авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 ||

Правовой режим будущих объектов недвижимости по законодательству российской федерации

-- [ Страница 3 ] --

Анализируя правовую природу предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с условием его предварительной оплаты автор выражает свое несогласие с позицией о том, что такой договор является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости.

В третьей главе «Правовое регулирование вещных правоотношений, возникающих по поводу будущих объектов недвижимости» рассматриваются особенности участия будущих объектов недвижимости в залоговых отношениях, а также иных правоотношениях, связанных с возникновением вещных прав на будущие объекты недвижимости.

В первом параграфе автор отмечает, что в контексте настоящего исследования интерес вызывают действия сторон залоговых отношений, направленных на обеспечение исполнения обязательства посредством залога будущего объекта недвижимости.

Автором установлено, что объекты недвижимости, создаваемые в будущем, а также объекты, право собственности на которые в установленном порядке еще не оформлено, зачастую становятся предметом залоговых отношений. Интерес к данному вопросу объясняется тем, что судебная практика по вопросу существования залоговых отношений недвижимого имущества, создаваемого в будущем, весьма противоречива.

Анализируя нормы, регулирующие залоговые правоотношения, объектом которых выступают будущие объекты недвижимости, автор приходит к выводу, что к существенным условиям договора залога относятся условие о предмете залога, его оценке, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Однако диссертантом установлено, что отсутствие четкой законодательной регламентации понятия «достаточное для идентификации описание» применительно к предмету ипотеки приводит к весьма неоднозначным решениям судов. Вместе с этим в параграфе отмечается, что при определении предмета договора суды могут принимать или не принимать косвенные доказательства, но недвижимое имущество должно обладать надлежащими материальными (физическими) характеристиками, позволяющими рассматривать его как отдельную вещь.

Поддерживая возможность залога будущего объекта недвижимости, автор настаивает на том, что договор о залоге не может быть признан недействительным или незаключенным по основанию отсутствия указания предмета залога, если предмет залога может быть идентифицирован на момент обращения взыскания на предмет залога. На основании этого автором предлагается механизм ипотеки будущего объекта недвижимости, в соответствии с которым ипотека будущего объекта недвижимости осуществляется на основании договора об ипотеке, при этом осуществляется государственная регистрация права нового вида – право ипотеки будущего объекта недвижимости, которое, по своей природе относится к ограниченным вещным правам.

Рассматривая вопрос об ипотеке будущих объектов недвижимости, содержание и исполнение договора, автор ставит в зависимость от предмета, который может включать в себя как сам будущий объект недвижимости непосредственно, так и права на него и на занятый им земельный участок.

В диссертации установлено, что особенностью ипотеки объекта незавершенного строительства выступает то, что признается обоснованным распространение ипотеки по мере строительства заложенного по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на возникающий объект, включая и объект, законченный строительством.

Во втором параграфе рассмотрены основания и порядок возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи, а также выявлены особенности данного права по сравнению с иными вещными правами на недвижимое имущество, существующими по действующему законодательству.

В диссертации установлено, что существует достаточное количество случаев, когда один и тот же объект недвижимости может быть продан разным лицам, что, в свою очередь, вызвано отсутствием публичности возникновения права первого покупателя. Продавцы в таких сделках, как правило, являются недобросовестными и скрывают факт совершения сделки купли-продажи от последующего покупателя. Действующее законодательство позволяет выявить ряд таких ситуаций, в то время как их надлежащее законодательное регулирование отсутствует, что порождает возникновение определенных трудностей на практике.

Автор приходит к выводу, что в силу сделанных на уровне судебной практики выводов в период после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Данное положение влечет за собой возникновение нового права, которое отличается от права собственности, и в то же время обладает рядом особенностей по сравнению с обычным правом требования передачи вещи по договору. Появление такого права объясняется рядом причин. Так, в частности, признание за лицом, обладателем такого права, лишь статуса фактического владельца, не приведет к ожидаемым последствиям, и, следовательно, не позволит в надлежащей степени защитить права такого лица. В связи с этим вполне обоснованным представляется данное право рассматривать как право приобретения чужой недвижимой вещи, которое по своей природе относится к вещному праву, является абсолютным правом, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.

Несмотря на определенность законодателя в отношении правовой природы данного права, по мнению ряда исследователей, право приобретения чужой недвижимой вещи признается обязательственным правом. В свою очередь, диссертант придерживается позиции о том, что данное право носит вещно-правовую направленность.

Сравнивая право приобретения чужой недвижимой вещи как вещное право с различными правовыми конструкциями, а именно, с такими как фактическое владение, обязательственное право, автор выявляет признаки рассматриваемого права, которые характеризуют его как вещное право. К таким признакам относятся следующие: предоставление управомоченному лицу владения, пользования и частичного распоряжения вещью не влечет изъятия вещи из оборота, наличие вещно-правовой защиты позволит владельцу восстановить нарушенное владение, правомочие следования защитит интересы покупателя при отчуждении вещи продавцом, необходимость регистрации способствует охране интересов покупателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.

Сопоставляя право приобретения чужой недвижимой вещи с правом залога, автор приходит к выводу о том, что залог предоставляет сторонам меньшую гарантию по защите их прав и интересов. В связи с этим автором предлагается установить два варианта обеспечения исполнения такого обязательства: передать право собственности покупателю и одновременно установить право залога продавца либо сохранить за продавцом право собственности до полной оплаты вещи.

Наряду с этим, опровергая возможность отнесения права приобретения чужой недвижимой вещи к обязательственным правам автор отмечает, что аналогичным представляется институт преимущественного права как права обязательственного характера. Вместе с этим, данным правом может воспользоваться только тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск, что значительно сокращает гарантии заинтересованного лица.

В автореферате отмечается, что объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано или будет зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.

Анализируя основания и порядок возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи автор утверждает, что данное право должно быть в обязательном порядке зарегистрировано, поскольку именно данное действие способно защитить его обладателя от притязаний третьих лиц, причем регистрация может быть обеспечена механизмом принуждения к исполнению обязательства стороны, уклоняющейся от регистрации данного права. При этом автор отрицает доводы о том, что появление права чужой недвижимой вещи на основании договора, связано с тем, что предварительный договор недостаточно обеспечивает интересы потенциального покупателя.

В заключении подводятся итоги диссертационной работы, обобщаются выводы, полученные в процессе проведенных исследований, указываются наиболее важные теоретические и практические проблемы правового режима будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

  1. Шатохин М.В. К вопросу о правовом режиме будущего объекта недвижимого имущества // Юриспруденция - № 5 (21). - 2010 0,5 п.л.
  2. Шатохин М.В. Залог будущего объекта недвижимости: миф или реальность? // Юриспруденция - № 3 (23). 2011 - 0,5 п.л.
  3. Шатохин М.В. О некоторых проблемах залога будущих объектов недвижимости // Модернизация как условие развития современной России: статьи и доклады. XI Международная научно-практическая конференция. Москва, 27 мая 2011 г. / гл. ред. Н.В. Тихомирова / Под ред. П.Ю. Федорова, Н.М. Чепурновой, Н.С. Чугунова. – М.: МЭСИ, 2011. - 0,3 п.л.
  4. Шатохин М.В. Теоретико-правовой аспект обеспечительных мер в предварительном договоре // Модернизация правовой системы России: проблемы теории и практики. Муромцевские чтения: Материалы ХI Международной научной конференции. Москва, 14 апреля 2011 года / Под ред. Н.И. Архиповой, С.В. Тимофеева. М.: РГГУ, 2011. – 0,5 п.л.
  5. Шатохин М.В. К вопросу о договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости // Россия в мировом экономическом и социокультурном кризисе: Международная научно-практическая конференция (18 мая 2011 года): Сб. научный трудов - Тула; филиал НОУ ВПО "Московский Университет им. С.Ю. Витте" в г. Туле, 2011 – 0,5 п.л.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета", N 238-239, 08.12.1994; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

2 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011,

3 "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009



Pages:     | 1 | 2 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.