авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Совершенствование экономических и организационных методов управления землями крупного города в рыночных условиях

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

Адрова Ольга Васильевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
ЭКОНОМИЧЕСКИХ И ОРГАНИЗАЦИОННЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЯМИ КРУПНОГО ГОРОДА
В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление

народным хозяйством (землеустройство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва 2006

Диссертационная работа выполнена на кафедре экономической теории и менеджмента Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент В.И. Нилиповский

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор А.В. Севостьянов,

кандидат экономических наук, доцент Т.В. Малеева

Ведущая организация:

Московский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт
земельных ресурсов и землеустройства

Защита диссертации состоится «21» декабря 2006 года в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д.15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «20» ноября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность исследования. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политических и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора экономики и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.

Развитие рыночной экономики в нашей стране способствует росту значимости земельных отношений. Особенно это актуально для городских земель, которые представляют собой не только объект налогообложения и инвестирования, но и средство социально-экономического развития, а также важную часть национального богатства.

В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться теоретическим и методическим проблемам в области совершенствования механизма управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях. Этим проблемам посвящены работы таких видных ученых-землеустроителей как В.А. Вашанов, А.А. Варламов, С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.В. Косинский, Н.А. Кузнецов, П.Ф. Лойко, М.А. Сулин, Р.Т. Нагаев, В.Н. Хлыстун и др.

Актуальным аспектам управления крупными городами и другими поселениями посвящены публикации А.П. Огаркова, В.Е. Рохчина, А.В. Руднева, В.С. Чекалина и др. Земельную собственность как основу управления земельными ресурсами широко рассматривают в своих исследованиях А.Э. Сагайдак, Ю.А. Цыпкин, Ю.В. Яковец и др. Среди зарубежных авторов вопросы экономики мегаполисов и стратегического развития территорий представлены в работах Аакер Д., Ансофф И., О'Салливан и др.

Несмотря на многообразие научных исследований по проблеме управления земельными ресурсами города, до настоящего времени отсутствуют работы, посвященные совершенствованию методов управления в условиях формирования земельного рынка.

Кроме того, недостаточно разработана научно-обоснованная методология формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой должно составлять стратегическое управление земельными ресурсами, реализуемое на основе конкретных принципов и механизмах регулирования земельных отношений.

Далеко от совершенства и само изучение земельного рынка, в силу чего представляется необходимым осуществление институциональных изменений, позволяющих осуществить постоянный мониторинг и своевременное государственное регулирование в сфере городского землепользования и землевладения.

Современная экономика требует реорганизации сложившегося государственного механизма управления земельными ресурсами, обеспечивающего в новых условиях взаимосвязь и эффективность процесса землеустройства и земельного кадастра, установления платы за землю, осуществления инвестиционной деятельности на земельном рынке.

Результативность определяется посредством использования системы методов управления земельными ресурсами, которая в условиях рынка требует особого подхода к ее созданию и развитию. В частности, одной из наиболее важных проблем управления государственными и муниципальными землями является обоснование рыночных ставок земельных платежей, без которых невозможна оптимизация планирования и прогнозирования доходной и расходной частей бюджета в части поступления средств от операций с землей.

Все эти обстоятельства определили выбор темы диссертационной работы, обуславливают её актуальность, теоретическую и практическую значимость.

Предметом исследования являются организационные и экономические методы управления земельными ресурсами крупных городов в условиях рыночной экономики. В качестве объекта исследования определены г.Москва и другие крупные города РФ.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является совершенствование экономических и организационных методов управления землями крупного города в рыночных условиях на основе исследования теории и практики формирования и функционирования системы управления городскими земельными ресурсами.

Для достижения поставленной цели решались следующие основные задачи:

– исследовать теоретические основы разработки рыночно ориентированных экономических и организационных методов управления городскими землями;

– изучить особенности управления земельными ресурсами крупного города в рыночных условиях;

– проанализировать основные тенденции организации системы управления земельными ресурсами крупных городов и оценить эффективность используемых экономических и организационных методов управления;

– обосновать концептуальные и методические подходы по оптимизации экономических методов управления городским земельным фондом;

– разработать практические рекомендации по совершенствованию организационных методов управления земельными ресурсами крупного города.

Научная новизна проведенного исследования. Научная новизна диссертации заключается в следующем:

– уточнена теоретическая сущность методов управления земельными ресурсами в рыночных условиях и сформулированы социальный и экономический аспекты, характеризующие особенности управления землями крупного города;

– усовершенствована классификация и дополнено содержание экономических и организационных методов управления городскими земельными ресурсами в условиях рынка;

– разработана методика оценки эффективности методов управления земельными ресурсами крупного города на основе интегрированных количественных, условно-количественных и качественных показателей;

– выявлены основные проблемы управления землями крупного города и развития землеустройства, предложены принципы оптимизации методов управления;

– обобщен положительный опыт использования экономических и организационных методов управления землями г.Москвы и других крупных городов России;

– обосновано создание новых организационных структур в сфере управления земельными ресурсами крупного города, таких как межведомственный комитет по стратегическому управлению, служба маркетинга и мониторинга земельного рынка и др.;

– проведено экономическое обоснование коэффициента корректировки ставок арендной платы за земли крупного города с учетом изменения основных детерминантов земельного рынка.

Практическая значимость работы и внедрение результатов исследования. Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические, методические и практические разработки, выводы и рекомендации могут быть использованы для повышения эффективности процесса управления землями не только крупных, но также средних и малых городов.

Предложения, изложенные и обоснованные в диссертации, были использованы в практике МосНИиПИземлеустройства, Фонда системного анализа и социально-экономического проектирования и других организаций. По результатам проведения исследований получены акты внедрения.

Основные положения и результаты диссертационной работы обсуждались на Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов: «Молодые ученые – землеустроительной науке» (г.Москва, 2004 г.), ежегодной конференции молодых ученых и специалистов Государственного университета по землеустройству (г.Москва, 2005 г.).

Разработанные в диссертации положения использованы в учебном процессе ГУЗа при преподавании дисциплин «Земельная и жилищная политика», «Экономика недвижимости», «Операции с недвижимым имуществом» и др.

Объем и структура работы, публикации по результатам исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, приложений. Основной текст изложен на 158 страницах, включает 37 таблиц, 22 рисунка. По результатам исследования было опубликовано 7 научных работ объемом 2,3 п.л.

Во введении обоснована актуальность темы исследований, сформулированы цели и задачи диссертационной работы, отмечена научная новизна и практическая значимость работы, изложены основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе «Теоретические основы формирования системы эффективных методов управления землями крупного города» исследовано понятие «управление земельными ресурсами», определены особенности управления землями городов в условиях рынка, даны определение и классификация методов управления городскими землями, оценка их эффективности.

Во второй главе «Исследование особенностей функционирования механизма управления землями крупного города» с целью совершенствования организационных и экономических методов был исследован и обощен опыт крупных городов России в использовании экономических и организационных методов управления земельными ресурсами.

В третьей главе «Развитие элементов механизма управления землями крупного города в рыночных условиях» на основе проведенного исследования предложены меры по совершенствованию экономических и организационных методов управления земельными ресурсами города.

В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнены основные понятия и сформулированы особенности управления земельными ресурсами крупного города

Управление земельными ресурсами представляет собой совокупность функций управления, направленных на рациональное и экономически целесообразное использование земельных ресурсов. Оно охватывает как земельные ресурсы, так и действия субъектов земельных отношений при реализации ими своих прав и обязанностей по поводу этих ресурсов.

В различных литературных источниках существует множество классификаций методов, однако в условиях рынка наиболее значимыми, на наш взгляд, являются экономические и организационные способы и приемы воздействия с целью качественного изменения системы управления земельными ресурсами.

В диссертационной работе дополнена классификация экономических методов управления земельными ресурсами и дана их характеристика. Представляется, что в условиях рыночной экономики экономические методы охватывают разработку прогнозов и программ развития территорий, экономическое прогнозирование и планирование; ценообразование и кредитование в сфере земельных отношений; финансирование проектов обустройства земли; экономический учет и контроль земельных платежей.

В социально-экономическом развитии России и решении стратегической задачи удвоения валового внутреннего продукта ключевую роль могут сыграть крупные города, земельно-имущественные комплексы которых являются основой дальнейшего экономического роста страны.

Многие ученые в качестве крупного города обычно рассматривают города с численностью населения от 1 млн чел., имеющие специфические черты и требующие комплексного подхода к системе управления городским хозяйством в целом, и земельными ресурсами в частности. В диссертационной работе принято именно такое определение крупного города, а особенности управления землями крупного города рассматриваются в неразрывном единстве социального и экономического аспектов (рис. 1), что существенно отличается от монитарного подхода, ориентированного исключительно на действие рыночного механизма. По мнению автора, земля, являясь прежде всего общественным богатством, в условиях товарно-денежных отношений оптимально управляется только в рамках модели социально-рыночной экономики.

Рис. 1. Особенности управления земельными ресурсами
крупного города

На основе проведенного исследования были выделены основные принципы стратегического управления земельными ресурсами крупного города, которые представляют собой совокупность основных положений, выявленных и обоснованных исходя из особенностей объекта управления, имеют определенную логическую последовательность и образуют по существу правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления.

1. Земельные ресурсы города – как сложный антропогенный и социальный природный объект имеют первичный характер, а субъекты управления по отношению к нему производный.

2. Субъект управления земельными ресурсами должен осознавать и воспринимать свой объект управления как целостный и относительно автономный.

3. Субъект управления должен учитывать вертикальную многоярусность крупного города.

4. По объективным причинам субъект управления земельными ресурсами крупного города должен принимать во внимание его территориальную «встроенность» во внешнюю среду и качественную сложность изменяющейся структуры внутренней среды, многофункциональность объекта.

5. Необходимо также учитывать приоритетность вопросов охраны окружающей среды в системе регулирования использования территорий городов. В управлении земельными ресурсами мегаполиса с его промышленностью, транспортными функциями, образованием отходов и другими явлениями, основополагающей задачей становится обеспечение экологической безопасности развития города со всеми вытекающими последствиями.

6. При управлении земельными ресурсами городов необходимо учитывать соотношение собственности и соответствующую сбалансированность частных, коллективных интересов владельцев земельной и иной недвижимости и остальных граждан, проживающих или временно находящихся на данной территории.

7. Управление земельными ресурсами не может игнорировать учета экономической целесообразности и относительной независимости в достижении соответствующих показателей, которые обеспечивают простое и расширенное воспроизводство.

8. Современное управление крупным городом должно строиться на программно-целевом регулировании объекта.

9. С целью научно-обоснованного и прогнозируемого использования земельной и иной недвижимости необходима детализация разработки стратегических программ городов.

Соблюдение разработанных принципов позволит, на наш взгляд, существенно повысить эффективность выбранных методов управления землями мегаполисов.

2. Методика оценки эффективности методов управления земельными ресурсами крупного города

Для определения правильности, обоснованности выбранных методов управления первоочередное значение имеет оценка эффективности управления. При этом под эффективностью подразумевается относительный результат, то есть итог работы в сопоставлении с затраченными усилиями. В системе управления земельными ресурсами имеющиеся методики оценки эффективности не позволяют получить объективные результаты в силу ряда обстоятельств.

Количественная оценка эффективности управления затруднена из-за специфических особенностей управленческого труда, которые состоят в том, что управленческий труд, преимущественно творческий, трудно поддается нормированию и учету; фактические результаты не всегда можно учесть из-за отсутствия документации; реализация решений сопряжена с определенными социально-психологическими результатами, количественное выражение которых еще более затруднительно, чем экономических; результаты реализации решений проявляются опосредованно через деятельность организации в целом, в котором сложно выделить долю затрат управленческого труда.

В работе обосновывается использование методики оценки эффективности управления земельными ресурсами с использованием трех групп показателей: количественных, условно-количественных и качественных.

Количественные показатели – это характеристики экономических процессов и явлений, измеряемые в цифровом выражении.

Условно-количественные показатели – это характеристики тех или иных процессов или явлений, которые можно измерить опосредованно через какие-либо функции.

Качественные показатели невозможно измерить, они выражают степень достижения каких-либо управленческих параметров.

Для определения эффективности управления земельными ресурсами c использованием указанных показателей применен балльный метод Феликса-Риггса.

Рассматриваемый подход позволяет получить суммарный итоговый индекс путем взвешивания отдельных показателей при помощи экспертных оценок. Состав таких показателей определяется тоже экспертно, исходя из условий конкретной организации.

Если согласно методике Феликса-Риггса текущее значение j-го критерия деятельности организации можно отобразить его оценкой Qkj, то величину эффективности управления (прирост эффективности от совершенствования функций управления) можно определить как разницу между суммарными значениями оценок, составляющими индекс It (на момент времени t после внедрения мероприятий по совершенствованию управления) и индексом Io (на первоначальный момент анализа):

Е = It - Io, (1)

где Е – величина эффективности управления.

Таким образом, предлагаемый подход к измерению результативности труда работников органов управления земельными ресурсами опосредованно, через управленческие параметры, предполагает формирование системы показателей в зависимости от индивидуальных условий организации. В дальнейшем методика использована для оценки эффективности совершенствования экономических и организационных методов управления земельными ресурсами г.Москвы.

3. Анализ основных проблем землеустройства крупного города и развития системы управления земельными ресурсами

Важнейшей и системообразующей функцией управления земельными ресурсами является землеустройство. Применительно к крупным городам и другим городским поселениям, землеустройство представляет собой не только действия по установлению городской черты и межеванию земель конкретных субъектов, но также весь комплекс землеустроительных действий, включая долгосрочное планирование и прогнозирование использования земель, участие в разграничении прав собственности на землю, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель, охран земельных ресурсов и контроль соблюдения земельного законодательства и др.

Впервые понятие «землеустройство города» было сформулировано одним из основателей отечественной землеустроительной науки О.Хауке в работе «Землеустройство городов и поселений городского типа». В рыночных условиях, когда активно идет процесс урбанизации и формирования мегаполисов, землеустройство крупного города может стать новым, важным и самостоятельным направлением научных исследований.

В таблице 1 представлены некоторые сведения, относящиеся к землеустройству крупных городов России. Анализ показал, что возраст крупных городов насчитывает несколько столетий, они образовались из малых поселений, в настоящее время эти города имеют разную территорию и плотность населения, характеризуются многообразием органов управления земельными ресурсами.

Таблица 1

Сведения, относящиеся к землеустройству крупных городов России

Год
основания поселения

Площадь земель, тыс. га

Численность населения,
тыс. чел.

Плотность населения на
1 га, чел.

Органы управления
городскими землями

Волгоград

1589

56.5

1004

18

Комитет земельных ресурсов

Екатеринбург

1723

114.3

1287

11

Земельный комитет; Комитет по земельным ресурсам и землеустройству

Казань

1005

41.4

1107

27

Служба земельного кадастра

Москва

1147

109.1

10392

95

Департамент земельных ресурсов

Нижний
Новгород

1221

41.1

1297

32

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами

Новосибирск

1893

50.55

1413

28

Департамент земельных и имущественных отношений

Омск

1716

57.29

1122

20

Департамент недвижимости

Ростов-на-Дону

1749

34.85

1062

30

Департамент имущественно-земельных отношений

Санкт-Петербург

1703

139.9

4624

33

Комитет по земельным ресурсам
и землеустройству

Уфа

1574

76.5

1040

14

Комитет по управление муниципальной собственностью; Комитет по земельным ресурсам и землеустройству

Челябинск

1736

49.5

1071

22

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям; Управление земель; Управление экономики

Исследования показали, что при решении проблем управления земельными ресурсами крупных городов и для развития земельного рынка можно рассматривать следующие предпосылки:

– достаточно высокий по сравнению с малыми и средними городами России уровень активности земельного рынка;

– на большей части городов проведена инвентаризация земли и иного имущества;

– имеют место низкие темпы осуществления массовой оценки городских земель, являющихся важнейшей частью городских ресурсов, и формирующих единый кадастр объектов недвижимости (такая оценка необходима с целью более адекватного планирования городских действий и бюджетных доходов);

– наличие в крупных городах практического опыта проведения аукционов и конкурсов по предоставлению инвесторам земельных участков.

– принятие органами управления земельными ресурсами ряда постановлений принципиального характера, направленных на развитие земельного рынка, системы управления недвижимостью, вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемой земли.

Анкетирование сотрудников органов управления земельными ресурсами некоторых крупных городов, прошедших повышение квалификации в ГУЗе, позволило выявить ряд недостатков, которые в настоящее время оказывают значительное влияние на развитие земельных отношений и формирование земельного рынка.

Так, по мнению респондентов, при выполнении различных видов управленческих работ меньше всего на практике реализована функция планирования, что указывает на недостаточно целенаправленную работу руководителей и исполнителей, занятых в данной сфере.

Помимо этого, существует некоторое противоречие между различными видами управленческих работ, реализованных работниками и теми функциями управления, которые должны присутствовать в данной системе управления. Как следствие, появляется дублирование в работе, недостаточное обоснование принятия управленческих решений, слабая организация и контроль.

Респонденты также отметили, что несмотря на повышение роли функции контроля и учета в системе управления земельными ресурсами, тем не менее функция реализуется недостаточно эффективно.

Один из немаловажных аспектов проведенного анкетирования – это мотивация работников земельной службы. Исследования показали, что из пяти уровней существующих потребностей, анкетируемые отдали предпочтение двум факторам – высокой оплате труда и стабильности работы организации.

Главный итог проведенного анкетирования заключается в том, что несмотря на активное формирование финансовых институтов и инфраструктуры, интенсивное развитие земельно-правовых отношений, изменение количественного соотношения землепользований и землевладений в пользу последних за весь 15-летний период осуществляемой земельной реформы, используемые на практике экономические и организационные методы управления земельными ресурсами недостаточно адаптированы к условиям рыночной экономики и не позволяют сформировать полноценный и цивилизованный рынок земли.

Проведенный анализ показал, что во многих крупных городах разрабатываются долгосрочные стратегические программы развития своей территории, однако все они рассматриваются с точки зрения решения градостроительных задач. Эти программы не учитывают то обстоятельство, что в последнее время все острее стоят проблемы нехватки свободных земель, загрязнения отходами жизнедеятельности населения, продуктами распада промышленных и иных предприятий и, как следствие, необходимостью более интенсивного, рационального и экологически обоснованного использования земельных ресурсов.

В связи с этим остро возникает вопрос о создании специальной комиссии, состоящей из представителей заинтересованных организаций, которые бы осуществляли стратегическое прогнозирование развития использования земель на долгосрочную перспективу с учетом рассмотренных выше социально-экономических особенностей городских земель.

Важным аспектом является исследование экономических методов, применяемых в практике управлении земельными ресурсами. В диссертационной работе особое внимание уделено таким методам как экономическое прогнозирование и планирование. С этой целью рассмотрен действующий порядок прогнозирования и планирования в системе управления земельными ресурсами г.Москвы.

Анализ показал, что используемая система прогнозирования и планирования является недостаточно эффективной, поскольку отклонение фактических результатов от запланированных регулярно превышает 20-30 %. Так, например, за исследуемый период отклонение прогнозных показателей от фактических в 40 % случаев отличается на 30 %, в 20 % случаях отклонение составляет от 30 до 50 %, в 40 % случаев отклонение превышает 40 %.

Требует совершенствования и существующая методика платы за использование земель в г.Москве, которая, в частности, не учитывает прежде всего изменение уровня инфляции. Несмотря на достаточно высокую инфляционную составляющую за последние два года (2004 г. – 11,7 %, 2005 г. – 10,9 %) ставки арендной платы не индексировались, следовательно, по нашим расчетам, потери городского бюджета составили 3705 млн руб.

Исследователи полагают, что рыночные ставки арендной платы могут быть определены при помощи проведения открытых земельных конкурсов и анализа информации о договорах субаренды. На практике этого не происходит, так как ставки арендной платы определяются на основе нормативного подхода, который не отражает реальную рыночную ситуацию. Кроме того, информация о договорах субаренды земельных участков не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке и здесь трудно получить сведения о состоявшихся сделках, а также их экономическом содержании.

С 2006 г. вводится в действие новая методика расчета арендной платы за землю, при которой арендная плата рассчитывается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земли. Однако некоторые ученые отмечают, что кадастровая стоимость не является рыночной, она скорее носит нормативный характер и на сегодняшний момент отражает существующие взаимоотношения власти и бизнеса по вопросам платного землепользования. Такую ситуацию правильнее было бы называть "административным рынком", поскольку и кадастровые цены, и цены продаж определяются управляющей подсистемой рынка.

В целом, указанные обстоятельства не позволяют изучить закономерности, действующие на рынке земли и недвижимости, строить глубокий и всесторонний анализ рыночной информации для принятия эффективных управленческих решений. Особую актуальность это имеет для больших городов, где размеры земельного рынка, его сложность и многообразие сочетаются с отсутствием объективной информационной базы, а принятые решения в сфере управления земельными ресурсами дорого обходятся городскому хозяйству.

4. Совершенствование организационных методов управления земельными ресурсами и оценка их эффективности

В диссертационной работе была исследована динамика численности сотрудников земельной службы крупного города (на примере Департамента земельных ресурсов г.Москвы) и выявлены факторы, влияющие на численность каждого подразделения.

Расчеты позволили получить уравнение для определения оптимальной численности сотрудников территориальных объединений регулирования землепользования (ТОРЗов), расположенных в восьми округах г.Москвы. Уравнение имеет следующий вид:

N= 5,6997+0,0094P+0,0012Q-0,024d-0,663Sдог.; R=0,510. (2)

Для определения оптимальной численности были учтены такие факторы как:

– площадь административного округа, SАО, тыс. га;

– сумма платежей в бюджет г. Москвы по округам (из расчета млн. руб. на 1000 га фактической площади округа; Р, млн руб. / тыс. га);

– количество оформленных договоров аренды, Q, шт.;

– плотность населения округа, d, тыс. чел/тыс. га;

– площадь земель, оформленных по всем видам правоудостоверяющих документов (долгосрочной и краткосрочной аренды, на период строительства, безвозмездного пользования), S дог., тыс. га.

В таблице 2 показана оптимальная численность сотрудников ТОРЗов г.Москвы. Наибольшее расхождение между фактической численностью и оптимальной наблюдается в ТОРЗах северо-восточного, восточного, юго-западного административных округов, наименьшее – в ТОРЗах западного, северо-западного и северного административных округов.

Таблица 2

Оптимальная численность сотрудников территориальных объединений регулирования землепользования г. Москвы

ТОРЗ

Численность
фактическая
(с учетом аппарата управления)

Численность
оптимальная,

чел./10000 га

Разница между фактическим
показателем и расчетным

чел./10000 га

%

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

САО

79

75

75

87

81

106

67

101

107

103

98

101

103

113

80

113

-28

-28

-23

-14

-22

-7

-13

-12

-15,8

-26,8

-22,9

-14,1

-21,5

-6,8

-16,3

-10,0

В результате исследования установлено, что в структуре управления земельными ресурсами г.Москвы и других крупных городов в рыночных условиях необходимо сформировать и организовать работу службы маркетинга и мониторинга земельного рынка..

С переходом к рынку служба маркетинга и мониторинга приобретает такое же значение, как и другие подразделения в системе органов управления городскими землями. Служба должна отвечать за обоснование государственных решений по управлению земельным рынком, организацию маркетинговых исследований по вопросам ценообразования, разработку программы мониторинга рынка земли, представление потребителям объективной рыночной информации и др.

Служба маркетинга и мониторинга земельного рынка должна взаимодействовать с другими службами городской земельной службы, которые в свою очередь также необходимо реформировать в рыночных условиях. Так, следовало бы применить структуру организации планово-экономических служб, принятую во многих западных муниципальных земельных организациях, где во главе находится руководитель, ответственный за финансовую работу, а ему подчинены две службы – "казначейская" (объединённые финансовые и бухгалтерские функции) и служба контроля затрат. Сейчас в земельных службах крупных российских городов эти функции разделены между планово-экономической службой и бухгалтерией.

Предлагаемая организационная структура "экономического блока" позволяет сосредоточить всю полноту прав и ответственности за финансовое благополучие организации в одних руках. Кроме этого, она обеспечивает координацию деятельности всех подразделений при составлении основного бюджета организации.

Для координации различного рода программ, связанных тем или иным образом с использованием земельных ресурсов и определения перспектив их стратегического развития необходим межведомственный комитет по стратегическому управлению земельными ресурсами, основные направления деятельности которого должны заключаться в следующем:

1. Эффективное управление земельной и иной недвижимостью, закреплённой в государственной и муниципальной собственности, с целью повышения доходов от её использования и поддержки приоритетных региональных социально-экономических программ.

2. Перспективы оптимизации пропорций между частной и другими формами владения и пользования землей; насколько приоритетной можно считать ценность частной собственность на землю.

3. Создание условий для оптимального во времени и пространстве распределения земель по отраслям экономики, землепользователям и угодьям.

4. Охрана земель.

5. Изыскание земельных резервов и обеспечение наиболее рационального их использования.

С целью обоснования жизнеспособности рекомендуемой структуры управления земельными ресурсами (на примере г.Москвы) была рассчитана ее эффективность, с использованием разработанной методики, учитывающей количественные, условно-количественные, качественные показатели (табл. 3).

При помощи экспертных оценок путем взвешивания отдельных показателей получены суммарные веса значимости по каждому показателю за исследуемый период.

Суммарный итоговый индекс за исследуемый период равен Io = 538. Таким же образом осуществляется оценка прогнозируемого периода, т.е периода после совершенствования функций и структуры управления.

Здесь учитывается тот факт, что в связи с предложением образования межведомственного комитета по стратегическому управлению земельными ресурсами усиливается целевая обоснованность, возрастает согласованность принятия управленческих решений.

Кроме того, с учетом предлагаемого появления маркетинговой службы и использования более точных методов прогнозирования и планирования доходов от земельных платежей повышается степень достижения поставленных прогнозов и планов, уменьшаются затраты времени на решение управленческих вопросов и осуществление управленческих решений. При этом за счет незначительного увеличения численности возрастают издержки на содержание управленческого персонала. Однако благодаря появлению возможности изучения существующих особенностей земельного рынка и обозначению его перспектив, обоснованию ставок арендной платы, этот недостаток может быть компенсирован увеличением доходов от земельных платежей, что, по мнению экспертов, является самым значимым критерием эффективности. За счет перечисленных факторов количество очков, присвоенное различным показателям эффективности, увеличивается.

Таблица 3

Эффективность предлагаемой структуры управления городскими земельными ресурсами

Показатели эффективности, Ki

Веса
значимости,

Wkj

Исследуемый период

Прогнозируемый период

Фактические значения

Очки,

O

Оценка,

Q=O*Wkj

Фактические значения

Очки,

Okt

Оценка,

Qkt=Okt*Wkj

Качественные, в том числе:

Целевая обоснованность

10

-

4

40

-

8

80

Степень достижения поставленных планов и прогнозов, количество фактических показателей близких по значению к запланированному значению, ед.

15

2

6

90

3

8

120

Согласованность принятия управленческих решений

4

-

6

24

-

7

28

Условно-количественные, в том числе:

Затраты времени на решение управленческих вопросов и осуществление управленческих решений, час.

4

0,3

7

28

0,2

8

32

Оснащенность организационно-техническими
средствами управления (ПК), количество ПК на 1 чел.

2

0,9

8

16

0,9

8

16

Количество повторной корреспонденции, ед.

20

41261

4

80

35071

6

120

Количественные, в том числе

Издержки на содержание управленческого персонала, млн. руб.*

5

210,0

8

40

211,0

8

40

Доходы от земельных платежей, млрд. руб

25

16,6

7

175

19,0

8

200

Просроченная задолженность, млрд. руб

5

3,8

7

35

3,1

8

40

Итого

100

538

756



Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.