбург, 2010); конференции «Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования» (Москва, 2010).

Кроме того, результаты исследования апробированы автором в его практической деятельности в строительной компании в процессе правового сопровождения работы компании в сфере долевого участия в строительстве объектов недвижимости.

Материалы диссертационного исследования используются также в учебном процессе на юридическом факультете филиала «Московского психолого-социального института» в городе Муроме Владимирской области.

Структура исследования обусловлена предметом, целями и задачами, которые ставил перед собой автор, и состоит из введения, трех глав, разделенных на семь параграфов, заключения и библиографического списка использованной литературы.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы исследования, анализируется состояние ее научной разработанности, определяются предмет, объект, цели и задачи исследования, раскрывается его научная новизна, приводятся основные положения, выносимые на защиту, данные о теоретической и практической значимости исследования, а также об апробации полученных результатов.

В первой главе «Правовая природа договора участия в долевом строительстве» исследуется зарождение института долевого строительства, рассматривается понятие договора долевого участия, а также признаки, присущие данному договору, анализируется соотношение договора долевого участия со схожими договорами.

В первом параграфе «Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве» раскрывается экономическая сущность, а также основные этапы возникновения долевого строительства. В результате делается вывод о том, что появлению долевого строительства в России в начале 90-х годов прошлого века способствовали как социально-экономические причины (гиперинфляция, огромный дефицит жилья, трудности с получением кредита), так и изменение законодательства, закрепившее возможность строительства жилья за собственные средства без ограничения его площади.

Анализируется легальное определение договора участия в долевом строительстве, из которого можно сделать вывод, что исследуемый договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и синаллагматическим.

Исследуется вопрос о возможности отнесения исследуемого договора к числу публичных договоров и договоров присоединения.

Высказывается мнение, что по российскому законодательству договор долевого участия публичным не является (из текста ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, а этот вывод, в свою очередь, исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК)). Кстати, в пользу данного вывода свидетельствует также практика заключения и исполнения таких договоров долевого участия, когда застройщик самостоятельно устанавливает цену договора, порядок ее изменения, а также предоставляет скидки на определенные объекты долевого строительства (например, на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, на «угловые» квартиры, а также скидки участникам долевого строительства, заключившим два и более договора).

К числу публичных договоров, возможно, относится договор долевого участия, урегулированный законодательством Республики Беларусь. Цена объекта долевого строительства в Республике Беларусь является единой для всех дольщиков, если иное не предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 года № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь» цены в строительстве, за исключением строительства, осуществляемого за счет иностранных инвестиций, регулируются белорусским Министерством архитектуры и строительства по согласованию с Министерством экономики этой республики.

Обосновывается позиция, согласно которой основания для отнесения договора долевого участия к договору присоединения также отсутствуют (объект долевого строительства, цена договора, порядок ее оплаты и другие условия в каждом случае являются индивидуальными). Кроме того, в случае несогласия участника долевого строительства с отдельными условиями договора, он вправе составить протокол разногласий к предложенному застройщиком проекту договора. На практике участники долевого строительства выражают разногласия, как правило, с теми условиями договора, которые связаны с отделкой помещения (например, участник долевого строительства просит не выполнять какие-либо виды работ (штукатурные, отделочные) или, наоборот, выполнить дополнительные виды работ (например, оклеить стены обоями, установить натяжные потолки и др.)).

Выделяются признаки, присущие договору долевого участия, к числу которых относятся: во-первых, особый субъектный состав, во-вторых, особенности предмета договора, в-третьих, различные цели сторон данного договора, в-четвертых, наличие публичных элементов, в-пятых, необходимость государственной регистрации договора, его дополнений и изменений, а также уступки прав требования из договора (указанные признаки позволяют рассматривать договор долевого участия в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, относящегося к группе договоров на выполнение работ, к которому, в случае неурегулированности отдельных вопросов Законом о долевом строительстве и заключенным сторонами договором, могут применяться нормы главы 37 ГК («Подряд»)).

В работе отмечается, что легальное название исследуемого договора – договор участия в долевом строительстве – не отражает действительного характера складывающихся отношений: финансового участия участника строительства и фактического участия застройщика. В этой связи предлагается следующее название договора – договор финансирования строительства недвижимости.

Учитывая, что ГК РФ не предусмотрено принятие специального федерального закона1

4, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, в диссертации предлагается включить в часть вторую ГК РФ новую главу 37.1 («Финансирование строительства недвижимости»), в которую необходимо перенести гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Законе о долевом строительстве (ст. 2, 4-18 Закона о долевом строительстве).

В диссертации отстаивается мнение, что предложение разработчиков Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации заменить договор долевого участия вещным правом на приобретение земельного участка создаст дополнительные сложности участникам оборота и не обеспечит тех возможностей защиты гражданских прав, которые им предоставляет договор долевого участия.

Во втором параграфе«Соотношение договора участия в долевом строительстве с другими договорами» – рассматриваются и критически оцениваются различные подходы в науке, обосновывающие ту или иную правовую природу договора долевого участия.

В литературе и судебной практике, в особенности до принятия Закона о долевом строительстве, наиболее часто договор долевого участия квалифицировался в качестве одного из следующих договоров: договора купли-продажи (А.Е. Казанцева, С.Н. Медведев и др), договора подряда (договора строительного подряда) (Ю.В. Романец, В.В. Мельник, О.Л. Капица, Е.В. Резцова и др.), договора простого товарищества (М.И. Брагинский, Е.А. Павлодский, Д.С. Соловьев и др.), инвестиционного договора (Б.В. Муравьев, Е.В. Лапутева, М.А. Бобровникова, А.В. Майфат и др.), смешанного договора (Б.Л. Хаксельберг, Е.Г. Донских и др.).

Проведенное автором исследование правовой природы договора долевого участия не дает оснований отнести его ни к одному из указанных типов договоров.

Так, в отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия невозможно соблюсти специальные требования ст. 554 ГК РФ, которая предписывает указывать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе и те данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, в отличие от договора купли-продажи договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности.

Договоры купли-продажи и долевого участия различаются и по субъектному составу. Если из содержания п. 1 ст. 454 ГК следует, что продавцом является собственник товара, то застройщик таковым не является (п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Что касается сравнения исследуемого договора с договором подряда (строительного подряда), то в отличие от одной из основных обязанностей, возлагаемых на заказчика по договору подряда, – своевременно предоставить подрядчику для строительства земельный участок (п. 1 ст. 747 ГК РФ) – в договоре участия в долевом строительстве обязанность получения земельного участка возлагается не на участника долевого строительства, а на застройщика.

Для договора строительного подряда также характерно то, что подрядчик обязуется построить определенный объект по заданию заказчика (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Для договора долевого участия, напротив, характерна обратная ситуация: участник долевого строительства не дает задания застройщику. Участник долевого строительства выбирает себе объект долевого строительства из тех, что предлагает ему застройщик, у которого до начала заключения договоров с участниками долевого строительства уже имеется проектная документация, прошедшая государственную экспертизу, и опубликована проектная декларация.

В отличие от договора подряда для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма, а также требование государственной регистрации договора.

Договор подряда (строительного подряда) и договор долевого участия в строительстве имеют и иные отличия. Например, заказчик по договору строительного подряда вправе: вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК РФ); осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов (п. 1 ст. 748 ГК РФ). А подрядчик обладает правом: на пересмотр сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов в порядке, установленном ст. 450 ГК РФ (п. 3 ст. 744 ГК РФ); на возмещение разумных расходов, которые понесены им в связи с устранением дефектов в технической документации (п. 4 ст. 744 ГК РФ). Договор долевого участия и договор подряда отличаются и различным субъектным составом: если в роли заказчика и участника долевого строительства могут выступать любые субъекты гражданского права (физические и юридические лица, а также публично-правовые образования), то в качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать только те физические и юридические лица, которые обладают необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.

Кроме того, отличие рассматриваемых договоров проявляется также при их расторжении: если заказчик по договору строительного подряда вправе требовать от подрядчика передачи ему результата незавершенной работы в случае прекращения договора до исполнения (ст. 729 ГК) и, соответственно, зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства (п. 2-4 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то участник долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве вправе потребовать от застройщика лишь возврата денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплаты процентов на эту сумму за пользование денежными средствами (ст. 9 Закона о долевом строительстве).

От договора простого товарищества договор участия в долевом строительстве отличается тем, что в нём обязательство по оплате создаваемого объекта долевого строительства возложено лишь на участника долевого строительства (ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве). Поэтому нет оснований утверждать, что стороны по договору долевого участия вносят вклады, как в договоре простого товарищества.

В отличие от договора простого товарищества у сторон договора участия в долевом строительстве отсутствует также общая цель: целью застройщика является получение прибыли в виде разницы между денежными средствами, полученными от участника долевого строительства, и денежными средствами, израсходованными на строительство объекта долевого строительства, которую застройщик использует по своему усмотрению, а целью участника долевого строительства является получение объекта долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участник долевого строительства не несет расходы и убытки, связанные с общей деятельностью товарищей по строительству жилого дома (иного объекта недвижимости). Его расходы и убытки, как и расходы и убытки застройщика, ограничены взятыми на себя обязательствами по договору.

В отношении инвестиционного договора в диссертации поддерживается мнение тех ученых (Е.А. Суханов, К.Б. Ярошенко), которые считают, что нет оснований выделять особый тип «инвестиционных договоров». В этой связи отсутствуют какие-либо основания для отнесения договора долевого участия к договору инвестирования.

При рассмотрении вопроса о возможности отнесения договора долевого участия к числу смешанных договоров отмечается невозможность смешения в исследуемом договоре иных договоров, закрепленных во второй части ГК РФ.

Во второй главе – «Проблемы, связанные с заключением и исполнением договора участия в долевом строительстве» – анализируются существенные условия исследуемого договора, рассматриваются проблемы, связанные с содержанием и исполнением договора долевого участия, а также анализируются вопросы формы исследуемого договора и его государственной регистрации.

В первом параграфе «Определение существенных условий договора участия в долевом строительстве» – рассматриваются вопросы определения предмета, срока создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, цены договора и гарантийного срока.

Согласно традиционной точке зрения существенные условия договора предлагается подразделять на три группы: существенные, необходимые и случайные условия.

В юридической литературе предлагаются и иные классификации существенных условий договора. Так, Б.Л. Хаксельберг и В.В. Ровный предлагают существенные условия всякого договора дифференцировать на объективно-существенные (помимо предмета договора это условия, названные в качестве существенных или необходимых для договоров данного вида в законе или иных правовых актах) и субъективно-существенные (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК)1

5.

Применительно к указанной классификации существенных условий исследуемого договора диссертант приходит к выводу, что для договора долевого участия объективно-существенными условиями являются те условия, которые названы в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ и ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве (это предмет, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, цена договора, гарантийный срок). К субъективно-существенным условиям могут быть отнесены условия, касающиеся отделки помещения, а также иные условия, включенные в договор по соглашению сторон.

В отношении предмета договора отмечается, что он не может ограничиваться лишь материальным объектом. Из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.

В отношении условия о сроке делается вывод о том, что для договора долевого участия в строительстве существенным условием является не только срок передачи объекта долевого строительства, но и срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В связи с этим предлагается предусмотреть в качестве существенного условия исследуемого договора срок начала создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, что в случае невозможности передачи в срок объекта долевого строительства облегчит участникам долевого строительства доказывание этого факта в суде и даст участнику долевого строительства право на расторжение договора в судебном порядке.

Кроме того, учитывая, что в большинстве случаев участниками долевого строительства являются граждане-потребители, логичным было бы для отражения хода строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в качестве существенных условий договора, кроме включения срока начала создания объекта долевого строительства, установить также и промежуточные сроки.

Цена договора долевого участия является другим существенным условием договора и определяет размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства, который для участника долевого строительства (потребителя) должен быть выражен в рублях.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.