авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства

-- [ Страница 3 ] --

Принципиальное отличие зданий от сооружений заключается не столько в их различной оборотоспособности (хотя сооружения намного меньше представлены в гражданском обороте) и даже не в субъектном составе правообладателей (у сооружений больший процент публичных собственников), а в предусмотренных законом параметрах и видах разрешенного использования таких объектов, обусловливающих интерес потенциальных контрагентов по договорам к тем или иным зданиям или сооружениям, что обусловливает конкретные условия таких договоров в части параметров и видов использования этой недвижимости. Другими словами, данные отличия заключаются не в части приобретения или прекращения прав на объект недвижимости, а в осуществлении этих гражданских прав (в самом деле, есть большая разница в содержании правомочий собственника индивидуального жилого дома и автомобильного моста). Из этого следует, что вопреки устоявшейся цивилистической доктрине, отличия между зданиями и сооружениями далеко не только в том, что в зданиях могут жить и работать люди.

Существует и ряд принципиальных отличий правового режима зданий от правового режима иных объектов недвижимости. Так, значительно отличается гражданско-правовой режим здания в целом как объекта недвижимости от входящих в его состав помещений (жилых и нежилых), используемых для различных (в том числе предпринимательских) целей. Одним из принципиальных отличий здесь является то, что при переходе прав на здание осуществляется и переход прав на земельный участок. Переход же прав на помещение далеко не всегда влечет возникновение у нового собственника прав на земельный участок (или доли в общей собственности на него).

Поэтому механическая совокупность жилых и нежилых помещений еще не является тождественной гражданско-правовой категории «здание». Проблема соотношения здания и помещений как целого и части заключается еще и в существующей неопределенности по вопросу том, является ли здание, при наличии в нем нескольких лиц – собственников помещений, самостоятельным объектом гражданских правоотношений. На этот счет в юридической науке и практике сложилось ряд противоположных мнений.

Так, одни авторы (О.В. Сахно, Н. Бунина) считают, что признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Другие (Д.И. Ильин), признавая невозможность регистрации права собственности какого-либо лица в отношении всего здания при наличии нескольких собственников, тем не менее считают, что здание не утрачивает признаки самостоятельного объекта гражданских прав.

Соискатель предлагает согласиться с высказанной в юридической литературе позицией (Д.А. Максимович) о том, что решением будет закрепление прав собственников квартир вместо нынешней усеченной долевой собственности на «общее имущество в здании», полного господства над недвижимой вещью в виде общей долевой собственности на дом (здание) в целом.

Общепринятое деление зданий на жилые и нежилые не позволяет отобразить объективно существующие особенности их правового режима. Здание как объект гражданских прав может быть единым и неделимым объектом (например, стадионы, гостиницы, вокзалы); состоять из совокупности жилых и/или нежилых помещений, не являясь в целом объектом гражданских прав (многоквартирный дом); быть частью более сложного объекта гражданских прав – имущественного комплекса (здание цеха промышленного предприятия). Любое здание попадает в сферу действия градостроительных регламентов, определяющих для их правообладателей содержание прав и обязанностей (дозволений или запретов по их разрешенному использованию), или, другими словами, содержание правомочия пользования таким объектом.

Во втором параграфе «Правовой режим строений и сооружений» рассматриваются особенности их правового режима в соотношении друг с другом, а также с родственными гражданско-правовыми категориями.

Проблема определения и соотношения понятий «строение» и «сооружение» является дискуссионной в юридической науке. Проанализировав различные точки зрения современных ученых, соискатель приходит к выводу о том, что строение это одна из разновидностей объектов капитального строительства, не предназначенная для проживания людей, выполняющая вспомогательные хозяйственно-технические функции (бани, сараи, летние кухни, гаражи, загоны для содержания скота и т.д.) и выступающая, по общему правилу, принадлежностью главной вещи – земельного участка. При этом в отличие от иных объектов капитального строительства, термином «строение» может обозначаться как объект капитального строительства, так и некапитальный объект (киоски, павильоны и т.д.). Правовой режим строений определяют нормы различной отраслевой принадлежности гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства.

Существующие попытки ряда представителей юридической науки отрицать самостоятельность данной правовой конструкции, попытки ее позиционирования как «родовой категории» для всех зданий и сооружений (как это было в советский период), либо отрицание ее существования не соответствуют действующему законодательству и не отвечают интересам развития гражданско-правовой доктрины, законодательства и судебной практики.

Сооружение – инженерный объ­ект капитального строительства, назначением которого является создание благоприятных условий для жизнеобеспечения потребностей населения посредством осуществления функций производственно-технического характера, либо выполнения определенных непроизводственных функций. Сооружения могут иметь обычный (дамбы, мосты, шахты, каналы и т.д.) или специальный правовой режим (попадая под действие особых федеральных законов, например, о культурном наследии).

Специфической особенностью большинства сооружений (в отличие от многих зданий или строений) является их высокая социальная и публичная значимость, что влечет установление в их отношении как особых природоохранных мер, так и иных специальных требований (реже ограничений) по их публичному использованию. При этом сооружения могут быть как наземными, так и подземными (например, хранилище ядерных отходов), попадая в последнем случае не только в сферу действия норм гражданского и земельного права, но и законодательства о недрах. Подобных признаков нельзя встретить ни у зданий, ни у строений как объектов недвижимости.

В градостроительном законодательстве земельный участок и расположенный на нем жилой дом попадают под основные виды разрешенного использования, а расположенные на земельном участке строения – под вспомогательные виды. Несколько иную правовую взаимосвязь можно проследить в рамках гражданского права, когда земельный участок, как правило, является главной вещью, а жилой дом, сараи, теплицы и иные строения – его принадлежностями. С формированием в гражданском праве конструкции «единого объекта недвижимости» классификация вышеназванных объектов в качестве главной вещи и принадлежности утратит практическое значение.

Не менее актуальным в цивилистической науке является и вопрос о том, чем отличается сооружение от других объектов гражданских прав, например, в ситуации, когда объекты капитального строительства входят в состав более сложной (и пока во многом доктринальной) правовой конструкции имущественного комплекса. Критерием доктринального отделения сооружения как самостоятельного объекта гражданских прав от сооружения как составной части (элемента) имущественного комплекса должна являться самостоятельность выполняемой им производственно-хозяйственной задачи, взаимодействие в ходе ее выполнения с иными объектами капитального строительства.

В третьем параграфе «Правовой режим объектов незавершенного строительства» констатируется неопределенность и противоречивость гражданско-правового статуса объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства – это разновидность объектов капитального строительства (объектов недвижимости), находящихся в процессе возведения (реконструкции) и не используемых по хозяйственному и иному назначению, которые еще не введены в эксплуатацию. Данный объект является недвижимостью в силу своих объективных признаков, однако юридически признается таковым после государственной регистрации.

Признаками объекта незавершенного строительства являются: отсутствие действующего договора строительного подряда; наличие на такой объект проектной документации и разрешения на строительство; наличие неразрывной связи с землей и иных признаков недвижимого имущества.

Одним из наиболее дискуссионных вопросов является допустимость рассмотрения объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости. Проанализировав во многом полярные точки зрения ученых по этому вопросу (от безоговорочного признания данных объектов недвижимостью до полного отрицания такой возможности), соискатель приходит к выводу о том, что объекты незавершенного строительства являются особым видом недвижимости, однако в случае действия договора строительного подряда не подлежат государственной регистрации в данном качестве.

Особое внимание в работе уделено дискуссионной проблеме оборотоспособности объектов незавершенного строительства.

Градостроительное законодательство, устанавливающее параметры и виды разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не предусматривает (но и прямо не запрещает) возможности эксплуатации объекта незавершенного строительства в каких-либо хозяйственных или иных целях вплоть до его ввода в эксплуатацию. С другой стороны, исходя из ГК РФ, если в отношении объекта незавершенного строительства не действует договор строительного подряда, нет никаких препятствий для передачи его в аренду, либо совершения иных сделок. Представляется, что в данном случае следует руководствоваться нормами ГК РФ.

Вместе с тем, оборотоспособность объекта незавершенного строительства не является однозначной и зависит от ряда факторов. Во-первых, потенциально распоряжение таким объектом возможно только после регистрации права собственности лица на него. Во-вторых, законодательство не предусматривает возможность отчуждения части объекта незавершенного строительства, например, квартиры в строящемся доме (в таких случаях правомерной будет продажа доли в праве общей собственности), но не содержит запретов на куплю-продажу или совершение иных сделок (аренда, ипотека) с таким объектом в целом. Другое дело, что в случае, например, аренды будут действовать общие положения ГК об аренде, а не нормы об аренде зданий и сооружений, что требует внесения в ГК РФ соответствующих дополнений.

Отмечается, что между нормами ГК РФ и ЗК РФ существует коллизия следующего содержания. ГК РФ относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости. В ЗК РФ предусмотрено право на приобретение в собственность земельного участка только за правообладателями отдельных видов объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), к числу которых не относятся объекты незавершенного строительства. Следовательно, в п. 1 ст. 36 ЗК РФ законодатель создал норму, противоречащую ст. 1 ЗК РФ, закрепившую принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Необходимо внесение изменений в п. 1 ст. 36 ЗК РФ (а также в ряд иных статей) посредством дополнения перечня лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, собственниками объектов незавершенного строительства. Данная мера приведет к оптимизации судебной практики и положит конец противоречивому судебному толкованию норм ГК РФ и ЗК РФ, что позволит восполнить выявленный диссертантом пробел в гражданском и земельном праве.

В главе третьей «Место межотраслевой конструкции «объекты капитального строительства» в системе гражданско-правовых категорий» соискатель рассматривает соотношение объектов капитального строительства с имущественными комплексами и самовольными постройками.

В первом параграфе «Соотношение категорий «объекты капитального строительства» и «имущественные комплексы» соискатель выявляет общие и отличные черты указанных цивилистических категорий.

Отмечается, что межотраслевая правовая категория «объекты капитального строительства» не является тождественной набирающей теоретическую (и отчасти нормативную) силу категории «имущественные комплексы». В состав имущественного комплекса могут входить как земельные участки, здания, строения, сооружения, так и движимые вещи (или имущественные права). Включение в состав имущественного комплекса как самостоятельного объекта гражданских прав объектов капитального строительства будет означать придание им нового системного правового качества. Не вошедшие в состав имущественного комплекса объекты капитального строительства сохраняют самостоятельный правовой режим зданий, строений и сооружений.

Выделяются следующие признаки имущественного комплекса:

в составе имущественного комплекса обязательно должны находиться земельный участок и иные движимые и недвижимые вещи (т.е. разнородное имущество), объединенные общей целью использования;

наличие высокой публичной и социальной значимости имущественного комплекса, обусловливающей систему ограничений и запретов, а также установление особого порядка управления имущественными комплексами;

возможность входящих в состав имущественного комплекса объектов капитального строительства восстановить свой самостоятельный правовой статус зданий, строений и сооружений в случае прекращения существования имущественного комплекса как самостоятельного объекта права.

Современное российское законодательство использует понятие имущественный комплекс в нескольких смыслах – и как объект гражданских прав, и как производственно-техническую единицу, являющуюся (если это, например, гидротехническое сооружение) специальным объектом государственного учета. Однако использование различной терминологии для обозначения одного и того же правового явления, объективно попадающего в сферу межотраслевого регулирования, не целесообразно. Поэтому наиболее перспективным направлением развития законодательства является унификация юридической терминологии, закрепление единого понятийного аппарата для рассматриваемого правового явления – «имущественный комплекс».

Имущественный комплекс не является вещью (ни сложной, ни недвижимой), как не являются вещами информация, работы, услуги и иные объекты гражданских прав. В составе имущественного комплекса присутствуют движимые и недвижимые вещи (здания, строения, сооружения), складывающиеся между которыми правовые взаимосвязи похожи на возникающие между составными элементами сложной вещи. Принципиальное отличие имущественного комплекса от недвижимых или сложных вещей состоит в том, что между составными частями имущественного комплекса возникают системные связи более высокого порядка, нацеленные на достижение иных, нежели отдельно взятые вещи, целей. Имущественный комплекс – это следующий шаг в усложнении правового регулирования общественных отношений по поводу объектов гражданских прав, включая недвижимость.

Во втором параграфе «Тенденции и перспективы признания самовольных построек объектами капитального строительства» отмечается, что самовольная постройка является по-своему уникальным объектом недвижимости и капитального строительства. Главной такой ее неповторимой чертой является то, что данный объект может отвечать всем без исключения признакам и свойствам недвижимости, но в силу используемого законодателем приема юридической фикции таковым не признаваться.

Анализ нормативных и доктринальных определений самовольной постройки позволил соискателю прийти к следующим выводам;

1) является неудачным упоминание в п. 1 ст. 222 ГК РФ в качестве видов самовольной постройки «жилого дома, другого строения, сооружения», поскольку жилой дом является частной разновидностью здания;

2) самовольная постройка – это не только самовольно возведенное здание или иной объект недвижимости, но и самовольно реконструированное, уже построенное здание (что чаще всего и происходит на практике):

3) необходимо следующее логическое толкование «необходимых разрешений», упоминаемых в п. 1 ст. 222 ГК РФ. На взгляд соискателя, нельзя считать, что «необходимые разрешения» это разрешение на строительство, хотя именно это обычно и утверждается в научной литературе. Существует два вида «необходимых разрешений» «разрешение на строительство» и «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию». Следовательно, если у лица есть разрешение на строительство, но в ходе возведения объекта недвижимости был произведен существенный отход от параметров, указанных в проектной документации, то следует говорить о наличии признаков самовольной постройки;

4) исходя из норм Градостроительного кодекса РФ, «градостроительные правила» это градостроительные регламенты, определяющие параметры и виды разрешенного строительства (реконструкции) объектов недвижимости, содержащиеся в правилах землепользования и застройки – муниципальном правовом акте. В свою очередь «строительные нормы и правила» (СНиПы) – это постепенно уходящий в прошлое советский инструмент регулирования строительных работ, на смену которому пришли технические регламенты. Именно такой вывод следует из Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Из этого вытекает необходимость следующей редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ:

«1. Самовольной постройкой являются здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, возведенные на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке, либо созданные (реконструированные) без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и технических регламентов».

Аналогично объектам незавершенного строительства, в научной литературе ведется дискуссия о том, является ли самовольная постройка объектом недвижимости. Проанализировав различные точки зрения по данному вопросу, соискатель приходит к выводу о том, что самовольная постройка является в силу объективных причин недвижимым имуществом, а ее государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. В случае необходимости ее принудительного сноса, данная мера является разновидностью гражданско-правовых имущественных санкций. Несмотря на межотраслевую природу отношений в сфере строительства, снос самовольной постройки не является мерой земельно-правовой или иной ответственности, поскольку порождает дополнительные гражданско-правовые обязанности.

В заключении автором сформулированы основные выводы, полученные в результате проведенного исследования.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.