Ипотечное жилищное кредитование в развитии муниципального образования: диагностика, моделирование, интеграция в экономические стратегии
*Примечание. Рейтинг доступности ранжирован по убыванию: 1 — наибольшая доступность по критерию величины трансакционных затрат на получение ипотечного кредита. Составлено автором.
Развитие ИЖК в МО Ростовской области реализуется через механизм среднесрочного предоставления строительных кредитов застройщикам для строительства жилья, а также предоставления долгосрочных кредитов гражданам под залог приобретенного жилья; его характерной особенностью является сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений по реализации построенного жилья.. Во многих городах области созданы предпосылки для внедрения двухуровневой системы ИЖК (включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и АИЖК, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками), поскольку она обладает более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом, проявляющимся в сопряженных со строительной сферой отраслях муниципальной экономики.
Анализ показал, что для существенного увеличения количества выдаваемых ипотечных кредитов в МО области необходимо преодолеть три фактора: «экономический» (несоответствие роста стоимости недвижимости росту доходов населения городов области. Ипотека будет интенсивно развиваться при условии, что рост цен на жилье не превысит 1–1,5% в месяц); «строительный» (действия застройщиков в рамках закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости»); «ментальность» (перспектива жить в долг еще «отпугивает» население от ипотечных займов).
4. Разработана адаптивная дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области.
Целью построения экономико-математической модели ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области явилась идентификация и ранжирование факторов, которые не только влияют, но и в большей степени формируют показатель объема получаемых ипотечных жилищных займов населения.
В общем случае количество полученных ипотечных займов на жилищном рынке (xi X, где X = { xi }, i = 1, N - дискретное множество полученных ипотечных жилищных займов) зависит от ряда параметров j : xi = S (j ), где S – некоторая функция (оператор), которая отражает все отношения и связи между параметрами j. В результате были сформированы следующие множества: T = (j T ) – количество ипотечных жилищных займов по временному периоду; M = (jM ) – множество, характеризующее усредненную численность населения по муниципальным образованиям области; R = (jR ) – множество, содержащее показатели удельного веса неработающего населения. Тогда X { xi (j T, jM, jR ) }. Преобразование числовых значений характеристик в дискретные позволило разбить их на следующие диапазоны: X = { xi { t1, t2, …}, {m1, m2, … }, {r1, r2, … } }. На основании рыночной информации строится непрерывно-дискретная модель рынка ИЖК для МО региона X = F (i), с помощью статистических критериев определяются уровни значимости факторов.
Последовательное объединение множеств привело к выявлению групп объектов, выделенных по признаку сочетания количества ипотечных жилищных займов по временному периоду, усредненной численности населения, удельного веса неработающего населения: X = XT XM XR ; XT XM XR = ; X = {{xT1M1R1}, {xT2M1R1 }, … }. В результате получена дискретная пространственно-параметрическая модель рынка ИЖК муниципальных образований региона: X = {{( n, xср., xмин., xмакс., D, ) T1M1R1}, {( n, xср., xмин., xмакс., D, ) T2M1R1 }, … }, которая была апробирована на примере 52 городов и районов Ростовской области по данным о выданных ипотечных жилищных займах за период с 2005-2007 гг.
Разработанная модель является расчетно-аналитическим инструментарием, предназначенным для поддержки принятий решений, связанных с оценкой становления и состояния, а также планированием развития института ипотечного жилищного кредитования в муниципальных образованиях региона, поскольку позволяет определять направления и размеры потребности в долгосрочных кредитах гражданам на жилищное строительство, что является базой для принятия решений, связанных с предоставлением населению МО ипотечных кредитов банками. Поскольку модель базируется на выявлении, идентификации и ранжировании наиболее существенных факторов, с одной стороны, определяющих политику ИЖК в границах конкретного муниципального образования, с другой, - позволяющих максимально полно учитывать региональные условия, то ее можно рассматривать, во-первых, как универсальную для всех муниципальных образований региона, во-вторых, как специфическую для конкретного региона. В то же время принципы, лежащие в основе построения данной модели, делают ее возможной к применению в МО других регионов.
5. Сформированы направления развития институциональной и информационной составляющей системы ИЖК муниципального уровня; предложены новые формы и технологии взаимодействия ее участников.
В условиях трансформирующейся макроэкономической среды эффективность института ипотеки в существенной степени определяется адекватностью и гибкостью институциональной инфраструктуры системы ИЖК, рассматриваемой как в масштабах государства, так и в границах того или иного региона и конкретного муниципального образования. Это объясняется, с одной стороны, общностью наиболее универсальных инструментов государственного регулирования процессов ипотечного кредитования для всех субъектов федерации, переносимых с федерального на региональный уровень (а затем модифицируемых в соответствии со спецификой муниципального хозяйствования), с другой, - объективно обусловленной необходимостью «доведения» институциональных норм и правил осуществления этих процессов до уровня их наиболее полного соответствия специфике и условиям конкретного МО. С последним фактом непосредственно связана сама возможность активной интеграции ипотечных жилищных кредитов в систему инвестиционных ресурсов муниципального уровня. Эффективное решение этих вопросов в существенной степени зависит от нормативно-законодательной составляющей института ИЖК (рис. 6).
В работе предложены новые формы (специальные программы ИЖК для работников бюджетной сферы и молодых семей, отличающиеся более мягкими требованиями к совокупному семейному доходу; низкой процентной ставкой и
Рисунок 6 - Формирование института жилищной ипотеки муниципального уровня: нормативно-законодательная составляющая*
*Разработано автором по материалам исследования
возможностью ее пересмотра; увеличением срока погашения кредита и наличием периода времени, когда семьи имеют облегченный график платежей по кредиту; отсутствием первоначального взноса и др.) и технологии взаимодействия участников процесса ИЖК на муниципальном уровне (модель процедуры андеррайтинга к анализу ссудозаемщика, позволяющая банку к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход на основе учета его характеристик, достаточных для принятия банком решения о кредитовании). Положительной стороной методики андеррайтинга является возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в соответствии с которым будет учтено необходимое количество характеристик ссудозаемщика, достаточных для принятия банком решения о кредитовании. Минус данной оценки заключается в трудоемкости ее выполнения, поскольку требуется специальная квалификация банковских сотрудников, вследствие чего большинство банков предпочитают компенсировать возникающий кредитный риск с помощью повышения процентной ставки. Для стимулирования развития системы ИЖК и рынка жилья во всех МО Ростовской области важно институционализировать: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, модель стройсбережений, рынок ипотечных ценных бумаг. Существенную помощь в решении данного вопроса может оказать активное внедрение в процесс принятия решений, связанных с предоставлением ипотечного жилищного кредита банками, современных информационных технологий и систем.
В заключении диссертационной работы обобщаются результаты и формулируются выводы проведенного исследования.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
Статьи, опубликованные в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК РФ:
1. Матыцына Т.В. Теоретико-концептуальное представление ипотечного жилищного кредитования в системе отношений муниципального образования // Региональная экономика.-22(79).- 2008.- М.: ООО «Издательский дом «Финансы и Кредит» (0,5 п.л.).
2. Матыцына Т.В. Интеграция потенциала ипотечного кредитования в инвестиционную политику муниципального образования // Экономический вестник Южного федерального университета.-2007.- №4, ч.2. (0,4 п.л.).
3. Матыцына Т.В. К вопросу о законодательном определении имущественных последствий преступлений в сфере экономической деятельности// Гуманитарные и социально-экономические науки.- №5.-2006 (0,5 п.л.).
Монографии:
4. Матвеева Л.Г., Матыцына Т.В. Адаптивный механизм ипотечного кредитования в системе факторов-ресурсов развития муниципального образования.- Ростов-на Дону, Изд-во СКНЦ ВШ, 2006 (6,4/5,4 п.л.).
Статьи, опубликованные в научных журналах и сборниках:
5. Матыцына Т.В. Инструментарно-методический базис интеграции ипотечного кредитования в систему социально-экономического развития муниципального образования.- Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов.-Вып.3 (23).-Ростов-н/Д: Изд-во РГУ.-2007 (0,5 п.л.).
6. Матыцына Т.В. Совершенствование институциональной инфраструктуры развития ипотечного жилищного кредитования: нормативно-законодательная составляющая.- Инновационные технологии в экономике и управлении.-№4.-2007.- Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ(0,5 п.л.).
7. Матыцына Т.В. Инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования: подходы к моделированию взаимодействия участников// Материалы региональной научно-практической конференции.- Ростов-н/Д: Изд-во ЮФУ.-2008 (0,4 п.л.).
8. Матыцына Т.В. Дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного кредитования.- Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов.-Вып.1.-Ростов-н/Д: Изд-во ЮФУ.-2008 (0,5 п.л.).
9. Матыцына Т.В. Инновационные технологии на рынке муниципального ипотечного жилищного кредитования: инструментарная составляющая//Сб статей и тезисов Международной научно-практической конференции «Россия в глобализирующейся мировой экономике».-Ростов-н/Д.-2008 (0,5 п.л.).
Подписано к печати 19.11.08.
Формат 60х84/16. Бумага офсетная.
Офсетная печать. Усл. печ.л. – 1,5.
Тираж 100 экз. Заказ №364
Отпечатано: Издательство Технологического института
Южного федерального университета в г. Таганроге
ГСП, 17А, Таганрог, 28, Энгельса, 1
1 По данным областного министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства/ http://donland.ru/
