авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Региональные факторы и особенности использования ипотечного кредита

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ЗАНГИЕВА ЗАРИНА ГЕОРГИЕВНА

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ И ОСОБЕННОСТИ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:

региональная экономика


Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата

экономических наук

Владикавказ - 2009

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор

Токаев Нох Хасанбиевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Акинин Петр Викторович

кандидат экономических наук, доцент

Огоев Алан Урузмагович

Ведущая организация:

ФГОУ ВПО «Кабардино-Балкарская сельскохозяйственная академия им. В.М. Кокова»

Защита состоится 11 июля 2009 г. в 9.00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.248.04 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова» по адресу: 362025, г. Владикавказ, ул. Ватутина, 46, зал ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова, с авторефератом - на сайте университета: http://www.nosu.ru .

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 362025, г. Владикавказ, ул. Ватутина, 46, ауд. 406. Диссертационный совет ДМ 212.248.04. Ученому секретарю.

Автореферат разослан 10 июня 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент М.А. Биганова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Региональный рынок ипотечного кредитования является необходимым элементом устойчивого и конкурентного развития мезоэкономических подсистем. Институциональное формирование региональных Агентств ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), развитие рынка ипотечных ценных бумаг, введение института ипотечных агентов знаменует новый этап развития региональных рынков ипотечного кредитования.

Стабильность функционирования рынка ипотечного кредитования определяется взаимодействием макроэкономических институтов развития и соответствующих мезоэкономических институциональных форм, что изменяет субъектный состав участников рынка ипотечного кредитования, механизмы и инструменты взаимодействия между ними.

В то же время следует отметить, что региональные факторы и институциональные особенности необходимых условий развития рынка ипотечного кредитования детерминируют неравномерность его функционирования в пространственно-территориальном разрезе, влияют на уровень разбалансированности между спросом и предложением данного рынка, а так же определяют различный трансформационный потенциал его воздействия на региональную социально-экономическую систему.

В этой связи возникает потребность исследования различных форм, адаптивных моделей, механизмов и инструментов функционирования рынка ипотечного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

Степень разработанности проблемы. Исследованию сущности товарно-денежных отношений и кредитных форм их проявления, посвящено множество работ зарубежных и отечественных экономистов. Среди имеющейся обширной литературы, следует выделить работы зарубежных экономистов, К.Маркса Дж.Кейнса, А.Маршала, Р.Смитта Г.Армстронга, Р.Джозмена, В.Лютера, М.Фридмена, Дж.Эванса и отечественных: Г.Абрамишвили, Г.Белоглазовой, В.Колесникова, О.Лаврушина, Е.Лебедева, А.Тавасиева, В.Усоскина, Э.Уткина.

Среди отечественных экономистов проблемы ипотечного кредита, в том числе в региональном аспекте, исследованы в работах Т. Акуловой, А. Антонова, О. Белокрыловой, Н. Волочкова, А. Грязновой, П. Грабового, Л. Дробозиной, В. Иванова, В. Колесникова, Ю. Крупнова, В. Кудрявцева, М. Логинова, Л. Лазаровой,

А. Сучкова, В. Яхимовича и др. В работах В. Полтеровича, О. Старкова и Е. Черных исследованы проблемы трансплантации институциональных механизмов ипотечного кредитования.

Отдельные вопросы существования ипотечных ценных бумаг освещены в трудах Н. Александровой, П. Василенко, И. Дубовик, К. Калинкиной, В. Минца, Н. Пастуховой, Т. Санниковой, Г. Суворова и др.

В условиях высокой степени дифференциации развития российских регионов особенно актуальными остаются проблемы эффективности реализации механизмов ипотечного кредитования, необходимости адаптации различных моделей рынка ипотечного жилищного кредитования на региональном уровне, что требует рассмотрения согласованного взаимодействия макро- и мезоэкономических инструментов, проведения факторного анализа его влияния на региональные социально-экономические подсистемы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования – разработка научно обоснованных подходов к созданию эффективных механизмов использования рынка ипотечного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

Исходя из цели диссертационного исследования в работе сформированы следующие задачи:

- исследовать сущностные характеристики регионального рынка ипотечного кредитования, его системной организации, ресурсной определенности и функциональных возможностей;

- составить характеристики форм, методов и моделей ипотечного кредитования в российских регионах;

- определить роль ипотечного кредита и ипотечного кредитования в макроэкономическом, а также региональном воспроизводственном процессе;

отечного кредитования;

- исследовать адаптивные возможности регионов в создании условий эффективного ипотечного кредитования;

- разработать предложения по вопросам совершенствования механизмов реализации региональной ипотечной системы.

Объектом диссертационного исследования выступают системы ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития региональной экономики и особенности их создания и функционирования.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе согласования макро- и мезоэкономических механизмов функционирования региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Работа выполнена в рамках паспорта специальностей ВАК (экономические науки): 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика: (п.5.7. Исследование реакций региональных социально-экономических систем на изменение национальных макроэкономических параметров и институциональных условий; п.5.9. Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем; п.5.13. Проблемы устойчивого развития регионов разного уровня; мониторинг экономического и социального развития регионов разного уровня).

Теоретико-методологическую основу диссертационного исследования составляют концептуальные подходы, изложенные в трудах отечественных и зарубежных экономистов по формированию эффективных механизмов функционирования региональных ипотечных систем.

В процессе исследования широко использованы концептуальные положения теории региональной экономики, теории институционального развития, теории кредита и банковской деятельности. Исследование основывается на материалах, опубликованных в научных монографиях, журналах, статистических сборниках, информационно-аналитических материалах АИЖК, экспертных оценках и расчетах, имеющихся на различных сайтах. В качестве методологической базы диссертационной работы использовались общенаучные принципы познания экономических явлений – диалектический, функциональный, системный, структурный, институциональный. В характеристике региональных проблем использованы приемы частных методов научного анализа. Использованы также статистический, графический и ранжированные методы обработки эмпирического материала, что позволило обеспечить репрезентативность и достоверность полученных результатов исследования.

Рабочая гипотеза диссертации состоит в авторской позиции, согласно которой степень согласованности макро- и мезоэкономических механизмов регионального рынка ипотечного кредитования детерминирует величину его трансформационного потенциала воздействия на региональную экономику, дифференцированность его моделей в зависимости от уровня социально-экономического развития региона и социально-экономических потребностей его населения, определяющих институциональные предпосылки и факторы развития региональной ипотечной системы.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Пространственно-территориальные контуры российского рынка регионального ипотечного кредитования находятся на стадии своего формирования как с точки зрения своих основных, так и инфраструктурных элементов. Ядром данного рынка являются экономико-правовые механизмы, регулирующие отношения между кредитором и заемщиком по поводу получения ссуды под залог недвижимости. Инфраструктурный пояс рынка регионального ипотечного кредитования включает в себя: банковские, страховые компании, строительные, торговые организации, кредитные союзы, жилищно-строительные кооперативы, коллекторские агентства (приставы), риэлтеров, АИЖК, институциональных брокеров, кредитные бюро и т.д. Однако не все инфраструктурные элементы рынка ипотечного кредитования достигли необходимого уровня развития на региональном уровне, что порождает неравномерность его трансформационного воздействия на региональную экономику.

2. Устойчивость и эффективность функционирования региональной системы ипотечного кредитования обусловлены различной степенью развития макро- и мезоинституциональных механизмов, рычагов и инструментов проводимой социально-экономической политики. Структурная характеристика российского рынка ипотечного кредитования отражает уровень экономического развития регионов и их долю в общероссийском ВВП, что объясняет лидирующие позиции ЦФО, СЗО и ПФО в развитии ипотечного кредитования.

3. Для российских регионов, имеющих средний уровень социально-экономического развития, наиболее адаптивна одноуровневая (германская) модель рынка ипотечного кредитования, а для развитых регионов – двухуровневая (американская) модель, предполагающая активное использование ипотечных ценных бумаг как наиболее эффективного способа рефинансирования ипотечных кредитов. Уровню социально-экономического развития слабых регионов адекватна небанковская модель ипотечного кредитования на основе долевого участия в строительстве, кредитных союзов, сройсберкасс и т.д. Использование различных моделей регионального рынка ипотечного кредитования предполагает различный уровень рисков, инструментов развития и механизмов взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования.

4. Механизмы действия ипотечного кредитования, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования, предполагающей высокую степень развитости рынка ипотечных ценных бумаг, действия АИЖК на вторичном рынке, контрактных отношений по сделкам с землей, ориентированности на заемные источники финансирования и т.д. В свою очередь механизмы функционирования рынка ипотечного кредитования отражают развитие финансовых институтов, исходя из имеющихся собственных резервов, пассивность всех ветвей власти в создании адекватных экономических условий для развития ипотечных программных действий, недостаток доверия между кредитором и заемщиком и т.д. Все это воспроизводит противоречивость российского рынка ипотечного кредитования, определяет институциональный конфликт, для разрешения которого требуется внедрение сберегательно-накопительных элементов в рамках региональной ипотечной системы.

5. Высокая степень региональной дифференциации российских регионов требует учета стабилизирующих, регулирующих и препятствующих факторов развития рынка ипотечного кредитования. Существенной проблемой региональной ипотеки является низкий уровень доходов граждан, нуждающихся в ипотечном кредите, по сравнению со стоимостью объектов недвижимости. Повышение согласованности взаимодействия макро- и мезоэкономических механизмов функционирования института ипотечного кредитования обеспечивается, прежде всего, за счет государственного воздействия и поддержки субъектов данного рынка, формирования адекватной правовой базы для гарантирующих и стимулирующих региональных ипотечных программ.

6. Рынок ипотечного кредитования в РСО-Алания характеризуется недостаточной развитостью банковских услуг, высокой степенью монополизации данного сектора, недостаточной платежеспособностью населения, что обуславливает развитие небанковской модели рынка ипотечного кредитования. В то же время в целях увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования и создания условий для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению в регионе необходимо развитие элементов банковской модели рынка ипотечного кредитования -повышение уставного капитала регионального АИЖК, завершение формирования нормативной правовой базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости согласования макро- и мезоэкономических механизмов регионального рынка ипотечного кредитования, определяющих институциональные предпосылки и факторы развития региональной ипотечной системы.

Конкретное приращение научного знания характеризуется аргументацией следующих положений:

- обосновано, что по механизмам действия региональный рынок ипотечного кредитования адекватен двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, а по механизмам функционирования - ближе одноуровневой (германской) модели, что позволило определить противоречия российской модели формирования региональных ипотечных систем, установить различный субъектный состав участников региональных ипотечных рынков и способы их взаимодействия;

- раскрыто, что рыночная трансформация региональной системы ипотечного кредитования обусловлена различной степенью развития макро- и мезоинституциональных механизмов, рычагов и инструментов эффективной социально-экономической политики, что позволило обосновать детерминированность уровня поляризованности региональных кредитных рынков в зависимости от уровня социально-экономического развития региона и социально-экономических потребностей его населения;

- выявлены следующие специфические элементы региональных механизмов действия ипотечного кредитования, проявляющиеся в: 1) высокой дифференциации ресурсной базы ипотечного кредитования; 2) неурегулированности механизмов действия действующих законодательных основ использования земли под ипотеку, ипотечных ценных бумаг; 3) структурных несоответствиях механизмов действия ценообразования в строительном комплексе на недвижимость; 4) низкоэффективной практике заключения трехсторонних договоров между региональными ипотечными структурами, федеральным АИЖК и администрациями регионов-субъектов в области рефинансирования ипотечных кредитов, что позволило определить противоречия формирования региональных ипотечных систем, выражающихся в различном уровне трансформационного потенциала воздействия на региональную экономику;

- на основе сравнительного анализа сущностных характеристик региональных систем ипотечного кредитования определены особенности механизмов функционирования региональных кредитных рынков, проявляющихся в: 1) пассивности всех ветвей власти в создании развитого правового поля и экономических условий в отношении развития ипотечных программных действий; 2) недостаточной разработанности экономических механизмов функционирования финансовых институтов, которые развиваются исходя из имеющихся собственных резервов; 3) недостатке доверия между кредитором и заемщиком, что позволило определить направления действия стимулирующих, регулирующих и препятствующих факторов развития региональной системы ипотечного кредитования;

- определены направления по совершенствованию механизмов региональной ипотечной системы с целью повышения ее адаптивности и инвестиционной привлекательности на основе институциональной согласованности механизмов действия и функционирования ипотечного рынка жилья через: создание обеспечивающих инструментов притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов регионов; развитие ипотечной инфраструктуры регионального рынка недвижимости; инструменты налогового стимулирования граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов; обеспечение гарантий механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные в диссертации положения создают методологическую и методическую основу совершенствования региональной организации системы ипотечного кредитования. Выводы и рекомендации работы могут быть использованы в целях дальнейшего приращения ресурсной базы региональной ипотеки, мобилизации стимулирующих факторов региональных ипотечных систем.

Разработанные в ходе исследования практические рекомендации могут быть использованы в деятельности федеральных, региональных и местных органов власти при разработке Национальной стратегии развития ипотечного кредитования, при модернизации и осуществлении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», при совершенствовании региональной целевой программы по обеспечению жильем населения РСО-Алании. Материалы диссертации могут быть использованы в работе ипотечных подразделений региональных банков, АИЖК, АРИЖК.

Результаты исследования могут применяться при разработке учебных курсов «Региональная экономика», «Государственное управление», «Экономика недвижимости».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были изложены и обсуждены на региональных и межвузовских научно-практических и методических конференциях, проводимых в ВУЗах ЮФО.

Публикации и структура диссертационной работы отражают логику, порядок исследования и алгоритм решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, восьми параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованной литературы. По материалам исследования опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,0 п.л., в том числе 1 статья объемом 0,4 п.л., опубликована в рецензируемом научном издании, рекомендованным ВАК России.

Структура работы

Введение

Глава 1. Теоретико-методические основы исследования региональных ипотечных систем: формы и вариантные возможности развития

1.1. Сущностные характеристики развития рынка ипотечного кредитования.

1.2. Эволюция формы, методов и моделей развития ипотечного кредитования.

    1. Формирование особенностей механизма ипотечного кредитования в регионе.

Глава 2. Институциональный анализ механизмов действия и реализации ипотечного кредитования в регионах

2.1. Исследование региональных факторов ресурсной базы и институтов обеспечения ипотечного кредитования.

2.2. Механизмы действия регионального рынка ипотечного кредитования.

    1. Механизмы реализации региональной системы ипотечного кредитования.

Глава 3. Направления и пути совершенствования механизмов регионального рынка ипотечного кредитования

3.1. Адаптированность механизмов действия регионального рынка ипотечного кредитования в РСО-Алания.

    1. Вариантные возможности совершенствования законодательной основы и механизма реализации в сфере регионального ипотечного кредитования.

Заключение

Список использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Устойчивость и эффективность функционирования региональной системы ипотечного кредитования характеризуется отсутствием институционального конфликта между механизмами действия, задающих систему ограничений взаимодействиям кредиторов и заемщиков, и механизмами реализации региональной системы ипотечного кредитования, отражающих эффективно использующиеся инструменты рынка ипотечного кредитования в региональной практике.

Ипотека представляет собой специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию пользования заложенным активом. Такой подход к оценке сущности ипотечного кредита, на наш взгляд, наиболее оправдан и позволяет дать ему не только четкое определение, но и сформулировать системные характеристики форм его осуществления. Структура и факторы, влияющие на институт ипотечного кредитования, отражены на рис.11

1

Ядром рынка ипотечного кредитования являются экономико-правовые механизмы, регулирующие отношения между кредитором и заемщиком по поводу получения ссуды под залог недвижимости.

Инфраструктурный пояс рынка ипотечного кредитования включает в себя: банковские, страховые компании, строительные, торговые организации, кредитные союзы, жилищно-строительные кооперативы, коллекторские агентства (приставы), риэлтеров, АИЖК, институциональных брокеров, кредитные бюро и т.д. Однако не все инфраструктурные элементы рынка ипотечного кредитования достигли необходимого уровня развития на региональном уровне, что порождает неравномерность его трансформационного воздействия на региональную экономику.

Рис. 1 - Структура и факторы, влияющие на институт ипотечного

кредитования.

Учитывая отмеченные характеристики, а также ряд других существенных черт ипотечного кредитования, методы его осуществления могут быть следующими:

- методы образования и выбора источников денежных средств для долгосрочного ипотечного кредитования населения;

- методы кредитования строительства жилья.

Механизмы действия ипотечного кредитования, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования, предполагающей высокую степень развитости рынка ипотечных ценных бумаг, действия АИЖК на вторичном рынке, развитости контрактных отношений по сделкам с землей, ориентированности на заемные источники финансирования и т.д. В свою очередь механизмы функционирования рынка ипотечного кредитования отражают развитие финансовых институтов исходя из имеющихся собственных резервов, пассивность всех ветвей власти в создании адекватных экономических условий для развития ипотечных программных действий, недостаток доверия между кредитором и заемщиком и т.д. Все это воспроизводит противоречивость российского рынка ипотечного кредитования, определяет институциональный конфликт, для разрешения которого требуется внедрение сберегательно-накопительных элементов в рамках региональной ипотечной системы.

В практике реализация конкретной модели ипотечного кредитования зависит от множества факторов. Вместе с тем есть общие требования реализуемости моделей и они, в основном, апробированы в мировой практике. В частности, любая модель ипотечного кредитования может быть осуществлена с учетом ее основных элементов: структура основных участников ипотеки; определенность возможностей участников при реализации модели; определенность видов используемого капитала; определенность параметров используемого кредита: процентная ставка, сумма (размер) кредита, сроки кредитования, характер (этапность, объемы) выплат и финансовые отношения; особенности прав собственности и договорные отношения; возможности реализации модели при определенных, в том числе и непредвиденных условиях, возрастающих рисках (например, наступление экономического и финансового кризиса).

В диссертации в теоретическом аспекте также рассмотрены вопросы формирования и оценки особенности механизма ипотечного кредитования в регионе. В работе раскрыто, что формирование механизма ипотечного кредитования в регионах России происходит постепенно, но характеризуется определенными противоречиями и сложностями. Во-первых, противоречиво складывается ситуация с определением категорий населения, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Во-вторых, существует тенденция приобретаемости нового жилья без кредитных займов, прежде всего, не ипотечным путем. Однако, в этом варианте жилье приобретается, как правило, по завышенным ценам (рыночное определение цен остается желаемой), а предложение в этой сфере превышает имеющийся спрос. В-третьих, вторичный рынок жилья в регионах значительно расширился за последние 15-17 лет, что создает спекулятивную среду покупки и продажи жилья, одновременно способствуя снижению роли ипотеки, в том числе и через мобилизационные возможности задействованности сбережений населения и средств инвесторов.

Характерной особенностью реализации механизма ипотечного кредитования в регионах также является чрезмерно высокая дифференциация возможностей регионов в ограничении развития спекулятивных тенденций на рынке недвижимости. Механизм реализации ипотечного кредитования в регионах в большинстве случаев (в 83 регионах, субъектах России) слабо согласовывается с механизмом создания властями политических, экономических и социальных предпосылок позитивной деятельности. На наш взгляд, только при таком согласовании могут быть решаемы вопросы создания законодательной и нормативной базы для расширения ипотечного кредитования, увеличения числа субъектов региональных рынков ипотечного жилищного кредитования. Устойчивость и эффективность функционирования региональной системы ипотечного кредитования обусловлена различной степенью развития макро- и мезоинституциональных механизмов, рычагов и инструментов проводимой социально-экономической политики. Структурная характеристика российского рынка ипотечного кредитования отражает уровень экономического развития регионов и их долю в общероссийском ВВП, что объясняет лидирующие позиции ЦФО, СЗО и ПФО в развитии ипотечного кредитования.

Массовое распространение банковского ипотечного кредитования в регионах носит ассиметричный характер и неравнозначно по результатам реальных решений проблем на местах. Многое объясняется тем, что банки, выдающие ипотечный кредит, свою деятельность осуществляют через множество региональных операторов (структур) АИЖК, а их возможности ограничены. Наблюдается также низкоэффективная практика заключения трехсторонних договоров между региональными ипотечными структурами, федеральным АИЖК и администрациями регионов-субъектов в области рефинансирования ипотечных кредитов, хотя ипотечное кредитование при использовании указанного механизма, как правило, более эффективно.

Сравнительный анализ существующих схем ипотечного кредитования демонстрирует объективную необходимость оптимизации существующего механизма инвестирования средств в жилищное строительство, способного удовлетворить имеющийся спрос на рынке жилья региона.

Для российских регионов, имеющих средний уровень социально-экономического развития, наиболее адаптивна одноуровневая (германская) модель рынка ипотечного кредитования, а для развитых регионов - двухуровневая (американская) модель, предполагающая активное использование ипотечных ценных бумаг как наиболее эффективного способа рефинансирования ипотечных кредитов. Уровню социально-экономического развития слабых регионов адекватна небанковская модель ипотечного кредитования, исторически и традиционно использовавшаяся в российской практике на основе долевого участия в строительстве, кредитных союзов, сройсберкасс и т.д. Использование различных моделей регионального рынка ипотечного кредитования предполагает различный уровень рисков, инструментов развития и механизмов взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования.

В совокупности проблем формирования и оценки особенностей механизма ипотечного кредитования в регионах в диссертации выделены и ряд других важных факторов. Среди них: пассивность всех ветвей власти регионов в создании развитого правового поля и экономических условий в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и придании ему на этой основе стабильности; недостаточная разработанность экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся региональных резервов: продолжающееся нежелание (неучастие) большинства региональных банков в долгосрочном ипотечном кредитовании, в том числе и под залог недвижимости (здесь наблюдается практика отсутствия квалифицированных кадров, прежде всего способных управлять рисками; отсутствие капитала; чрезвычайно низкая доходность по меркам отечественных банкиров от деятельности по ипотечному кредитованию и др.).

В работе обоснованно акцентируется внимание не только на доходную основу физических лиц и ее дифференцированность, но и на необходимость более широкого экономико-финансового учета указанного фактора. Полноценная задействованность ипотечного кредита в регионах не может быть организационно обеспечена без учета приобретения жилья. В то же время доходные способности в получении ипотечного кредита остаются несоизмеримо более низкими, чем цена кредита, его обслуживание и т.д. В настоящее время показатели достаточности денежных доходов населения, нуждающегося в жилье, не выходят на уровень гарантированных условий. По данным ЦБ в регионах России выдают ипотечные кредиты более 50 банков. Вместе с тем реальная практика выдачи ипотечных кредитов банками не стала подтверждать активность этого процесса еще в начале 2008 года (рис.2)2. Возникла проблема не только «дороговизны» процентной ставки, но и различных комиссий и платежей, что стало тормозить кредитование (табл. 1)3.

Рис. 2 - Количество выданных ипотечных кредитов в России, 2005-2008 г.г.

Таблица 1

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам

(рассчитана по программам 25 ведущих банков)

Ставка

На 1 сентября

2008 г., %

Рост с начала года

(февраль), %

Фиксированная в рублях

13,69

6,87

Фиксированная в долларах

12,07

5,7

Плавающая в рублях

14,09

12,18

Плавающая в долларах

9,47

4,05

Безусловно, удорожание кредита не будет стимулировать его расширение в регионах, население которых не имеет высокой надежности выплат за период погашения ипотечного кредита. В этой связи, как показывают результаты проведенного анализа, следует в большей степени учитывать, что дифференцированность российского регионального ипотечного кредитования закономерна и объясняется наряду с вышеприведенными и охарактеризованными рядом других факторов. Так, например, 40-50 % прироста ипотечной задолженности в 2006-2007 г.г. приходилось на кредиты, выданные в четырех регионах: г. Москва, г. Санкт-Петербург, Московская и Тюменская области. Разумеется, в остальных регионах (83 региона) было выдано 50-60 % всех ипотечных кредитов.

Выданными кредитами в перечисленных выше четырех регионах воспользовалось менее 0,2 % семей, проживающих в этих регионах, что подтверждает высокую ориентированность в ипотечном кредитовании на «внешнего» для этих регионов заемщика. По данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) в перечисленных выше четырех регионах было выдано всего 15202 кредита, то есть менее 0,2 % семей, проживающих в этих регионах, улучшили свои жилищные условия, воспользовавшись ипотекой.

С другой стороны, в других четырех активных регионах (Алтайский край, Кировская, Оренбургская и Вологодская области) картина иная. Хотя вклад суммы ипотечной задолженности в показателе общего прироста ипотечной задолженности по стране составлял всего 6 %, охват населения ипотекой здесь был значительно выше. В указанных регионах было выдано 8238 кредитов, или 0,6 % проживающих там семей воспользовалось ипотекой. Таким образом, в этих регионах доля семей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного кредитования, оказалась в 3 раза выше, чем в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области. Эти данные, на наш взгляд, свидетельствуют о региональной иррациональности используемых кредитных ресурсов и не являются лишь простым подтверждением дифференциации российского ипотечного кредитного рынка. Более того, они не имеют полной привязки к той высокодоходности, которая имеет место в указанных выше четырех регионах.

Проведенное исследование подтвердило, что в 2008 году только 12 % граждан России были готовы воспользоваться ипотекой при покупке жилья. Главные причины: недостаточно высокие доходы (это останавливает 53 % потенциальных клиентов банков), высокие ставки (42 %), неуверенность в стабильном заработке (37 %), невозможность официально подтвердить свой доход (6 %). В региональном разрезе эти показатели сильно разнятся: например, 0,5 - 18 % нуждающегося населения регионов готовы воспользоваться ипотекой, с одновременным изменением показателей главных причин. Общей тенденцией является повышение значимости для заемщиков кредитов, т.е. их стоимости, а это, в свою очередь, зависит от стоимости заемных денег. Закономерность такова, что если она без резких скачков будет падать, то процентные ставки по кредитам пойдут вниз и это станет дополнительным стимулом заимствования ипотечных кредитов. До 2008 года ситуация складывалась, как нами уже отмечалось, обратная, так как имел место сравнительный рост цен.

Как видно из данных рис. 31

4

за последние годы, спрос на ипотечные кредиты стремительно вырос. И если на 01.01.2005 года доля ипотечных кредитов во всем объеме кредитов, предоставленных на покупку жилья в рублях, составляла 19,57 %, в иностранной валюте — 59,44 %,. то 01.01.2008 года эти показатели увеличились соответственно до 77,03 % и 92,59 %. Наибольший рост спроса на рублевые ипотечные кредиты наблюдался в 2006 году — 144 806 млн. руб. по сравнению с 22223 млн. руб. в 2005 году. К 01.01.2008 года этот показатель составил 446 281 млн. руб., что на 308,19 % больше, чем 01.01.2007 года. Такое активное развитие было связано с ростом доверия населения к ипотечному кредитованию, смягчением требований к заемщикам, предоставлением в регионах страны различных условий кредитования.

Рис. 3- Рост рынка ипотечного кредитования в 2004-2008 г.г. и прогноз на

2009-2010 г.г.

В последние годы (2006-2008 гг.) появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет, но их недостаточно. Начало 2009 года большинство банков выдавали ипотечные кредиты на срок до 10 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако есть и другие данные, подтверждающие, что средняя продолжительность выплат за кредиты и самих кредитов составляет 6-7 лет – большинство заемщиков стремятся досрочно погасить полученный кредит. С 2005 по 2007 годы объемы выданных ипотечных кредитов в иностранной валюте увеличивались в среднем на 289 % в год, а к 01.01.2008 года рост составил 185,13 % ( табл. 2)1

5

.

Таблица 2

Объемы выданных населению ипотечных кредитов в 2004-2008 г.г. по РФ (млн. руб.)

Дата

В рублях, млн.

В иностранной валюте, млн.

на

покупку жилья

из них ипотечные жилищные кредиты

отклонение, %

на

покупку жилья

из них ипотечные жилищные кредиты

отклонение, %

01.01.08

579 381

446 281

242,05

308,19

178 140

164 931

160,76

185,13

01.01.07

239 361

144 806

309,27

651,6

110 813

89 091

229,5

291,47

01.01.06

77 396

22 223

211,85

310,81

48 285

30 566

270,19

287,76

01.01.05

36 534

7 150

-

-

17 871

10 622

-

-



Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.