авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Формирование земельно-имущественных комплексов объектов связи (на материалах саратовской области)

-- [ Страница 2 ] --

На основании поправочного коэффициента Кi можно определить объективный размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности физических и юридических лиц, в целях формирования землепользования земельно-имущественных комплексов по формуле, предложенной автором:

Арi = S Kc Ki, (3)

где Арi – арендная плата по i-му муниципальному району; S – площадь земельного участка, передаваемого в аренду; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; Кi – поправочный коэффициент, рассчитанный для каждого района.

В результате выявлено, что использование коэффициента (Кi), при условии его утверждения органами государственной и муниципальной власти, позволит исключить злоупотребление собственников местоположением участка, возместить честным собственникам рыночную стоимость аренды земельного участка и в целом сократить размеры затрат на формирование земельно-имущественного комплекса. Регулирование размера арендных платежей при временном занятии земельного участка с целью формирования земельно-имущественного комплекса позволит значительно уменьшить сроки проведения согласований и получения необходимых разрешений. Расчет эффекта от введения ограничивающих коэффициентов представлен в табл. 4, из которой следует, что при формировании земельно-имущественного комплекса в Марксовском, Татищевском и особенно в Саратовском районе Саратовской области выявлено, что в адрес собственников (пользователей) земельных участков излишне выплачено 1886,6 тыс. руб., что составляет 17,3% от фактических выплат. Эти средства должны были быть распределены между всеми собственниками земельных участков в зависимости от условий, в которых их земельные участки расположены.

Таблица 4

Размер эффекта от введения ограничивающих коэффициентов

Наименование района

Площадь испрашиваемых земель сельскохозяйственного назначения, га

Размер арендной платы. за 1 га в год, тыс. руб.

Размер арендной платы с применением ограничивающего коэффициента,

тыс. руб.

Размер арендной платы, фактически уплаченной, тыс. руб.

Результат от введения ограничивающего коэффициента,

тыс. руб.

Переплачено

Недоплачено

Пугачевский

11,9

38,79

461,60

161,10

-

300,50

Балаковский

40,46

50,64

2048,89

1140,15

-

908,74

Марксовский

34,75

32,12

1116,17

1576,83

-460,66

-

Энгельсский

44,32

48,12

2132,68

1651,81

-

480,87

Саратовский

45,51

49,82

2267,31

3565,79

-1298,48

-

Татищевский

5,99

17,77

106,44

233,90

-127,46

-

Красноармейский

60,76

45,41

2759,11

2571,36

-

187,75

Итого

-

-

10 892,21

10 900,94

-8,73

-

Сложившаяся ситуация привела к ущемлению прав собственников, возникновению споров, и как следствие – к годовой задержке реализации проекта. Результат применения поправочного коэффициента для расчета обоснованного размера арендных платежей показан на рис. 5.

 Результат применения поправочного коэффициента для расчета-2

Рис. 5. Результат применения поправочного коэффициента для расчета обоснованного
размера арендных платежей.

По мнению автора, применение регулятора, ограничивающего размер арендных платежей за использование земельных участков при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, приведет к стабилизации земельного рынка и предупреждению конфликтных ситуаций при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи.

В Саратовской области размер арендной платы установлен в пределах 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте для формирования земельно-имущественного комплекса из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Автор считает, что следует увеличить размер арендной платы при временном занятии таких земельных участков, так как в настоящее время размер взимаемых арендных платежей значительно ниже сложившегося земельного рынка.

Для обоснования этого утверждения автором определены резервы поступления арендных платежей (Хрi) для каждого муниципального образования по следующей формуле:

Raрi = Арi 0,015S Kc, (4)

где Raрi – резерв поступления арендных платежей в i-м административном районе области; Арi – арендная плата по i-му муниципальному району согласно поправочному коэффициенту Ki; S – площадь земельного участка, передаваемого в аренду; Кс – кадастровая стоимость земельного участка.

Результаты расчета резервов поступления арендных платежей при временном занятии земельных участков на основании поправочных коэффициентов, предложенных автором, приведены в табл. 5.

Таблица 5

Резервы поступления арендных платежей

Наименование района

Площадь предоставленных земель, государственная собственность на которые не разграничена, га

Кадастровая стоимость

за 1 га, тыс. руб.

Коэффициентов для определения арендной платы

Объективный размер арендной платы, тыс. руб.

Фактически выплаченный размер арендной платы,

тыс. руб.

Резерв
поступления арендных платежей, тыс. руб.

Пугачевский

2,25

20,13

1,927

87,20

0,68

86,52

Балаковский

4,07

19,01

2,664

206,05

1,16

204,89

Марксовский

2,65

16,80

1,912

85,16

0,67

84,49

Энгельсский

5,29

11,90

4,044

254,71

0,94

253,77

Саратовский

12,74

13,40

3,718

634,60

2,56

632,04

Татищевский

4,61

11,30

1,573

81,91

0,78

81,13

Красноармейский

14,08

7,40

6,136

639,51

1,56

637,95

Итого:

45,69

-

-

1989,13

8,36

1980,78

Из данных табл. 5 следует, что при временном занятии земельных участков площадью 45,69 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата составила 8,36 тыс. руб. При условии применения предложений автора с использованием поправочных коэффициентов арендная плата может составить не более 1989,13 тыс. руб. В этом случае эффект от применения поправочного коэффициента составит не более 1980,78 тыс. руб.

Проведенные расчеты убедительно доказывают, что существует значительный, неиспользуемый сегодня резерв поступления средств в местные и региональные бюджеты в виде арендной платы при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи.

  1. Усовершенствованные показатели оценки формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи и методы оценки эффективности принятых землеустроительных решений.

Оценка эффективности землеустроительных решений должна быть основана на технико-экономических показателях, которые отражают результаты принимаемых решений в увязке с существующей организацией территории.

В связи с этим автор предлагает ввести дополнительный показатель – коэффициент учета существующей организации территории, позволяющий оценить результаты проектирования при разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием границ земельно-имущественного комплекса объектов связи, на предмет учета элементов существующей организации территории, и выразить его следующей формулой:

, (5)

где x1, x2,… xn – протяженность частей объекта, совмещенных с существующими элементами организации территории; L – общая протяженность формируемого объекта.

В случае если К стремится к 1, то землепользование будущего объекта сформировано с учетом существующей организации территории. При этом размер наносимого ущерба минимален.

С целью обоснования применения указанного коэффициента произведен его расчет по двум вариантам размещения на примере части объекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» в Красноармейском районе Саратовской области (рис.3). В табл. 6 приведены полученные в результате расчета значения коэффициентов учета существующей организации территории по каждому варианту размещения объекта, а также данные, характеризующие общую протяженность, размер общего ущерба и общих затрат.

Таблица 6

Расчет коэффициентов учета существующей организации территории

Вариант размещения

Протяженность, км

Протяженность объекта, совмещенного с элементами существующей организации территории, км

Коэффициент учета существующей организации территории

Общий ущерб

с/х производ. тыс. руб.

Общие затраты по формированию объекта

тыс. руб.

Вариант № 1

4,77

0,23

0,04

471,7

1572,6

Вариант № 2

5,65

2,89

0,51

210,3

1404,1

Данные приведенные в табл. 6 убедительно доказывают, что коэффициент учета существующей организации территории является ярким индикатором, позволяющим оценить разработанные землеустроительные решения, связанные с размещением землепользования линейных объектов, на основании которых в дальнейшем будут осуществлены выбор земельных участков и их последующее предоставление.

  1. Методологические подходы по оценке эффективности землеустроительных решений при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи.

В современных условиях рыночной экономики экономическую, социальную и экологическую эффективность землеустроительных мероприятий следует выражать в стоимостном виде. Применение дисконтного метода оценки эффективности принятых землеустроительных решений позволяет учесть результаты и затраты, связанные с их реализацией, входящие в финансовые интересы как непосредственных участников, так и лиц, чьи интересы могут быть затронуты.

Учитывая бесспорную необходимость землеустроительной проработки вариантов размещения объектов при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, а также как прямое, так косвенное влияние реализованных землеустроительных решений на инвестиционный проект в целом, нужно рассматривать землеустроительные решения как составную часть инвестиционного проекта, направленную на повышение эффективности функционирования объектов связи в условиях рынка.

На основании совокупности данных реализованного инвестиционного проекта составлены две динамические модели, учитывающие стоимость денег во времени. Во второй модели использованы предложения автора, разработанные в ходе исследования. Сравнение основных показателей эффективности проекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» на основании разработанных моделей отражено в табл. 7

Таблица 7

Основные показателей эффективности проекта

Показатели

Без учета предложений

С учетом

предложений

Чистый дисконтированный доход ЧДД (NPV), млн руб.

10 551,7

11 484,1

Индекс доходности ИД (PI)

5,25

5,63

Внутренняя норма доходности ВНД (IRR), %

27%

37%

Простой срок окупаемости (PP), мес.

11,3

23,2

Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес.

12,8

26,4

Анализ экономических показателей, представленных в табл. 7, свидетельствует о том, что в обоих случаях проект можно считать эффективным, так как чистый дисконтированный доход, являющийся основным критерием эффективности инвестиционных проектов, положителен. В связи с этим, процесс формирования земельно-имущественного комплекса связи ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» экономически оправдан.

Формирование землепользования на основании детальной землеустроительной проработки и учета предложений автора на примере объекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» позволило добиться положительных результатов. А именно чистый дисконтированный доход увеличился на 932,8 млн. руб., индекс доходности вырос с 5,25 до 5,63, внутренняя норма доходности увеличилась на 10%. Разработка землеустроительных решений и их комплексное применение позволяют добиться своевременного выполнения запланированных мероприятий посредством исключения земельных споров, рационального использования земельных ресурсов, минимизации негативного воздействия при строительстве на окружающую среду.

Выводы и предложения.

Проведенные автором исследования позволили сделать следующие выводы:

1. Процедура формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи многоэтапная, продолжительная и затратная. Юридически она основана на точечном подходе к предоставлению отдельных земельных участков, что, учитывая действующее законодательство, ошибочно выводит данную деятельность из компетенции землеустройства.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, связи, различных трубопроводов, на основании действующего законодательства, должно осуществляется без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий, тем самым предопределяя актуальность процедуры временного занятия земельных участков.

3. Разработанные и оформленные землеустроительные решения по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи должны быть альтернативой дорогостоящей процедуре подготовки документов для внесения временных сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости, так как дают достаточные сведения, необходимые для расчета общего ущерба, наносимого собственникам, и заключения краткосрочных договоров аренды земельных участков на период строительства, при условии отсутствия необходимости в их государственной регистрации (если строительство проводится в срок до одного года).

4. На основании действующего законодательства автором составлен классификатор государственных служб, ведомств и подконтрольных им организаций, обладающих необходимыми для формирования земельно-имущественных комплексов материалами. Систематизация совокупности полученных материалов, документов, технических условий и разрешений позволит корректно провести намечаемые работы по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи.

5. Усовершенствована методика образования несельскохозяйственных объектов в части формирования землепользования, а именно определения и обоснования площади намечаемых для предоставления земельных участков. Применение предложений автора позволит на основании технической документации оперативно и с достаточной точностью рассчитать общую площадь земель, необходимых для формирования земельно-имущественного комплекса объектов связи.

6. Обоснование ущерба при формировании земельно-имущественных комплексов на землях сельскохозяйственного назначения именно в форме упущенной выгоды составляет особую сложность. Автор предлагает применять метод оценки предполагаемого использования земельного участка при решении спорных вопросов об определении размера упущенной выгоды.

7. Предложенная автором методика установления сервитутов позволит стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, действительно занимающихся сельскохозяйственным производством, посредством представления им государственных субсидий, что позволит предотвратить неоправданное расходование средств.

8. Проведен анализ объемов поступлений в бюджет муниципального уровня в виде арендных платежей за предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, для формирования земельно-имущественного комплекса ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск». Проведенные расчеты убедительно доказывают, что эффективность использования земель для данного вида деятельности крайне низкая. На примере объекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» в границах Саратовской области недополучено в местный бюджет около 1980,78 тыс. руб.

9. Дополнены показатели, позволяющие оценить результаты проектирования при разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ, на предмет учета элементов существующей организации территории. Для оценки принятых землеустроительных решений предложено ввести понятие «коэффициент учета существующей организации территории».

10. Рассмотрены содержание и принципы оценки эффективности землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи по степени воздействия и видам их влияния. В связи с этим, предложено рассматривать результаты принятых землеустроительных решений как составную часть инвестиционного проекта, что позволит учесть как прямое, так и косвенное влияние землеустроительной проработки вариантов размещения объекта на инвестиционный проект в целом.

11. Учет предложений автора на примере объекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» позволил добиться положительных результатов. А именно чистый дисконтированный доход увеличился на 932,8 млн. руб., индекс доходности вырос с 5,25 до 5,63, внутренняя норма доходности увеличилась на 10%. Следует отметить, что в рассмотренном случае рост показателей инвестиционного проекта в большей степени зависит от своевременного выполнения запланированных мероприятий. Разработка и комплексное применение землеустроительных решений позволяют добиться их своевременного выполнения в результате исключения земельных споров, рационального использования земельных ресурсов, минимизации негативного воздействия при строительстве на окружающую среду.

12. Несмотря на то, что система земельных отношений существует достаточно долго и в нее вносятся лишь отдельные поправки, такой инструмент управления и контроля использования земельных ресурсов, как землеустройство, неоправданно недооценен. Об этом свидетельствуют точечные решения властей, принимаемые для реализации в жизнь особо важных проектов, связанных с землей.

Основные положения диссертации нашли свое отражение в следующих публикациях автора:

1. Растеряев, Н.Н. Особенности предоставления и учета земель при строительстве линейных объектов [Текст] / Н.Н. Растеряев // Формирование и проблемы развития государственного кадастра объектов недвижимости: материалы IV междунар. науч.-практ. конф. (26–27 декабря, 2008, г. Пенза). – Пенза, 2008. – С. 86–88.

2. Растеряев, Н.Н. Пути повышения эффективности управления и формирования земельно-имущественного комплекса естественных монополий [Текст] / Н.Н. Растеряев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2010. – № 6. – С. 38–42.

3. Растеряев, Н.Н. Пути формирования земельно-имущественного комплекса естественных монополий (на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных на праве общей долевой собственности) [Текст] / Н.Н. Растеряев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011. – № 6. – С. 65–69.

4. Растеряев, Н.Н. Установление зон с особым режимом использования земель на объектах связи. [Текст] / Н.Н. Растеряев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2012. – № 9. – С. 22–26.


Редакционно-издательский отдел ГУЗ

Сдано в производство 17.01.2013г. Подписано в печать 17.01.2013г.

Формат 60х 84 1/16. Объем 1.0 п.л. Бумага офсетная.

Тираж 120 Заказ № 178

_______________________________________________________

Участок оперативной полиграфии ГУЗ

Москва, ул. Казакова, 15



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.