авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности

-- [ Страница 2 ] --

Анализ причин возникновения кризиса в России в 1998 г. и 2008 г. также позволяет выявить определенные сходства. Оба кризиса были вызваны не только внутренними проблемами в российской экономике, но и носили общемировой масштаб: в первом случае начало было положено Азиатским кризисом 1997 г., а во втором случае – ипотечным кризисом 2008 г. в США.

Данные факты свидетельствуют о тесной зависимости экономики России от внешних условий. В частности, ипотечный кризис 2008 г. сопровождался острейшим кризисом ликвидности, что привело к резкому удорожанию иностранного капитала. Это в свою очередь сказалось на провале Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», принятой 5.09.2005 г. Рост стоимости иностранного капитала привел к удорожанию ипотечных займов и сокращении объемов ипотечного кредитования. Кроме того, рост стоимости заемных средств привел к удорожанию строительства недвижимости на первичном рынке.

Установлено, что бурный рост российского рынка недвижимости, наблюдавшийся в 2006-2008 гг. имел схожие причины с ростом рынков недвижимости в зарубежных странах. В этот период рост глобальных фондовых рынков имел тенденцию к замедлению, поэтому на фоне бурного роста рынков недвижимости в 2000-2006 гг. многие инвесторы изымали средства из фондовых рынков и вкладывали их в рынки недвижимости, тем самым подпитывая глобальный бум на недвижимость. Это еще один фактор, свидетельствующий о явной диспропорции роста цен на недвижимость по сравнению с реальным ростом доходов населения. Также это свидетельствует не о росте реального потребительского спроса, а о спросе инвестиционного или спекулятивного характера, вызванного перетеканием капитала из одних секторов рынков в другие.

В диссертации обосновано, что дальнейшее развитие рынка недвижимости России, также как и глобальных рынков недвижимости, будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала, и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей. Единственным отличием в данном случае будет являться показатель потребности населения в удовлетворении жилищных условий. Это обусловлено тем, что в развитых странах с активным использованием кредитов субъектами рынка и более высокой среднедушевой долей ВВП на человека коррекция цен на недвижимость будет большей, чем в странах, где субъекты рынка относятся сдержано к использованию кредитов и где высока потребность в удовлетворении жилищных условий.

Основные выводы и положения по работе

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость – это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: перманентные политические и социально-экономические преобразования в стране; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; отстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынка; переход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственность; формирование конкуренции на исследуемом рынке; др.

3. Ретроспективный анализ за последние 250 лет на примере экономики США показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дискретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 50-60 лет. Смена этих длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течение определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста.

4. Анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние 100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляционных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим, анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости.

5. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. Выявлена их обратная корреляция: в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы.

6. Предложенный алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости (5 этапов) позволяет учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурных рисков, связанных с инвестициями.

7. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко- и долгосрочных целей инвестора; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; обоснование принятии инвестиционного решения.

8. Представлен прогноз цикличности рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу. Обосновано, что развитие исследуемого рынка будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей.

Публикации автора по теме диссертации

А) Публикации в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России:

1. Волков, Д. А. Влияние инфляции на рынок недвижимости // «Транспортное дело России». – 2008. – № 3. – стр.82-84 (0,5 п.л.).

2. Волков, Д. А. Исследование недостатков современных походов инвестиционного анализа // «Российское предпринимательство». –2010 г. – № 9. – стр.24-28 (0,2 п.л.).

3. Волков, Д.А. Современные подходы в инвестиционном анализе и инвестиционном моделировании // «Экономика образования». – №1(62) январь-февраль 2011 г. – стр.91-106 (0,8 п.л.).

Б) Другие публикации:

4. Волков, Д. А. Анализ современных подходов исследования рынка инвестиционной недвижимости // Жилищная экономика. – 2009. – №1 (1). – стр. 102-109 (0,32 п.л.).

5. Волков, Д. А. Анализ теории волновых процессов и исследование общей природы длинных экономических циклов // «Молодой ученый». – 2010. – № 1–2 (13). – стр.167-173 (0,8 п.л.).

6. Волков, Д. А. Виды краткосрочных экономических циклов и их место в экономической динамике // Научно-практическая конференция «Информационное пространство современной науки» Московского государственного университета технологий и управления (филиал в г. Чебоксары). – 2010. – стр.26-28 (0,3 п.л.).

7. Волков, Д. А. Обоснование этапов инвестиционного анализа рынка инвестиционной недвижимости // I-я Всероссийская научно-практическая конференция «Интеллект. Инновации. Информация. Инвестиции. Институты. Инфраструктура». – М., 2010. – стр. 37-48 (0,68 п.л. – авт. 0,25 п.л.).

8. Волков, Д. А. Ларионов А. Н. Управление рынком инвестиционной недвижимости. Монография. – 2010. – Тула: Гриф и К. – 264 стр. (16,5 п.л. – авт. 8,25 п.л.).

Подписано в печать 21.10.2011. Формат бумаги 60х90/16. Бумага писчая.

Печать трафаретная. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 152.

Отпечатано в Полиграфическом центре ФГБОУ ВПО «ННГАСУ»,

603950, Н.Новгород, ул. Ильинская, д. 65.



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.