авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Методические основы повышения эффективности управления жилищным фондом на современном этапе хозяйствования

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

АЛИЕВА Жанна Магамедовна

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ

Специальность

08.00.05 экономика и управление народным хозяйством: экономика,

организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Махачкала - 2011

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Дагестанский государственный технический университет».

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Исалова Маржанат Нурулаевна.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Исаев Роман Абашевич

кандидат экономических наук, доцент Сефиркурбанов Сефиркурбан Магомедович

Ведущая организация Учреждение Российской академии наук. Комплексный научно – исследовательский институт РАН

Защита состоится «____» _______________ 2011 г. в ______ часов на заседании диссертационного совета Д212.052.01 в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет», 367015, Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. Имама Шамиля, 70, ауд. 202.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»

Автореферат разослан «____» _______________ 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

д.э.н., профессор Халимбеков Х.З.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях стратегическим направлением социально-экономического развития России является модернизация всех сфер и отраслей национальной экономики. Жилищное хозяйство является одной из наиболее значимых сфер национальной экономики, так как доступность и качество услуг жилищного хозяйства являются определяющими факторами уровня жизни населения.

Проводимая в России реформа жилищно-коммунального хозяйства целью которой является развитие рыночных механизмов в жилищной сфере путем создания и функционирования жилищных объединений различных организационно-правовых форм не привела к созданию эффективного собственника. Жилищная реформа идет на протяжении более 15 лет, однако ЖКХ остается фактором потенциальной социальной напряженности, оказывая огромное влияние на экономическую ситуацию в стране.

Практика показывает, что основными причинами такого положения дел являются: недофинансирование содержания и обслуживания жилищного фонда, высокие транзакционные издержки, недостаточное информационное сопровождение жилищной реформы как со стороны органов федеральной и региональной власти, так и органов местного самоуправления, низкий уровень правосознания и социально-экономической активности граждан-собственников помещений, отсутствие полноценного рынка услуг по эксплуатации жилищного фонда.

Одной из важнейших проблем реформирования жилищного хозяйства является совершенствование управления данной сферой национальной экономики. Однако внедрение новых форм и методов управления осложняется специфическими особенностями экономических отношений и хозяйственного механизма функционирования предприятий ЖКХ, а также социальной направленностью этой сферы экономики. Одним из достижений реформы ЖКХ стал переход на стопроцентную оплату населением коммунальных услуг, однако несмотря на это инвестиционная активность в отрасли остается низкой, возрастает физический износ объектов коммунальной инфраструктуры, учащаются аварии систем жизнеобеспечения городов и регионов страны.

Высокая кредиторская и дебиторская задолженность предприятий ЖКХ, дефицит финансовых ресурсов, недостаточная платежеспособность потребителей услуг, сложившаяся система управления, слабо адаптированная к рыночным методам ведения хозяйства, породили целый комплекс трудноразрешимых проблем.

Необходимость поиска ответов на ряд вопросов теоретического и практического характера, возникающих в ходе реформирования жилищно-коммунального хозяйства, а также совершенствования механизмов управления жилищным фондом и определила актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Изучением и решением проблем управления жилищно-коммунальным комплексом занимаются многие российские и зарубежные ученые. Вопросы, связанные с реформированием ЖКХ и управлением жилищным фондом, рассматриваются в научных трудах Забродина П., Зотова В., Ларионова А., Минц И., Пинегина М., Румянцева 3., Уколова В., Чернышова Л. и др.

Решению проблем ценообразования и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, разработке стандартов системы оплаты жилья и коммунальных услуг посвящены работы Бессонова О., Брячихиным А., Бузыревым В., Герасимова Н.Б., Гуменюк В.С., Дылевской В., Ефимова В.В., Зотовым В., Ильюшенко М.Ю., Кирсанова С., Копылова А.Г., Куликова А.Н., Лексина В., Михайловой Н.В., Осторушко П.В., Полонского Ю.В., Портнова В.А., Ряховской А., Симиковым Ю., Титова В.Т., Толмачева А.В., Черемицким Л., Чернявской Ю.В., Швецова А. и др.

Вместе с тем анализ степени научной разработанности темы диссертационного исследования позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на наличие большого числа публикаций в области управления жилищно-коммунальным хозяйством, не решен ряд проблем, связанных с повышением эффективности управления жилищным фондом, что и определило цель и направления диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических положений, а также практических рекомендаций, способствующих повышению эффективности управления жилищным фондом в современных условиях хозяйствования.

Для достижения данной цели поставлены и решены следующие задачи:

-выявить особенности и направления реформирования жилищно-коммунального хозяйства в условиях модернизации экономики;

-проанализировать существующие формы и методы управления жилищным фондом;

- уточнить методику оценки эффективности управления жилищным фондом;

-провести анализ эффективности бизнес-процессов в системе жилищно-коммунального хозяйства;

-исследовать механизм финансирования жилищно-коммунального хозяйства и определить направления его преобразований;

-разработать комплекс мер по совершенствованию системы управления жилищным фондом, способствующих повышению эффективного его функционирования на современном этапе хозяйствования.

Объектом исследования являются предприятия жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Республики Дагестан.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с повышением эффективности управления жилищным фондом.

Теоретической основой исследования служат фундаментальные разработки отечественных и зарубежных специалистов в области теории организации, управления, теории эффективности, а также управления жилищным фондом и реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ, развития общественного самоуправления в жилищной сфере и деятельности товариществ собственников жилья, законодательные и нормативные документы государственных органов законодательной и исполнительной власти Российской Федерации и Республики Дагестан.

В процессе исследования использовалась совокупность приемов и методов научного познания социально-экономических явлений и процессов: программно-целевого, статистического анализа, а также метод сравнительного анализа и экспертных оценок.

В качестве эмпирического материала используются статистические данные Госкомстата РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, а также результаты социологических исследований.

Научная новизна исследования состоит в разработке теоретических и методических положений, а также комплекса практических мер по повышению эффективности управления жилищным фондом на основе современных принципов и методов менеджмента, государственной поддержки и регулирования направленных на повышение качества услуг ЖКХ.

К основным результатам, полученным лично автором и составляющим научную новизну, можно отнести следующие:

- выявлены основные тенденции и особенности развития жилищно-коммунального хозяйства в условиях реформирования отрасли, которые положены в основе совершенствования форм и методов управления в направлении усиления экономических рычагов воздействия повышения качества услуг данной отрасли национальной экономики и защиты интересов потребителей;

- даны рекомендации и определены условия создания конкурентной среды в системе ЖКХ, направленные на демонополизацию, формирование договорных отношений предприятий и организаций данной сферы экономики с органами муниципального управления, специализированных управляющих компаний, позволяющих увязать социально-экономические интересы потребителей и предприятий ЖКХ;

- разработан комплекс мер практического характера по совершенствованию управления жилищным фондом на основе вычленения и обособления части функций управления жилищным фондом в специально создаваемой структуре управления в ТСЖ, что позволяет повысить качество услуг и усилить контроль за расходованием средств собственников жилья предназначенных для их осуществления;

- обобщены и уточнены методические подходы к оценке и повышению эффективности деятельности управляющих жилищных компаний на основе сертификации и мониторинга качества предоставляемых услуг по эксплуатации жилого фонда, способствующие наиболее полному удовлетворению потребностей населения;

- разработаны предложения по совершенствованию механизма финансирования, обеспечивающего функционирование жилищного фонда и предприятий ЖКХ на основе сочетания методов государственной финансовой поддержке и тарифного регулирования, собственных средств предприятий и населения.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования полученных результатов при разработке региональных и муниципальных программ развития ЖКХ, совершенствовании управления жилищным фондом с целью повышения качества услуг и эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на научных и научно-практических конференциях, проводимых в Дагестанском государственном техническом университете в 2008-2010 годах, и были опубликованы в сборниках научных трудов, а также использовались в учебном процессе при подготовке учебных программ по курсам «Муниципальные финансы», «Государственное и муниципальное управление», «Экономика и строительство», «Экономика недвижимости».

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации составляет 160 страниц машинописного текста, включает 4 таблицы и 6 рисунков, список литературы включает 84 наименования.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены его предмет, объект, цель и задачи, раскрыта научная новизна, теоретическая и практическая значимость выполненного исследования.

В первой главе «Теоретические основы управления жилищным фондом» исследуются состояние и тенденции развития жилищно-коммунального хозяйства, специфика и принципы управления жилищным фондом, а также современные подходы к управлению жилищным фондом.

Вторая глава «Методические вопросы оценки эффективности управления жилищным фондом» посвящена анализу и оценке эффективности управления жилищным фондом, оценке эффективности бизнес-процессов на предприятиях ЖКХ, мониторингу и оценке качества жилищно-коммунальных услуг.

В третьей главе «Совершенствование системы управления жилищным фондом» обоснована необходимость совершенствования организационной структуры управления жилищным фондом, использования сертификации как инструмента повышения качества услуг при эксплуатации жилого фонда, а также предложены современные подходы и методы финансирования жилищно-коммунального хозяйства.

В заключении автором излагаются основные результаты выполненного исследования в виде выводов и рекомендаций.

2. Краткое содержание работы

С началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в Российской Федерации произошло стремительное развитие рынка услуг по управлению недвижимостью. Только за последние 2 года создано более 10 тысяч частных управляющих компаний (УК), в ведении которых находится 800 тысяч домов. Наряду с данным процессом идет активное формирование товариществ собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день зарегистрировано порядка 50 тысяч ТСЖ, объединивших 20 млн жителей. Ожидается, что в ближайшие 2-3 года в сферу деятельности УК и ТСЖ будут вовлечены свыше 1 млн многоквартирных домов.

Анализ современной экономической литературы и практики хозяйственной деятельности позволил выявить особенности ЖКХ как отрасли народного хозяйства, к которым можно отнести следующие:

  • сочетание производственных и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальных продуктов и оказанием услуг;
  • особую социальную значимость, усиливающую необходимость государственного регулирования и контроля со стороны потребителей;
  • сочетание коммерческих (ориентированных на достижение прибыли) и некоммерческих организаций;
  • отрасль представлена как естественными монополиями (транспортировка энергии и жидкостей), так и отраслями, в которых возможна и необходима конкуренция (производство товаров и услуг);
  • многообразие организационно-правового статуса предпринимательства (с образованием и без образования юридического лица) и форм собственности;
  • сочетание крупного (производство энергии, водоканал, трубопроводные сети и т.д.) и малого бизнеса;
  • рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
  • особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
  • необходимость гарантированного обеспечения минимума услуг независимо от платежеспособности населения;
  • многообразие потребителей (граждане, их ассоциации, предприятия, бюджетные организации).

Развитие и совершенствование ЖКК выступает как важный фактор повышения уровня жизни людей, улучшения их жилищных условий.

Уникальность отрасли в производственном смысле состоит в жесткой технологической привязке ее объектов один к одному и к местности, а также в стохастичности производственного процесса и в физико-технической предопределенности количественных параметров деятельности предприятий ЖКХ и ее экономической оценки.

Социальная специфика деятельности предприятий ЖКХ состоит в незамещаемости, неисключаемости, комплексности и незаменимости ЖКУ, их ярко выраженной социальной направленности, отсутствии вещественной формы произведенных услуг и в зависимости объема их производства от потребления, а также в разноуровневости управления и ведомственной разобщенности.

Не менее сложным является вопрос поддержания определенного уровня качества оказанных населению услуг по доставке жизнеобеспечивающих товаров - воды, газа, электроэнергии а также жилищно-коммунальных услуг, т.к. устойчивое тепло-, газо-, электроснабжение и поддержание среды обитания в чистоте оказывают влияние на комфортность проживания населения и приближают общество к цивилизованным стандартам мест постоянного проживания или временного пребывания. С помощью одних только рыночных регуляторов нельзя обеспечить оптимальное удовлетворение ряда общественных потребностей, их действие дополняется и корректируется инструментами и институтами государственного регулирования экономики.

Указанные факторы формируют четкий императив институциональной ограниченности оценки экономических результатов производства ЖКУ сугубо рыночными мерками. Эту оценку необходимо производить с обязательным учетом не только технологической, но и социальной составляющих. К тому же, продукция отрасли ЖКХ – жизнеобеспечивающие услуги населению – является товаром с низкой эластичностью потребления. Этот факт так же подлежит обязательному учету при определении тарифной политики в сфере ЖКУ.

Среди задач, которые необходимо решать в обозримый период, - задача привлечения в жилищно-коммунальную сферу инвестиций частного бизнеса, нового менеджмента и современных бизнес-технологий.

Среди основных факторов, ограничивающих желание частных инвесторов финансировать капитальные вложения в коммунальную инфраструктуру, присутствуют: высокие социальные и фискально-монетарные риски; низкие доходы населения, определяющие его высокую чувствительность к изменениям уровня тарифов; высокая степень неопределенности фактического состояния основных фондов, передаваемых в управление частному предприятию; слабая судебная система и др.

Решение этих проблем видится в задействовании обновленных организационно-экономических механизмов и инструментов управления жилищно-коммунальным хозяйством российских городов, адекватных становлению и развитию рыночных отношений, при упорядочении регулятивных функций органов государственной и муниципальной власти.

Деятельность предприятий по коммунальному обслуживанию подлежит регулированию практически во всех развитых государствах. Такая ситуация абсолютно оправдана, поскольку данная отрасль представляет собой естественную локальную монополию, работающую в секторе оказания «публичных услуг».

В настоящее время жилищный фонд Российской Федерации составляет 2,85 миллиардов квадратных метров общей площади. Жильё это сильно различается по качеству. По официальным данным, при нормативной потребности в ремонте в 4-5 процентов в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья, 11% нуждаются в неотложном капитальном ремонте, а 9% жилья требуют реконструкции.

С целью стимулирования реформирования ЖКХ создан специальный Фонд содействия его реформированию. Государство предполагает до 2011 года инвестировать 240 миллиардов рублей или около 8 процентов от средств, необходимых на проведение модернизации жилищно-коммунального хозяйства регионов страны.

В настоящее время выделены четыре направления реализации реформы:

  1. Перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.
  2. Привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг.
  3. Модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.
  4. Сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоёв населения.

Проблемы с реформированием ЖКХ не заканчиваются. Сегодня идет процесс анализа ошибок и недоработок, сделанных за годы реформирования в жилищной сфере.

На заседании Правительства РФ в феврале этого года был одобрен комплекс мероприятий по реформированию ЖКХ, предусматривающий решение пяти основных задач. Это развитие инициативы собственников жилья и создание эффективных управляющих компаний, развитие конкурентных отношений, развитие государственного частного партнерства, совершенствование тарифной политики, совершенствование бюджетной политики.

Приоритетные направления совершенствования экономического механизма управления ЖКК заключаются в формировании эффективной системы организации и условий договорных отношений, создании условий для развития конкурентных отношений и привлечения частного бизнеса на рынок жилищно-коммунальных услуг, создании экономической заинтересованности (мотивации) участников процесса предоставления услуг в снижении непроизводительных затрат за счет конкурсного их отбора и внедрении методов контроля и мониторинга оценки результатов и качества функционирования организаций ЖКК.

В последние годы вопросы управления жилищным фондом активно обсуждаются в экономической литературе. При этом мнения о подходах к управлению жилищным фондом высказываются самые разнообразные.

Есть предложения о возврате к старой системе управления жилищным фондом, к трестовой структуре управления и обслуживания жилищного фонда и к полному бюджетному финансированию жилищно-коммунального хозяйства.

Сторонники радикальных мер требуют решительной реорганизации структуры управления жилищным фондом, перевода ее на рыночные принципы хозяйствования, резкое увеличение доли частного бизнеса в жилищно-коммунальном секторе экономики.

Немало и работ, в которых предлагается провести отдельные мероприятия по адаптации существующей системы управления к новым условиям хозяйствования.

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости.

На наш взгляд, многообразие составляющих, характеризующих жилищный фонд как объект управления, необходимо рассматривать системно со всеми элементами (многообразие форм собственности, неоднородность жилищного фонда, социальная значимость жилищного фонда, сложная система финансовых потоков и характеристика состояния многоквартирного дома как объекта конкурса).

В самом общем виде под управлением понимаются любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, участниками управления жилищным фондом являются:

  • непосредственно собственники жилищного фонда;
  • управляющая организация;
  • подрядные организации.

Форму управления объектами недвижимости выбирают собственники недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении, количества собственников.

Управление жилищным фондом должно отвечать определенным принципам, обеспечивающим построение эффективной системы управления. Эти принципы должны учитываться независимо от избранной формы управления недвижимостью.

На основе анализа современной экономической литературы и практики хозяйственной деятельности в работе исследованы и систематизированы следующие принципы управления:

- принцип пообъектного управления недвижимостью – так как каждый объект недвижимости индивидуален. Управление осуществляется пообъектно с учетом состояния объекта недвижимости, степени его благоустройства, состояния закрепленного за ним земельного участка и расположенных на нем элементов благоустройства и озеленения.

- принцип целевого управления – собственник применительно к каждому объекту управления должен определить и зафиксировать цель, которую он преследует при принятии управленческих решений и достижению которой служит объект. Цель должна быть конкретна и актуальна в данный период; измерима по определенным критериям и показателям, свойственным данной цели и достижима в течение периода, на который она ставится.

- принцип эффективности управления – он заключается в достижении установленной цели управления с оптимальными издержками.

- принцип профессионализма в управлении – эффективность управления недвижимостью в жилищной сфере во многом зависит от того, кто ею управляет. Уровень квалификации и деловые качества кадров – решающий фактор для повышения эффективности управления недвижимостью. Чрезвычайно важно, чтобы финансовое состояние управляющей организации зависело от результатов ее деятельности.

- принцип системности управления – эффективная система управления жилищным фондом достигается совместными усилиями собственников жилищного фонда и управляющей организации.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения, пригороды для жилья.

Различаются следующие виды жилищного фонда: государственный, муниципальный, общественный и частный.

Жилищный фонд обладает специфическими характеристиками, которые необходимо учитывать при построении эффективной системы управления (рис 1.). Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к управлению каждым многоквартирным жилым домом. Для каждого дома требуется самостоятельная программа управления комплексом недвижимого имущества, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего земельного участка.

Рисунок 1 - Специфика жилищного фонда как основного объекта жилищно-коммунального комплекса

Анализ литературных источников по исследуемой проблеме показывает, что ученые и специалисты-практики по-разному трактуют цель управления ЖКК. Ученые чаще всего определяют ее слишком широко (повышение качества среды обитания, обеспечение комфортных условий), а практики - слишком узко (перевод ЖКК на безубыточный режим хозяйствования и обеспечение установленных параметров предоставления услуг ЖКХ).

На наш взгляд целью управления ЖКК является организация предоставления жилищно-коммунальных услуг в установленных объемax и уровне качества и предоставления комфортных и безопасных условий проживания жителей.

Изучение зарубежного опыта управления ЖКХ показывает, что коммунальные услуги и все что связано с жильем рассматриваются как жизненно важные. Как следствие, обеспечение населения этими услугами всегда осуществляется при активном участии государственных органов. Анализ существующих подходов к регулированию и управлению ЖКХ муниципальных образований (США, Англия, Франция, Германия) показал, что они так или иначе, сходятся в одном: регулирующие органы определяют правила работы частных предприятий-конкурентов, защищают права потребителей, гарантируют выполнение стандартов качества на жизненно важные услуги. В идеальном случае вся система менеджмента выглядит как децентрализованное управление с контролем по отклонениям.

Управление многоквартирными домами является интернациональной темой, объединяющей большинство цивилизованных стран и оперирующей достаточно близкими понятиями, одним из которых является объединение собственников жилья.

Объединение собственников жилья (ОСЖ) представляет собой неком-мерческую потребительскую организацию, объединяющую собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения имуществом. ОСЖ стало обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации.

Таким образом, с точки зрения подхода к управлению многоквартирными домами Россия не строит свою уникальную модель, а воспринимает международный опыт, проверенный десятилетиями.

В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения результативности реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. На сегодняшний день в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвуют 78 субъектов Федерации. Общий объём осваиваемых финансовых средств, с учётом софинансирования регионов, составил 110,2 миллиардов рублей. Освоение средств Фонда обеспечит занятость 1,5 миллиона человек. По имеющимся оценкам, участие субъектов Федерации в программах Фонда ЖКХ увеличивает доходы региональных и местных бюджетов на 30 %.

Фонд содействия развитию ЖКХ может эффективно работать только в комплексе с мерами, предпринимаемыми в субъектах Федерации. Однако, программ, предусматривающих мероприятия на период после 2012 года практически нет.

Поэтому в работе предлагается внедрить стратегический подход к управлению коммунальным комплексом.

Определяющее влияние социальных факторов обуславливает особенность ЖКК, а именно специфику критериев, используемых для оценки эффективности его функционирования. Характерные для сферы производства экономические критерии эффективности применительно к ЖКК должны быть уточнены и дополнены показателями качества обслуживания населения, комфортности и благоустроенности среды проживания.

Формирование системы индикативной оценки деятельности управляющих жилищных организаций позволит производить оценку деятельности исполнителей ЖКУ на основе индикаторов, определенных в соглашении между управляющей жилищной организацией и муниципальным подразделением в сфере ЖКХ.

При построении системы индикативной оценки деятельности управляющих жилищных организаций существенное условие для индикаторов – характеристика непосредственной деятельности управляющей жилищной организации, т.е. определенный результат ее деятельности, который непосредственно получают собственники объектов муниципального жилищного фонда от деятельности управляющей жилищной организации.

Одним из важнейших результатов реформирования экономики в жилищно-коммунальном хозяйстве является возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуры управления. В тоже время эффективность системы управления характеризуется её влиянием на результаты производственной деятельности.

В этой связи основная задача Управляющей компании - обеспечение эффективного управления жилищным фондом, а также своевременное предоставление жилищных и коммунальных услуг установленных договором.

Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные и слабые стороны.

Прежде всего, в договоре на управление жилищным фондом нами предлагается закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться и оцениваться деятельность управляющей организации.

Такими критериями должны стать:

- качество и объём предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

- наличие и исполнение пообъектных перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

- уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

- своевременность расчётов платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

- отсутствие (снижение) задолженности перед подрядными организациями;

- отсутствие (снижение) количества жалоб населения на содержание и обслуживание жилья переданного в управление управляющей организации.

Оценка деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда системы критериев и показателей оценки в дальнейшем сможет непосредственно влиять на оплату услуг по управлению. Формирование экономической заинтересованности управляющей организации очень важно для повышения эффективности управления жилищным фондом. Оно позволит повысить качество проживания, снизить стоимость представления жилищно-коммунальных услуг, инициировать процесс ресурсосбережения у потребителей ресурсов, что, в свою очередь, создаст условия для снижения стоимости поставляемых ЖКУ.

Систему индикаторов необходимо разработать для каждой управляющей жилищной организации отдельно. Целесообразно будет предложить следующую систему индикаторов для оценки деятельности управляющих жилищных организаций:

1. Качество ЖКУ;

2. Объем работ, направленных на повышение энергоэффективности муниципального жилищного фонда;

3. Объем работ, выполненных на управляемом жилищном фонде;

4. Сбор платежей за ЖКУ;

5. Система управления в управляющей жилищной организации.

Для правильного принятия решения о выборе методов управления жилищным фондом собственник должен иметь сравнительные характеристики деятельности управляющих организаций, раскрывающие их достоинства и недостатки.

Предприятия ЖКХ нацелены на получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии имущества, принятого в управление от собственников имущества.

Бизнес-процессы ТСЖ и управляющих компаний следующие:

- выполнение работ, направленных на сохранение жилищного фонда, улучшение качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению;

- предоставление жилищно-коммунальных услуг для обеспечения комфортных условий проживания в жилищном фонде граждан и функционирования организаций, расположенных в данном жилищном фонде в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда, государственных стандартов качества;

- санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда, нежилых объектов, объектов коммунального назначения и придомовой территории;

- предоставление жилищных и коммунальных услуг и оплаты в соответствии с реально достигнутым качеством и количеством;

- реализация дополнительных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом;

- организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, расчета с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями за выполненные работы;

- снижение стоимости обслуживания жилищного фонда и потребляемых коммунальных услуг.

К основным функциям, реализуемых ТСЖ и управляющими компаниями в процессе осуществления своей деятельности можно отнести следующие:

- технический контроль и планирование

- содержание жилищного фонда

- договорно-правовая деятельность

- работа с населением

- финансово-экономическая деятельность

- организационные функции

Основной сферой деятельности является предоставление услуг по управлению жилищным фондом, что подразумевает весь спектр услуг от текущего обслуживания жилищного фонда и поставки коммунальных услуг населению до возможности коммерческого использования получаемого в управлении жилищного фонда от всех видов собственников жилья.

Оптимальная схема управления жилищным фондом обеспечивается тогда, когда предприятия ЖКХ, в пределах заданных им финансовых ресурсов, обеспечат наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решение этих задач осуществляется посредством заключения договоров с другими организациями или субъектами малого предпринимательства, а также собственными силами. Реализация такой схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество услуг.

Эффективная система договорных отношений обеспечивает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны, создает условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.

Экономическая эффективность обслуживания жилья в соответствии со спецификой отрасли определяется как рациональное использование средств для сохранения физических характеристик жилых зданий. Более того, экономическая эффективность жилищного обслуживания предполагает достижение оптимальных пропорций между тремя направлениями использования средств.

Первую группу образуют средства, необходимые для материального обеспечения и проведения ремонтных работ.

Вторая группа представляет собой средства на оплату труда работников, непосредственно оказывающих жилищные услуги.

Третья группа затрат связана с необходимостью управления процессом жилищного обслуживания.

По результатам анализа модели бизнес - процессов на предприятиях ЖКХ можно сделать следующие выводы:

1. Бизнес-процесс в управляющих компаниях и ТСЖ - это определенная внутренняя система действий, направленная на достижение целей компании. Система структурирована и гармонизирована.

2. Конечной целью в бизнес-процессах предприятий жилищно-коммунальной отрасли является получение дохода в совокупной системе за результаты основных видов деятельности.

3. Характерными бизнес-процессами хозяйствующих субъектов ЖКХ являются процессы планирования и управления с целью достижения дохода в процессе оказания услуг.

4. К категориям бизнес-процессов ЖКХ относятся и ресурсные процессы для доставки ресурсов в точку непосредственного выполнения действия.

5. Бизнес-процессы преобразования, присущие компаниям ЖКХ, являются вспомогательными и выполняются для достижения целевых действий путем изменения существующих технологий.

6. В основе модели бизнес-процесса предприятий ЖКХ лежит рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда, органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль содержания и использования жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности.

На организацию бизнес-процессов предприятия существенное влияние оказывают деятельность внешнего окружения – конкурентов и частных предпринимателей по оказанию коммунальных услуг. В качестве современных и новых управленческих технологий в ЖКХ можно привести инжиниринг и реинжиниринг бизнес-процессов.

Основными результатами работ по оптимизации бизнес-процессов являются:

  • сокращение времени выполнения процессов;
  • рациональное использование ресурсов;
  • сокращение вероятности сбоев в работе и потере информации.

Далее следует отметить, что наиболее актуальные проблемы реформы ЖКХ на сегодня связаны с тарифной политикой и качеством оказываемых населению услуг. В этой связи необходимо создать механизм постоянного мониторинга, измерения и улучшения качества предоставления услуг. Принципы, заложенные в основу данного подхода, соответствуют современной идеологии международной системы стандартов качества ISO 9000 версии 2000 года, важнейшие из которых – это ориентация на потребителя (население), процессный подход, обратная связь и др. Стандарты качества жилищно-коммунальных услуг, ориентированные на потребителя, предполагают их простоту и прозрачность для каждого человека, проживающего в многоквартирном доме.

Однако, необходимо подчеркнуть, что основу системы показателей качества ЖКУ составляют комплексные показатели качества жилищных и коммунальных услуг, соответствующие среднему уровню – уровню потребителя. Его мнение по вопросу качества предоставления различных услуг в доме, где он проживает или, тем более, квартире, является определяющим. И в этом содержится возможность создания заинтересованной среды для практического решения проблемы улучшения качества ЖКУ.

Методика измерения показателей качества жилищно-коммунальных услуг должна определять основные принципы и требования к системе их оценки и, самое главное, возможность количественного измерения экспертных мнений.

Для оценки эффективности деятельности по управлению жилищным фондом и внесения необходимых корректив в программу управления собственнику жилищного фонда, в исследовании предложена программа мониторинга на основе индикаторов оценки управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Проведенное исследование показало, что в конечном итоге должен определяться интегральный показатель качества управления, включающий в себя разработку:

- критериев оценки качества деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами;

- индикаторов деятельности организации, управляющей жилищным фондом;

- показателей оценки деятельности структурных подразделений предприятий и организаций, ЖКХ, ориентированных на результат;

- системы показателей качества работы подрядных организаций, выполняющих работы по ремонту и содержанию жилого фонда и придомовых территорий;

- критериев качества жилищно-коммунальных услуг: эксплуатации и ремонта общего имущества в многоквартирном жилом доме, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электро-, газоснабжения, санитарной очистки, содержания объектов внешнего благоустройства и озеленения;

- критериев качества информации, диспетчеризации и автоматизации инженерных и эксплуатационных процессов.

Современная система контроля должна исполнять роль обратной связи, на основании которой будет осуществляться сравнение между принятыми при заключении договора обязанностями и их реальным выполнением. Это неизбежно отразится на качестве содержания и обслуживания жилищного фонда.

В соответствии с нормативами в ходе регулярных текущих, внеплановых и ежемесячных комплексных проверок заказчик должен оценивать уровень качества содержания здания и придомовой территории и с учетом оценки производить денежные расчеты.

Поскольку оценке подвергается результат выполнения разнообразных работ периодических и разовых, текущих и аварийных, определяющих техническое и санитарное состояние зданий и придомовых территорий, мы предлагаем использование балльной системы оценки по трем группам критериев:

– оценка технического состояния жилых зданий;

– оценка качества работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию жилищного фонда;

– общая оценка качества работы подрядчика.

Первая группа критериев позволяет установить, изменилось ли техническое состояние отдельных элементов жилищного фонда за время работы подрядчика.

Вторая группа критериев используется в ходе плановых и неплановых проверок качества работ подрядчика. Справедливой является оценка соответствия работы подрядчика условиям договора.

Третья группа критериев позволяет дать общую оценку работе подрядчика с учетом всех направлений деятельности и оценок по каждому виду работ. В случае, когда оценки разных работ различны, при выставлении общей оценки необходимо учитывать их значимость. Это возможно установить по доле их стоимости в общей стоимости работ по договору. Общая оценка качества работы подрядчика служит основанием для денежных расчетов с ним Управляющей компании.

Проведенные исследования показали, что если управляющая компания не будет подвергаться контролю и испытывать конкурентное давление, то неизбежно переориентируется с интересов, связанных с рационализацией жилищной сферы и обеспечением качества обслуживания, на заботы собственного укрепления и развития.

Первым шагом при создании системы контроля является разработка системы показателей и критериев оценки за деятельностью управляющей компании, а также методики их оценки. Основными результатами работы управляющей компании являются техническое состояние жилищного фонда и удовлетворенность потребителей качеством жилищного обслуживания.

Контроль за качеством содержания и обслуживания жилищного фонда в новой системе управления в пределах своей компетенции должны осуществлять: государственные органы, осуществляющие функции надзора; государственная жилищная инспекция; управляющая организация; общественные организации потребителей. В то же время механизм контроля, заложенный в новой системе управления, для управляющих организаций проработан пока недостаточно. В новой структуре ЖКХ одной из наиболее значимых функций управляющей компании является контроль за деятельностью подрядчика.

В настоящее время имеются рекомендации лишь по отдельным элементам системы контроля за деятельностью подрядчика, отсутствует методика контроля, определяющая процедуры полного цикла процесса контроля, осуществляемого управляющей компанией. Сложные проблемы управления жилищным фондом возникают в связи с изменившейся структурой собственности в ЖКХ, которая в жилищной сфере близка к оптимальной, вместе с тем, принципиальное разграничение экономической компетенции еще не достигнуто.

В настоящее время финансово-экономическая основа функционирования ЖКХ города при предоставлении жилищно-коммунальных услуг населению на консолидированной основе складывается из 3-х основных источников покрытия затрат:

- средства населения;

- средства городского бюджета,

- внебюджетные средства.

Развитие конкурентных отношений выступает одной из главных задач реформы жилищно-коммунального комплекса, направленной на повышение качества представляемых услуг, снижение непроизводительных издержек, повышение привлекательности комплекса для частного бизнеса.

Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т.д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами.

Таким образом, необходимо четко разграничить проблемы управления эксплуатацией и техническим обслуживанием фондов недвижимости кондоминиума, требующие привлечения технического персонала соответствующей квалификации (в штат управляющей компании на договорных условиях), и проблемы финансового менеджмента по управлению капиталом — недвижимостью кондоминиума.

Как отмечалось выше, эффективность такого управления капиталом может иметь разные оценки, зависящие от критериев, положенных в методическую основу таких оценок с позиций участников: домовладельца — жителя кондоминиума, внешнего инвестора, муниципальных органов (в том числе бюджета), жителей района вне кондоминиума. Интересы (критерии) различных участников отличаются друг от друга, и управление в динамике может рассматриваться с точки зрения роста (если критерий позитивен) или убыли (если критерий негативен) соответствующего критерия того или иного участника.

Учет показателей объектов кондоминиумов, влияющих на безубыточную деятельность ТСЖ, предлагается определять по текущей оценке стоимости объектов в формируемом кондоминиуме. Такая оценка может служить основой для разработки индикатора-критерия, ранжирующего потенциально формируемые кондоминиумы по степени экономической привлекательности объединения домовладельцев (собственников) и арендаторов в ТСЖ.

Минрегион России разрабатывает законопроект о регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами

15 июня 2010 года в Государственной Думе прошли парламентские слушания на тему «О законодательном обеспечении механизмов саморегулирования и самоуправления в сфере ЖКХ», на которых рассматривались изменения и дополнения в законодательство РФ, связанные с развитием самоуправления и саморегулирования в сфере ЖКХ, которые были организованы по инициативе Комитета по собственности ГД РФ и Минрегиона России.

Вступивший в силу Жилищный кодекс РФ определил лишь элементарную нормативно-правовую базу реформирования системы ЖКХ в России, которая не содержала конкретных требований к регулированию деятельности управляющих компаний и не определяла правовой статус ТСЖ как объединений граждан, созданных для управления жилым фондом многоквартирных домов, пояснила она.

В этой связи Министерством регионального развития РФ разработан проект федерального закона «О регулировании деятельности многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме».

Его основные положения направлены на:

  • создание института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами;
  • обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
  • создание системы отраслевых стандартов качества для управляющих организаций;
  • создание системы профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе имущественной (обеспечение страхования ответственности управляющих организаций - членов саморегулируемой организации – по примерным подсчетам страховых компаний стоимость страхования для собственника составит около 1,5 рублей за один кв. м. в год);
  • создание системы контроля за деятельностью управляющих организаций и саморегулируемых организаций;
  • создание возможности для потребителей услуг выбора управляющей организации исходя из показателей эффективности деятельности различных саморегулируемых организаций.

Вместе с тем, в законопроекте, разрабатываемом Министерством, отсутствует компенсационный фонд саморегулируемой организации. По мнению специалистов Минрегиона, одновременное страхование гражданской ответственности и наличие компенсационного фонда саморегулируемой организации сделает невозможным управление многоквартирными домами индивидуальными предпринимателями и малыми предприятиями.

По приблизительным подсчетам страховых компаний, проведенным по запросу Минрегиона, обеспечение страхования ответственности УК - членов СРО составит около 1,5 руб. за 1 кв.м для собственника в год.

В настоящее время проект направлен на согласование в федеральные органы исполнительной власти.



Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.