Влияние эволюции института собственности на формирование земельного рынка в россии

-- [ Страница 2 ] --

За последние четыре (2004–2007 гг.) года структура сделок с земельными участками претерпела некоторые изменения. Так, доля сделок аренды государственных и муниципальных земель постепенно сокращается с 83,6% (2004 г.) до 80,3 % (2007 г.), в то время как доля сделок их продажи растет 3,4 % (2004 г.) – 5,2 % (2007 г.), доля сделок «купли – продажи» земли гражданами и юридическими лицами остается практически неизменной, демонстрируя рост в пределах десятых частей процента (Таблица 3). Однако анализ данных о земельных площадях, являющихся предметом различных видов сделок (Таблица 4), делает очевидным тот факт, что аренда государственных и муниципальных земель по-прежнему остается наиболее распространенным видом сделок с землей.

Таблица 4 – Структура сделок с земельными участками (площадь, доли), РФ10

Виды сделок	Годы
Виды сделок	2004	2005	2006	2007
Аренда государственных и муниципальных земель	99,5 %	99,1 %	98,5 %	98,5 %
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	0,1 %	0,0 %	0,1 %	0,1 %
Продажа государственных и муниципальных земель	0,1 %	0,1 %	0,0 %	0,3 %
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	0,2 %	0,4 %	0,4 %	0,5 %
Дарение	0,0 %	0,1 %	0,1 %	0,1 %
Наследование	0,2 %	0,2 %	0,5 %	0,3 %
Залог	0,0 %	0,0 %	0,2 %	0,2 %
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды	100,0 %	100,0 %	100,0 %	100,0 %

Оценка динамики количества совершенных с 2004 года сделок (Таблица 5) позволяет выявить беспрецедентный рост количества сделок продажи прав аренды государственных и муниципальных земель (в том числе на торгах), значительное увеличение сделок залога.

Таблица 5. – Динамика количества сделок с земельными участками, РФ11

Виды сделок	Годы
Виды сделок	05/04	06/05	07/06
Аренда государственных и муниципальных земель,	-1 %	3 %	-3 %
в том числе сделки, совершенные в отчетном году	-5 %	10 %	-10 %
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	-19 %	21 %	96 %
Продажа государственных и муниципальных земель,	3 %	14 %	32 %
в том числе на торгах	106 %	13 %	51 %
Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землям	-1 %	4 %	-1 %
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	6 %	6 %	1 %
Дарение	-2 %	36 %	14 %
Наследование	-11 %	12 %	-2 %
Залог	18 %	92 %	80 %
Итого сделок между гражданами и юридическими лицами	1 %	10 %	3 %
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды	-1 %	5 %	-1 %

В 2007 году наиболее значительная положительная динамика величины площади, вовлеченной в оборот (Таблица 6), наблюдалась в отношении сделок продажи государственных и муниципальных земель (в том числе на торгах).

Таблица 6 – Динамика величины земельных площадей, вовлеченных в оборот, РФ12

Виды сделок	Годы
Виды сделок	05/04	06/05	07/06
Аренда государственных и муниципальных земель,	-3 %	54 %	9 %
в том числе сделки, совершенные в отчетном году	22 %	-60 %	245 %
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	-39 %	436 %	19 %
Продажа государственных и муниципальных земель,	101 %	-71 %	1306 %
в том числе на торгах	834 %	63 %	140 %
Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землям	-3 %	54 %	9 %
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	138 %	59 %	20 %
Дарение	111 %	22 %	80 %
Наследование	26 %	292 %	-36 %
Залог	-10 %	899 %	17 %
Итого сделок между гражданами и юридическими лицами	82 %	145 %	-1 %
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды	-2 %	55 %	9 %

В тройку лидеров по количеству сделок аренды государственных и муниципальных земель входят Приволжский, Центральный и Сибирский федеральные округа. Продажа прав аренды в основном распространена в Южном, Уральском и Приволжском округах, наибольшее количество сделок продажи государственных земель совершается в Приволжском, Центральном и Сибирском. Таким образом, более активный оборот земель находящихся в государственной и муниципальной собственности наблюдается в Приволжском, Центральном, Сибирском округах, в следующую группу входят Южный и Северо-Западный округи, характеризующиеся соизмеримыми данными по количеству осуществленных сделок, Уральский и Дальневосточный округа в общем зачете являются наименее активными (Рисунок 2).

Общее количество сделок с государственными и муниципальными-0

Рисунок 2 – Общее количество сделок с государственными и муниципальными землями в разрезе федеральных округов (количество, ед.)13

Абсолютным лидером по количеству сделок «купли-продажи», дарения, наследования и залога является Центральный округ, демонстрирующий уверенный рост в течение трех лет по всем видам сделок. Второе и третье места занимают Приволжский и Южный округа, отличающиеся некоторой нестабильностью и разнонаправленной динамикой количества сделок с землей, осуществляемых гражданами и юридическими организациями. Наименьшее количество сделок зафиксировано в Дальневосточном, Уральском и Сибирском округах, в то же время наблюдаемая динамика последних трех лет по всем видам сделок с землей в основном положительна (Рисунок 3).

Общее количество сделок в разрезе федеральных округов-1

Рисунок 3 – Общее количество сделок в разрезе федеральных округов (количество, ед.)14

Таким образом, земельный рынок, хотя, в общем, и демонстрирует некоторую положительную динамику, но, вопреки ожиданиям, формируется чрезвычайно медленно, функционируя в условиях высокого уровня трансакционных издержек.

Перечислим проблемы, актуальные как для настоящего времени, так и в среднесрочной перспективе:

Нарушение имущественных и земельных прав дольщиков, получивших права на землю в результате приватизации, особенно с приходом внешних инвесторов;
Высокие издержки по оформлению земли не под силу мелким и средним собственникам, в результате чего земля не укрепляет благосостояние сельских семей;
Незащищенность прав владения землей и возможности их передачи, неоформленность прав, отсутствие правовых документов, официально признающих право на землю;
Спекулятивный характер рынка сельскохозяйственных земель;
Бесконтрольная монополизация земельного рынка;
Прекращение мониторинга и изучения качественных характеристик сельхозугодий;
Несовершенство кадастра;
Отсутствие в земельном законодательстве нормы о приобретении права собственности на землю на основании установления факта приобретательной давности;
Невозможность установления справедливой кадастровой стоимости земли.

Выявленные проблемы являются следствием совокупности иторико-генетических особенностей института собственности на землю в России и разрешение их является задачей стратегической и долгосрочной, но без постоянного решение тактических задач – невыполнимой. Перечислим некоторые из них:

Обеспечить ресурсно-комплексный подход к развитию сельских территорий, формированию инфраструктуры рынка сельскохозяйственных земель и земельной ипотеки, организации системы земельного кадастра и землеустройства;
Создать четкую регламентацию в области права собственности на земельные участки и его перехода;
Законодательно урегулировать порядок оценочной деятельности, гарантирующей независимость и достоверность оценки рыночной и других видов стоимости земельных участков;
Обеспечить функционирование информационной системы землеустроительной документации для регистрации прав на землю и совершения сделок с ней;
Актуализировать данные кадастра, оптимизировать процесс постоянного их обновления;
Упростить процедуры регистрации прав на участки и изменить системы оплаты пошлины за регистрацию прав при отделении участка в счет земельных долей для залога;
Разработать стандарты требований к документам для постановки участков на кадастровый учет;
Отказаться от современной системы кадастрового учета, когда отделение участка влечет за собой ликвидацию исходного участка и возникновение двух новых;
Ввести четкие санкции за субоптимальное использование земельных ресурсов;
Разработать методики, позволяющие снизить издержки на межевание земель сельскохозяйственного назначения.

Очевидно, что становление полноценного, оптимально функционирующего рынка земли сельскохозяйственного назначения является обязательным условием повышения конкурентоспособности агропромышленного комплекса нашей страны в условиях глобализации как в среднесрочной, так и долгосрочной перспективе.

И хотя происходящие в этой сфере изменения представляют собой достаточно сложный, противоречивый процесс, тем не менее позитивные сдвиги, безусловно, имеют место в российской практике: начинает развиваться инфраструктура, совершенствуется нормативно-правовая база, отменен запрет на ипотеку земли сельскохозяйственного назначения, постепенно формируется представление о ценах, снижена стоимость регистрации земель сельхозназначения, что позволяет говорить о возможности повышения оптимальности функционирования рынка земли в среднесрочной перспективе.

В заключении представлены теоретические обобщения и выводы.

Статьи, опубликованные в периодических изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Чернавина Т. Е. Улучшение защиты прав собственности на землю как детерминант экономического роста России // Экономический вестник Ростовского Государственного Университета. – 2006. – №4. – 0,4 п.л.

2. Чернавина Т.Е. Феномен института-симулякра как разновидности институциональных ловушек (на примере института частной собственности на землю в России) // Экономический вестник Ростовского государственного университета. – 2008. – Т 6. – №4.3. – 0,4 п.л.

Статьи, опубликованные в других научных изданиях

1. Чернавина Т.Е. Эффективность рынка земли сельскохозяйственного назначения как фактор повышения конкурентоспособности России в условиях глобализации // Сборник материалов международной научной конференции студентов и аспирантов 23 мая 2006 года/под общей редакцией Э.М. Лисс, Н.П. Бондаренко – Ростов н/Д: Изд-во Ростовского университета. – 2006. – 0,5 п.л.

2. Чернавина Т.Е. Трансакционный анализ эволюции собственности на землю в России // Труды аспирантов и соискателей Ростовского государственного университета. – Ростов н/Д: Изд-во Ростовского университета, 2006. – Том XII. – 0,2 п.л.

3. Чернавина Т.Е. Влияние эволюции института собственности на формирование рынка земли в России // Теории и парадоксы институциональной трансформации экономики. – Ростов н/Д: Фонд «Содействие-XXI век», 2009. – 0,4 п.л.

Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура «Таймс».

Формат 60х84/16. Объем 1,25 уч.-изд.-л.

Заказ № 1361. Тираж 100 экз.

Отпечатано в КМЦ «КОПИЦЕНТР»

344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 19, тел. 247-34-88

1 Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования // АПК: экономика, управление. – 2008. – № 5. – С. 2

2 Составлен автором по: Кирдина С.Г. X и Y-экономики: институциональный анализ. – М.: Наука, 2004; Олейник А.Н. Институциональная экономика. – М.:ИНФРА-М, 2000.

3 Мамаева Г.Г. О ходе земельной реформы в России // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – 2003. – №10. – С.18.

4 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf

5 Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования// АПК: экономика, управление. – 2008. - №5. – С. 2-3.

6 Составлена автором по: Ламакин А. Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Подмосковья //Международный сельскохозяйственный журнал. – 2008. – №2. – С.59.

7 Составлена автором по: Шагайда Н. Институциональные ограничения залога сельхозземель // АПК: экономика, управление. – 2006. – №7. – С. 33.

8 Состояние земель России// http://www.kadastr.ru/field_of_activity/lands_statisics/russian_federation/

9 Составлена автором по: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году// http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2007.pdf;