авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Формирование и регулирование спроса на жилье в крупнейшем городе (на примере г. екатеринбурга)

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ГОЛОВЫРСКИХ СВЕТЛАНА АНДРЕЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СПРОСА

НА ЖИЛЬЕ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ

(НА ПРИМЕРЕ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Екатеринбург – 2008

Диссертационная работа выполнена на кафедре Региональной

и муниципальной экономики ГОУ ВПО «Уральский государственный

экономический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Силин Яков Петрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Пешина Эвелина Вячеславовна,

(Россия), заведующая кафедрой

Экономики сферы услуг Уральского

государственного экономического

университета, г. Екатеринбург

кандидат экономических наук

Санжанов Олег Игоревич,

(Россия), начальник Управления

жилищного и коммунального хозяйства

Администрации г. Екатеринбурга

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Уральская академия

государственной службы»

Защита состоится 04 марта 2008 г. в 12.30 ч. на заседании диссертационного совета Д 212.287.01 при ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» по адресу: 620144, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной воли, 62/45, Зал заседаний ученого совета (ауд. 150).

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу: 620144, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/народной воли, 62/45, ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет», Ученому секретарю диссертационного совета Д 212.287.01.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет». Автореферат диссертации размещен на сайте ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» ( http://www.usue.ru ).

Автореферат разослан «01» февраля 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент Н.В. Новикова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Среди многочисленных проблем социально-экономического развития городов особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, которая сопровождается сопряженным развитием целого шлейфа негативных социальных, политических, психологических и иных процессов и отрицательных последствий.

Углубление количественных и качественных диспропорций между спросом и предложением жилья в условиях отсутствия внешней государственной политики в этой сфере лишает миллионы людей позитивных жизненных перспектив. В то же время обеспеченность жильем служит не только важнейшим показателем уровня и качества жизни, но и в значительной мере формирует образ жизни индивида, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.

В этих условиях существенное теоретико-методологическое и практическое значение приобретает формирование новой парадигмы спроса на жилье, в том числе и в масштабах крупнейшего города, смягчающей и в перспективе преодолевающей существующие дисбалансы спроса и предложения. По нашему мнению, новая парадигма может опираться на следующие основные постулаты.

Во-первых, жилье – базовая, жизненно необходимая потребность людей. Без удовлетворения данной потребности становится проблематично само существование человека. Кроме того, отсутствие жилья делает невозможным полноценное удовлетворение большинства других потребностей человека. В городах России существует огромная потребность населения в улучшении жилищных условий. Стоимость жилья остается высокой в сравнении с уровнем доходов граждан. Стоит задача повысить доступность жилья для широких слоев населения. Это не только огромная социальная задача, но и важнейшая задача для развития строительного комплекса и сопряженных отраслей страны, регионов и городов.

Во-вторых, доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным, муниципальным и коммерческим институтам.

В-третьих, жилье является фактором инвестиционной привлекательности конкретной территории. Другими словами, жилье не только служит для удовлетворения потребности в жилье, но и становится средством накопления. Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки. С одной стороны, жилье – объект привлечения долгосрочных вложений, а с другой – для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт.

Таким образом, актуальность исследования обусловлена недостаточной разработанностью вопросов, связанных с особенностями формирования и регулирования спроса на жилье в крупнейших городах, переживающих сложный процесс трансформации своих функций и усиливающих свою роль в структуре экономики страны и ее регионов.

Степень разработанности проблемы исследования. Теоретическим, методическим и прикладным вопросам развития жилья, решению жилищной проблемы в России посвящено значительное количество трудов отечественных авторов.

В советское время эти проблемы наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые, как М.М. Авешников, Д.Л. Бронер, Т.И. Заславская, К.К. Карташева, Т.И. Корягина, Б.Р. Рубаненко, Р.В. Рывкина, Д.Г. Тонский и др.

В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах таких исследователей, как И.А. Абанкина, Т.Д. Белкина, В.В. Бузырев, В.И. Бутов, С.А. Ваксман, В.Д. Веремейкина, В.Г. Волочков, А.К. Гузанова, М.Н. Дмитриев, Л.И. Дронова, В.Г. Игнатов, О.З. Каганова, Н.В. Калинина, А.В. Карасев, Н.П. Кетова, В.С. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина, А.С. Новоселов, Т. Овсянникова, Э.В. Пешина, О.Г. Поздеева, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина, Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк, И.А. Чубаров и др.

Важное значение для понимания закономерностей развития рынка жилья, функционирующего в рамках определенной территории, в том числе и в пространстве современных крупнейших городов, имеют работы Е.Г. Анимицы, В.С. Боголюбова, Н.Ю. Власовой, Б.М. Гринчеля, Б.С. Жихаревича, Г.М. Лаппо, В.И. Лексина, Л.Э. Лимонова, В.Я. Любовного, С.В. Придвижкина, А.И. Татаркина, И.Д. Тургель.

Традиционно на Западе методическим и методологическим проблемам развития рынка жилья в городах уделяется большое внимание. Следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы М. Бейли, Э. Бёрджеса, Т. Вонга, П. Зорна, Л. Греблера, А. Гудмана, Т. Кауко, Дж. Керла, Дж. Куигли, Дж. Маддала, Д. Макленана, С. Мэйсела, Р. Миза, Р. Мьюта, Э. Ольсена, О. Плота, Г. Поляковского, С. Ренни, О. Салливана, Р. Страйка, М. Фери, Дж. Фридмена, Х. Хойта, Р. Шиллера и др. Следует подчеркнуть, что зарубежные экономисты рассматривают функционирование рынка жилья как часть всей системы рыночных отношений.

Вместе с тем, исследованию спроса на жилье, в том числе формирующегося в пространстве крупнейшего города, уделяется в научной литературе недостаточное внимание. Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей определенный баланс между спросом и предложением жилья в современных условиях крупнейшего города, недостаточная разработанность ее отдельных компонентов, определили общий замысел настоящего исследования.

Объектом исследования выступает спрос на локальном рынке жилья, формирующийся в пространстве крупнейшего города.

Предметом исследования является система экономических отношений, возникших при формировании и регулировании спроса на жилье на локальном рынке крупнейшего города.

Цель исследования заключается в развитии теоретических представлений о формировании и развитии спроса на локальном рынке жилья в крупнейшем городе и выявлении механизмов его регулирования.

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и последовательно решались следующие исследовательские задачи:

1. Уточнить содержание понятия «спрос на жилье», выявить специфику новой парадигмы спроса на жилье;

2. Систематизировать существующие методы анализа спроса на жилье, выявить тенденции и проблемы обеспеченности жильем населения крупнейшего города, обосновать методические подходы к оценке состояния ипотечного кредитования;

3. Обосновать механизмы регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужила совокупность научных представлений и концептуальных установок отечественных и зарубежных ученых в области жилищной политики, денежно-кредитных отношений, экономики жилой недвижимости, региональной и городской экономики.

Во-первых, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие исследовать формирование рынка жилья как элемента становления рыночной системы, действующей на разных территориальных уровнях.

Во-вторых, это теории экономики города, дающие возможность выявить специфику функционирования и развития рынка жилья в различных типах городских поселений, в том числе крупнейших.

Инструментально-методический аппарат представляет собой сочетание как базовых методов научного познания, в частности, диалектического и системно-структурного, так и общих методов, среди которых – экономико-статистический, сравнительно-исторический, функциональный.

Нормативно-правовая база разработки проблемы представлена рядом законодательных актов: Гражданским, Жилищным, Налоговым, Градостроительным, Семейным Кодексами, а также Законами РФ по жилищной политике и ипотеке, Указами Президента РФ, Постановлениями и решениями федерального и областного правительств, документами Администрации г. Екатеринбурга, законодательными и нормативными документами Российской Федерации и муниципальных образований.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистических сборников, материалы и статистические данные агентств недвижимости Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости, материалов банков Екатеринбурга, а также теоретические и фактические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати. Большая часть материалов была собрана, проанализирована и обобщена непосредственно автором.

Диссертантом получены следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты, обладающие признаками научной новизны и являющиеся предметом защиты:

1) уточнено содержание понятия «спрос на локальном рынке жилья» на основе критического анализа и обобщения определений спроса на жилье, сложившихся в отечественной и зарубежной литературе, а также учета постулатов новой парадигмы спроса на жилье;

2) разработан методический подход к анализу спроса на локальном рынке жилья, учитывающий специфику его функционирования в пространстве крупнейшего города как сложной полиструктурной социально-экономической системы; а также позволяющий выявить тенденции и проблемы в сфере спроса на жилье на локальном рынке;

3) предложены механизмы регулирования спроса на локальном рынке жилья в крупнейшем городе, позволяющие удовлетворить потребности жителей в жилье.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования теоретических выводов и практических рекомендаций:

  • в нормотворческой деятельности представленных органов местного самоуправления, регулирующих процессы развития рынков жилья;
  • в управленческой деятельности исполнительных органов местного самоуправления при разработке программ и планов развития жилищного рынка, при формировании жилищной политики в крупнейшем городе;
  • в педагогической деятельности преподавателей вузов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению.

Достоверность содержащихся в диссертации подходов, выводов и рекомендаций подтверждается применением обоснованного методического инструментария, использованием и корректной обработкой большого объема статистического и фактического материалов, личным опытом работы автора.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и обсуждались и получили одобрение на: Всероссийских научно-практических конференциях (г. Екатеринбург, 2003-2006гг.), Межрегиональной молодежной научной конференции (г. Ухта, 2003), Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов (г. Ярославль, 2004, г. Екатеринбург, 2006), Межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов (г. Нижний Новгород, 2005).

Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса в Уральском государственном экономическом университете при чтении курса «Экономика города».

Методические положения и практические рекомендации автора реализуются в процессе разработки направлений развития приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при реализации на территории муниципального образования «город Екатеринбург», в том числе при реализации Постановления Главы Екатеринбурга от 28.09.2007г. №4370 «Об утверждении перечней мероприятий по реализации приоритетных национальных проектов и региональных компонентов приоритетных национальных проектов в муниципальном образовании «город Екатеринбург».

Публикации. Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 15 публикациях общим объемом 3,25 п.л., в том числе две работы опубликованы в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура и объем диссертации обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка литературы и приложений. Содержание работы изложено на 169 страницах машинописного текста и включает 27 рисунков, 26 таблиц, список литературы из 228 наименований, а также 27 приложений.

Во введении диссертации на основе анализа степени разработанности проблемы современной отечественной и зарубежной науки обоснованы актуальность и значимость избранной темы, определены предмет и объект исследования, сформулированы цель и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов.

В первой главе диссертации – «Теоретико-методологические аспекты исследования спроса на локальном рынке жилья» – обоснована необходимость осмысления теоретических подходов, характеризующих рынок жилья и спрос на жилье, выявлены основные доминанты новой парадигмы спроса на жилье, в том числе и в пространстве крупнейшего города.

Во второй главе – «Тенденции формирования спроса на жилье в крупнейших городах России» – конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы к анализу обеспеченности жильем населения крупнейшего города, а также выявлены требования населения к жилью и ипотечному кредитованию, результаты которого являются исходными данными для расчетов ипотечного кредитования в городах.

В третьей главе – «Совершенствование механизмов регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе» – выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющих регулировать спрос на жилье в крупнейшем городе, предлагаются меры по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка.

В Заключении диссертационной работы подведены итоги осуществленного исследования, представлены основные выводы теоретического, методического и прикладного значения, составляющие предмет защиты диссертации.

В Приложениях представлены вспомогательные аналитические материалы, иллюстрирующие и дополняющие отдельные положения диссертационной работы.

II. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ

РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Предпринятое в данной диссертационной работе исследование теоретико-методологических и прикладных аспектов формирования и регулирования спроса на локальном рынке жилья позволило автору сформулировать и обосновать следующие научные положения и результаты, выносимые на защиту.

1. Уточнено и углублено содержание понятия «спрос на локальном рынке жилья» в контексте новой парадигмы, включающей три основные категории нужда, потребность и желание.

На основе критического анализа и обобщения основных научных подходов раскрывается содержательная сущность понятия «спрос» в сопряжении с такими базовыми понятиями, как «нужда», «потребность», и «желание». В частности:

1) спрос – это общественная или личная потребность в материальных благах и услугах, в том числе и потребность в жилье, причем величина спроса определяется количеством товара (услуги), которое покупатель готов приобрести в данный период времени и при определенных условиях;

2) нужда человека, под которой мы понимаем минимальную объективную потребность, без которой невозможна жизнь человека. Человек, живя в бараке, в ветхом жилье, в данном случае удовлетворяет свою первичную, насущную, естественную, базовую потребность.

2) потребность человека, где сама потребность (надобность) выступает как единство объективного и субъективного, т.е. существуют различного рода причины (например, увеличение количества членов семьи), по которым человек предъявляет спрос на более лучшее жилье. В данном случае человек уже удовлетворил свою первичную потребность.

4) желание человека. Данное понятие можно охарактеризовать как субъективную растущую потребность, т.е. человек в целом удовлетворен своими жилищными условиями, однако с изменением ценностных ориентиров развития общества, повышением материального состояния населения, горожанин, в частности стремится к улучшению своих жилищных условий, например, покупкой коттеджа, загородного дома и т.п.

Близость понятий «потребность» и «спрос» на жилье очевидна. Однако понятие «потребность» трактуется гораздо шире и разнообразнее.

Критический анализ и обобщение основных научных подходов к пониманию дефиниции «спрос на жилье» позволили автору сделать вывод об отсутствии единой трактовки данного понятия. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия «спрос на жилье» позволили выделить четыре основных группы определений.

Во-первых, спрос на жилье – это удовлетворение базовой биологической потребности, без которой невозможна жизнь человека.

Во-вторых, спрос на жилье – это нужда, потребность или желание иметь его, подкрепленные объемом денежных средств, необходимых для его покупки.

В-третьих, спрос на жилье – это потребность со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения желаемого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

В-четвертых, спрос на жилье – это количество жилья и жилищных услуг, которые хотят и могут приобрести потребители.

Во всех рассмотренных определениях атрибутом спроса на жилье является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) спросу на жилье. Поэтому для понимания определения «спроса на локальном рынке жилья» был проведен сравнительный анализ различных трактовок определения «локальный рынок жилья».

Принимая во внимание различные научные трактовки, а также, учитывая неразрывную связь пространственно-временных процессов с экономикой, мы определили спрос на локальном рынке жилья как количество жилья и жилищных услуг, которое может и желает приобрести население (домохозяйства, потребители, инвесторы), обладающее средствами и доходами (а для некоторых и не имеющих их) в объемах, достаточных для «целевого» использования, приобретения необходимого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов на территории муниципального образования.

В данном определении акцент сделан на «целевое» использование, приобретение жилья, поскольку жилье выступает не только как объект постоянного потребления, но и как объект инвестирования средств. Тем более, что в настоящее время именно в крупнейших городах последняя цель выходит на первый план. Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки. С одной стороны, жилье – объект привлечения долгосрочных вложений, а с другой – для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт.

2. Систематизирована структура спроса и в соответствии с этим структурированы факторы, оказывающие влияние на спрос на локальном рынке жилья.

Автор доказывает, что структуру спроса можно представить следующим образом. Совокупный спрос на жилье включает потенциальный спрос и реальный спрос на жилье. Считаем, что потенциальный спрос на жилье – это количество жилья, необходимого населению, которое не имеет финансовых возможностей приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье – это количество жилья, необходимого населению, которое хочет и может позволить себе приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье можно подразделить на такие виды спроса, как потребительский спрос и «перегретый» (инвестиционный, спекулятивный) спрос. Потребительский спрос на жилье – это количество жилья, необходимого населению, целью которого является длительное и постоянное потребление его, т.е. улучшение жилищных условий, жилье – как средство существования. Иная цель у «перегретого» (инвестиционного) спроса. Данный спрос на жилье понимается как количество жилья, необходимого населению как объект инвестирования денежных средств, как финансовый актив. Этот вид спроса сейчас очень характерен для крупнейших городов.

В соответствии с представленной структурой спроса все факторы, влияющие на спрос на жилье в крупнейшем городе можно структурировать на несколько групп, одни из которых относятся к внешней среде, а другие факторы – к внутренней среде локального рынка. Факторами внешней среды, влияющими на спрос на локальном рынке жилья, являются факторы, действующие на общенациональном и региональном уровнях. К факторам внутренней среды относятся те факторы, которые действуют в пределах муниципального образования. Поскольку целью нашей работы является регулирование спроса на локальном рынке жилья, то в качестве факторов, которые формируют внутреннюю среду функционирования и развития локального рынка жилья и спроса на данном рынке, мы выделяем следующие: 1) пространственные; 2) экономические; 3) демографические; 4) организационно-правовые; 5) научно-техничес-кие; 6) социальные; 7) градостроительные; 8) природно-климатические; 9) национальные традиции; 10) предпочтения потребителей.

По степени воздействия этих факторов на развитие локального рынка жилья, мы их классифицируем на факторы:

  • влияющие непосредственно (ведущие, активные);
  • влияющие опосредованно (второстепенные, пассивные) (рис. 1).

Рис. 1. Группировка факторов по степени воздействия на спрос

на локальном рынке жилья

Следует акцентировать внимание на усиливающее воздействие предпочтений потребителей на развитие локального рынка жилья в пространстве крупнейшего города. Неоднородность предпочтений многочисленных домохозяйств, предъявляющих дифференцированный спрос на разные типы жилья, разные условия проживания и разные формы финансирования его приобретения (или же аренды), формирует многослойную структуру рынка жилья.

3. Разработан методический подход к анализу спроса на локальном рынке жилья, обосновывающий основные направления анализа, содержания и специфики применения его в условиях крупнейшего города.

Разработка методики осуществлялась, с одной стороны, в контексте общенациональной методологии исследования закономерностей развития территориальных рынков, а с другой, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города).

Базируясь на понятии спроса на локальном рынке жилья, на структуре, видах спроса, мы предлагаем следующую методику анализа спроса на локальном рынке жилья:

1) анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья;

2) анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья;

3) анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья.

Совокупность характеристик сгруппирована в три многокомпонентных блока (рис. 2), анализ которых позволяет выявить количественные и качественные изменения спроса на локальном рынке жилья как относительно самостоятельного экономического феномена и как важного элемента городской экономики.

Рис. 2. Направления анализа спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города

Анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья включает следующие компоненты: пространственные, экономические, демографические, организационно-правовые, научно-технические, социальные, градостроительные, природно-климатические факторы, национальные традиции.

Анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья включает: качество жилища, уровень доходов населения, демографическую ситуацию, условия финансирования жилья для населения, цены на жилье, жилищное строительство. Анализ потребительских предпочтений был апробирован во 2 главе работы.

Анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья представляет собой анализ спекулятивного спроса на жилье и «наведенного» спроса. Спекулятивный спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, который предназначен для перепродажи приобретаемого жилья по более высокой цене с целью присвоения образующейся за счет разницы цен прибыли. Следует подчеркнуть, что спекулятивный спрос на жилье связан с осознанным риском инвестора. «Наведенный» спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, в результате которого население, имея более высокий уровень дохода в других городах России (например, северных), приобретает жилье на данном рынке для достижения различных целей.

Мы дополнили свой методический подход параметрическими характеристиками, позволяющими более детально оценить состояние спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города (рис. 3).

Рис. 3. Параметрические характеристики состояния спроса

на локальном рынке жилья крупнейшего города

Обосновано, что особенности функционирования рынка жилья и спроса на жилье будут существенно модифицироваться вышеизложенными факторами и параметрическими характеристиками, носящими пространственно неравномерный характер. Наглядное тому подтверждение – ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России (табл. 1).

Таблица 1 – Ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России, тыс. кв. м*

2004

2005

2006

всего

в т.ч. на душу населения

всего

в т.ч. на душу населения

всего

в т.ч. на душу населения

Волгоград

318,60

0,32

387,10

0,39

Екатеринбург

497,13

0,39

643,60

0,49

735,30

0,56

Казань

629,80

0,57

729,80

0,66

Нижний

Новгород

285,50

0,22

278,30

0,22

448,20

0,35

Новосибирск

498,40

0,35

323,50

0,23

816,40

0,58

Омск

397,40

0,35

595,30

0,52

723,10

0,63

Пермь

242,80

0,24

369,30

0,37

421,00

0,42

Самара

285,00

0,25

335,70

0,30

164,50

0,14

Уфа

416,20

0,40

470,00

0,45

521,70

0,51

Челябинск

359,40

0,34

432,00

0,39

511,20

0,47

*Составлено по: Материалы Администрации г. Екатеринбурга

По объему ввода жилья среди городов-миллионников г. Екатеринбург в 2005 г. занимал 1 место – 643,60 тыс. кв. м. Однако в 2006 г. г. Екатеринбург занял 2 место после Новосибирска, где в прошедшем году объем ввода жилья увеличился в 2,5 раза. В 2005-2006 гг. наибольшие объемы ввода жилья и стабильный рост жилищного строительства наблюдается в г. Екатеринбурге, Казани, Омске и Уфе. Снижение объемов жилищного строительства по сравнению с 2005 г. отмечено в г. Самаре (более чем в 2 раза).

По вводу жилья в перерасчете на 1 жителя в 2006 г. среди городов-миллионников лидирующее место занимают Казань и Омск. Наименьший ввод общей площади жилых домов на 1 жителя наблюдается в Самаре – 0,14 кв. м. Среди крупнейших городов по данному показателю г. Екатеринбург занимает 4 место (0,56 кв. м).

Существующая дифференциация доходов не позволяет большей части населения, имеющей низкие и средние доходы, претендовать на покупку благоустроенного жилья. Только часть семей со средним достатком может рассчитывать на приобретение дешевого жилья.

С целью выявления требований населения Екатеринбурга к качеству жилья, его стандартам, а также финансовых возможностей горожан и приемлемые для них ипотечные параметры, автором под руководством С.А. Ваксмана в апреле 2005г. было проведено анкетирование, которое позволило в какой-то мере оценить спрос населения на локальном рынке жилья. Анкета содержала 25 вопросов, которые были сгруппированы в 4 блока, каждый из которых имеет собственную цель: 1) общее представление о респонденте; 2) характеристика его жилищных условий, удовлетворенность жильем; 3) требования, предъявляемые респондентом к жилью; 4) отношение респондента к ипотечному кредитованию. В опросе были задействованы две возрастные категории населения: учащаяся молодежь в возрасте до 24 лет («студенты») и более старшее поколение в возрасте 40-55 лет («родители»). Обследованием было охвачено 200 человек. Среди них 112 человека – это «молодежь» (55,8%) и 88 человека – «родители» (44,2%)

Анализ позволил выявить следующие тенденции в сфере спроса на жилье на локальном рынке:

1) Постоянное увеличение спроса на жилье в крупнейшем городе;

2) Все большая удовлетворенность населения своими жилищными условиями;

3) Постоянно растущие запросы горожан относительно площади будущего жилья;

4) Меняющиеся в сторону увеличения доходы населения.

Более подробно выявленные тенденции в области спроса на жилье представлены в табл. 2.

Таблица 2 – Тенденции изменения спроса на жилье

в крупнейшем городе – Екатеринбурге

1998 г.

2000 г.

2005 г.

длительные

1) Убежденность в том, что государство не может помочь в улучшении жилищных условий

2) Одним из мотивов улучшения жилищных условий – отселение молодого поколения в отдельную квартиру

изменяющиеся

Неудовлетворены своими жилищными условиями

Скорее неудовлетворены своими жилищными условиями, чем удовлетворены

Скорее удовлетворены своими жилищными условиями, чем неудовлетворены

В качестве мотива улучшения жилищных условий – увеличение площади квартиры

В качестве мотива улучшения жилищных условий – увеличение площади квартиры, отселение молодого поколения в отдельную квартиру

В качестве мотива улучшения жилищных условий – вложение денежных средств

Желание проживать в многоэтажных домах

Желание проживать в многоэтажных домах

Желание проживать в индивидуальных домах

Не готовность взять ипотечный кредит

Не готовность взять ипотечный кредит

Готовность взять ипотечный кредит

Постепенно растут запросы горожан относительно площади будущего жилья

Меняющиеся в сторону увеличение доходы населения

Желание по увеличению количества комнат в квартире

Увеличение спроса на жилье

Отличительной особенностью предложенного автором методического инструментария является учет силы влияния возраста, традиций, предпочтений на формирование спроса в сфере локального рынка жилья (рис. 4). В работе показано, что для категории «родители» характерно преобладание удовлетворенности жилищными условиями (60,2 %); скорее неудовлетворен, чем удовлетворен – 22,7 %, полностью неудовлетворен – 17,1 %. Интересно то, что в предыдущих исследованиях большинство «родителей» были неудовлетворены своими жилищными условиями. Для категории «молодежь» характерна примерно такая же картина: удовлетворены жилищными условиями 58,1 %, неудовлетворены – 41,9 %.

В целом улучшить жилищные условия желают 69,5 % населения. У «молодежи» прослеживается следующая особенность: 41,9 % неудовлетворены жилищными условиями, и при этом желают улучшить свои жилищные условия 78,6 %.

Рис. 4. Влияние возраста, традиций на спрос на жилье

в крупнейшем городе – Екатеринбурге

Отметим, что категория населения «молодежь», предполагающая улучшить свои жилищные условия, скорее удовлетворена жилищными условиями, чем неудовлетворена (табл. 3).

Таблица 3 – Распределение респондентов в зависимости от их удовлетворенности жилищными условиями и желанием их улучшить, %

Удовлетворенность жилищными условиями /

Желание улучшить жилищные условия

«молодежь»

«родители»

желают

не желают

желают

не желают

полностью удовлетворен

4

16

12

10

скорее удовлетворен, чем неудовлетворен

25

20

14

20

скорее неудовлетворен, чем удовлетворен

11

12

10

12

совершенно неудовлетворен

10

2

14

8

Среди «родителей» наибольшее количество скорее удовлетворенных, чем неудовлетворенных своими жилищными условиями и предполагающих улучшить жилищные условия приходится на 14 %. Неудовлетворенных своими жилищными условиями и желающих улучшить их среди группы «молодежи» – 21 %, среди «родителей» – 24 %.

Большая часть респондентов проживает в многоэтажных домах: «молодежь» – 73,2 %, «родители» – 89,8 % (табл. 4). 12,5 % «молодежи» снимают квартиру. Это связано с тем, что часть молодежи приезжают из других городов, либо живут отдельно от родственников. Но поскольку приобрести квартиру они пока не в состоянии, вынуждены снимать жилье.

Таблица 4 – Распределение респондентов по типу жилья в разрезе рассматриваемых

категорий потребностей

Тип жилья

Распределение респондентов по
потребности и нужде в жилье

Распределение респондентов
по желанию в жилье

«молодежь»

«родители»

«молодежь»

«родители»

чел.

%

чел.

%

чел.

%

чел.

%

Многоэтажный дом

82

73,2

79

89,8

11

9,8

6

6,8

Индивидуальный дом

5

4,5

6

6,8

40

35,7

36

40,9

Общежитие

9

8,0

0

0,0

Снимают квартиру

14

12,5

3

3,4

Служебная квартира

2

1,8

0

0,0

Элитный дом

32

28,6

20

22,7

Нет ответа

29

25,9

26

29,6

Итого

112

100,0

88

100,0

112

100,0

88

100,0



Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.