авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Совершенствование экономических и организационных методов управления землями крупного города в рыночных условиях

-- [ Страница 2 ] --

* Издержки условны и рассчитаны в сумме 240,0 тыс. руб. в год на 1 человека.

Таким образом, суммарный итоговый индекс на прогнозируемый период возрастает и составляет It= 756. Величина критерия эффективности управления E равна 218 (756 – 538). Прирост эффективности по сравнению с первоначальным периодом ожидается на уровне 40 %. Таким образом, предлагаемые изменения в структуре управления земельными ресурсами могут быть оценены как весьма эффективные.

5. Усовершенствована система прогнозирования земельных платежей, обоснован коэффициент корректировки ставок арендной платы

Наряду с предлагаемыми изменениями в организационной структуре органов управления земельными ресурсами в работе было предложено совершенствование системы прогнозирования земельных платежей на основе нейронных сетей. В качестве примера выполнен прогноз поступлений от продажи прав на заключение договоров аренды земли в г.Москве.

Поскольку каждый земельный участок представляет собой уникальный природный и экономический объект, спрогнозировать его продажу весьма проблематично. Особенно затруднительно прогнозирование при продаже права аренды на крупные земельные участки, прежде всего из-за значительного влияния ценового фактора и последующих крупных инвестиций, имеющих долговременный период окупаемости.

В этом случае, как правило, и используется нейронная сеть, когда неизвестен точный вид связей между входами и выходами. Если бы он был известен, то связь можно было бы моделировать непосредственно. Другая существенная особенность нейронных сетей состоит в том, что зависимость между входом и выходом находится в процессе обучения сети.

На выбор метода моделирования повлияло также и то, что земельный рынок должен довольно точно описываться с помощью нейросетевого моделирования. Этому способствует, во-первых, тот факт, что инвестирование в недвижимость практически всегда осуществляется на средне- и долгосрочные периоды; во-вторых, земельный рынок зависит от общей деловой активности рынка и других фундаментальных экономических факторов. Следовательно, появляется вероятность успешного использования нейросетевых систем в сфере моделирования денежных потоков при инвестировании в земельную недвижимость. Еще одно важное преимущество нейронных сетей – возможность теоретически аппроксимировать любую непрерывную функцию, когда исследователю не нужно заранее принимать какие-либо гипотезы относительно модели и какие переменные действительно важны.

В таблице 4 показаны фактические показатели продажи права на заключение договоров аренды земли с показателями, вычисленными с помощью нейросетевого моделирования. Как видно, эти показатели очень близки. Минимальное отклонение составляет 1,4 %. Прогноз поступления cредств от продажи права на заключения договоров аренды земли, вычисленный с помощью нейросетевого моделирования на период до 2010 года, представлен в таблице 5.

Таблица 4

Сравнение фактических показателей продажи прав на заключение
договоров аренды земли с вычисленными с помощью
нейросетевого программирования

Год

Факт,
млн руб.

Вычисленные
с помощью нейросети,

млн руб.

Отклонение

Млн руб.,

(+,-)

%,

(+,-)

1999

1030,3

1298,0

267,7

26,0

2000

1581,6

1466,3

-115,3

-7,3

2001

2141,5

1946,3

-195,2

-9,1

2002

3407,5

3462,6

55,1

1,6

2003

3852,8

4053,5

200,7

5,2

2004

4578,8

4644,6

65,8

1,4

2005

4570,5*

5391,8

821,0

18,0

* Поступления средств за 2005 г. были занижены искусственным образом.

Таблица 5

Прогнозные поступления cредств от продажи права на заключения договоров аренды земли, вычисленные с помощью нейросетевого
моделирования на период до 2010 года

Годы

Прогноз, млн руб.

2006

6139,0

2007

6886,2

2008

7633,4

2009

8380,6

2010

9127,8

Важным фактором развития земельных отношений и формирования земельного рынка является обоснование рыночных ставок арендной платы за землю. В диссертации выявлена тесная взаимосвязь между земельным и фондовым рынками. Это объясняется тем, что в настоящее время значительная часть институциональных инвесторов, прежде всего коммерческих банков, рассматривают недвижимость, в том числе земельную, как финансовый актив, который занимает важное место в инвестиционном портфеле.

С точки зрения перспектив для инвестора, земля как объект недвижимости – один из нескольких возможных способов капиталовложения, которые включают в себя такие основные рыночные инструменты, как привилегированные акции и обыкновенные акции, государственные и корпоративные облигации и т.д.

В работе определены рыночные ставки арендной платы за землю через обоснование ставки требуемой доходности (ставки дисконта) от этой недвижимости (земли) или стоимости капитала. В мировой практике наиболее популярной моделью оценки капитала (доходности) является модель стоимости долгосрочных (капитальных) активов (САРМ – Capital Asset Pricing Model).

Применительно к нашему случаю рыночная стоимость актива (земли) может быть определена на основе данных фондового рынка и рассчитана по формуле:

, (3) где – рыночная цена земли (ставка доходности); – безрисковая ставка; -0, (3)

где  – рыночная цена земли (ставка доходности); – безрисковая ставка; –-1 – рыночная цена земли (ставка доходности);  – безрисковая ставка; – коэффициент риска поведения актива в составе-2 – безрисковая ставка;  – коэффициент риска поведения актива в составе рыночного портфеля; – средняя-3 коэффициент риска поведения актива в составе рыночного портфеля; средняя ставка доходности рыночного портфеля от инвестирования в бумаги, подобные по риску и сроку погашения объекту недвижимости (земельным участкам).

В качестве безрисковой ставки была применена ставка доходности по еврооблигациям Минфина.

Она имеет вид логарифмической функции и рассчитывается по формуле:

R = 3,1473 + 3,3876 x Lg (T). (4)

В нашем случае зависимость имеет вид возрастающей кривой. Полученная кривая объясняется двумя теориями: непредвзятых ожиданий и наилучшей ликвидности.

Подставляя Т=2 в полученную регрессионную зависимость, получим валютную доходность российских еврооблигаций, равную 4,17 %.

Среднерыночная доходность представляет собой альтернативную доходность, которую можно получить на фондовом рынке от инвестирования в бумаги, подобные по риску и сроку погашения объекту недвижимости (земельным участкам).

В качестве среднерыночной ставки дохода использована доходность по облигациям правительства Москвы, гарантией которых являются объекты недвижимости, а также облигации ОАО «Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию». Доходность по данным активам в среднем равна 7,9 % годовых.

Коэффициент систематического риска по отраслям экономики возьмем по базе данных проф. А. Дамодарана (New York). По операциям с недвижимостью(землей) он равен 0,89.

Рассчитаем значение среднерыночной доходности для земли Rз с учетом инфляции 10,9 %.

= 0,89

Rз = –7,53 +0,89 (–7,08 – (–7,53))= –7,53+0,64 = –7,12

Таким образом, расчетная доходность для земли почти в 1,99 раза больше, чем фактическая. Следовательно, необходимо использовать к базовым ставкам арендной платы корректирующий коэффициент 1,99, что позволит наиболее близко подойти к рыночным условиям платы за земли в г.Москве. Предлагаемый методический подход может быть использован для обоснования рыночной ставки арендной платы за землю и в других крупных городах, где фондовый рынок уже сформировался.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

  1. В условиях формирующегося земельного рынка управление земельными ресурсами в крупных городах становится невозможным без соответствующих экономических и организационных методов. Как способы воздействия методы позволяют реализовать совокупность функций управления с целью рационального и экономически целесообразного использование земельных ресурсов.
  2. Исследование позволило определить социальный и экономический аспекты особенностей управления земельными ресурсами крупного города. Эти особенности необходимо учитывать в связи с постоянно увеличивающейся численностью городского населения, территориальной ограниченностью и, как следствие, высокой плотностью населения, ростом земледефицитности и стоимости земли. Особенности социального характера проявляются как следствие все большей урбанизации и необходимости усиления охраны природы, нейтрализации последствий активизации хозяйственно-экономической деятельности человека, укрепления биоклиматического равновесия среды жизни человека. Земельные участки в городах расположены на разных физических уровнях; ценность земли создается не трудом отдельно взятого землепользователя, а формируется, главным образом, общими усилиями сообщества: городские власти создают необходимую инфраструктуру, предприниматели развивают экономику, а граждане покупают жилье и товары, создавая спрос на землю.
  3. Проведенный в работе анализ позволил совершенствовать классификацию и дополнить содержание экономических методов управления земельными ресурсами в рыночных условиях. Установлено, что экономические методы охватывают экономическое прогнозирование и планирование, разработку специальных программ, ценообразование и кредитование в сфере земельных отношений; финансирование проектов обустройства земли; экономический учет и контроль земельных платежей и др.
  4. Дано определение стратегического управления земельными ресурсами как процесса долгосрочного качественно определенного направления развития земельных отношений, структур, управляющих землей в системе внутренней и внешней среды и обобщены основные принципы стратегического управления земельными ресурсами, под которыми следует понимать совокупность основных положений, выявленных и обоснованных исходя из особенностей объекта управления, имеющими определенную логическую последовательность и образующими по существу правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления.
  5. Существующая методика экономического прогнозирования и планирования в области управления городским земельным фондом неэффективна, так как не позволяет определить перспективы развития городского земельного рынка. Как следствие, это приводит к недостаточному обоснованию поступлений в бюджет земельных платежей. В связи с этим в работе была предложена методика прогнозирования поступления средств от операций с землей, основанная на нейросетевом программировании.
  6. Анализ используемой в настоящее время методики определения ставок арендной платы за землю выявил, что она не отражает рыночные тенденции и рассчитывается на основе имеющихся нормативов. В связи с этим обосновано внесение поправочного коэффициента к установленной ставке арендной платы, который рассчитывается на основе определения рыночной стоимости земельного актива по отношению к показателям фондового рынка. Установлено, что необходимо введение корректирующего коэффициента к базовой ставке арендной платы в размере 1,99. Это позволит наиболее близко подойти к рыночной арендной плате за земельные ресурсы в крупных городах.
  7. Одним из недостатков действующих структур управления земельными ресурсами крупных городов является их ориентация на решение тактических и оперативных проблем, а не стратегических задач. Несмотря на активное формирование земельного рынка, бурное развитие земельно-правовых отношений, организационная структура подразделений, управляющих земельными ресурсами городов, недостаточно адаптирована к условиям рыночной экономики. С целью ее усовершенствования обосновано введение нового структурного подразделения – службы маркетинга и мониторинга земельного рынка, разработаны функциональные обязанности сотрудников. Обосновано создание межведомственного комитета по стратегическому управлению земельными ресурсами, который бы осуществлял стратегическое прогнозирование развития использования земель на долгосрочную перспективу с учетом социально-экономических особенностей городских земель. В работе на примере Департамента земельных ресурсов г. Москвы определена оптимальная численность работников.
  8. Установлено, что из-за специфики управленческого труда затруднена оценка эффективности управления. Для оценки эффективности управления предлагается использовать три группы показателей: количественные, условно-количественные и качественные. Определены указанные группы показателей в сфере управления земельными ресурсами, с помощью которых рассчитана эффективность предлагаемых изменений в организационной структуре органов управления городскими земельными ресурсами. Предложенная организационная структура позволит повысить эффективность управления по сравнению с существующей на 40 %.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

  1. К классификации методов управления земельными ресурсами города [Текст] / О.В.Адрова // Проблемы землеустройства и кадастров: Сборник научных статей ежегодной конференции молодых ученых и специалистов Государственного университета по землеустройству. – М.: ГУЗ, 2005. – С.324-326. – 0,2 п.л.
  2. Особенности стратегического управления земельными ресурсами города [Текст] / Адрова О.В., Нилиповский В.И. // Вестник Московского университета МВД России. – 2006. – № 7. – С.89-93. – 0,5 п.л.. (авт.0,25 п.л.).
  3. Проблемы регулирования земельных отношений в г. Москве [Текст] / О.В. Адрова // Государственное управление земельными ресурсами на различных территориальных уровнях. – М.: ГУЗ, 2002. – С. 115-117. – 0,2 п.л.
  4. Рыночный оборот земли и роль ипотеки [текст] / О.В. Адрова // Экономические, правовые, технические и экологические аспекты землеустройства и земельного кадастра: Материалы Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов: «Молодые ученые – землеустроительной науке» 15-17 марта 2004 г. – М.: ГУЗ, 2004. – С.13-19. – 0,4 п.л.
  5. Совершенствование методики определения ставки арендной платы за землю в городе Москве [текст] / О.В. Адрова // Проблемы землеустройства и кадастров: Сборник научных статей ежегодной конференции молодых ученых и специалистов Государственного университета по землеустройству. – М.: ГУЗ, 2005. – С.327-333. – 0,4 п.л.
  6. Совершенствование методики оценки эффективности управления земельными ресурсами [текст] /О.В. Адрова // Вестник Московского университета МВД России. – 2006. – № 8. – С.78-80. – 0,3 п.л..
  7. Совершенствование системы платного землепользования городским земельным фондом [текст] / О.В. Адрова // Государственное управление земельными ресурсами на различных территориальных уровнях. – М.: ГУЗ, 2002. – С.366-370. – 0,3 п.л.

Подписано в печать 18.11.06. Формат 60 х 84 1/16.
Объем 1,0 п.л. изд. Бумага офсетная.
Тираж 100. Заказ №

Участок оперативной полиграфии ГУЗа

Москва, ул. Казакова, 15



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.