авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Формирование и развитие системы стратегического управления инвестиционно-строительным комплексом непроизводственного назначения в регионе

-- [ Страница 2 ] --

3. Определен циклический характер развития инвестиционно-строительного комплекса непроизводственного назначения в региональной экономической системе.

Цикличность ИСК непроизводственного назначения находит отражение в динамике спроса и предложения. Спрос на жилую недвижимость определяется как функция потребности некоего числа граждан, которые нуждаются в жилье, предложение недвижимости – функция существующих площадей, земельных участков, предназначенных под строительство. Взаимодействие между спросом и предложением раскрывается в уровне заполняемости (или, наоборот, вакансий), который имеет высокую корреляцию с уровнем цены жилой недвижимости и ставки банковского процента.

Цикличность ИСК непроизводственного назначения характеризуются следующими особенностями: циклы по типам недвижимости не совпадают; рост и снижение предложения запаздывают на определенный лаг от роста и снижения спроса, т.е. экстремумы любого цикла могут быть определены, когда рост предложения и спроса двигаются в противоположных направлениях; каждое муниципальное образование и регион имеют свои собственные циклы недвижимости, которые уникальны по продолжительности и величине изменения и зависят от внутренней динамики локального рынка; существуют точки коррекции рынков недвижимости (короткий подъем – короткое падение), которые заставляют инвесторов колебаться и ждать более ясных сигналов относительно рыночных изменений; повышение ставок вакансий приводит к снижению арендных ставок. Оценки с циклическими предположениями могут кардинально изменить оценку целесообразности инвестиций, а циклическая модель оценки целесообразности инвестиций позволяет объективно определить доходность инвестиций в отличие от оценки рыночной ценности по одной точке во времени.

Рынок недвижимости непроизводственного назначения выступает передаточным механизмом кризисных явлений и, одновременно, источником временного лага между прохождением отдельных фаз экономического цикла реальным и финансовым секторами экономики. Циклы рынка недвижимости могут быть двух типов: физический цикл, отражающий только спрос, предложение и заполняемость площадей на местном рынке, которая влияет на рост цены жилой недвижимости; финансовый цикл, характеризующий движение капитала в недвижимое имущество для существующих объектов недвижимости и для нового строительства, влияющего на цены на недвижимость. Наличие временного лага между физическими и финансовыми циклами является причиной несовпадения рыночной заполняемости объектов недвижимости и движениями арендных ставок и цен на недвижимость; длительные периоды строительства могут привести к появлению чрезмерного предложения.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что экономическое развитие равно увеличению спроса и является источником увеличения доходов от недвижимого имущества. Это подразумевает, что инвесторы для сбалансированного экономического роста могут сфокусировать свои инвестиции на объектах недвижимости с большим потенциалом. Потенциальная частота смены циклов несет определенные опасности для инвесторов, но также дает возможность получения высоких доходов. Игроки, имеющие доступ к информации макроэкономического уровня и сведениям о спросе и предложении, могут с высокой долей вероятности предсказать движение рынка и получить доходы за счет участников, не способных определить рыночные флуктуации.

4. Представлена расширенная трактовка сущности регионального и макрорегионального рынков жилищной недвижимости.

Рынок жилищной недвижимости определяется как совокупность экономических отношений по поводу обращения специфического капиталоемкого товара, особенностью которого является возможность использования последнего в качестве инвестиционного объекта, что, в свою очередь, делает возможным реализацию операций, характерных в общей массе для данного вида имущества - траст, ипотека, лизинг и др. Специфика объекта рыночных отношений – жилищной недвижимости – предопределяет низкую эластичность спроса и предложения по цене; тесную зависимость от общеэкономической конъюнктуры; влияние сопутствующих затрат (имущественных налогов и затрат на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости); высокую степень эластичности спроса на недвижимость от дохода субъектов рыночных отношений, что требует от государства проведения активной социальной политики, направленной на повышения совокупного спроса и ее составляющей – потребительских расходов домохозяйств.

Рынок жилищной недвижимости может быть сегментирован по ряду критериев: по использованию; по географическому фактору; по типу прав собственности; по цене; по инвестиционной мотивации (по цели использования). Рынки жилой недвижимости являются несовершенными рынками, характеризуются высокой степенью неопределенности, асимметричности информации и часто находятся в неравновесном состоянии. Асимметрия информации и риски девелопмента отражают сложность оценки эффективности инвестиционных и финансовых решений. При этом противоречия интересов субъектов регионального рынка приводят к непроизводительному перераспределению инвестиционных ресурсов и сбережений, что может вызвать превышение суммарных выгод над издержками от перераспределения прав собственности и нарушению рыночного равновесия.

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают отношения собственности. Собственником жилищной недвижимости может стать любое физическое и юридическое лицо, однако отношения собственности на объекты недвижимости различаются не только по субъектам, но и по значимости самих объектов. В российском гражданском законодательстве имеет место приоритет интересов собственника здания (сооружения) над интересами собственника земельного участка.

Становление рынка жилищной недвижимости в России происходило под влиянием процессов приватизации, что привело к нерациональному распределению этой недвижимости с учетом экономических интересов покупателей. Рынок жилищной недвижимости характеризуется свободным движением объектов недвижимости (объектов инвестиций и денег), связывающем путем обмена строительные организации, эксплуатирующие организации и потребителей жилья, а также органы власти субъекта Федерации в качестве субъекта рынка, предлагающего гарантии, через сектор финансовых ресурсов, сектор долей и обязательств и сектор гарантий (рис.1).

Рис. 1. Кругооборот продуктов и доходов на жилищном рынке


5. Уточнена сущность ипотечного рынка как связующего элемента рынка недвижимости непроизводственного назначения и финансового рынка, функционирование которого обеспечивает превращение сбережений в инвестиции в реальный сектор экономики.

Ипотечное жилищное кредитование рассматривается как система, выполняющая определенные социально-экономические функции в экономической политике государства. В работе рассматриваются различные модели ипотечного кредитования, существующие в мировой практике: модели, замкнутой в рамках первичного рынка закладных; модели, где основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость; модели, основанной на ссудно-сберегательном принципе функционирования. Первая модель в силу относительной простоты организации получила широкое распространение во многих странах мира и, особенно, в государствах с несформировавшейся рыночной инфраструктурой. Вторая модель предполагает наличие развитой структуры ипотечного рынка при определенном содействии государства и при его контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Перспективы реализации третьей модели определяются наличием активной роли государства, включая систему предоставления участникам ипотечного рынка государственных гарантий и обеспечения страховых рисков. На первичном рынке ипотечных капиталов осуществляется продажа первых ипотечных кредитов. На вторичном рынке продаются первичные закладные с целью получения средств для предоставления другого кредита. Взаимосвязь и взаимообусловленность выделенных сегментов выражается в конечной задаче ипотечного рынка, состоящей в рефинансировании ресурсов для новых кредитов.

Недостатком региональных программ ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса выступают недостаточность объемов бюджетного финансирования, неразвитость институтов частно-государственного партнерства, неразвитость рынка финансовых услуг, повышение ставки рефинансирования и недоступность кредитов и др. В связи с этим представляется необходимым использование механизма секьютиризации (рефинансирования) ипотечных кредитов, который предполагает использование беспроцентных ссуд из регионального бюджета для наименее обеспеченной группы населения для приобретения социального жилья, а для наиболее обеспеченной группы – инвестиционного налогового кредита. Для внедрения механизма секьютиризации ипотечных кредитов предлагается заключить дополнительные соглашения в рамках межбюджетного финансирования, которое позволит часть поступлений от федеральных налогов аккумулировать в региональном бюджете. Основным условием использования указанной схемы в качестве базового фактора развития системы рефинансирования должна стать приоритетность требований по коммерческому ипотечному кредиту перед беспроцентной ссудой в случае дефолта заемщика. Это позволит обеспечить надежность создаваемых ипотечных ценных бумаг в ходе секьюритизации ипотечных кредитов и отказаться от гарантий органов государственной власти. Таким образом, достигаются две цели: привлечение ресурсов по ставкам, близким к ставкам по государственным долговым ценным бумагам, а также фиксированный размер государственных потерь в случае системного кризиса и массового дефолта заемщиков. Потери ограничатся размером предоставленных ссуд, а при дефолте возможно предъявление требований на всю сумму долга, что может превышать означенные в схеме секьютиризации потери в 5 раз (в зависимости от серьезности кризиса и количества дефолтов по ипотечным кредитам – от 0% до 100%). Гибкость предложенной системы заключается в возможности использования максимального количества инструментов рефинансирования, что позволяет интегрировать ее в единую систему рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и в механизм функционирования финансового рынка.

6. Установлено, что стратегическое управление инвестиционно-строительным комплексом непроизводственного назначения в региональной экономической системе, становится фактором повышения его инвестиционного рейтинга и инструментом антикризисного регулирования.

Стратегическое управление с учетом указанных стратегических приоритетов может осуществляться на основе технологии перспективного управления, которое развивается в двух направлениях: во-первых, регулярное перспективное управление как логическое развитие перспективного планирования, состоящее из двух взаимодополняющих подсистем: подсистемы анализа и планирования жилищной политики и подсистемы реализации политики; во-вторых, перспективное управление в реальном масштабе времени, связанное с решением неожиданно возникающих экономических и социально-политических задач.

Методы управления жилищным строительством могут быть упорядочены в соответствии со степенью прямого воздействия государственных органов на участников процесса. К методам управления ИСК непроизводственного назначения относятся: экономическое стимулирование жилищного строительства; инвестиционный налоговый кредит; бюджетные гарантии; предоставление субсидий на приобретение и получение социального жилья; налоговое администрирование; режим освобождения от уплаты налогов отдельных категорий налогоплательщиков; выборочная проверка деятельности строительной организации или финансового института; встречная сплошная проверка деятельности участников жилищного рынка в регионе.

Стратегическое управление ИСК непроизводственного назначения связано с решением общенациональных задач – обеспечением устойчивых темпов экономического роста и национальной безопасности, повышением качества жизни и др. Антикризисный эффект стратегического управления ИСК проявляется во влиянии объемов инвестиций на совокупный спрос. Социальный эффект проявляется в развитии человеческого капитала, качественном улучшении окружающей среды. Инвестиционный эффект (эффект мультипликатора) проявляется в ИСК обеспечивает в конечном счете прирост ВРП и выступает одним из условий эффективности региональной экономической системы, повышения ее инвестиционного рейтинга.

7. Разработана методика оценки эффективности системы стратегического управления инвестиционно-строительным комплексом непроизводственного назначения в регионе.

В процессе реализации комплексной стратегии целесообразно проводить оценку ее эффективности по каждому из трех выявленных направлений. Содержание затрат и результатов, в соответствии с которыми необходимо проводить оценку эффективности стратегии в целом, представлено в таблице 2.

Таблица 2

Элементы оценки эффективности стратегии ИСК

Наименование

элемента

Составляющие стратегии

Инфраструктурная

Ценовая

Социальная

Затраты

Затраты на инфраструктурное планирование; на формирование инфраструктуры; на повышение эргономичности среды

Затраты на предоставление скидки; на предоставление рассрочки платежа; на финансовое планирование целесообразности ценовых решений

Затраты на кредитование потребителя

Результаты

Повышение стоимости кв. метра жилья за счет роста потребительской полезности (в среднесрочном и долгосрочном периоде)

Сокращение «кассовых разрывов», увеличение объемов сбыта продукции, стабилизация денежных поступлений

Рост объемов продаж, стабилизация денежных поступлений

В среднесрочном и долгосрочном периоде в результате реализации стратегии по предложенным элементам будет происходить рост объемов продаж, а также рост стоимости квадратного метра относительно средней цены за счет инфраструктурных улучшений. Вследствие этого на региональном уровне увеличится объем оборотов в строительной отрасли, и, как следствие, ВРП. Правомерность использования формулы мультипликатора для краткосрочного периода для расчёта мультипликационного эффекта обосновывается равенством совокупного результата распределенного инвестирования при постоянном значении предельной склонности к потреблению действию инвестиций, осуществляемых единовременно.

Прирост валового регионального продукта может быть рассчитан по формуле:

ВРП = Vстр норм * Цср + V стр соц * Ц соц

где ВРП – валовой региональный продукт, тыс. руб.

V стр норм – объем строительства стандартного жилья, кв.м;

Цср – средняя стоимость кв.м., тыс. руб.;

V стр соц – объем строительства социального жилья, кв.м.;

Ц соц – средняя стоимость кв.м. социального жилья, тыс. руб.

Дополнительный прирост ВРП по доходам будет достигнут не только за счет увеличения потребления, но и за счет увеличения государственных расходов вследствие увеличения налоговых поступлений в формате региональной составляющей налога на прибыль как результат прироста доходов ИСК региона. Для проведения прогнозных расчетов оборотов строительной отрасли в регионе (на примере Республики Татарстан) при сохранении существующих тенденций с учетом начавшейся в России рецессии и соответственного снижения стоимости жилья и соответствующих прогнозов при реализации предложенного нами метода стратегического управления ИСК темп прироста оборотов в строительстве был принят показатель 2008 г. (13% в год), стоимость кв.м. стандартного жилья определялась на уровне среднерыночной цены 42,5 тыс. руб. за кв.м, социального жилья – на уровне 23 тыс. руб. за кв.м. (табл. 3). При реализации стратегического управления ИСК, согласно экспертным оценкам, проведенным методом попарных сравнений, достигается прирост реализации в 2010 г. на 15%, а начиная с 2011 г. – на 17% по сравнению с предыдущим годом. В результате в отсутствие рецессионных явлений обороты за пятилетний период по сравнению с базовым сценарием увеличатся на 55%, в условиях рецессии – на 76% за счет отсутствия отрицательной динамики в 2009 г. и стагнации отрасли в 2010 г. Кроме того, в 2012 и 2013 гг. прогнозируется рост цены кв.м. жилья, построенного ИСК, за счет влияния мероприятий, выполненных в процессе реализации инфраструктурной составляющей стратегии. При этом в условиях рецессии прирост достигается о многом за счет реализации социальной составляющей.

Таблица 3

Прогноз оборотов строительной отрасли в Республике Татарстан, млн. руб.


Сценарий

2009

2010

2011

2012

2013

Сохранение тенденций

10479,30

11841,61

13381,02

15120,55

17086,22

Рецессия

5104,04

5104,04

6175,88

6793,47

7472,82

Стратегическое управление ИСК

14982,68

17230,08

20159,19

23989,44

29027,22

Стратегическое управление ИСК в рецессии

7191,55

8270,28

9676,23

11514,72

13932,81

8. Уточнена структура потребительских предпочтений на региональном рынке жилой недвижимости, выявлена степень влияния неценовых факторов на объем сбережений и расходов домохозяйств.

Таким образом, за счет реализации комплексной стратегии развития ИСК будет достигнуто стабильное развитие отрасли с одной стороны и ввод социального жилья в размере более 1 млн. кв. м в течение пятилетнего периода в условиях рецессии в 2009-2010 гг.

Уровень обеспеченности жильем определяет динамику основных социальных индикаторов современной экономики. Для оценки социальных факторов рынка недвижимости непроизводственного назначения в работе проведен анализ влияния динамики неценовых факторов, определяющих объем сбережений и расходов домохозяйств, на динамику показателей эффективности жилищной политики. В качестве неценовых факторов рассматриваются продолжительность жизни; уровень занятости; уровень рождаемости; среднедушевой доход; продолжительность семейных отношений; уровень бытовой преступности; уровень вредных привычек и др. В ходе проведения корреляционного анализа качества жилищных условий и неценовых факторов определено значение коэффициента парной корреляции (рij) по всем указанным признакам:

(1)

На основании проведенных расчетов получена следующая таблица зависимостей (табл. 4).

Таблица 4

Степень зависимости неценовых факторов от качества жилищных условий

Наименование

Степень зависимости

продолжительность жизни

0,78

уровень занятости

0,23

уровень рождаемости

0,83

уровень безнадзорности

0,43

среднедушевой доход

0,31

продолжительность семейных отношений

0,67

уровень бытовой преступности

0,58

уровень вредных привычек

0,52

При ij = –1 имеет место полная отрицательная корреляция, если ij = +1 – имеет место полная положительная корреляция (функциональная зависимость).

Для выявления социальных групп в регионе, наиболее нуждающихся в улучшении жилищных условий, целесообразно использовать множественный корреляционный анализ с использованием агломеративных процедур. Параметрами для подобного анализа являются возраст семьи; количество детей; средний возраст родителей; наличие родственников других поколений; половозрастной состав семьи; количество членов семьи; ветхость жилого фонда; плотность заселения; тип жилья и др.

9. Разработан механизм оптимизации системы системы макропланирования регионального инвестиционно-строительного комплекса непроизводственного назначения, основанный на выполнении цикла малых итераций.

Каждый субъект ИСК непроизводственного назначения разрабатывает вариант оптимального плана, включающий план развития входящих в ИСК предприятий и фиксирующий оптимальные значения объемов производства и затрат в экономически допустимых лимитах. Процесс оптимизации функционирования регионального ИСК начинается с определения параметров его развития. Такие параметры индивидуальны для каждого региона и определяются в зависимости от специфики, уровня и динамики развития экономики региона. В рамках развития регионального ИСК набор и значения начальных параметров определяются исходя из совокупности проектов, реализуемых в конкретном регионе. В совокупность проектов такого рода входят определяемые каждым из действующих предприятий принципиально допустимые наборы значений показателей выпуска и затрат с учетом текущих производственных запасов и резервов; разрабатываемые проекты сооружения и эксплуатации новых объектов. При формировании проектов должны приниматься во внимание направления и достижения технического прогресса, а также прогнозные значения рыночной конъюнктуры, которые являются элементами информационной связи оптимального перспективного планирования с другими функциональными блоками в процессе скользящего управления. Общая схема стадии оптимизации макропланирования регионального ИСК представлена на рис.2.

Рис. 2. Схема стадии оптимизации макропланирования регионального ИСК

Любой из проектов привязан к конкретному региону и с учетом наиболее вероятной региональной локализации описывается вектором затрат-выпуска по годам планового периода согласно принятой номенклатуре строительной продукции. При этом устанавливаются показатели, описывающие экономически допустимые на данной большой итерации интервалы возможных вариаций параметров развития и деятельности тех субъектов ИСК, которым присущ близкий к непрерывному характер изменения. Экономически допустимая область изменения рассматриваемых параметров не включает их значения, по отношению к которым в предшествии данной итерации еще не достигнуто согласование интересов субъекта и региона, где локализуется предприятие. Формально такое исключение отражается введением в модель объединения ограничений (верхних или нижних) на изменение этих параметров. При составлении оптимального плана субъекта ИСК в общем случае соблюдаются балансы выпуска и потребления продукции и услуг. Другим ограничением выступают балансы производственных мощностей (в выработке) и текущих производственных запасов, износ оборудования и др.

Каждая итерация начинается с составления и согласования друг с другом оптимальных планов субъектов инвестиционно-строительной деятельности и центра, т.е. с выполнения цикла малых итераций. На каждой малой итерации помимо показателей, экзогенных для стадий оптимизации в целом, предполагается известной следующая информация: задания по выпуску строительной продукции и лимиты на потребление ресурсов, определяемые натуральной переменной нагрузкой на региональную экономику (потребность в продукции и ресурсный потенциал, затраты на развитие и эксплуатацию инженерно-технической инфраструктуры и др.); субъекты ИСК, полностью локализуемые в отдельных регионах (т.е. отраслей республиканского и местного подчинения, в т.ч. обслуживающих предприятий, снабженческо-сбытовых организаций и др.). Кроме этого анализируются планы по выпуску строительной продукции предприятиями региона с учетом экономии (или дополнительного расхода) ресурсов в связи с территориальной агломерацией хозяйства; ставки рентных платежей за использование природных и трудовых ресурсов в регионе, фиксируемые также по результатам предшествующей итерации; финансовая переменная нагрузка на экономику региона, включающая сальдо взаимоотношений всех субъектов ИСК с финансово-кредитной системой, потребности в средствах для финансирования развития и деятельности предприятий и подотраслей, совершенствования и эксплуатации инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры, постоянной нагрузки на экономику.

Критерием оптимизации системы макропланирования регионального ИСК непроизводственного назначения выступает максимизация объема условно-чистой продукции как суммы заработной платы, социальных страховых платежей предпринимателей, амортизационных расходов и прибыли.

10. Предложена модель выбора и обоснования методов регионального регулирования инвестиционной деятельности в сфере строительстве жилого фонда, предназначенного для различных групп населения.

Модель выбора и обоснования методов регионального регулирования инвестиционной деятельности в строительстве жилого фонда направлена на решение задач социально-экономического развития региона и используется в случае высокой степени неопределенности рыночной среды. Методы управления жилищным строительством могут быть упорядочены в соответствии со степенью прямого воздействия государственных органов на участников процесса, которое представлено в методах стимулирования, а также в содержании контрольных мероприятий, техническом регулировании (установлении и проверки соблюдения технических регламентов), в деятельности государственных (муниципальных) унитарных предприятий, акционерных обществ с участием государства. Методика регионального регулирования жилищного строительства состоит из следующих этапов: постановка задачи; определение параметров управления; определение базового набора экономических методов для проведения управленческих мероприятий; выбор и обоснование методов, применение которых наиболее эффективно для конкретного региона; корректировка методов для учета специфики структуры социальных групп конкретного региона; сбор исходных данных и проведение комплекса управленческих мероприятий по реализации жилищной политики и созданию жилищного рынка в регионе; формирование жилого фонда и финансирование строительства; внутренний анализ эффективности реализации управленческих мероприятий.

В ходе реализации совокупности предложенных мероприятий в работе предлагается использовать подход, основанный на оценке полезности предлагаемых методов. Пусть Х = {x1, x2, …, xn} – множество методов управления; Y = {y1, y2, …, yp} – множество признаков полезности метода, предполагаемого к использованию регионом для соответствующей социальной группы населения; Z = {z1, z2, …, zm} – множество социальных групп населения, сегментирование которых возможно на основании разработанных выше критериев. ФR: Х Y [0, 1] – есть функция принадлежности нечеткого бинарного отношения R. Для всех х Х и всех у Y функция ФR(х, у) – степень важности признака полезности по оценке метода управления при решении субъекта Федерации о включении метода в систему управления жилищным строительством. Отношение R в матричной форме будет выглядеть следующим образом:

Пусть : Y Z [0, 1] есть функция принадлежности нечеткого бинарного отношения S. Для всех у Y и всех z Z s(у, z) – степень принадлежности или совместимости социальной группы с признаком полезности. В матричной форме это отношение будет иметь следующий вид:

(3)

Расстановка значений матриц R и S происходит на основе экспертных оценок субъекта Федерации, которые формируются на основе поставленной государством социальной задачи на конкретный период. Элементы отношения Т : Х Z [0, 1] определяются следующей функцией принадлежности:

для всех х X, у Y, z Z. (4)

В матричной форме отношение Т будет выглядеть следующим образом:

(5)

Сумма равна степени нечеткого подмножества, указывающей число важнейших признаков полезности у, которое модель х использует для управления в социальной группе zi, а функцию Ai(х, zi) можно интерпретировать как взвешенную степень воздействия на социальную группу zi методом х. Эта функция удовлетворяет условию:

Ai{(х1, zi)+[1–(x2, zi)]}min[Ai(x1, zi), Ai(x2, zi)] (6)

для всех x1 и x2, всех z Z и всех [0, 1].

Поскольку все Ai(x, zi) выпуклые, то их пересечения также выпуклые функции. Тогда порог разделения методов по эффективности использования в конкретной социальной группе ограничивается условием:

(7)

После того как выбран порог разделения, все методы, наиболее эффективно воздействующие на данную социальную группу, описываются следующим уровневым множеством:

(8),

для всех x Mi.

Выявление наиболее эффективных методов управления является необходимым и достаточным условием для повышения эффективности и точности удовлетворения потребностей населения в улучшении жилищных условий.

11. Определено содержание региональной программы развития инвестиционно-строительного комплекса непроизводственного назначения.

Разработка аналитической процедуры формирования региональной программы развития ИСК непроизводственного назначения с учетом привлечения кредитных ресурсов реализует новый методологический подход к решению задачи разработки производственной программы с учетом расширенного понимания стратегического управления. Органично сочетая в себе современный математический аппарат и динамический характер, присущий задачам стратегического менеджмента, предлагаемая процедура позволяет решить проблему планирования ассортимента выпускаемой продукции и обеспечить реализацию целей стратегии ИСК региона за счет оптимальной структуры финансовых ресурсов.

В ходе анализа методологических проблем разработки производственных программ ИСК выявлена множественность подходов к повышению эффективности ее реализации. Проведенный анализ позволил предложить классификацию направлений и методов оптимизации производственных программ ИСК (рис. 3). Увеличение интенсивности изменений во внешней среде ИСК порождает необходимость перехода на качественно новые методы принятия решений руководством. Такие подходы должны обеспечивать оперативное принятие решений при возникающих изменениях, что возможно при комбинировании таких управленческих технологий, как бюджетирование, оперативный управленческий учет, расчет сложных моделей денежного обращения с использованием современного математического аппарата. Задача разработки производственной программы ИСК не может носить статический характер и должна быть рассмотрена только в динамическом виде, что укладывается в стандартную практику проведения мониторинга деятельности комплекса.

При существующей практике последовательной разработки региональных программ и определения потребности в краткосрочном финансировании, могут возникать ситуации, когда разработанный финансовый план приведет к снижению дохода из-за привлечения кредитных ресурсов. В работе обоснована необходимость разработки комплексной аналитической процедуры совместного определения объемов привлекаемых кредитов, схем их погашения, приводится общий методологический подход к проблеме разработки бюджета региона с использованием указанной процедуры. Основным критерием при принятии решения о привлечении кредита является прирост валового регионального продукта (ВРП) в качестве результирующего показателя мультипликационного эффекта автономных жилищных инвестиций. Использование указанной схемы позволяет решить социальные (снижение требований по доходам заемщика, стоимости кредитных ресурсов) и макроэкономические задачи (привлечение финансовых ресурсов в новое строительство с возможной заменой ветхого жилья, возвратность средств, вкладываемых органами государственной власти, целевое использование средств).

12. Разработан комплекс методических и практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности мер регионального регулирующего воздействия на ИСК непроизводственного назначения.

Проведенный расчет коэффициентов доступности жилья посредством комбинирования самоинвестирования с бюджетным субсидированием в условиях достаточности бюджетных ресурсов показал, что при соблюдении региональными органами власти ограничения на максимальный размер субсидий на уровне 70% можно улучшить жилищные условия 50% населения РТ, остальным гражданам жилье доступно лишь в рамках такого бюджетного компонента, как безвозмездное предоставление жилья, а сумма бюджетных ресурсов, необходимая ежегодно для планомерного функционирования обоих бюджетных компонентов, должна составить 26,0 млрд. руб., что существенно превышает фактические возможности консолидированного бюджета РТ. Исходя из анализа преимуществ инвестиционно-жилищной кооперации был проведен расчет коэффициентов доступности жилья в рамках комбинирования кооперативного кредитования с бюджетным субсидированием (рис.13). В рамках подобной комбинации компонентов жилье должно быть доступным для III-Х децильных групп населения РТ, а если увеличить максимальный размер субсидии с 70% до 73,2%, то и для II группы. Соблюдая принятое в России ограничение на максимальный размер субсидии (70%), совокупная расчетная величина требуемых бюджетных ресурсов сокращается с 26,0 до 15,1 млрд. руб. ежегодно по сравнению с потребностью в бюджетных ресурсах в рамках комбинации бюджетного субсидирования с самоинвестированием.

Рис. 4. Соотношение дохода домохозяйств и механизмов реализации жилищной политики в регионе

Сравнительная характеристика моделей развития ИСК в России представлена в таблице 5.

Таблица 5

Сравнительная характеристика моделей развития ИСК в РФ

Виды моделей

«Сильные стороны»

«Слабые стороны» модели


Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку

Выступает инструментом превращения сбережений населения в инвестиции на рынке жилой недвижимости; использует механизм поэтапной оплаты

Возможность завышения цены жилья; отсутствие действенного механизма страхования рисков мошенничества с последующим невозвращением долевых взносов, риска увеличения сроков строительства и повышения цен на жилье; отсутствие в схеме кредитно-финансовых учреждений и собственно ипотечных механизмов; узкая потребительская база.

Региональные программы с использованием бюджетных средств

Высокая степень надежности при наличии государственных гарантий обеспечения жильем социально слабо защищенных слоев общества

Кредитование по ставке ниже рыночной не привлекает потенциальных инвесторов; ограничение по предлагаемым типам жилья; зависимость от состояния регионального бюджета; отсутствие перспектив преобразования в классические формы ипотечного кредитования.

Муниципальные жилищные облигации

При наличии государственных гарантий способны функционировать длительный срок (до 10 лет); цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства; ориентация на широкие слои потребителей и инвесторов.

Отсутствует возможность выбора типа жилья потребителем; недостаточные правовые гарантии; низкая доходность ценных бумаг, что обусловливает низкую привлекательность для потенциальных инвесторов и не обеспечивают широкого вовлечения сбережений; индексирование облигаций не отражает ситуации на финансовом рынке; низкая ликвидность облигаций; отсутствие механизма рефинансирования.

Кредитование населения предприятием

Долгосрочный заем; заинтересованность предприятие в долгосрочном найме и создании благоприятных условий для труда; заинтересованность работника в повышении качества труда и конкурентоспособности предприятия.

Риск долговой зависимости от работодателя; ограниченность круга потребителей работниками прибыльных и устойчиво работающих предприятий.

Банковская ипотека

Возможность перехода к классическим формам ипотечного кредитования; использование институтов финансового рынка.

Недоступные для большинства населения условия кредитования; отсутствие возможности развития в неблагоприятных макроэкономических условиях; сложность обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника в случае неуплаты.

Продолжение таблицы 5

Ссудосберегательная модель

Автономности схемы от рынка кредитных услуг; использование сбережений домохозяйств; отсутствие потребности в бюджетных средствах; наличие нескольких вариаций данной схемы, ориентированных на различные потребительские группы населения; сочетание государственного и рыночного регуляторов

Корпоративность, относительная замкнутость схемы; проблема доверия населения; при высоких темпах инфляции и роста цен на жилье покупательная способность сбережений сокращается, что ведет к падению числа потребителей; отсутствие государственной поддержки и государственных гарантий.

Классическая двухуровневая модель

Снижение социальной напряженности в обществе на основе снижения безработицы, повышения уровня и качества жизни населения; повышение уровня и темпов поступающих доходов в бюджеты всех уровней; развитие строительной и смежных с ней отраслей материального производства; укрепление институтов кредитно-денежной системы и рыночной инфраструктуры.

Чувствительность модели к внешним факторам (инфляция; содержание мер государственного регулирования ИСК и рынка финансовых услуг; ожидания экономических агентов рынка жилой недвижимости и др.)



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.