Влияние эволюции института собственности на формирование земельного рынка в россии
За последние четыре (2004–2007 гг.) года структура сделок с земельными участками претерпела некоторые изменения. Так, доля сделок аренды государственных и муниципальных земель постепенно сокращается с 83,6% (2004 г.) до 80,3 % (2007 г.), в то время как доля сделок их продажи растет 3,4 % (2004 г.) – 5,2 % (2007 г.), доля сделок «купли – продажи» земли гражданами и юридическими лицами остается практически неизменной, демонстрируя рост в пределах десятых частей процента (Таблица 3). Однако анализ данных о земельных площадях, являющихся предметом различных видов сделок (Таблица 4), делает очевидным тот факт, что аренда государственных и муниципальных земель по-прежнему остается наиболее распространенным видом сделок с землей.
Таблица 4 – Структура сделок с земельными участками (площадь, доли), РФ10
Виды сделок | Годы | |||
2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
Аренда государственных и муниципальных земель | 99,5 % | 99,1 % | 98,5 % | 98,5 % |
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель | 0,1 % | 0,0 % | 0,1 % | 0,1 % |
Продажа государственных и муниципальных земель | 0,1 % | 0,1 % | 0,0 % | 0,3 % |
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами | 0,2 % | 0,4 % | 0,4 % | 0,5 % |
Дарение | 0,0 % | 0,1 % | 0,1 % | 0,1 % |
Наследование | 0,2 % | 0,2 % | 0,5 % | 0,3 % |
Залог | 0,0 % | 0,0 % | 0,2 % | 0,2 % |
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды | 100,0 % | 100,0 % | 100,0 % | 100,0 % |
Оценка динамики количества совершенных с 2004 года сделок (Таблица 5) позволяет выявить беспрецедентный рост количества сделок продажи прав аренды государственных и муниципальных земель (в том числе на торгах), значительное увеличение сделок залога.
Таблица 5. – Динамика количества сделок с земельными участками, РФ11
Виды сделок | Годы | ||
05/04 | 06/05 | 07/06 | |
Аренда государственных и муниципальных земель, | -1 % | 3 % | -3 % |
в том числе сделки, совершенные в отчетном году | -5 % | 10 % | -10 % |
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель | -19 % | 21 % | 96 % |
Продажа государственных и муниципальных земель, | 3 % | 14 % | 32 % |
в том числе на торгах | 106 % | 13 % | 51 % |
Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землям | -1 % | 4 % | -1 % |
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами | 6 % | 6 % | 1 % |
Дарение | -2 % | 36 % | 14 % |
Наследование | -11 % | 12 % | -2 % |
Залог | 18 % | 92 % | 80 % |
Итого сделок между гражданами и юридическими лицами | 1 % | 10 % | 3 % |
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды | -1 % | 5 % | -1 % |
В 2007 году наиболее значительная положительная динамика величины площади, вовлеченной в оборот (Таблица 6), наблюдалась в отношении сделок продажи государственных и муниципальных земель (в том числе на торгах).
Таблица 6 – Динамика величины земельных площадей, вовлеченных в оборот, РФ12
Виды сделок | Годы | ||
05/04 | 06/05 | 07/06 | |
Аренда государственных и муниципальных земель, | -3 % | 54 % | 9 % |
в том числе сделки, совершенные в отчетном году | 22 % | -60 % | 245 % |
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель | -39 % | 436 % | 19 % |
Продажа государственных и муниципальных земель, | 101 % | -71 % | 1306 % |
в том числе на торгах | 834 % | 63 % | 140 % |
Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землям | -3 % | 54 % | 9 % |
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами | 138 % | 59 % | 20 % |
Дарение | 111 % | 22 % | 80 % |
Наследование | 26 % | 292 % | -36 % |
Залог | -10 % | 899 % | 17 % |
Итого сделок между гражданами и юридическими лицами | 82 % | 145 % | -1 % |
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды | -2 % | 55 % | 9 % |
В тройку лидеров по количеству сделок аренды государственных и муниципальных земель входят Приволжский, Центральный и Сибирский федеральные округа. Продажа прав аренды в основном распространена в Южном, Уральском и Приволжском округах, наибольшее количество сделок продажи государственных земель совершается в Приволжском, Центральном и Сибирском. Таким образом, более активный оборот земель находящихся в государственной и муниципальной собственности наблюдается в Приволжском, Центральном, Сибирском округах, в следующую группу входят Южный и Северо-Западный округи, характеризующиеся соизмеримыми данными по количеству осуществленных сделок, Уральский и Дальневосточный округа в общем зачете являются наименее активными (Рисунок 2).
Рисунок 2 – Общее количество сделок с государственными и муниципальными землями в разрезе федеральных округов (количество, ед.)13
Абсолютным лидером по количеству сделок «купли-продажи», дарения, наследования и залога является Центральный округ, демонстрирующий уверенный рост в течение трех лет по всем видам сделок. Второе и третье места занимают Приволжский и Южный округа, отличающиеся некоторой нестабильностью и разнонаправленной динамикой количества сделок с землей, осуществляемых гражданами и юридическими организациями. Наименьшее количество сделок зафиксировано в Дальневосточном, Уральском и Сибирском округах, в то же время наблюдаемая динамика последних трех лет по всем видам сделок с землей в основном положительна (Рисунок 3).
Рисунок 3 – Общее количество сделок в разрезе федеральных округов (количество, ед.)14
Таким образом, земельный рынок, хотя, в общем, и демонстрирует некоторую положительную динамику, но, вопреки ожиданиям, формируется чрезвычайно медленно, функционируя в условиях высокого уровня трансакционных издержек.
Перечислим проблемы, актуальные как для настоящего времени, так и в среднесрочной перспективе:
- Нарушение имущественных и земельных прав дольщиков, получивших права на землю в результате приватизации, особенно с приходом внешних инвесторов;
- Высокие издержки по оформлению земли не под силу мелким и средним собственникам, в результате чего земля не укрепляет благосостояние сельских семей;
- Незащищенность прав владения землей и возможности их передачи, неоформленность прав, отсутствие правовых документов, официально признающих право на землю;
- Спекулятивный характер рынка сельскохозяйственных земель;
- Бесконтрольная монополизация земельного рынка;
- Прекращение мониторинга и изучения качественных характеристик сельхозугодий;
- Несовершенство кадастра;
- Отсутствие в земельном законодательстве нормы о приобретении права собственности на землю на основании установления факта приобретательной давности;
- Невозможность установления справедливой кадастровой стоимости земли.
Выявленные проблемы являются следствием совокупности иторико-генетических особенностей института собственности на землю в России и разрешение их является задачей стратегической и долгосрочной, но без постоянного решение тактических задач – невыполнимой. Перечислим некоторые из них:
- Обеспечить ресурсно-комплексный подход к развитию сельских территорий, формированию инфраструктуры рынка сельскохозяйственных земель и земельной ипотеки, организации системы земельного кадастра и землеустройства;
- Создать четкую регламентацию в области права собственности на земельные участки и его перехода;
- Законодательно урегулировать порядок оценочной деятельности, гарантирующей независимость и достоверность оценки рыночной и других видов стоимости земельных участков;
- Обеспечить функционирование информационной системы землеустроительной документации для регистрации прав на землю и совершения сделок с ней;
- Актуализировать данные кадастра, оптимизировать процесс постоянного их обновления;
- Упростить процедуры регистрации прав на участки и изменить системы оплаты пошлины за регистрацию прав при отделении участка в счет земельных долей для залога;
- Разработать стандарты требований к документам для постановки участков на кадастровый учет;
- Отказаться от современной системы кадастрового учета, когда отделение участка влечет за собой ликвидацию исходного участка и возникновение двух новых;
- Ввести четкие санкции за субоптимальное использование земельных ресурсов;
- Разработать методики, позволяющие снизить издержки на межевание земель сельскохозяйственного назначения.
Очевидно, что становление полноценного, оптимально функционирующего рынка земли сельскохозяйственного назначения является обязательным условием повышения конкурентоспособности агропромышленного комплекса нашей страны в условиях глобализации как в среднесрочной, так и долгосрочной перспективе.
И хотя происходящие в этой сфере изменения представляют собой достаточно сложный, противоречивый процесс, тем не менее позитивные сдвиги, безусловно, имеют место в российской практике: начинает развиваться инфраструктура, совершенствуется нормативно-правовая база, отменен запрет на ипотеку земли сельскохозяйственного назначения, постепенно формируется представление о ценах, снижена стоимость регистрации земель сельхозназначения, что позволяет говорить о возможности повышения оптимальности функционирования рынка земли в среднесрочной перспективе.
В заключении представлены теоретические обобщения и выводы.
Статьи, опубликованные в периодических изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1. Чернавина Т. Е. Улучшение защиты прав собственности на землю как детерминант экономического роста России // Экономический вестник Ростовского Государственного Университета. – 2006. – №4. – 0,4 п.л.
2. Чернавина Т.Е. Феномен института-симулякра как разновидности институциональных ловушек (на примере института частной собственности на землю в России) // Экономический вестник Ростовского государственного университета. – 2008. – Т 6. – №4.3. – 0,4 п.л.
Статьи, опубликованные в других научных изданиях
1. Чернавина Т.Е. Эффективность рынка земли сельскохозяйственного назначения как фактор повышения конкурентоспособности России в условиях глобализации // Сборник материалов международной научной конференции студентов и аспирантов 23 мая 2006 года/под общей редакцией Э.М. Лисс, Н.П. Бондаренко – Ростов н/Д: Изд-во Ростовского университета. – 2006. – 0,5 п.л.
2. Чернавина Т.Е. Трансакционный анализ эволюции собственности на землю в России // Труды аспирантов и соискателей Ростовского государственного университета. – Ростов н/Д: Изд-во Ростовского университета, 2006. – Том XII. – 0,2 п.л.
3. Чернавина Т.Е. Влияние эволюции института собственности на формирование рынка земли в России // Теории и парадоксы институциональной трансформации экономики. – Ростов н/Д: Фонд «Содействие-XXI век», 2009. – 0,4 п.л.
Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура «Таймс».
Формат 60х84/16. Объем 1,25 уч.-изд.-л.
Заказ № 1361. Тираж 100 экз.
Отпечатано в КМЦ «КОПИЦЕНТР»
344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 19, тел. 247-34-88
1 Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования // АПК: экономика, управление. – 2008. – № 5. – С. 2
2 Составлен автором по: Кирдина С.Г. X и Y-экономики: институциональный анализ. – М.: Наука, 2004; Олейник А.Н. Институциональная экономика. – М.:ИНФРА-М, 2000.
3 Мамаева Г.Г. О ходе земельной реформы в России // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – 2003. – №10. – С.18.
4 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf
5 Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования// АПК: экономика, управление. – 2008. - №5. – С. 2-3.
6 Составлена автором по: Ламакин А. Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Подмосковья //Международный сельскохозяйственный журнал. – 2008. – №2. – С.59.
7 Составлена автором по: Шагайда Н. Институциональные ограничения залога сельхозземель // АПК: экономика, управление. – 2006. – №7. – С. 33.
8 Состояние земель России// http://www.kadastr.ru/field_of_activity/lands_statisics/russian_federation/
9 Составлена автором по: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2006 году//http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2006.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2005 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf
10 Составлена автором по: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2006 году//http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2006.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2005 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf
11 Составлена автором по: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2006 году//http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2006.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2005 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf
12 Там же
13 Составлен автором по: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2006 году//http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2006.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2005 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf
14 Составлен автором по: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2006 году//http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2006.pdf;
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель
в Российской Федерации в 2005 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf