авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 ||

Обеспечительная функция предварительного договора в сфере оборота недвижимости

-- [ Страница 3 ] --

В первом параграфе «Реализация обеспечительной функции при обеспечении исполнения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества» автором анализируется вопрос обеспечения исполнения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества.

Раскрываются различные точки зрения на задаток как способ обеспечения исполнения предварительного договора: 1) исполнение предварительного договора может обеспечиваться перечисленными в п.1 ст.329 ГК РФ способами, кроме задатка (Е.В. Бутенко); 2) невозможность обеспечения задатком предварительного договора (В.А, Лапач); 3) задаток используется преимущественно для обеспечения предварительных обязательств по причине его оперативности по сравнению со всеми другими способами обеспечения исполнения обязательств (А.Г. Каплин); 4) задаток рассматривается в качестве частичной или полной компенсации возможных убытков; 5) задаток имеет значение штрафа; 6) задаток служит доказательством серьезности намерения контрагентов.

Рассматривая двустороннюю обеспечительную функцию задатка, автор поддерживает Проект федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части дополнения ст. 380 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)».

Автором отрицается возможность использования залога и удержания в качестве обеспечения предварительного договора в силу неимущественного характера обязательств по предварительному договору.

Рассматривая вопрос об обеспечении предварительного договора неустойкой, автор делает вывод о том, что никаких препятствий к обеспечению неустойкой исполнения неимущественных обязательств, вытекающих из предварительного договора, в том числе обязательства заключить договор, на наш взгляд, не существует.

Исходя из анализа норм действующего законодательства, различных точек зрения ученых и материалов судебной практики, автор предлагает включить в статью 429 ГК РФ норму о способах обеспечения обязательств по предварительному договору, а именно: дополнить статью 429 пунктом 7 следующего содержания: «Исполнение обязательств по предварительному договору может обеспечиваться задатком и (или) неустойкой на условиях, предусмотренных законом или предварительным договором».

Во втором параграфе «Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества при установлении и применении ответственности за его нарушение» рассмотрена возможность применения положений ст. 445 ГК РФ, устанавливающих порядок заключения договора в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из его сторон к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.

Обеспечительная функция предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества реализуется при установлении ответственности за его нарушение в судебном порядке. В результате исследования различных способов защиты прав сторон предварительного договора автором выявлено, что наиболее распространенным способом является обращение в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора на условиях предварительного договора.

Изучив судебную практику в отношении требований о признании права собственности исходя из заключенных предварительных договоров, автор предлагает предусмотреть в действующем законодательстве такой способ защиты прав стороны по предварительному договору, как признание права собственности на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора. Оплату цены договора в таком случае можно предусмотреть путем внесения денежных средств, например, на депозит нотариуса.

Глава третья «Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимости: специфика отдельных договоров и стадий договорной динамики» посвящена исследованию реализации обеспечительной функции предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества, аренды недвижимого имущества и при создании объектов недвижимости.

В первом параграфе «Обеспечительная функция предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества» рассматриваются вопросы заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе необходимости указания в предварительном договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, правоприменительная практика в случаях, если предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить из содержания предварительного договора объект недвижимости, подлежащий передаче контрагенту в ходе исполнения основного договора, признает предварительные договоры незаключенными или недействительными.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведен анализ норм, содержащих ограничения в отношении приобретения и отчуждения недвижимого имущества, в частности, при заключении крупных сделок и сделок, в которых имеется заинтересованность, для юридических лиц, а также при отчуждении недвижимого имущества, являющегося совместной собственностью супругов.

На основании проведенного анализа автором предложено дополнить ст. 429 ГК РФ нормой о получении нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение предварительного договора по отчуждению недвижимого имущества и ст. 35 Семейного кодекса РФ требованием получения согласия о распоряжении недвижимостью при заключении предварительного договора.

Во втором параграфе «Обеспечительная функция предварительного договора аренды недвижимого имущества» установлена основная цель, которую призван решить предварительный договор аренды недвижимого имущества – обязать стороны впоследствии заключить основной договор аренды (здания в целом или отдельных помещений в нем).

Проанализированы материалы судебной практики возврата денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору аренды недвижимого имущества, который будет заключен в будущем. Результат анализа показал, что в основном, спорные суммы судом взыскиваются с виновной стороны.

Исследованы различные точки зрения по вопросу необходимости регистрации предварительных договоров: от мнения о том, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации ни при каких обстоятельствах, до полярного мнения о том, что регистрация права собственности и иных вещных прав, подлежащих государственной регистрации в соответствии с ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должна потребовать и государственной регистрации соответствующих предварительных договоров.

На основе анализа автором делается вывод о том, что отсутствие регистрации предварительного договора приводит к нарушению прав и интересов одной из сторон предварительного договора, как купли-продажи, так и аренды недвижимого имущества и для обеспечения гарантий исполнения предварительного договора предлагается ввести в законодательство норму о регистрации предварительного договора как ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора.

В третьем параграфе «Обеспечительная функция предварительного договора при создании объектов недвижимости» рассматривается вопрос возможности заключения предварительных договоров, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует, в частности возможности использования конструкции предварительного договора вместо договоров долевого участия.

Договор участия в долевом строительстве согласно нормам Закона о долевом строительстве заключается при достижении между застройщиком и участником долевого строительства соглашения, выраженного в письменной форме, по которому застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется принять и оплатить указанный объект.

Сравнивая признаки, предмет, субъектный состав и другие условия договора долевого участия и предварительного договора, автор делает вывод о том, что применение предварительного договора в долевом строительстве невозможно, поскольку подобный порядок противоречит закрепленным в законодательстве признакам договора участия в долевом строительстве.

В заключении делается общий вывод о том, что нормативно-правовое закрепление и практическая реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимости подчиняется общим принципам единства и дифференциации предмета правового регулирования определенных общественных отношений. Единство проявляется в наличии системы общих взаимосвязанных норм о предварительных договорах. Дифференциация проявляется в установлении и определенной специфики для отдельных стадий договорной динамики и отдельных договоров.

В результате проведенного исследования предлагается авторская редакция статьи 429 Гражданского кодекса РФ «Предварительный договор»:   1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в письменной либо в нотариальной форме, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор в отношении недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Стороны не могут предусмотреть в предварительном договоре срок для заключения основного договора больше, чем один год со дня заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения виновной стороной решения суда об обязании заключить основной договор суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о признании права на недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

7. Исполнение обязательств по предварительному договору может обеспечиваться задатком и (или) неустойкой на условиях, предусмотренных законом или предварительным договором.

8. Договор о намерениях (протокол о намерениях), если в нем прямо не предусмотрены намерения сторон придать ему силу предварительного договора, не является предварительным договором, и его невыполнение не влечет за собой юридических последствий.

9. При заключении одним из супругов предварительного договора, направленного на отчуждение недвижимого имущества, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В приложениях отражены промежуточные результаты исследования.

Приложение 1: Анализ архивных дел за 2004-2012 годы

Приложение 2: Статистика архивных дел

Основные положения диссертации отражены

в следующих публикациях автора:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК РФ:

  1. Салимзянов, Б.И. Понятие, признаки и функции предварительного договора в российском праве // Вестник Орловского государственного университета. Серия: Новые гуманитарные исследования. Орел, 2011. №2 (17). - С.210–212.
  2. Салимзянов, Б.И. Обеспечение исполнения предварительного договора в отношении недвижимого имущества // Вестник Московской академии предпринимательства при правительстве Москвы. 2011. №3 (29). С.100–103.
  3. Салимзянов, Б.И. К вопросу о регистрации предварительного договора в отношении недвижимого имущества // Вестник экономики, права и социологии. 2012. С.213–216.
  4. Салимзянов, Б.И. Особенности заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества // Вестник Орловского государственного университета. Серия: Новые гуманитарные исследования. Орел, 2012. №1 (21). С.441–443.

Монографии:

5. Салимзянов, Б.И. Обеспечение прав и свобод личности в сфере применения гражданско-правовых и иных правовых средств воздействия [Гл.] 3.1. Использование конструкции предварительного договора в отношении недвижимого имущества // Современные проблемы обеспечения прав и свобод личности в законодательной и правоприменительной деятельности государства. / под ред. И.Ш. Мухаметзянова, А.Ю. Епихина, Р.Р. Фахрутдинова. Казань.: ЧОУ ВПО «Академия социального образования», 2012. С.158–171.

Публикации в иных научных изданиях:

  1. Салимзянов, Б.И. Сравнительный анализ норм о предварительном договоре в романо-германской правовой системе // Преодоление правового нигилизма как вектор развития современного государства и общества: Материалы междунар. науч.-практ. конф. студентов и аспирантов /сост. С.В. Александров, И.И. Гафаров, Ю.М. Лукин, Е.М. Макарова. Казань: Казан. гос. ун-т, 2009. С.362–363.
  2. Салимзянов, Б.И. Понятие и содержание предварительного договора: сб. аспирантских работ / под ред. Р.М. Валеева. Казань: Казан. гос. ун-т, 2009. Вып.10. С. 303-306.
  3. Салимзянов, Б.И. Возможность обеспечения предварительного договора задатком // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: материалы междунар. науч.-практ. конф. Ч. 2. Уфа: РИО БашГУ, 2009. С.136–140.
  4. Салимзянов, Б.И. Предварительный договор в социалистической правовой системе // Конституционная законность, защита прав и свобод человека и гражданина: материалы всерос. межвуз. науч. конф. аспирантов, студентов и курсантов. Казань: Изд-во КЮИ МВД России, 2010. С.32–35.
  5. Салимзянов, Б.И., Низамиева, О.Н. Отличие предварительного договора купли-продажи недвижимости от договора долевого участия в строительстве // Наука, образование и предпринимательство: информационные технологии, инновации: материалы III междунар. аспирантско-студенческого форума / под общ.ред. к.п.н., доц. Л.А. Гайнулловой. Казань: АртПечатьСервис, 2010. С.252–256.
  6. Салимзянов, Б.И. Развитие института предварительного договора в российском законодательстве // Правовое обеспечение рыночной экономики и общие тенденции развития договорного права в России и странах СНГ и Балтии: сб. науч.статей участников междунар. науч.-практ. конф. 2010 г. Коломна: Московский гос. областной социально-гуманитарный институт, 2011. С.232–239.
  7. Салимзянов, Б.И. Отличия предварительного договора от других видов соглашений и договоренностей // Закон и порядок: Материалы II междунар. науч.-практ. конф.: сб. науч. трудов. М.: Перо, 2011. С.23–26.
  8. Салимзянов, Б.И. Задаток как средство обеспечения исполнения предварительного договора // Научная и информационно-аналитическая база инновационного предпринимательства: Материалы IV междунар. аспирантско-студенческого форума / Под общ.ред. к.п.н., доц. Л.А. Гайнулловой. Казань: АртПечатьСервис, 2011. С.280–287.
  9. Салимзянов, Б.И. Правовые основы регулирования преддоговорной ответственности // Право как основа современного общества: материалы II междунар. науч.-практ. конф. М.: Спутник+, 2011. С.50–55.
  10. Салимзянов, Б.И. Особенности использования предварительного договора при строительстве объектов недвижимости // Вестник аспирантско-студенческого научного общества «Юристъ». Вып. 1 / под науч. ред. И.Ш. Мухаметзянова, Р.Р. Салимзяновой. Казань: ЧОУ ВПО «Академия социального образования», 2012. С. 23–26.
  11. Салимзянов, Б.И. Развитие института предварительного договора в советском законодательстве // Закон и порядок: материалы IV междунар. науч.-практ. конф.: Сб. научн.трудов – М.: Перо, 2012. С.33–37.
  12. Салимзянов, Б.И. Стороны предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества // Право как основа современного общества: материалы междунар. науч.-практ. конференции / Под науч. ред. И.Ш. Мухаметзянова, Р.Р. Салимзяновой, Л.Л. Сабировой. Казань: Оста, 2012. С. 80–84.
  13. Салимзянов, Б.И. Использование института предварительного договора в российском законодательстве в период 1917–1994 г.г. // Актуальные проблемы российского законодательства: материалы межвуз. науч.-практ. конф. / Под науч. ред. И.Ш. Мухаметзянова, Р.Р. Салимзяновой. Казань: ЧОУ ВПО «Академия социального образования», 2012. С.56–59.
  14. Салимзянов, Б.И., Салихов, Н.Р. Прекращение обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества за невозможностью исполнения // Роль гуманитарного образования в формировании компетентного специалиста: материалы итоговой науч.-практ. конференции. / Под ред. Р.Р. Фахрутдинова, Ф.Г. Мухаметзяновой, А.З. Гильманова, Л.И. Халиуллиной. Казань: ЧОУ ВПО «Академия социального образования», 2012. С.184–185.

20. Салимзянов, Б.И. Обязанность оплаты по предварительному договору аренды недвижимого имущества // Инновационная среда негосударственного сектора высшего профессионального образования: материалы I всерос. науч.-практ. конф. (с международным участием) / под ред. Р.Р. Фахрутдинова, Ф.Г. Мухаметзяновой, А.З. Гильманова, Л.И. Халиуллиной. Казань: ЧОУ ВПО «Академия социального образования», 2012. С.331–333.


1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – Издание доп., стереотипное (5-й завод). – М.: Статут, 2002. – С.231; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М.: ВолтерсКлувер, 2006. – С.368.

2См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена в окончательной редакции 7 октября 2009 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. –2009. – № 11. – С.11.

3 См.: Проект федерального закона «О внесени

Pages:     | 1 | 2 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.