авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Методология управления развитием регионального рынка недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяют состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости. Из этого также следует вывод о необходимости поддержки позитивных и нивелирования негативных последствий взаимного влияния разных групп факторов.

Взаимное влияние данных факторов можно проследить, например, проанализировав зависимость состояния регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.


4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

Функционирование и развитие регионального рынка недвижимости невозможно рассматривать, абстрагируясь от социально-экономической ситуации в регионе. Анализ и максимальное использование той информации, которую несут в себе показатели и динамика социально-экономического развития региона, позволяют обеспечить эффективное управление развитием территории и достижение экономического роста, при этом, на наш взгляд, данную динамику необходимо использовать для прогнозирования ситуации на региональном рынке недвижимости, используя зависимость развития регионального рынка недвижимости от социально-экономического развития региона.

Существующие методики оценки социально-экономического развития регионов отличаются набором показателей и способами их анализа. В данной работе использовалась Методика комплексной оценки уровня социально-экономического развития субъектов Российской Федерации (Приложение № 6 к Федеральной целевой программе «Сокращение различий в социально–экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002–2010 годы и до 2015 года)».

На основе указанной методики был рассчитан интегральный показатель социально-экономического развития регионов (ИПСЭР). Расчеты проводились с использованием статистической информации Росстата.

Для исследования зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона целесообразным видится введение такого показателя как интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости.

Порядок формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости включал в себя следующие этапы:

1. Данные, отражающие состояние рынков недвижимости регионов, сводятся в единый банк данных.

2. По каждому из показателей производится ранжирование регионов. Региону с наихудшим показателем присваивается наименьший ранг. Региону с наилучшим показателем присваивается наивысший ранг. Остальным регионам значение рангов присваивается с использованием функции «Тенденция» MS Excel.

3. Для каждого региона значение присвоенного ранга делится на максимальный ранг; определяя относительный ранг.

4. По каждому из регионов определяется среднее значение всех относительных рангов. Полученное значение и будет являться интегральным показателем развития регионального рынка недвижимости.

С целью выявления взаимозависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона, в работе проведен расчет уровня развития региональных рынков недвижимости на базе наиболее крупных локальных рынков недвижимости городов каждого региона, включенного в анализ. При расчете интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости (ИПРРН) анализировались следующие данные:

  • объем предложения офисной недвижимости на 1000 чел., доля помещений классов A и B в общем объеме предложения офисной недвижимости;
  • объем предложения торговой недвижимости на 1000 чел., доля качественных торговых центров в общем объеме предложения торговой недвижимости;
  • объем предложения логистической недвижимости на 1000 чел., доля качественных складских помещений в общем объеме предложения;
  • номерной гостиничный фонд на 1000 чел.;
  • объем предложения жилой недвижимости на 1 чел., доля нового строительства, индекс доступности жилья.

Результаты расчетов интегральных показателей сведены в таблицу 1.

Таблица 1.

Результаты расчета интегральных показателей регионов (по состоянию на 01.01.2007г.)

Регионы (локальные рынки поселений)

ИПСЭР

ИПРРН

Санкт-Петербург

27,00

0,63

Тюмень

13,42

0,59

Казань

7,75

0,48

Екатеринбург

5,67

0,56

Самара

4,33

0,43

Архангельск

-0,42

0,40

Калининград

-0,75

0,49

Мурманск

-1,17

0,42

Череповец

-1,67

0,42

Н.Новгород

-2,75

0,47

Красноярск

-5,17

0,42

Томск

-6,18

0,35

Пермь

-6,83

0,46

Тверь

-8,50

0,34

Волгоград

-8,83

0,29

Смоленск

-11,17

0,34

Чебоксары

-12,33

0,32

Новосибирск

-12,67

0,32

Челябинск

-13,92

0,40

Краснодар

-19,83

0,45

Ростов-на-Дону

-20,00

0,45

Саратов

-23,92

0,25

Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона представлена на рис. 3.


Рис. 3. Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона

Учитывая полученные результаты, анализируемые регионы были разбиты на четыре группы:

  1. регионы-лидеры (Санкт-Петербург);
  2. общая группа регионов (Казань, Калининград, Томск, Тверь и др.);
  3. отстающие регионы (Саратов);
  4. регионы с неадекватным развитием: регионы, в которых уровень развития рынка недвижимости не соответствует социально-экономическому развитию региона (в настоящем примере опережает социально-экономическое развитие - Краснодар, Ростов-на-Дону).

По первым трем группам регионов можно построить график зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона (рис. 4).

Рис. 4. График зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона

Полученные результаты наглядно демонстрируют существование зависимости между уровнем развития регионального рынка недвижимости и уровнем социально-экономического развития региона. Но при этом важно уточнить, что для более обоснованных выводов необходим анализ большего числа регионов.

Использование данной зависимости позволяет на основе изучения социально-экономической ситуации оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и перспектив развития рынка недвижимости перед другими регионами.

Таким образом, развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона и оказывает влияние на него. Причем, региональная экономика становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой связи, политика региональных властей должна опираться на анализ всего многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе принимать наиболее важные, решения с учетов взаимного влияния и зависимости показателей социально-экономического положения региона и регионального рынка недвижимости, формируя необходимые механизмы регулирования рынка недвижимости региона.

Однако, для того чтобы система региональных рынков могла обеспечить эффективное развитие экономики региона, необходимы соответствующие социально-экономические условия, в их числе — благоприятные условия развития отношений собственности; институциональной среды и инфраструктуры региональных рынков; формирование конкурентной среды; цивилизованные формы взаимоотношений хозяйствующих субъектов; развитый механизм государственного регулирования и саморегулирования рынка недвижимости.

5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка.

Учитывая сравнительно недавнее формирование рынка недвижимости как сферы экономических отношений, и отсутствие единства мнений относительно роли институтов в формировании рынков представляется актуальным рассмотреть институциональные условия формирования и развития регионального рынка недвижимости.

Поскольку, передача прав является необходимым и достаточным условием для совершения операции на рынке недвижимости, именно передача пучка правомочий, на наш взгляд, отражают специфику рынка недвижимости. Наиболее полным набором правомочий обладает право собственности. Таким образом, на наш взгляд, основой функционирования и развития рынка недвижимости является наличие института частной собственности, а одним из важнейших институциональных условий развития рынка недвижимости является развитие отношений собственности.

Началом формирования института частной собственности в сфере недвижимости в России можно считать момент принятия в 1991 г. и введения в действие законодательных актов о приватизации жилья и предприятий. Поскольку приватизация, во-первых, позволила говорить о недвижимых объектах как об особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, а, следовательно, нуждается в механизме, позволяющем в полной мере реализовать право собственности, а также осуществить передачу и разделение этого права – в рынке. Во-вторых, с началом приватизационных процессов начинают зарождаться формальные нормы и правила функционирования рынка недвижимости, т.е. формироваться институты рынка недвижимости. Формирование институтов связано, в первую очередь с необходимостью формирования эффективного рынка недвижимости. Эффективность функционирования рынка определяется величиной трансакционных издержек. Если трансакционные издержки принимают значения, при которых обмен становится невыгодным, то возникает потребность в образовании институтов, позволяющих минимизировать издержки трансакций. Приватизационные процессы дали старт формированию механизма рыночного ценообразования и становлению рынка недвижимости, что позволило сконцентрировать собственность у индивидов, имеющих возможность и умения (предпринимательские способности) ее эффективного использования для получения (максимизации) прибыли. Но, учитывая важность недвижимости как экономического актива, основные свойства, которого проанализированы ранее, необходимо, четко определить или специфицировать данные права.

Данная характеристика является существенной и определяющей степень эффективности функционирования рыночного механизма, согласно неоинституциональному подходу. Степень специфицированности прав собственности влияет на частоту и способы совершаемых сделок и посредством этого служит индикатором прозрачности рыночной среды. Значение спецификации прав собственности для экономических взаимодействий предполагает, что при существовании возможности обмена правами собственности, в конечном счете, они будут приобретены теми субъектами, для которых их ценность выше. В результате этого процесса произойдёт такое перераспределение прав собственности, которое будет обеспечивать наивысшую экономическую ценность от соответствующей этим правам хозяйственной деятельности. Чем более ясно определёнными и надёжно защищёнными оказываются права собственности, тем теснее связь между действиями экономических агентов и их благосостоянием. Таким образом, процесс спецификации подталкивает к принятию экономически наиболее эффективных решений. Отсутствие существенных разногласий, несоответствий и противоречий между неформальными институциональными установками и формально закреплёнными правами собственности является фундаментом для предотвращения искажения в работе рыночного механизма. В свою очередь, размывание прав собственности имеет место тогда, когда они неточно установлены и плохо защищены либо попадают под ограничения.

Институциональное закрепление прав собственности в сфере недвижимости способствует снижению степени неопределённости в процессе взаимодействия экономических субъектов и оптимизации использования имеющихся ресурсов. В связи с этим также актуализируется проблема контроля за соблюдением условий контракта хозяйствующими субъектами и возможного применения санкций в случае их неисполнения (формирование механизма принуждения). Все это подводит ко второму институциональному условию формирования и развития рынка недвижимости: уровню развития способов контракции, в контексте рынка как способа организации – свободы заключения контрактов. Свобода заключения контрактов подразумевает право собственника на основе индивидуальных предпочтений выбирать как способ заключения контракта, так и сторону, с которой этот контракт будет заключен. В этом контексте возникает проблема управления развитием отношений собственности и защита прав собственности государством.

Третье, и основное, на наш взгляд, институциональное условие формирования и развития рынка недвижимости заключается в комплексности развития институтов и организаций рынка недвижимости региона и адекватности развития инфраструктурной составляющей рынка, в связи с чем, дальнейшее исследование направлено на исследование институциональной и организационной структуры регионального рынка недвижимости и их роли в системе управления развитием регионального рынка недвижимости.


6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.

Важным фактором, оказывающим влияние на формирование и развитие рынка недвижимости, является наличие институтов, обеспечивающих эффективность функционирования данного рынка. Анализируя свойства системы «региональный рынок недвижимости» был сделан вывод, о том, что самоорганизация регионального рынка недвижимости возникает из кооперации не только экономических субъектов друг с другом, но и с экономическими институтами, а также кооперации институтов между собой. Данное свойство системы «региональный рынок недвижимости» является наиболее существенным с точки зрения управления и анализа ее функционирования и развития.

Институциональную основу регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, составляют: уровень развития отношений собственности в регионе, институциональная среда, институциональная структура и организационная структура.

Под институциональной средой в работе понимаются социально-политические, организационно-экономические и правовые нормы, являющиеся базой для создания, обращения и эксплуатации объектов недвижимой собственности. Под институциональной структурой регионального рынка недвижимости следует понимать определенный упорядоченный набор институтов, создающих матрицы экономического поведения, определяющих ограничения для субъектов рынка недвижимости, которые формируются в рамках той или иной системы управления отношениями на рынке недвижимости. Выделены и исследованы два типа институтов рынка недвижимости: формальные и неформальные. Формальными институтами являются правила, которые создаются централизованно, осознанно, легко могут быть зафиксированы в вербальной или письменной форме, используются в явном виде как ограничитель набора альтернатив для индивидов и обеспечены легальной и специализированной защитой со стороны государства с помощью различных правовых норм и актов. Учитывая особенности недвижимости как экономического актива, эти институты играют ведущую роль, и от их результативности зависит эффективное функционирование рынка недвижимости. При этом основным источником формирования данных институтов является государство, и соответственно, основополагающая регулирующая роль в сфере недвижимости принадлежит государству.

Неформальными институтами называются такие правила, которые, так же как и формальные, являются ограничителями поведения, но не зафиксированы (а часть из них и не может быть зафиксирована) в вербальной форме, а также защищены другими механизмами (в отличие от государства). Они возникают, как правило, спонтанно из процесса взаимодействия между людьми, они поддерживаются культурой, традициями и т.п. Формальные и неформальные институты оказывают взаимное влияние на формирование институциональной структуры рынка недвижимости. При этом институциональная структура формируется в рамках институциональной среды. Институциональная среда не является простым набором соответствующих ее типу институтов. Она определяет направление и быстроту институциональных изменений и является вектором, определяющим направление развития институциональной структуры.

Совокупность институтов рынка недвижимости представляет собой сеть организационных узлов, в каждом из которых минимизируются те или иные трансакционные издержки, формирующих организационную структуру регионального рынка недвижимости. Под организационной структурой регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, следует понимать совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на рынке недвижимости либо ее регулированием (организации регионального рынка недвижимости).

С целью определения степени управляемости системы проанализированы связи между субъектами организационной структуры рынка недвижимости, с помощью симплициального анализа. Степень значимости каждого исследуемого объекта в симплициальном комплексе определялся расчетом и анализом эксцентриситетов. В процессе анализа выявлено, что на разных фазах процессов функционирования рынка недвижимости ведущую роль играют различные комбинации субъектов организационной структуры рынка недвижимости. Отмечено значительное влияние саморегулируемых организаций и государственных участников на все процессы функционирования рынка недвижимости.

В работе выделены основные принципы развития системы «региональный рынок недвижимости» и ее институциональных основ, к которым можно отнести следующие: целеобусловленность, системность, иерархичность, интегративность, целостность, оптимальность, обратная связь, информационная достаточность и достоверность, последовательность, эффективность, развитие. Рассмотренные принципы приведут к развитию рынка недвижимости только в случае выполнения институциональных условий функционирования и развития рынка недвижимости.

7. Выявлены предпосылки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости.

В диссертационном исследовании сформированы основы концептуального подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, обеспечивающие возможность анализа основных процессов формирования и развития регионального рынка недвижимости и оценку возможности влияния на него со стороны субъекта управления. Управление функционированием и развитием регионального рынка недвижимости предполагает воздействие субъекта управления на объект управления для достижения целей как отдельно взятого региона, так и национального рынка в целом.

Под системой управления развитием регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, необходимо понимать совокупность субъектов и объектов управления, взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях создания условий, необходимых для формирования социально-экономических процессов и отношений в сфере создания, эксплуатации (управления) и обращения недвижимой собственности для обеспечения устойчивого социально-экономического развития региона.

Основными элементами этой системы являются объект управления, субъект управления и институциональная среда. Проводниками управляющих воздействий являются институциональная и организационная структуры регионального рынка недвижимости.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой факторами и условиями, выявленными ранее.

В работе выделены также основные функции управления развитием региональных рынков недвижимости, которыми являются:

аналитическая, которая подразумевает экономическую диагностику процессов развития региональных рынков недвижимости и включает исследование конъюнктуры отдельных региональных рынков, исследование конкурентной среды региональных рынков, анализ институциональной и организационной структуры региональных рынков недвижимости, исследование инфраструктуры региональных рынков недвижимости, исследование структуры отдельных региональных рынков недвижимости;

функция организации и контроля, которая включает процесс построения органов управления региональными рынками недвижимости, упорядочивание их взаимосвязей и информационных потоков, а также контроль над развитием отдельных региональных рынков недвижимости и региональной экономики в целом;

функция планирования, включающая разработку стратегических и тактических планов по развитию региональных рынков недвижимости в целом и по отдельным регионам, а также в системе региональных рынков;

функция координации, предполагающая разработку различных нормативов, квот, законов, программ для целей развития региональных рынков недвижимости;

функция мотивации, которая выражается в предоставлении различных льгот и субсидий хозяйствующим субъектам и в повышении покупательской способности потребителей региональных рынков недвижимости.

На рис. 5 представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, направленная на его развитие в экономической системе региона.

Рис. 5 Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости

На рисунке показано, что управление развитием регионального рынка недвижимости предполагает воздействие на институциональную и организационную структуру регионального рынка недвижимости. При этом управление данными блоками формируют систему управления развитием регионального рынка недвижимости через определенные механизмы управления. На базе проведенного анализа выявлены следующие механизмы управления: механизмы свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования.

В работе показано, что институты и организации, оказывают взаимное влияние при формировании структуры рынка недвижимости, поскольку уровень развития институтов, определенного организационного узла определяет уровень развития организаций, однако, в случае, если уровень развития соответствующего института не адекватен уровню развития организационной структуры, формируются неформальные нормы и правила, что ведет к институциональным изменениям и трансформации институциональной структуры.

Причем с точки зрения эффективного управления необходимо, чтобы трансформация обеспечивала развитие рынка недвижимости, т.е. вела к трансформации институциональной структуры, способствующей снижению трансакционных издержек и снимающих проблемы функционирования и развития рынка недвижимости.

Таким образом, теоретико-концептуальную основу управления развитием регионального рынка недвижимости составляют следующие положения:

- выделение в рамках управления развитием регионального рынка недвижимости двух взаимосвязанных, но относительно автономных направлений: управление институциональной структурой регионального рынка недвижимости и управление организационной структурой регионального рынка недвижимости;

- выделение субъектов организационной структуры как проводников управляющих воздействий, оказывающих влияние на институциональную структуру рынка недвижимости;

- выделение механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, как взаимосвязанных аспектов управления.

8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.

Недвижимость сочетает в себе черты частного и коллективного (общественного) блага, требующего участия в управлении данным благом общества с учетом реализации варианта эффективного способа использования данного блага с целью повышения благосостояния общества в целом. При этом недвижимость нельзя исключить из общего доступа, как это можно сделать по отношению к обычному частному благу, в связи с этим необходимо искать пути воздействия общества на отношения между участниками общества по поводу использования недвижимости как частного и коллективного (общественного) блага, учитывая, в том числе, возможности влияния институциональной и организационной структуры на взаимоотношения на рынке недвижимости. Наличие внешних эффектов показывает, что истинная предельная полезность услуг с точки зрения, как общества, так и рынка различна, так как в себестоимости не отражены полностью экономические издержки, которые реально несет общество с учетом внешних эффектов.

При использовании земли могут возникать отрицательные внешние эффекты, т.е. ситуация, когда издержки собственника оказываются меньше совокупных общественных издержек в силу возникновения потерь, упущенной выгоды у владельцев соседних земельных участков или даже шире. Например, при существенных изменениях в образе города, например, Петербурга, вследствие нерегулируемой градостроительной активности может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики, так, например, уменьшит загруженность гостиниц и соответственно доход гостиничного бизнеса, уменьшится доход культурного сектора и т.д. Заметим, что возможны и положительные внешние эффекты, например, улучшение доступности земельного участка при строительстве дорог и повышение вследствие этого его ценности и т.д. При этом, на наш взгляд, необходимо говорить о наличии мультипликативного эффекта, который может служить опорной точкой для оценки прямого экономического эффекта от наличия того или иного внешнего эффекта в сфере недвижимости на иные отрасли экономики.

Возможность возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе использования земли, а также то, что земля по своим характеристикам является не только частным, но и коллективным благом, приводит к тому, что обществом разрабатывается целый ряд способов снижения или предупреждения отрицательного эффекта от использования недвижимости - от штрафов до запретов и ограничений, накладываемых на возможности того или иного варианта использования.

Для сокращения влияния отрицательных внешних эффектов и увеличения влияния положительных внешних эффектов необходимо, чтобы экономический субъект, порождающий внешний эффект, считался с внешними затратами или получал вознаграждение за внешние выгоды. В экономической литературе предлагается три подхода к решению этой проблемы: трансформация (интернализация) внешних эффектов, введение корректирующих платежей и субсидий и закрепление прав на ресурсы.

Трансформация внешних эффектов во внутренние может быть достигнута путем приближения предельных частных издержек (и соответственно выгод) к предельным социальным издержкам (выгодам). Возможным путем интернализации является объединение субъектов, связанных внешним эффектом, в один хозяйствующий субъект или передача прав на объект недвижимости одному из хозяйствующих субъектов для устранения внешнего эффекта. Однако, во-первых, процесс решения вопроса об устранении внешних эффектов достаточно сложный и, как правило, предполагает значительные временные рамки, т.е. оценка данного внешнего эффекта должна предполагать учет фактора времени; во-вторых, он связан со значительными затратами на спецификацию прав собственности, которая влечет значительные трансакционные издержки, зачастую не поддающиеся прямому расчету. Кроме того, не всегда возможно провести интернализацию внешних эффектов.

Существует другой способ побудить лицо, являющееся источником внешних эффектов, считаться с затратами, которые эти эффекты порождают, - заставить его оплатить эти затраты, путем введения корректирующих налогов или субсидий.

В работе предложен механизм оценки внешних эффектов и расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий с целью повышения эффективности управления внешними эффектами на рынке недвижимости. Внешние отрицательные эффекты приводят к потере стоимости объекта собственности, а соответственно и к потере дохода от объекта собственности. При этом расчет данных потерь, а, следовательно, и величину корректирующего платежа можно проводить методом капитализации потерь.

Однако данный путь не подойдет в случае, если корректирующий платеж не исправит ситуацию или затрагивает интересы не только отдельных собственников, но и местное общество, например, ситуация с Товарно-фондовой биржей и элитным жилым комплексом «Финансист» в Санкт-Петербурге. Рассмотрены также ситуации, когда внешние эффекты перекладываются на третьих лиц, например, в случае возведения объекта недвижимости (жилого дома) без официального разрешения и привлечения дольщиков к процессу финансирования, риски связанные с внешними эффектами по незаконному возведению жилого дома перейдут к дольщикам. Возникновение внешних эффектов возможно, например, с уже существующими правилами использования территории и ограничения на ее иное использование. В связи с чем, на наш взгляд, необходимо разрабатывать процедуры страхования ущерба связанных с возникновение внешних эффектов для третьих лиц в сфере недвижимости.

В работе выделены основные механизмы управления внешними эффектами на рынке недвижимости, заключающиеся в следующем: установление предельных норм или стандартов; введение санкций за нарушение норм и правил; введение корректирующих платежей (налогов и субсидий); продажа временных частичных правомочий, страхование.

Отмечено, что данные подходы могут приводить в действия механизмы управления внешними эффектами в различных направлениях, например, ограничения могут быть введены по плотности и высотности застройки, по параметрам объекта, его целевому и разрешенному использованию; по техническим, санитарным, экологическим и иным нормам и т.д. Реализация данных норм сможет принести реальную пользу обществу, только в том случае, если данные эффекты будут выявлены и заработает система механизмов управления внешними эффектами, что связано, на наш взгляд, с формированием институциональной и организационной структуры отвечающей за управление внешними эффектами на рынке недвижимости. В связи с этим, сформулированы первоочередные меры организации управления внешними эффектами на рынке недвижимости требующие, прежде всего, формирование системы мониторинга внешних эффектов на региональном рынке недвижимости с целью создания механизма управления данными эффектами и их последствиями. Отмечено, что в рамках данного направления необходимо разработать классификацию положительных и отрицательных внешних эффектов на рынке недвижимости, сформировать методологию анализа и порядок формирования и функционирования системы оценки с указанием перечня данных необходимых для оценки и иных данных о процессах и видах деятельности, в результате которых возникают внешние эффекты на рынке недвижимости. Ориентиром может служить предложенные в настоящей работе рекомендации по расчету величины корректирующего платежа на базе оценочных технологий с учетом анализа внешнего (экономического) устаревания.


9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки.

Поступательные процессы развития и трансформации институциональной структуры регионального рынка недвижимости должны вести к снижению величины трансакционных издержек (ТИ) при трансакциях на рынке недвижимости, однако это требует проработанной методологической базы управления ТИ на региональном рынке недвижимости. В диссертации проведен анализ существующих классификаций ТИ и предложена комплексная классификация ТИ на рынке недвижимости, представленная на рис. 6, на которой базируется, предложенный метод количественной оценки трансакционных издержек. В работе выделены особенности российской экономики и степени развития рынка недвижимости, влияющие на величину и методики оценки ТИ. К числу таких особенностей следует отнести:

существенно более высокую долю недвижимости, находящейся в государственной собственности, чем в большинстве стран с рыночной экономикой, и, что не менее важно, более высокую роль государственных организаций, как элементов инфраструктуры рынка недвижимости;

значительную долю нелегализованной составляющей в составе трансак-ционных издержек, определяющей значительный разрыв между легальным уровнем трансакционных издержек и их реальной величиной (например, невозможность четкого определения уровня затрат по четкой спецификации прав собственности и, особенно, «смежных» прав - права на проживание, в частности);

неразвитость инфраструктуры рынка, не позволяющей четко отделить один вид трансакционных издержек от другого (например, издержек по измерению (оценки стоимости) от услуг риэлтерской фирмы в целом при сделках на жилищном рынке);

различия в субъективной денежной оценке ТИ, не имеющих прямого денежного выражения, разными сторонами сделки, в связи с их частой принадлежностью к разным полюсам социальной структуры общества;

различия между формальным и реальным содержанием сделки (например, расселение коммунальной квартиры часто связано с изменением ее функционального назначения и переходом от использования ее в качестве жилья к использованию в качестве объекта коммерческой недвижимости);

использование множества форм денег (наличные, безналичные, денежные суррогаты) при расчетах, ведущее к замедлению скорости оборота, увеличению ТИ (например, в связи с конвертацией одной денежной формы в другую) и деформирующее ценовую информацию;

традиционное для российского рынка недвижимости (прежде всего, жилой) возложение основной части явных ТИ на одну сторону сделки (покупателя, как правило).
















Рис. 6 Классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости

Российские особенности рынка недвижимости требуют внесения соответствующих корректив при анализе и оценке ТИ. Неустойчивость экономических связей, незавершенность формирования структуры рыночных отношений, противоречивость действующего законодательства, неразвитость инфраструктуры рынка недвижимости являются дополнительными факторами, ведущими к возрастанию ТИ, и, как следствие, снижающими деловую активность на рынке.

Все эти особенности оказывают влияние на анализ и оценку ТИ. На базе анализа существующих подходов к методологии оценки ТИ, сделан вывод, что из возможных методов количественной оценки ТИ наиболее приемлемым является метод, основанный на прямом анализе издержек трансакции для отдельных покупателей и продавцов (метод прямого расчета издержек процесса совершения сделки для продавца или покупателя).

В работе подробно описаны указанные этапы оценки ТИ, предложены формы, уточняющие структуру ТИ и методы расчетов для каждого вида ТИ, а именно: легализованные трансакционные услуги – прямой расчет на основе цен и тарифов, установленных на трансакционные услуги; нелегальные трансакционные услуги – экспертный метод; уплата налогов – прямой расчет на основе налоговых ставок; неявные трансакционные издержки - на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Показано также, что для проверки результатов расчета ТИ по методу прямого расчета, в качестве дополнительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор, к которому относятся: торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления (как в частном, так и в государственном секторе), затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность.

Публикации по теме диссертации

Монографии:

  1. Бачуринская И.А. Регулирование регионального рынка недвижимости: инфраструктурный и институциональный аспекты: Монография - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 15,5 п.л.
  2. Факторы устойчивого развития регионов России: Монография / В.А.Арушанов, Н.Р.Балынская, И.А.Бачуринская и др.; под общ. ред. С.С. Чернова.- Книга 4.- Новосибирск: ЦРНС, 2009. - 10,4 п.л./ 0,7 п.л.
  3. Управление собственностью: теория и методология: Монография / С.Н. Максимов, И.А.Бачуринская, А.В. Беляев и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 10,7 п.л./ 0,9 п.л.
  4. Развитие отношений собственности в современной экономике России: Монография / С.Н.Максимов, И.А.Бачуринская (Бузова), Васильева Н.В. и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова. – СПб: СПбГИЭУ, 2007. – 9,8 п.л./0,9 п.л.


Учебники и учебные пособия:

  1. Управление недвижимостью: Учебник/ С.Н.Максимов, И.А.Бачуринская (Бузова), Н.В.Васильева и др.; Под ред. С.Н. Максимова. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008. –35,1/5 п.л.
  2. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ В.С. Башкатов, И.А.Бачуринская (Бузова).- СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 19/9,5 п.л.
  3. Экономика недвижимости: Учебное пособие/С.Н.Максимов, И.В.Смирнова, И.А.Бачуринская (Бузова).- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 10/3,33 п.л.
  4. Управление имущественными ресурсами региона: Учебник/ И.А.Бачуринская (Бузова), Т.А. Голикова, М.А.Гусаков и др.; Под ред. Е.Б. Смирнова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 10,75/1,3 п.л.
  5. Управление недвижимым имуществом: Учебник/И.А.Бачуринская (Бузова), Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – 28,5/6,25 п.л.
  6. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко, И.А.Бачуринская(Бузова). – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. – 10,3/5,15 п.л.

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

  1. Бачуринская И.А. Формирование механизма регулирования процессов функционирования и развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 5(32). С.256-258. - 0,3 п.л.
  2. Максимов С.Н., Бачуринская И.А. Управление внешними эффектами на рынке недвижимости //Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. 2009. № 3. С.375-378.- 0,6 п.л./0,3 п.л.
  3. Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А. Недвижимая собственность как экономическая категория// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 3(30). С.18-24. - 0,7 п.л./0,4 п.л.
  4. Бачуринская И.А. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 3(30). С.369-372. - 0,3 п.л.
  5. Адигамова М. Р., Бачуринская И. А. Интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 1(28). С.263-267. - 0,3 п.л./0,2 п.л.
  6. Бачуринская И.А. Институциональные условия формирования и развития рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 7 (26). С.186-189.- 0,3 п.л.
  7. Бачуринская И.А., Васильева Н. В. Региональный рынок недвижимости: сущность и основные факторы развития // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 6 (25). С.59-64.- 0,5 п.л./0,25 п.л.
  8. Бачуринская И.А. Институциональная структура рынка недвижимости: формирование и развитие // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 3 (22). С.279-281.- 0,3 п.л.
  9. Бачуринская (Бузова) И. А. Трансакции и трансакционные издержки на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Вып. 4 (17). С.41-51.- 0,85 п.л.
  10. Бачуринская (Бузова) И. А. Трансакционные издержки и их количественная оценка на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Вып. 5 (18). С.294-297.- 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.