авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Правовой режим будущих объектов недвижимости по законодательству российской федерации

-- [ Страница 2 ] --

5. Обосновано, что применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательства в предварительном договоре, заключаемого в сфере недвижимости, не допускается, поскольку предварительный договор не предусматривает исполнение сторонами денежного обязательства. В целях повышения интереса к заключению предварительного договора в сфере недвижимости, а также надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору, предлагается использовать новый способ обеспечения исполнения, основанный на нормах статьи 329 ГК РФ – «гарантийную сумму». Предложено внести изменения в действующее законодательство путем дополнения Гражданского кодекса РФ статьей 429.1. следующего содержания:

Статья 429.1. Обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору.

1. Обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору осуществляется посредством внесения плательщиком (кредитором по основному договору) гарантийной суммы получателю (должнику по основному договору).

2. В случае неисполнения плательщиком обязанности по заключению основного договора из гарантийной суммы подлежит удержанию сумма неустойки, подлежащая уплате получателю (должнику по основному договору). В случае незаключения основного договора по вине получателя (должника по основному договору) гарантийная сумма подлежит возврату плательщику.

В случае заключения основного договора гарантийная сумма либо возвращается плательщику, либо засчитывается в счет платежей по основному договору, либо зачитывается в счет гарантийной суммы по основному договору (если таковая предусмотрена), которая также обеспечивает исполнение кредитором по основному договору перед должником по основному договору своих обязательств.

  1. Сделан вывод о возможности ипотеки будущих объектов недвижимости посредством заключения договора ипотеки как в отношении прав на земельный участок, на котором расположен будущий объект недвижимости, самого будущего объекта недвижимости, имущественных прав на них, которые будут выступать единым предметом договора ипотеки, так и только в отношении непосредственно будущего объекта недвижимости. Основным различием данных ипотечных отношений выступает возможность удовлетворения требований залогодержателя. Так, по договору ипотеки, объектом которого выступают одновременно права на земельный участок, на котором расположен будущий объект недвижимости, непосредственного будущий объект недвижимости, имущественные права на них залогодержатель при обращении взыскания на предмет ипотеки, получает возможность завершить строительство объекта недвижимости, тем самым в последующем удовлетворить свои требования посредством обращения взыскания на данный объект недвижимости. В случае, когда предметом ипотеки выступают имущественные права на будущую недвижимость, обращение взыскания на предмет ипотеки позволит залогодержателю зарегистрировать на себя право на объект недвижимости, что будет возможно однако только после окончания строительства залогодателем.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что автором предпринята одна из первых по предметной направленности попыток провести комплексный анализ самозащиты гражданских прав в договорных отношениях. Проведенный анализ законодательства, а также судебной практики позволяет углубить теорию гражданского права и предпринимательского права. Сформулированные выводы и предложения по совершенствованию законодательства, содержащиеся в работе, могут найти применение в правотворческой деятельности при совершенствовании действующих нормативных актов, регулирующих правовой режим будущих объектов недвижимости. Практические рекомендации, сделанные автором, могут быть применены в правоприменительной деятельности.

Результаты исследования могут представлять интерес для научной и преподавательской деятельности при чтении лекций и проведении семинарских занятий, а также в рамках специальных курсов.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации предложения и рекомендации обсуждены на заседаниях кафедры частного права ИЭУП РГГУ. Некоторые предложения и выводы отражены в опубликованных научных работах автора. Отдельные положения диссертационного исследования также нашли свое применение в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий по курсу «Гражданское право», «Сделки с недвижимостью». На основе результатов исследования автором подготовлены и опубликованы научные статьи.

Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка источников и литературы.

  1. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются цель, задачи, объект, предмет, методологическая, теоретическая, нормативная и эмпирическая основы исследования, выявляется научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.

В первой главе «Правовая характеристика будущих объектов недвижимости» рассмотрено понятие, правовая природа будущих объектов недвижимости, а также положения, связанные с государственной регистрацией прав на будущие объекты недвижимости и сделок с ними.

В первом параграфе отмечается, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует определение будущих объектов недвижимости.

Анализируя действующее законодательство, материалы судебной практики, автор отмечает, что особое место в гражданских правоотношениях между участниками занимают будущие объекты недвиж имости. Их специфика, в свою очередь, заключается в том, что они напрямую не урегулированы законодателем, а также в том, что их правовой режим значительно отличается от существующих на момент возникновения обязательства или иного правоотношения объектов недвижимости. Ведь последнее, как известно, определяется четкими характеристиками и параметрами объекта недвижимости, а прав собственности в таком случае подтверждается наличием государственной регистрации в установленном порядке. В рассматриваемой правовой категории данные характеристики либо отсутствуют, либо не могут быть выявлены с надлежащей степенью конкретности.

Исходя из общих критериев, позволяющих признавать имущество недвижимым, автор указывает, что будущие объекты недвижимости не могут быть полностью соответствующими ни одному из них. Так, в частности, первому признаку – указанию в законе, данные объекты хотя и формально соответствуют, но они еще не существуют в качестве объекта материального мира, и не прошли государственную регистрацию. Соответствие рассматриваемых нами объектов другому признаку, согласно которому недвижимым является объект, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, также представляется спорным. Однако, если рассматривать такой признак как четкое указание на местоположение на земельном участке, предположительные границы земельного участка, можно сделать вывод, что будущие объекты недвижимости вполне отвечают предъявляемым критериям.

Автором установлено, что будущие объекты недвижимости отличаются от объектов незавершенного строительства и иных объектов недвижимости, при этом основным условием их существования является наличие четких индивидуализирующих признаков. На основании этого автором предлагается авторское определение будущих объектов недвижимости.

Во втором параграфе рассматривается влияние регистрации прав на недвижимое имущество на признание будущих объектов недвижимости самостоятельными объектами гражданских правоотношений.

В параграфе отмечается, что недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация. Вместе с этим автор доказывает, что вывод о том, что имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства, является несостоятельным.

По мнению автора, объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками. Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП, поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

Наряду с этим, кроме совершения различного рода сделок с недвижимым имуществом, сведения о котором не внесены в ЕГРП, возможно появление в отношении такого имущества различных по своей природе прав. К таким правам, например, относятся, право требования по договору долевого участия в строительстве, право приобретения чужой недвижимой вещи. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является обязательным условием признания будущих объектов недвижимости самостоятельными объектами гражданских правоотношений.

Вторая глава «Особенности участия будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношениях» посвящена исследованию участия будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношениях, таких как договор купли-продажи, предварительный договор и иных договорных отношениях.

В первом параграфе рассмотрены точки зрения о правовой природе передачи будущих объектов недвижимости и прав на них по договору купли–продажи.

Обосновано, что на протяжении длительного времени и в теории и на практике дискуссионным представляется вопрос о заключении договора купли – продажи будущего объекта недвижимости. Автором установлено, что к будущим объектам недвижимости в таком случае может относиться та недвижимость, которая еще не создана как объект материального мира, а также та, которая имеется как объект материального мира, но право на нее не зарегистрировано в ЕГРП ни за кем, либо та, которая имеется как объект материального мира, но право на нее зарегистрировано в ЕГРП не за продавцом. При этом возможно появление как добросовестного так и недобросовестного продавца недвижимости, что будет предопределяться его настоящим желанием приобрести право собственности на такое имущество с целью его последующей продажи. Вместе с этим автором обосновано, что классическое понимание «добросовестного приобретателя» в таких отношениях представляется несколько иным, что требует изменения подходов и критериев добросовестности.

Диссертантом показано, что участие будущих объектов недвижимости в гражданском обороте основано на норме статьи 455 ГК РФ. При этом, исходя из предположения о том, что только лицо, которое имеет право собственности на имущество, может выступать продавцом по договору купли-продажи, в работе отмечается, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Использование такого подхода при приобретении будущих объектов недвижимости вполне объяснимо, поскольку объекта в природе не существует, а, следовательно, продавец свое право собственности на него зарегистрировать не может. Однако для устранения противоречий важным, с точки зрения правильности заключения договора, является указание в договоре купли-продажи положения о том, что право собственности возникнет у продавца в будущем. Вместе с этим данное утверждение не исключает возникновение дискуссионных вопросов, связанных с признанием недействительными ряда договоров купли-продажи, в связи с чем предлагается внести изменения в действующее законодательство посредством возложения ответственности на продавца за неисполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Существенным условием договора купли-продажи будущего объекта недвижимости выступает предмет договора. При этом, как отмечается автором, во избежание противоречий в толковании договора судами, необходимо законодательно закрепить признаки будущего объекта недвижимости, наличие которых в договоре является обязательным для признания такого договора действительным. В связи с изложенным, было бы целесообразно внести соответствующие изменения в нормативные акты, связанные с оборотом недвижимости и избыточным образом регулирующие порядок согласования предмета договора При этом, автор утверждает, что исходя из анализа действующего законодательства наличие кадастрового номера земельного участка является обязательным и достаточным при заключении договора купли продажи будущего объекта недвижимости.

По мнению автора, спорным признается положение, согласно которому договор не может быть признан незаключенным, если он может быть индивидуализирован посредством иных доказательств того, что стороны договора пришли к соглашению по поводу его предмета. Такое требование может привести к злоупотреблениям со стороны участников такого договора.

Обращаясь к вопросу о форме договора, автор приходит к выводу, что возможность заключения договора купли-продажи будущих объектов недвижимости в простой письменной форме не способствует надлежащей защите прав сторон такого договора. В связи с этим признается обоснованной государственная регистрация договора купли-продажи будущей недвижимости, что порождает за собой возникновение права требования к продавцу такой недвижимости. Такое положение позволит сбалансировать интересы дольщиков физических и юридических лиц по заключаемым договорам.

Невозможность принуждения продавца к исполнению обязательств по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости приводит к незащищенности прав покупателей по такому договору. В таком случае следует исходить из того, по чьей вине обязательство не было исполнено: по вине самого продавца либо по вине третьего лица со стороны продавца. Таким образом, предлагается внести соответствующие дополнения в действующее законодательство.

Во втором параграфе автором проанализирован порядок заключения и исполнения предварительного договора, направленного на заключение различных договоров, связанных с созданием и передачей недвижимого имущества в будущем.

Предварительный договор обладает организационным характером, поскольку он порождает лишь обязанность сторон заключить в будущем основной договор. Выделяя в качестве особых условий предварительного договора в сфере недвижимости такие условия как условие о предмете, цене передачи недвижимости, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а также ответственность продавца по предварительному договору, автор уделяет особое внимание сроку заключения основного договора. Так, отмечается, что срок заключения основного договора должен быть определен путем указания на конкретную дату, поскольку момент государственной регистрации права собственности, используемый зачастую в качестве такого условия, не является неизбежным событием, и приводит к признанию договора незаключенным. Кроме того, в целях избежания просрочки заключения основного договора предлагается в предварительный договор включить положения о неустойке.

Дискуссионным, по мнению автора, выступает вопрос о возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору в сфере недвижимости предусмотренными законом способами. Так, в частности, невозможность применения задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по такому договору обусловлена присущими ему функциями. Поэтому, во избежание противоречий и неоднозначности судебной практики, применяющей в такой ситуации такие правовые категории как «обеспечительный депозит», «аванс», «обеспечительный платеж», предлагается использование гарантийной суммы, которая признается непоименованным Гражданским кодексом РФ способом обеспечения исполнения обязательства.

В работе отмечается, что денежные средства, полученные в качестве обеспечительных мер по предварительному договору, который расторгнут либо признан судом недействительным или незаключенным, относятся к неосновательно приобретенному или сбереженному имуществу и должны быть возвращены стороне, которая эти денежные средства перечислила по основаниям п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Автор приходит к выводу, что при существующей в Гражданском кодексе РФ конструкции задатка и предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком, поручительством и залогом.

В результате анализа норм действующего законодательства и материалов судебной практики диссертантом сделан вывод о том, что гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не позволяет квалифицировать стоимость проводимых стороной по договору работ как неотделимые улучшения, поскольку режим этих улучшений возникает лишь из основного договора аренды. В связи с тем, что данное положение, в свою очередь, приводит к несправедливому ущемлению прав арендатора, который понес расходы на такое имущество, автор предлагает вносить в договор положения, позволяющие арендатору требовать от арендодателя возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения. Кроме того, решение вопроса о возмещении произведенных таким образом расходов на имущество будет решаться исходя из того был ли заключен основной договор или нет.

В то же время, исследовав правовую природу улучшений, проводимых арендатором по предварительному договору автор отмечает, что производимые арендатором расходы не соответствуют также и признакам убытков, определенным в ст. 15 ГК РФ. Однако если строительно-монтажные работы выполняются по договору, заключенному будущим арендатором со сторонней организацией, в котором арендатор выступает от своего имени и за счет третьего лица - собственника имущества, то применяются положения о договоре комиссии.

В работе диссертант отмечает, что предварительный договор с условием выполнения сторонами улучшений в недвижимом имуществе, справедливо относить к смешанным договорам предварительной аренды, подряда и с условиями об использовании коммерческой недвижимости.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.