авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |

Система ограниченных вещных прав на земельные участки

-- [ Страница 5 ] --

Диссертант соглашается с предложенными в Концепции развития гражданского законодательства РФ положениями о том, что право постоянного владения и пользования является: а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в)  платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления. Однако, по мнению автора, при формировании механизма продажи права эмфитевзиса необходимо закрепить правила о преимущественном праве собственника на приобретение этого земельного участка по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях. В заключении параграфа диссертант предлагает систему оснований возникновения и прекращения эмфитевзиса.

Глава 4 «Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка» состоит из двух параграфов.

Параграф первый «Преимущественное право покупки чужого земельного участка» содержит положения об актуальности вещного преимущественного права покупки чужой вещи в современном российском и зарубежном праве, его генезисе и развитии, раскрывается его содержание, виды, основания возникновения и прекращения, аргументируются предпосылки его введения в российский правопорядок.

Отмечается, что преимущественное право покупки в качестве самостоятельного вещного права не известно отечественному правопорядку. В советский период развития гражданского права оно было сведено к обязательственному праву преимущественной покупки доли в общей собственности (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г., ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.). По мнению диссертанта, специальная статья о преимущественном праве покупки Гражданского кодекса РФ (ст. 250), мало чем по содержанию отличающаяся от аналогичного института советского ГК 1964 г., не способна защитить интересы лиц, обладающих преимущественными правами покупки недвижимости, и требует совершенствования.

Приводятся примеры распространения преимущественного права покупки в новых сферах правоприменительной практики развитых европейских стран. Отмечается, что оно стало востребованным в связи с необходимостью разрешения современных проблем градостроительства, защиты экологии, прокладки коммуникаций, строительства железных и автомобильных дорог в виде основанного на законе права публичных образований (общины, органов местного самоуправления и т.п.) на преимущественное приобретение земельных участков. Традиционными случаями применения этого института выступают как договорное преимущественное право покупки (члена семьи для сохранения бизнеса либо земельного участка в «собственности семьи», соседа при продаже соседнего земельного участка и др.), так и законное преимущественное право покупки (нанимателя жилого помещения, сонаследника, участника общей собственности).

Диссертант отмечает актуализацию тематики преимущественного права покупки и критикует высказываемые в литературе суждения об обязательственном характере этого права в отношении земельного участка.

Рассматривая генезис преимущественного права покупки, автор обращается к римскому праву и делает вывод, что оно не было известно раннему римскому праву, и лишь в позднем римском праве (постклассического периода) произошло формирование особых привилегий, в виде обратного предложения вещи продавцом в случае возникновения у покупателя намерения ее продажи (привелегия «in diem addiktio») либо права собственника на преимущественную покупку земельного участка, находящегося в наследственной аренде (эмфитевзисе) (привилегия при «amphyteusis'е») и др. При этом римское право рассматривало право преимущественной покупки как обязательственное право.

Пересмотр римского взгляда на обязательственный характер преимущественной покупки осуществлен германской цивилистикой, и он обусловлен прежде всего отказом от феодальной разделенной собственности, содержащей разнообразные преимущественные права на земельный участок (верховного собственника по отношению к подчиненному (например, сеньора к вассалу)), охраняемые существующей в тот период системой. Анализируются различные подходы немецких правоведов XVIII-XIX в. относительно правовой природы преимущественного права покупки. Основной из них выступала вещно-правовая, и ее сторонники С. Вальх, О. Гирке видели в праве преимущественного приобретения юридическое отношение управомоченного лица к спорному предмету, в котором его интересы защищаются против каждого третьего лица (непосредственное отношение и абсолютный характер), в том числе при помощи виндикационного иска. В зарубежной цивилистке сформирован ряд и иных концепций: теория «вступления управомоченного лица в обязательство» (Eintrittstheorie), «предварительного договора» (Vorvertragstheorie), «предоставления полномочия» (Еrmchtigungstheorie), «теория предложения» (Offertentheorie), «теория условия» (Bedingungstheorie) «теория секундарного права» (Gestandulgsrechtstheorie ).

Из анализа законодательства стран континентальной Европы заметны общие тенденции развития правового регулирования вещного преимущественного права покупки (относительно понятия, видов, оснований возникновения и прекращения, условий исполнения и др.). Сходные положения закреплены в австрийском, эстонском и латвийском законодательстве. Отмечается, что швейцарское законодательство, распространяя на преимущественное право покупки некоторые элементы вещно-правового режима, не относит его к числу вещных прав, а регламентирует его как ограничение права собственности.

Показываются отличия вещного и обязательственного преимущественного права покупки, которые сводятся к различным предметам, субъектам, способам реализации и защиты.

Диссертант предлагает модель внедрения вещного преимущественного права покупки в отечественный правопорядок. При этом, по его мнению, возникновение вещного преимущественного права покупки возможно как по основаниям, предусмотренным законом, так и договором (в рамках принципа закрытого перечня вещных прав). В качестве законных преимущественных вещных прав покупки могут выступать права преимущественной покупки при продаже доли сособственника в общей собственности на недвижимое имущество; права собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на преимущественную покупку земельного участка; преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже; право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи. Основаниями возникновения договорных преимущественных прав покупки могут выступать условия договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемого однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), так и в самостоятельном договоре (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи), условия о праве обратной купли; условия договора имущественного найма недвижимости при установлении в пользу нанимателя преимущественной покупки объекта найма, условия завещательного отказа.

Параграф второй посвящен анализу «Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем».

Отмечается, что в последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе. В связи с этим наметилась тенденция к определению правового положения такого владельца в качестве обладателя особого «права ожидания». Подобные «правоожидания» возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с «правом ожидания», возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора способа защиты. Диссертантом поддерживается предложение авторов Концепции развития гражданского законодательства РФ о признании за таким приобретателем субъективного вещного права на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние «ожидания» приобретения права собственности у управомоченного лица.

Анализ зарубежного права, где проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследования (прежде всего Германии, Австрии, а вслед за ними – Венгрии, Хорватии, Греции), показывает сходство известного российскому праву «права приобретения вещи в будущем» с правовой конструкцией «прав ожидания» (Anwartschaftsrecht), разработанной в германском праве. Отмечается, что, несмотря на то, что она прямо не закреплена в зарубежном законодательстве в качестве вещного права, многие авторитетные западноевропейские ученые (К. Шваб, Г. Прюттинг, Г. Вестерманн, Г. Вилинг, К. Вивиг и др.) склоняется к признанию за данной категорией самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога) при наступлении определенных условий – возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права – требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собственника.

Обращается внимание на то, что в отличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые, как видно из Концепции, главным образом направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов (дольщиков) долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение. Так, в начале XX в. востребованность данного института обосновывалась необходимостью стимулирования развития различных форм залога и кредита, в 80-е годы – защиты прав кредиторов имущества, которое продано с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. В настоящее время мировые финансовые и экономические проблемы заставили по-новому взглянуть на данное право и найти пути для нового стимулирования кредитных отношений в сфере оборота недвижимости, в которых предмет «права ожидания» должен быть реальной гарантией требований кредиторов, а не фикцией, удовлетворяющей интересы чаще всего лишь кредиторов первой очереди.

Анализируются подходы относительно «прав ожидания» в германской доктрине (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, «минуса» собственности, первой ступени собственности). Доминирующей выступила вещно-правовая теория, т.е. признание за покупателем самостоятельного вещного права.

Обращается внимание на то, что в Германии предпринимались неоднократные попытки узаконить вещный характер данного права, которые не увенчались успехом как по причине отсутствия единства взглядов среди правоведов, так и сложности процедуры внесения поправок в BGB.

Автор отмечает, что отечественный законодатель не рассматривает правомочия приобретателя («будущего собственника») в отношении приобретаемой вещи в качестве самостоятельного субъективного (вещного или обязательственного) права на данную вещь. Гражданское законодательство регулирует статус «будущих собственников» без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости. В частности, статьи ГК РФ о купле-продаже в рассрочку (ст. 489), в кредит (ст. 488), с сохранением права собственности за продавцом (ст. 491) закрепляют лишь общие положения, распространяющиеся на продажу товаров, без учета деления на движимые и недвижимые; предусматривают средства защиты продавца при нарушении обязательств покупателем; не характеризуют статус покупателя (приобретателя) при передаче ему вещи до перехода права собственности. Подобное правовое регулирование в условиях стремительного развития рынка недвижимости представляется явно недостаточным. В связи с этим высшие судебные органы вынуждены были обратить внимание на фигуру приобретателя («будущего собственника») и указали на то, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ (абз. 3 п. 60 Постановления Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Диссертант аргументирует преимущества определения данного права в качестве вещного: наделение управомоченного лица правомочием владения, пользования и частичного распоряжения вещью, предоставление вещно-правовой защиты, свойства следования, публичности. Наличие перечисленных возможностей будет способствовать охране интересов субъектов отношений, возникающих при реализации права приобретения в будущем. Характеристика данного права как обязательственного права не предоставляет подобных гарантий.

Право приобретения чужой недвижимой вещи в качестве вещного права обладает особой значимостью в следующих случаях: при передаче приобретателю предприятия до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ); при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе по оплате (ст. 491 ГК РФ); при совершении сделки с отлагательным условием, т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого не известно, наступит оно или нет (п.1 ст. 157 ГК РФ); при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ); для участников договора долевого участия в строительстве (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»); при обещании дарения вещи в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Глава 5 «Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка» состоит из двух параграфов.

В параграфе первом «Вещные обременения» отмечается, что вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно известны гражданскому праву ряда развитых стран континентальной Европы (Германии, Австрии, Швейцарии). Они закреплены при формировании нового гражданского законодательства некоторых европейских стран (Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии).

Определяется современное понятие вещного обременения, которое состоит в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей либо иных имущественных предоставлений пожизненно либо в течение длительно периода, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка.

Обозначаются сферы применения вещных обременений в зарубежных правопорядках при продаже земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении сервитутных прав, в отношениях застройки. Распространение получили вещные обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные обременения. Многие из перечисленных вещных обременений не были известны прошлому столетию, их конструкция разработана в связи с требованиями усложнившегося имущественного оборота.

Рассматривая категорию обременений (ограничений) в российском законодательстве, отмечается, что они не регулируются в качестве самостоятельного вещного права. Обращается внимание, что в отечественном праве нет ни одной научной работы, посвященной исследованию вещных обременений как ограниченных вещных прав. Поддерживается предложение Концепции развития гражданского законодательства РФ о введении самостоятельного вещного права вещной выдачи (п. 10.1­ –10.5 раздела IV).

Обращаясь к развитию вещных обременений, диссертант доказывает, что предпосылкой их конструирования как самостоятельных вещных прав выступили отказ немецкой юриспруденции от разделенной собственности и возникшая в результате необходимость создания более жесткого механизма защиты прав лиц, в пользу которых установлены обременения (т.е. собственников земли). При разрешении этой задачи немецкие правоведы создали ряд концепций вещных обременений: теории сервитутов; залоговой ответственности, объединенной с правом требования; обязательственно-правовая теория; вещно-правовая теория. Доминирующей концепцией в тот период выступала теория, отождествляющая обременения с сервитутами. Ее сторонники (Шмидт, Герхард) утверждали, что вещные обременения (Reallasten) – это разновидность известного римскому праву сервитута, заключающегося в предоставлении права действия (Servitus in faciendo consistere non potest). Однако к началу XIX в. эта теория подверглась резкой критике как несостоятельная, правоведы (Тибо, Захариа, Шрёдер) доказали невозможность распространения принципов сервитутов на вещные обременения. Отказ от теории сервитута позволил признать в качестве основополагающей концепцию вещно-правовой природы вещного обременения (в качестве самостоятельного jurа in re aliena), согласно которой сущность вещного обременения заключается в непосредственной связи управомоченного лица с вещью, которое проявляется через право на использование земельного участка, обеспеченное возможностью его принудительной реализации. Под влиянием этой концепции нормы о вещных обременениях были помещены в Книгу третью (Вещное право) Германского Гражданского уложения 1896 г.



Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.