авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства

-- [ Страница 2 ] --

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация была выполнена в Институте законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. Выводы и предложения по теме диссертации изложены в публикациях диссертанта, а также в выступлениях на научно-практических конференциях. Материалы исследования использовались диссертантом в практической работе в Министерстве имущественных отношений Московской области.

Структура диссертации формируется в соответствии с задачами диссертационного исследования, и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, и библиографии.

Основное содержание диссертации.

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы диссертации, указывается степень ее научной разработанности, определяется предмет и цель исследования, его теоретическая и методологическая основа, научная новизна работы и ее практическая значимость, приводятся сведения об апробации результатов исследования, а также основные положения диссертации, выносимые на защиту.

В первой главе «Общая характеристика правового регулирования предоставления земельных участков для строительства» исследован ряд важных теоретических вопросов, касающихся содержания понятия «предоставление земельных участков для строительства», проанализированы виды строительства, потенциальная возможность введения в систему вещных прав «права застройки», а также вопросы, связанные с правовым регулированием территориального планирования и градостроительного зонирования.

В первом параграфе главы 1 «Понятие предоставления земельных участков для строительства» исследовано понятие предоставления земельных участков, связанное с властными полномочиями компетентных органов.

Приводятся определения государственного управления земельным фондом, в составе которого рассматривается предоставление земельных участков. Предоставление земельных участков для строительства представляет собой, с одной стороны, функцию управления земельным фондом в сфере охраны и использования земель, с другой стороны, полномочие распоряжения публичной собственностью органами государственной власти и местного самоуправления. Предоставление земельных участков для строительства рассматривается как подинститут земельного права.

Уполномоченные на выполнение соответствующих функций органы власти, принимая решения о предоставлении конкретных земельных участков физическим и юридическим лицам, а также заключая сделки на основании этих решений, распоряжаются землей от имени собственника. Однако выбор земельных участков для предоставления, и определение условий, на которых они предоставляются, является функцией управления, осуществляемой государством и органами местного самоуправления в рамках земельной политики государства как суверена.

Процедуру предоставления земельных участков для строительства можно условно разделить на две основные стадии: принятие решения о предоставлении земельного участка компетентными органами и оформление на него прав (заключение договоров, государственная регистрация). На первой стадии приоритет, с точки зрения автора диссертации, должен быть отдан земельно-правовым нормам и императивному методу, так как на данном этапе принятие административного акта осуществляется исходя из властных полномочий государства согласно перспективам дальнейшего развития конкретного района и иных функций управления. На второй стадии при заключении сделок с земельными участками на основании принятых административных актов должны применяться нормы гражданского права с учетом особенностей объекта – земельного участка, и диспозитивный метод регулирования.

Во втором параграфе «Строительство объектов недвижимости и право застройки земельных участков» рассмотрены понятия строительства и застройки с точки зрения Градостроительного кодекса РФ. Отнесение объектов права к объектам капитального строительства, а также само понятие «недвижимого имущества» в законодательстве не имеют четких правовых критериев, в связи с чем возникает вопрос об их определении. В результате анализа указанных понятий автор условно подразделяет все виды строительства, предусмотренные действующим законодательством на современном этапе развития, на три группы по их назначению:

  1. строительство объектов капитального строительства, за исключением предназначенных для жилищного строительства;
  2. строительство объектов капитального строительства, предназначенных для жилищного строительства, в том числе для индивидуального жилищного строительства;
  3. комплексное строительство (включая развитие застроенных территорий и комплексное развитие в целях жилищного строительства).

Диссертантом рассмотрены основные положения разрабатываемой «Концепции вещных прав». Одним из предложений по совершенствованию гражданского законодательства является возвращение российского права к понятию права застройки (суперфиция). Как показано в диссертации, введение данного ограниченного вещного права может положительно повлиять на развитие строительной деятельности в связи с необходимостью быстрого и качественного строительства.

Третий параграф «Регулирование предоставления земельных участков для строительства посредством территориального планирования и градостроительного зонирования» посвящен вопросам, связанным с территориальным планированием и градостроительным зонированием.

В условиях рыночной экономики, нехватки природных ресурсов, потенциальной экологической опасности строительства необходимо проведение единой государственной градостроительной политики.

Градостроительное зонирование является новым для российского законодательства правовым понятием, впервые введенным Градостроительным кодексом РФ 2004 года. С институтом градостроительного зонирования непосредственно связан ряд новых важных правовых категорий, закрепленных в российском законодательстве: «правила землепользования и застройки», «градостроительный регламент» и «разрешенное использование земельных участков». В результате введения в законодательство данных понятий существенно меняются принципы и порядок использования земель, установления их правового режима.

Выявлено, что система территориального планирования направлена на регулирование характера использования недвижимости в соответствии с теми перспективами развития территории, которые намечены государственными и местными органами управления.

Вопросы зонирования тесно связаны с градостроительным законодательством. Анализируя влияние градостроительной деятельности органов местного самоуправления на осуществление хозяйственной и строительной деятельности, а также соотношение градостроительных и земельных норм, автор делает предложение о способах их наиболее рационального использования в целях изменения правового режима земельного участка.

Исследован вопрос случаев проведения государственной экологической экспертизы. Отмена в 2006 году нормы, обязывающей проводить данную экспертизу на этапе предоставления земельных участков для строительства, а также тот факт, что ни градостроительные регламенты, ни генеральные планы поселений, ни правила землепользования и застройки более не подлежат государственной экологической экспертизе, обозначают ослабление экологического контроля со стороны государства. Во избежание принятия решений, не соответствующих природоохранным нормам, предполагается включить в Федеральный закон «Об экологической экспертизе» положение об обязательности проведения государственной экологической экспертизы документов градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки) в части соблюдения экологических требований.

Анализируя нормативные правовые акты, касающиеся участия населения в процедуре принятия документов территориального планирования и градостроительного зонирования, выявлено недостаточное урегулирование вопросов по защите интересов населения при предоставлении земельных участков для строительства.

Во второй главе «Особенности процесса предоставления земельных участков для строительства» рассматриваются основные элементы предоставления земельных участков для строительства: компетенция органов государственной власти и местного самоуправления в части наличия полномочий по предоставлению земельных участков для строительства, предусмотренные законодательством процедуры предоставления земельных участков для строительства, а также торги как основной способ предоставления земельных участков для строительства.

Первый параграф «Разграничение компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления при предоставлении земельных участков для строительства» посвящен разграничению компетенций органов государственной и муниципальной власти.

Диссертантом рассмотрены вопросы компетенции органов государственной власти, связанной с управлением и распоряжением земельными участками, в том числе находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Анализируя нормы законодательства о распределении полномочий органов власти в части распоряжения публичными землями, автор приходит к выводу, что в настоящее время существует три вида правовых режимов публичных земельных участков: земельные участки, зарегистрированные за соответствующим публичным образованием (права собственника, в том числе распоряжение, осуществляет соответственно публичное образование-собственник); земельные участки, отнесенные по соответствующим критериям к тому или иному публичному собственнику, но не прошедшие установленный процесс государственной регистрации (их правовое положение спорно); земельные участки, не подпадающие под критерии, установленные Федеральным законом РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и находящиеся в государственной собственности (ими распоряжаются муниципальные районы или городские округа).

На основании изложенного при предоставлении земельных участков для строительства, подлежащих второму виду правового режима, может возникнуть вопрос об органе власти, уполномоченном на осуществление правомочия по распоряжению данными участками. На наш взгляд, в данном случае земельным участком может распоряжаться только тот орган, который будет осуществлять полномочия собственника, оформив права соответственно законодательно установленному критерию. Распоряжение будет осуществляться только после государственной регистрации права собственности. До этого момента распоряжение данным участком должно быть запрещено. Однако, действующее законодательство допускает возможность распоряжения такими участками органами местного самоуправления.

Второй параграф «Процедуры предоставления земельных участков для строительства» посвящен установленным законодательством способам предоставления земельных участков для строительства. Рассматривается их разделение на конкурентные и неконкурентные разновидности. Неконкурентные процедуры предоставления земельных участков осуществляются без предварительного согласования места размещения объектов. Аналогичные конкурентные процедуры осуществляются посредством проведения торгов и бывают двух видов. В первом предоставляется земельный участок, во втором приобретается право на градостроительную деятельность (договор о развитии застроенной территории, концессионное соглашение и строительство объекта недвижимости, осуществляемого за счет бюджетных средств).

Рассмотрены стадии предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов и без их предварительного согласования, проанализированы их особенности. Описываются стадии, которые проходит любое физическое либо юридическое лицо для предоставления ему земельного участка в целях строительства. В случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта Земельный кодекс РФ предусматривает следующие стадии: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка. В случае предоставления земельного участка без предварительного согласования необходимо пройти следующие стадии: проведение работ по формированию земельного участка, проведение торгов, подписание протокола о результатах торгов.

При формировании земельного участка как объекта земельных правоотношений проводится кадастровый учет, определяются вид разрешенного использования и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за их подключение. После этого принимается решение о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов, публикуется сообщение о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Так как кадастровый учет представляет собой отдельную процедуру в земельном законодательстве, предлагается проводить кадастровый учет в рамках самостоятельной процедуры, необходимой для создания объекта права – земельного участка. После проведения всех процедур по градостроительному зонированию и утверждению правил землепользования и застройки исключение стадии формирования земельных участков из процедуры предоставления их для строительства приведет к повсеместному применению конкурентных процедур и соответственно замене стадии формирования земельного участка на действия по принятию решения о проведении торгов и публикации информационного сообщения.

Кроме того, делается предложение о совершенствовании системы формирования земельных участков. Так как установление границ застроенных либо предназначенных для строительства земельных участков может осуществляться двумя способами: в результате проведения кадастровых работ и градостроительного зонирования, предлагается установить, что постановка таких земельных участков на кадастровый учет может быть осуществлена на основании градостроительного плана.

В третьем параграфе «Торги как способ предоставления прав на земельные участки для строительства» рассмотрены вопросы проведения торгов как способа предоставления прав на земельные участки для строительства.

Выявлена тенденция в законодательстве сведения почти всех случаев предоставления земельных участков к проведению торгов. Так, для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки предоставляются только на аукционах. После утверждения документов территориального планирования и правил землепользования и застройки (ориентировочно к 2012 году) в городских и сельских поселениях предоставление земельных участков для строительства будет возможно только в случае проведения торгов, предусмотренных процедурой предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объектов. Кроме того, в случае принятия решения о развитии застроенной территории также проводится аукцион, после чего победитель имеет право на последующее оформление земельных участков, находящихся на этой территории, при выполнении условий, предусмотренных договором.

В результате сравнения двух форм торгов - конкурсов и аукционов - выявлены их преимущества и недостатки. Для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также для строительства, осуществляемого за счет бюджетных средств и на основании заключенного договора о развитии застроенной территории, представляется целесообразным замена аукционов на конкурсы. Это обосновывается тем, что конкурсный порядок при выборе победителя торгов позволяет применять не только ценовой, но и иные критерии, в том числе качество проекта, срок проведения работ, опыт выполнения сопоставимых по уровню сложности задач, наличие необходимой материально-технической базы. В целях недопущения коррупционных факторов в случае проведения конкурса необходимо установить на законодательном уровне соотношение ценового и качественных критериев, где приоритет будет отдаваться ценовому критерию.

Признание судом торгов недействительными влечет за собой недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В диссертации анализируются основания признания торгов недействительными, а также определяется круг лиц, которые могут обратиться с иском в суд по этому поводу. На основании судебной практики делается вывод, что иск о признании торгов недействительными может подать заинтересованное лицо, а основанием для признания торгов недействительными будет служить нарушение правил, установленных законом.

Так как участие в торгах лиц, заинтересованных в отсутствии состязательности при их проведении, не соответствует природе конкурентной процедуры, автором исследован вопрос установления «незаинтересованности» в конкуренции участников торгов.

Учитывая отсутствие в действующем законодательстве достаточных оснований признавать торги несостоявшимися, выделяются две проблемы: в торгах принимают участие взаимосвязанные лица, либо лица, взаимосвязанные с их организатором или заказчиком, в связи с чем диссертантом предлагается внести изменения в законодательство в части установления критерия недопущения к участию аффилированных и взаимосвязанных лиц, в том числе имеющих близкое родство.

В третьей главе «Предоставление земельных участков на торгах» анализируются особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, комплексного освоения, в том числе в целях жилищного строительства. Заключение договора о развитии застроенных территорий и концессионных соглашений рассматривается как основание для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка лицу, с которым заключено такое соглашение.

В первом параграфе «Предоставление земельных участков для жилищного строительства» исследованы изменения, произошедшие за последнее время в законодательстве, касающемся предоставления земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Самое значимое изменение – предоставление земельных участков для жилищного строительства только через аукционы.

Для решения проблемы выделения земельных участков, не предназначенных для обеспечения выполнения полномочий Российской Федерации, в целях жилищного строительства был принят Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", предусматривающий создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Однако он так и не создал правовые основания для предоставления гражданам (жилищно-строительным кооперативам) земельных участков для индивидуального жилищного строительства без аукциона и на безвозмездной основе, в связи с чем необходимо создать соответствующий правовой механизм.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.