авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Региональные факторы и особенности использования ипотечного кредита

-- [ Страница 2 ] --

Следует указать, что в банковской ипотечно-кредитной деятельности в регионах возникает немало проблем, которые фокусируются в не возврате кредитов и в авансовых платежах. К 2008 году сложилась практика, когда средний размер авансового платежа достигал 15-20 % от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования.

При этом первоначальный взнос (авансовый платеж) — это наиболее проблемный элемент в ипотечном процессе для большинства населения. Заемщик может быть вполне платежеспособным, но не иметь первоначальных накоплений, что автоматически исключает его из числа потенциальных клиентов ипотечных банков, по крайней мере, на период накопления.

Механизмы действия ипотечного кредитования, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования, предпологающей высокую степень развитости рынка ипотечных ценных бумаг, действия АИЖК на вторичном рынке, развитости контрактных отношений по сделкам с землей, ориентированности на заемные источники финансирования и т.д. В свою очередь механизмы функционирования рынка ипотечного кредитования отражают развитие финансовых институтов, исходя из имеющихся собственных резервов, пассивность всех ветвей власти в создании адекватных экономических условий для развития ипотечных программных действий, недостаток доверия между кредитором и заемщиком и т.д. Все это воспроизводит противоречивость российского рынка ипотечного кредитования, определяет институциональный конфликт, для разрешения которого требуется внедрение сберегательно-накопительных элементов в рамках региональной ипотечной системы.

Сложившиеся процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть регулируемы (с большей дифференциацией по регионам), но не следует игнорировать и интересы коммерческих банков, которые стремятся каждый раз заработать прибыль от своей деятельности. Принципиально важно, во-первых, расширение ресурсной базы российских банков, работающих в региональном ипотечном кредитовании, а, во-вторых, устранение возможностей спекуляций в сфере банковской и небанковской ипотечной деятельности. В диссертации аргументируется мнение о том, что в целях создания благоприятных условий для развития системы регионального ипотечного кредитования и чтобы сделать ее действительно массовой, в первую очередь, необходимо создать условия для снижения процентной ставки.

В диссертации обосновывается, что в регионах России, где население низкоплатежеспособно, в использовании ипотечных кредитов, одновременно с активным развитием банковского жилищного кредитования, необходимо развивать и небанковские формы ипотеки, т. е. приобретение жилья с использованием заемных средств: кредитование под залог жилья, долевое участие в строительстве, куплю-продажу с рассрочкой платежа, потребительское кредитование, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы. Эти схемы не исключают друг друга: каждая из них занимает свою нишу, имеет свои особенности и преимущества.

Особо выделено, что в российской региональной системе ипотечного кредитования действуют факторы негатива, которые сдерживают не только расширение его масштабов, но и эффективность.

Как правило, в регионах с депрессивной и убыточной экономикой (преобладание убыточности в основных доходных отраслях) инициировать ипотечные сделки, договоренности, получение кредитов и их целевое (по назначению) использование сложнее и сопровождается низкой активностью как банков, так и заемщиков средств. В соответствии с этим происходит и «реагирование» властных управленческих структур регионов, а также местных администраций на проблемы ипотеки. В целом, как известно, миссия института развития ипотечного рынка, в том числе и в регионах страны, возложена на АИЖК. Именно АИЖК имеет подписанные со всеми регионами соглашения о развитии ипотеки и программах ее обеспечения.

Указанный опыт показывает, что есть перспективные возможности кардинального улучшения согласования интересов сторон, участвующих в ипотечном кредитовании на компромиссной основе. Наше исследование подтверждает, что действие программ и подпрограмм ипотечного жилищного кредитования регионов требует не только расширения законодательной основы их регулирования (это особенно важно с позиции обеспечения гарантии), но усиления прямого бюджетного государственного участия в нем. Конечно, этот процесс не следует путать с государственным жилищным строительством, а оценивать как помощь, соответствующую поддержку ипотечного кредитования, его мобильности и результативности.

Нами обосновано, что без усиленной государственной поддержки ипотека в регионах РФ может обвалиться и этого нельзя допускать. Еще раз подчеркнем, что, с одной стороны, существует общая нехватка кредитных ресурсов для ипотеки, с другой - дороговизна ипотечных кредитов. С третьей, нарастающий итог просроченных долгов по ипотеке, что особо ограничивает возможности банков.

По имеющимся данным, долги по ипотеке с разной степенью интенсивности могут нарастать. В этой связи укажем, что по данным ЦБ РФ просроченная задолженность физических лиц по жилищным ипотечным кредитам выросла в 2008 году в 15 раз до 12,1 млрд рублей. Доля «плохих долгов» в общей сумме задолженности на начало 2009 года достигла 1,22 % (на начало 2008 года составляла 0,13 %). Эксперты считают такие цифры некритичными при уровне просрочки в 10 %, во многих случаях банки могут справиться сами даже без участия государства, а вот когда это показатель достигает 20 %, без помощи уже не обойтись.

При изучении показателей по объемам выданных кредитов на душу населения ситуация выглядит еще более сложной. Самым «отстающим» регионом в этом плане является Южный федеральный округ. По данным Ассоциации российских банков, в ЮФО сумма ипотечных кредитов на душу населения составляет всего 10 евро. В Дальневосточном округе - 16 евро. В Москве этот показатель ровно в 2 раза выше - 95 евро, но даже столице России далеко до остального мира.

Опыт регионов показывает, что снижение ипотечного кредитования перестает поддерживать платежеспособный спрос. Как правило, наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно выполняются следующие условия: доля ипотечного кредитования составляла более 20 %, в этих регионах отмечается снижение количества сделок купли-продажи между физическими лицами и снижается выдача ипотечных кредитов (количество и объемы). Высокая доля заключенных договоров долевого участия при строительстве жилья в общем объеме сделок также свидетельствует о наличии значительного риска незавершенного строительства.

Согласно данным Росстата, в 4 квартале 2008 года средняя стоимость жилья в России составила 54,5 тыс. руб., что ниже на 1 %, чем в 3 квартале 2008 года (55,0 тыс. руб.) и выше на 64 % по сравнению с тем же периодом годом ранее (47,3 тыс. руб.). На рис.4 видно, что снижение темпов роста стоимости квадратного метра жилья происходило на протяжении всего 2008 года, что в итоге и привело к снижению цен в 4 квартале. Так, во 2 квартале темпы роста снизились на 1,6 %.; в 3 квартале -еще на 1,5.

Среди субъектов Российской Федерации максимальный рост цен на жилье был зафиксирован в следующих регионах, %: в Кабардино-Балкарской республике - 64,2; в Калужской области - 52,2; в Республике Дагестан - 49; в Волгоградской области -46,4; в Магаданской области - 45,8.

Наибольшее снижение зафиксировано в семи регионах, %: в Свердловской области - 8,2; в Костромской области - 3,7; в Красноярском крае -3,5; в Республике Коми - 2; в Алтайском крае - 1,9; в Чувашской республике - 0,7 и в Удмуртской республике -0,1. В диссертации выявлена определенная зависимость между ростом или снижением стоимости жилья в регионах и показателями динамики выдачи кредитов (рис 4, 5)6

.

Рис. 4 - Поквартальная динамика темпов роста стоимости 1 кв.м. жилья
в Российской Федерации, %, 2006-2008 г.г.

В решении проблемы ценовой доступности жилья в регионах необходимо отталкиваться от формирования структуры предложения, соответствующей реальным потребностям тех слоев населения, на которые ориентирован рынок. Понятно, что для людей с низким уровнем дохода в перспективе должен быть сформирован сегмент социального жилья, регулируемый государством и лежащий вне конкурентного рынка недвижимости.

В свою очередь, лицам с доходом выше среднего национальный проект, по сути, не нужен, поскольку они в состоянии профинансировать покупку квартиры за счет собственных средств.

Таким образом, целевой группой региональных государственных программ по формированию рынка доступного жилья должны стать люди со средним уровнем дохода. Следовательно, во всех регионах необходимо создавать сегмент жилья, отвечающий потребностям этой категории граждан. Один из возможных вариантов формирования этого сегмента – возведение панельных домов новой серии. В этом случае снижение себестоимости будет достигаться за счет массового производства.

Рис. 5 - Прирост выдачи ипотечных кредитов, 3 квартал/2 кварталу 2008 г., в % (данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

В РСО-Алания в конце 2008 года только 10 % нуждающихся граждан могли рассчитывать на получение ипотечных кредитов, и это обусловлено ростом платежеспособности населения, необходимостью выполнения требований федерального законодательства и банков для получения финансовых ресурсов. За 2007-2008 годы произошел значительный прорыв в области ипотечного кредитования, и впервые удалось выйти на 370 миллионов рублей жилищного кредитования. Только в 2007 году в республике было выдано 400 ипотечных кредитов. Однако стратегическая задача состоит в том, чтобы постепенно снижать ставки ипотечного кредита, который предполагается получать через банки и федеральное агентство. На наш взгляд, на уровне регионов следует оказывать государственную поддержку той категории граждан, которой необходимо погашать процентную ставку по кредиту, или же предоставить помощь в получении первоначального взноса.

Ипотечное жилищное кредитование является эффективным инструментом решения проблем мобилизации финансовых средств в регионе для строительства жилья, предназначенного нуждающимся слоям населения; источником получения доходов для регионального и муниципальных бюджетов и расширения рынка занятости для многочисленной армии строителей, изыскателей и проектировщиков.

В РСО-Алания ипотечное жилищное кредитование развивается не достаточно быстрыми темпами. Среди главных сдерживающих факторов – высокая стоимость ссуд; недостаток доверия между кредиторами и заемщиками; отсутствие достаточного опыта в ипотечных операциях; рассогласованность правил пользования жилыми помещениями, заложенными в качестве обеспечения ссуд. Организация и развитие ипотечного кредитования в регионах России тормозится в силу ограниченных размеров использования бюджетных средств субъектов, которые могли бы использоваться (в разных вариантах) на поддержку строительства жилья.

Рынок ипотечного кредитования в РСО-Алания характеризуется недостаточной развитостью банковских услуг, высокой концентрированностью данного сектора региональной экономики. В целях увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования и создания условий для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов необходима реализация следующих мер: повышение уставного капитала регионального АИЖК, завершение формирования нормативной правовой базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования.

В диссертации рассмотрены вопросы целесообразных и вариантных возможностей активизации законодательной основы и механизма реализации прав в сфере осуществления регионального ипотечного кредитования, что требует решения следующих основных законодательных задач:

- дальнейшее совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма ипотечного кредитования и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов;

- создание законодательных условий, нормативной базы и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов регионов;

- законодательное обеспечение развития инфраструктуры регионов, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов в регионах;

- налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов в регионах;

- обеспечение гарантий механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ранее взятого ипотечного кредита.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК

1. Зангиева З.Г. Факторы и потребности развития жилищного ипотечного кредитования// Экономический вестник Ростовского государственного университета. Т. 6, № 2, ч.3. 2008. - 0,4 п.л.

Другие публикации:

2. Зангиева З.Г. Развитие системы ипотечного кредитования// Экономическая активность: проблемы и методы обеспечения. Сборник научных трудов. Владикавказ: Издательство СОГУ, 2008. - 0,4 п.л.

3. Зангиева З.Г. Формирование и оценка особенностей механизма ипотечного кредитования в регионе// Актуальные проблемы социально-экономического развития. Материалы Всероссийской научной конференции. Кисловодск: Издательство КИЭП, 2009. - 0, 25 п.л.

4. Зангиева З.Г. Оценка факторов негатива и компромисса принятия решений в региональной системе ипотечного кредитования// Современные научные исследования. Кисловодск: Издательство КИЭП, №1.- 2009. - 0,5 п.л.

5. Зангиева З.Г. Факторы влияния на ипотечное кредитование в регионе// Налоговые аспекты экономических отношений: проблемы и перспективы. Сборник научных трудов. Владикавказ: Издательство СОГУ, 2009. - 0,45 п.л.

Подписано в печать 08.06.2009. Усл. п.-л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № 91.

Издательство Северо-Осетинского государственного университета

имени К.Л. Хетагурова, 362025, г. Владикавказ, ул. Ватутина, 46.


1 Составлено автором

2 Минрегион, Центробанк: http/ www.urdaneconomics.ru; http://www.cbr.ru

3 Аналитический отдел АИЖК: http/ www.ipotekaguru.ru

1 Информационное агентство DAILYSTROY

1 http://rusipoteka.ru

6 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, http://ahml.ru



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.