авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Обеспечительная функция предварительного договора в сфере оборота недвижимости

-- [ Страница 2 ] --
  1. Обосновано, что эффективная реализация обеспечительной функции предварительного договора возможна лишь в определенных временных пределах. Поэтому в целях упорядочения гражданского оборота, придания ему должного уровня стабильности и в интересах лиц, заключающих предварительный договор, целесообразно императивно ограничить срок, в который стороны предварительного договора обязуются заключить основной договор, одним годом.
  2. Анализ правовой регламентации отношений, связанных с предварительными договорами в сфере оборота недвижимости, позволил выявить две основные тенденции развития этого регулирования, связанные с усилением: 1) диспозитивных начал в правовой конструкции предварительных договоров, выражающимся, прежде всего, в смягчении подходов к формированию в рамках предварительного договора содержания основного договора; 2) степени дифференциации и специализации этой регламентации, которая во многом обусловлена особой ролью недвижимого имущества в гражданском обороте и спецификой недвижимости как объекта гражданских прав.
  3. В соответствии с принципом единства и дифференциации правового регулирования специальные нормы о предварительных договорах в отношении недвижимого имущества должны вводиться в целях обеспечения стабильности оборота недвижимости, предотвращения злоупотребления правом на недвижимое имущество, пресечения действий по неправомерному завладению таким имуществом. Таким образом, специфика правового регулирования отношений, связанных с предварительными договорами в сфере оборота недвижимости, должна проявляться в установлении ряда дополнительных (повышенных) правовых гарантий исполнения такого договора.
  4. В целях обеспечения эффективности конструкции предварительного договора в сфере оборота недвижимости целесообразно ввести в действующее законодательство дополнительные (повышенные) правовые гарантии в виде: 1) государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, как специального правового последствия его заключения; 2) обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества. Соответственно, в систему гарантий, обеспечивающих эффективность предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества, следует включать гарантии двух видов: частноправовые – способы обеспечения исполнения обязательств, механизм понуждения к заключению основного договора, механизм возмещения убытков, а также публично-правовые гарантии – механизм государственной регистрации обременения из предварительного договора, его нотариальное удостоверение.
  5. Сформулировано предложение о конкретных пределах применения конструкции предварительного договора в сфере оборота недвижимости. Так, применение предварительного договора участия в долевом строительстве невозможно, поскольку подобная конструкция противоречит закрепленным в законодательстве признакам договора участия в долевом строительстве – а) направленность обязательства на создание объекта недвижимого имущества; б) заключение договора в целях приобретения результата строительства; в) оплата стоимости договора, как правило, при заключении договора.

В ходе проведенного диссертационного исследования выработаны также следующие рекомендации по изменению и дополнению действующего гражданского законодательства:

1. Из легального определения предварительного договора необходимо исключить слова, уточняющие, какие именно договоры могут быть заключены на основании предварительных договоров. Таким образом, п. 1 ст. 429 ГК РФ предлагаем изложить в следующей редакции: «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

2. Изменить п. 2 ст. 429 ГК РФ на следующую редакцию: «Предварительный договор заключается в письменной форме, либо в нотариальной форме, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность».

3. Дополнить п. 2 ст. 429 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Предварительный договор в отношении недвижимого имущества подлежит государственной регистрации».

4. Дополнить п. 4 ст. 429 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Стороны не могут предусмотреть в предварительном договоре срок для заключения основного договора больше, чем один год со дня заключения предварительного договора».

5. Дополнить ст. 429 ГК РФ пунктом 8 следующего содержания: «Договор о намерениях (протокол о намерениях), если в нем прямо не предусмотрены намерения сторон придать ему силу предварительного договора, не является предварительным договором, и его неисполнение не влечет за собой юридических последствий».

6. Дополнить ст. 429 ГК РФ пунктом 9 следующего содержания: «При заключении одним из супругов предварительного договора, направленного на отчуждение недвижимого имущества, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

7. Дополнить п. 5 ст. 429 ГК РФ абзацем следующего содержания: «В случае неисполнения виновной стороной решения суда об обязании заключить основной договор суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о признании права на недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора».

8. Дополнить ст. 429 ГК РФ пунктом 7 следующего содержания: «Исполнение обязательств по предварительному договору может обеспечиваться задатком и (или) неустойкой на условиях, предусмотренных законом или предварительным договором».

9. Изменить п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» на следующую редакцию: «3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, в том числе заключения предварительного договора, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

10. Дополнить абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после слова «аренда» словами «предварительный договор в отношении недвижимого имущества».

11. Дополнить главу IV «Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 30.3 «Государственная регистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора» следующего содержания: «1. Государственная регистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, проводится посредством государственной регистрации соответствующего предварительного договора. 2. С заявлением о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) прав может обратиться одна из сторон предварительного договора. 3. В случае регистрации ограничения (обременения) прав в отношении здания, сооружения, помещения в них или части помещений к предварительному договору в отношении здания, сооружения, помещения в них или части помещений, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера недвижимого имущества. 4. В случае регистрации ограничения (обременения) прав в отношении земельного участка (участка недр) или его части к предварительному договору в отношении земельного участка (участка недр) или его части, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта земельного участка с указанием его части».

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость состоит в том, что сформулированное в работе комплексное научное представление о сущности обеспечительной функции предварительного договора служит определенным дополнением современной отечественной теории обязательственного права и ее подразделении – теории договорного права. При этом указанные теории дополняются новыми знаниями о специфике обеспечительной функции предварительного договора, в том числе ее сущности, разновидностях и механизме реализации. Данные знания можно использовать при научном анализе других гражданско-правовых договорных конструкций, а также применять при изучении структуры договорных связей, в том числе и в сфере предпринимательской деятельности.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы в рамках правотворчества для совершенствования ряда норм современного гражданского законодательства Российской Федерации, закрепляющих общие и специальные правила о предварительном договоре. Отдельные положения диссертации могут быть восприняты правоприменительной практикой при рассмотрении и разрешении дел, связанных с использованием конструкции предварительного договора, в том числе в сфере оборота недвижимого имущества. Научные предложения автора могут найти применение при подготовке учебных программ, пособий, при преподавании курсов «Гражданское право», «Договорное право», «Вещное право».

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Результаты исследования также обсуждались на теоретических семинарах указанной кафедры.

Основные положения диссертационного исследования были изложены автором в выступлениях на следующих международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах: 1) IV международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Преодоление правового нигилизма как вектор развития современного государства и общества», г. Казань, 27–28 ноября 2009 г.; 2) международная научно-практическая конференция «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях», г. Уфа, 7–8 октября 2009 г.; 3) III международный аспирантско-студенческий форум «Наука, образование и предпринимательство: информационные технологии, инновации», г. Казань, 2010 г.; 4) всероссийская межвузовская научная конференция аспирантов, студентов и курсантов, г. Казань, 18 ноября 2010 г.; 5) международная научно-практическая конференция «Правовое обеспечение рыночной экономики и общие тенденции развития договорного права в России и странах СНГ и Балтии», г. Коломна, 24 декабря 2010 г.; 6) II международная научно-практическая конференция «Закон и порядок», г. Таганрог, 30 мая 2011г.; 7) IV международный аспирантско-студенческий форум «Научная и информационно-аналитическая база инновационного предпринимательства», г.Казань, 2011 г.; 8) II международная научно-практическая конференция «Право как основа современного общества», г. Москва, 25 июня 2011 г.; 9) научно-практическая конференция «Роль гуманитарного образования в формировании компетентного специалиста», г. Казань, 2 февраля 2012 г.; 10) I всероссийская научно-практическая конференция «Инновационная среда негосударственного сектора высшего профессионального образования» (с международным участием), г. Казань, 24–25 февраля 2012 г.; 11) IV международная научно-практическая конференция «Закон и порядок», г. Таганрог, 25 февраля 2012 г.; 12) межвузовская научно-практическая конференция «Актуальные проблемы российского законодательства», г. Казань, 28 марта 2012 г.; 13) международная научно-практическая конференция «Право как основа современного общества», г. Казань, 20–21 апреля 2012 г.

Основные положения исследования были изложены автором в двадцати публикациях, в том числе четыре – в журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Структура и объем диссертации обусловлены целью и задачами проведенного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы, а также приложений.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются основная цель и задачи с учетом объекта и предмета исследования, раскрываются научная новизна исследования и его практическая значимость, определяются методологические и теоретические основы работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Глава первая «Общая характеристика обеспечительной функции предварительного договора» состоит из тех параграфов

В первом параграфе «Понятие, признаки и функции предварительного договора. Место обеспечительной функции в системе функций предварительного договора» исследуются основные черты, понятие, признаки, условия заключения предварительного договора. В результате рассмотрения различных точек зрения ученых и материалов судебной практики относительно функций предварительного договора автором предложено к функциям предварительного договора отнести: 1) организационную; 2) регулятивную; 3) защитную и 4) обеспечительную функции.

При этом баланс в системе функций гражданско-правового договора смещен в сторону обеспечительной функции, так как она представлена в большей степени.

Являясь сущностной характеристикой предварительного договора, обеспечительная функция указывает на наличие в ней как обеспечительно-организационного, так и обеспечительно-охранительного правового механизма. В первом случае использование договорной конструкции направлено на юридическое формирование (организацию) конкретной, желаемой сторонами структуры договорных связей, во втором случае такое использование имеет сугубо охранительную направленность – обеспечение надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств.

Обеспечительная функция предварительного договора выступает концентрированным выражением целевой направленности соответствующей договорной конструкции и подчеркивает ее инструментальный характер.

На основе обеспечительной функции предварительный договор относится к организационным договорам, таким как рамочные, опционные, абонентские и другие подобные договоры, т.к. его стороны обязуются выполнить определенные предварительным договором действия, направленные на возникновение между ними гражданско-правового обязательства и на его исполнение. Однако предварительный договор отличается от подобных договоров тем, что

– стороны выполняют не ту или иную совокупность совместных действий, а каждая из сторон самостоятельно действует с целью заключения основного договора;

– основное обязательство возникает только между сторонами предварительного договора;

– предварительный договор относится, прежде всего, к сфере действия частного права, а публично-правовая составляющая этого договора невелика.

Второй параграф «Развитие института предварительного договора в российском и зарубежном законодательстве: анализ обеспечительной функции» посвящен анализу норм русского дореволюционного права и исследований известных ученых о такой форме предварительного договора, как запродажа, и делается вывод о том, что правовая природа запродажи соответствует современной концепции предварительного договора.

Исследуя советское гражданское право, автор отмечает, что нормы о предварительном договоре, требованиях к форме предварительного договора, ответственности за неисполнение предварительного договора существовали в ГК РСФСР 1922 г., в частности, регулировались отношения по заключению в будущем договоров купли-продажи строений («запродажная запись») и договоров займа.

Отмечается, что в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 года и Гражданском кодексе РСФСР 1964 года норм о предварительном договоре не существовало, хотя теория и практика не отвергали наличия предварительных договоров и совершения соответствующих сделок.

В результате изучения исторического опыта делается вывод, что современную российскую юриспруденцию следует строить с учетом всего познавательно значимого и ценного из достижений отечественной и зарубежной юриспруденции.

При проведении сравнительно-правового анализа норм о предварительном договоре в законодательстве зарубежных стран установлено, что в целом и для российской правовой системы, и для правовых систем зарубежных стран характерно наличие основного теоретико-практического противоречия конструкций предварительного договора. Это противоречие между обязательным характером предварительного договора и фидуциарным характером обязательства заключить в будущем договор. Такое обязательство неразрывно связано с личностью должника и кредитора. В частности, не допускается уступка права требования заключить договор. Между тем фидуциарный характер сделки предполагает, что такая сделка может быть расторгнута вследствие утраты доверия одной стороны к другой. Тогда как отказ от заключения основного договора после заключенного предварительного договора недопустим.

В третьем параграфе «Требования российского законодательства к элементам предварительного договора: реализация обеспечительной функции» анализируются нормы российского законодательства, регулирующие заключение, изменение, расторжение и исполнение предварительного договора.

При исследовании формы предварительного договора обоснована необходимость нотариального удостоверения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества.

Анализ правовой регламентации отношений, связанных с предварительными договорами в сфере оборота недвижимости, одной из основных тенденций развития этого регулирования выявил усиление диспозитивных начал в правовой конструкции предварительных договоров, выражающихся, прежде всего, в смягчении подходов к формированию в рамках предварительного договора содержания основного договора.

Обосновывается целесообразность под достижением соглашения по условиям основного договора понимать не только четкое формулирование конкретных условий договора, но и указание принципов определения условий основного договора.

При анализе требования российского законодательства к такому существенному условию как срок заключения основного договора, в интересах сторон предварительного договора в целях эффективной реализации обеспечительной функции предварительного договора предлагается придать сроку пресекательный характер, ограничив его одним годом со дня заключения предварительного договора.

Глава вторая «Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимости при обеспечении его исполнения и ответственности за его нарушение» содержит два параграфа, охватывающих ряд дискуссионных проблем.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.