авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования

-- [ Страница 2 ] --

*Источник – Официальный Интернет-сайт Росстата/ http://gks.ru/

Авторская концепция предполагает создание двухуровневой системы ИЖК, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы-операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

Поэтому в предложенной в работе структуре механизма ИЖК очень важным является вопрос доступности долгосрочного кредита, решение которого невозможно без активного участия государства, без единой для всех муниципальных образований (регионов) схемы корректировки государственной финансовой политики в данной сфере, без участия государства как агента рынка.

Во второй главе «Анализ экономического состояния и тенденции развития ипотечного кредитования в строительно-инвестиционном комплексе Краснодара» на основе комплексного ретроспективного анализа уточнены место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике г. Краснодара, выявлены причины низкого платежеспособного спроса населения на жилье и в данном контексте уточнены возможные перспективы развития данного сектора экономики города, предложены направления активизации, методическая и программно- стратегическая поддержка взаимодействия субъектов сферы ИЖК.

На большом эмпирико-фактологическом массиве по Краснодарскому краю и его субъектам показано, что стратегической целью формирования в Краснодаре рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу, а также механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Решение данной задачи потребовало комплексного рассмотрения возможностей увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие долгосрочного жилищного кредитования, а также возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и через увеличение жилищного строительства. Комплексный анализ сравнительных показателей состояния строительного комплекса города и развития системы ипотечного жилищного кредитования показал, что все основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах) могут быть дифференцированы в два основных класса (рисунок 3).

В течение двух последних лет Краснодарский край занимает 6 место в российском рейтинге по производству строительно-монтажных работ, которых в 2006 году было произведено на сумму 80,1 млрд.руб. или 119% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду 2005 года. При этом темпы прироста строительно-монтажных работ превышают средние показатели в России на 3,3%, а в ЮФО на 5,3%.

Рисунок 3 - Причины, препятствующие эффективному взаимоувязанному функционированию строительного комплекса города и системы ИЖК*

*Составлено автором по материалам исследования

Объем подрядных работ, выполненных всеми хозяйствующими субъектами города в январе-декабре 2006 года, составил 16,7 миллиарда рублей, или в сопоставимых ценах 118,6 процентов к уровню 2005 года. Крупными и средними строительными организациями города выполнено подрядных работ на сумму 6,4 миллиарда рублей (126,1 процента). Введено в эксплуатацию 862,6 тысячи квадратных метров общей площади жилых домов, в том числе индивидуальными застройщиками – 381,3 тысячи квадратных метров (рис.4 и табл.4).

 Динамика ввода жилья (тыс. кв. м) в Краснодаре в 1995 – 2006 гг.*-0

Рисунок 4 - Динамика ввода жилья (тыс. кв. м) в Краснодаре в 1995 – 2006 гг.*

*Разработано автором по: Социально-экономическое развитие Краснодарского края в 2006 г.-Краснодар, 2007.

Анализ показал, что, несмотря на высокий рейтинг региона среди других субъектов РФ, жилищная проблема в Краснодарском крае является одной из наиболее острых социальных проблем. Авторский подход к совершенствованию системы ИЖК заключается в реализации адаптивной структурно-логической модели привлечения кредитных ресурсов в данную сферу г. Краснодара, которая базируется на идее, что ипотечное кредитование – это комплексная система, основанная на кредитно-финансовом механизме, предполагающем целевое использование средств по предоставлению готового продукта (жилья), удовлетворяющего потребностям и возможностям субъектов системы ИЖК, а главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования на муниципальном уровне является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения города; активизировать муниципальный рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие инвестиционно-строительного комплекса города; оживить экономику региона в целом.

Таблица 4 - Динамика ввода жилья в г. Краснодаре с 1991 по 2006 гг.*

Показатели

Всего

В среднем в год (тыс.кв.м.)

На 1000 жителей

общественный фонд

в т.ч. из общественного фонда

индивидуальное строительство

Всего

в т.ч.

кирпичный

сборный

общественный фонд

индивид. стр-во

1991 - 1995 гг.

186

93

нет данных

93

430

215

215

в т.ч. 1995 г.

229

100

нет данных

129

500

218

282

1996-2000 гг.

336

259

154

105

77

449

345

104

в т.ч. 2000 г.

304

228

115

113

76

402

302

100

2001-2005 гг.

248

171

124

47

77

325

324

101

в т.ч. 2005 г.

304

197

125

72

107

399

259

140

2006 г.

310,5

164,5

64,5

100,0

146,0

409

192

217

Источник: Социально-экономическое развитие Краснодарского края в 2006 г.-Краснодар, 2007.

В соответствии с авторской концепцией, ипотечное жилищное кредитование является универсальным механизмом, реализация принципов которого характерна для всех форм строительного комплекса: промышленного, социального и жилищного, - и выражается в следующих формах (таблица 5).

Таблица 5- Формы существования ИЖК в системе рыночных отношений*

Формы существования ИЖК в системе рыночных отношений

Основное содержание формы ипотечного кредитования

Основные задачи, реализуемые по поводу существования формы ипотечного кредитования

Первичный рынок ипотечных кредитов

Обеспечение субъектов рынка ИК товаром (жильем или имущественно-целевыми комплексами) через повышение уровня платежеспособного спроса и накопление первичных ипотечных кредитов

1) Накопление ипотечных кредитов для включения механизма рефинансирования системы.

2) Стандартизация процедур ипотечного кредитования, проверки платежеспособности, осуществления сделок с недвижимостью.

3) Апробация составляющих кредитно-финансового механизма ипотечного кредитования, формы и способы установления % и т.д.

4) Окончательное формирование системы как самоокупаемой.

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Обеспечение субъектов рынка ипотечного кредитования как товаром (жилье + ипотечный целевой кредит), так и титулами собственности (ипотечными ценными бумагами), обеспеченными залогами недвижимости и правами требования по ипотечному кредиту.

1) Формирование системы титулов собственности ипотечного кредитования.

2)Формирование организационной системы профессиональных посредников ипотечного рынка.

3) Окончательное формирование системы как саморазвивающейся и самодостаточной.

*Составлено автором по материалам исследования

На основе проведенного теоретического обоснования, а также результатов комплексного анализа ситуации на рынке жилья, сложившейся в Краснодаре, получен вывод о том, что: 1) становление эффективной системы ИЖК в Краснодаре не будет происходить одномоментно. Это достаточно длительный процесс, а его протяженность во времени будет зависеть исключительно от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней; 2) формирование эффективной системы ИЖК в Краснодаре с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм. Можно выделить следующие подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья в г.Краснодаре: долевое строительство и продажа жилья «в рассрочку»; региональная программа с использованием ресурсов местного бюджета г.Краснодара; муниципальные жилищные облигации; программы предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам; «натуральная» форма возврата кредита; банковская схема ипотечного кредитования.

Таким образом, разработанная к настоящему времени методическая базовая платформа формирования механизма ИЖК будет действенной и эффективной только при условии максимально полного учета специфики и особенностей конкретного муниципального образования. Это обстоятельство является определяющим и при формировании инструментария расчетов всех основных параметров ипотечного кредитования.

В третьей главе «Формирование структурно-функционального механизма ипотечного жилищного кредитования в г. Краснодаре)» предложена авторская версия адаптивных моделей ИЖК, разработанных с учетом с учетом специфики муниципального образования, и структурно-функциональных моделей привлечения кредитных ресурсов в сферу ИЖК инвестиционно-строительного комплекса города.

Основной акцент в третьей главе сделан на необходимости создания в городе действенной системы ИЖК, ориентированной на качественное улучшение обеспеченности доступным жильем населения г. Краснодара за счет объединения собственных средств граждан, целевых адресных субсидий и долгосрочных ипотечных займов. Обосновано, что создание эффективной системы ИЖК позволит: увеличить платежеспособный спрос населения и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизм ипотеки; создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и иных внебюджетных финансовых ресурсов; стимулировать развитие строительного сектора экономики; повысить доходы бюджетов региона и муниципальных образований за счет расширения налогооблагаемой базы и увеличения «белого» сектора доходов; оказать влияние на темпы общего экономического роста в регионе. В данном контексте автором разработаны унифицированные модели жилищной ипотеки, возможные к применению в различных муниципальных образованиях, а для адаптации различных их модификаций к специфике конкретного города (Краснодара) и проведения анализа возможностей выбора рациональных вариантов ИЖК, в данный инструментарий инкорпорированы процедуры учета наиболее значимых факторов, которые в каждом конкретном муниципальном образовании создают свои условия функционирования данной системы. Это позволило разработать адаптивную модель ИЖК для данного муниципального образования, апробация которой показала ее эффективность как инструментария принятия согласованных решений (между кредитором и заемщиком) с учетом специфики институциональной инфраструктуры принятия такого рода решений. В соответствии с данной моделью размер ежемесячных равных взносов определяется по формуле: , где Во – размер ипотечной ссуды; РМТ – размер ежемесячного платежа по ссуде; j- номинальная ставка процента в год (j = 0,08); m- число начислений/выплат в год (m = 12); n- срок погашения ссуды в годах (n = 10).

Максимально возможный размер ссуды в зависимости от задаваемого приемлемого ежемесячного взноса заемщика, учитывая ограничения на оба параметра в соответствии с принципами ипотеки, рассчитывается по формуле: . Сумма, накопленная к концу ссудного периода (Bi), представляет собой сумму всех ежемесячных платежей: B1 = mnPMT. Найденная величина ежемесячного взноса служит основой для разработки плана-графика погашения ссуды. При обслуживании ипотечной ссуды необходимо знать сумму непогашенного долга на любой промежуточный момент времени (Bt+1). Это связано с изменениями будущего финансового состояния заемщика и невозможностью выполнения им взятых на себя обязательств. В этом случае сумма непогашенного долга определяется по формуле: Bt+1 = Bo – At, где Bt+1 - остаток непогашенной задолженности на начало месяца; At - сумма погашенной части ссуды от начала погашения до t включительно: где A1 - сумма погашения задолженности в первый месяц.

Принципы ипотеки позволяют, модифицируя первоначальные условия, заявленные заемщиком (сумма первоначального взноса, размер требуемого кредита), регулировать его участие в Программе и увеличивать доступность ипотечных ссуд. Кроме того, существует прямая зависимость между размером ежемесячного дохода и параметрами ипотечной ссуды (табл. 6). Таким образом, с целью обеспечения доступности квартир с высокой стоимостью заемщик должен стремиться увеличить размер текущих доходов и сокращать долю ипотечной ссуды до 10 – 20%. В соответствии с этим в работе предложена авторская версия альтернативных моделей ИЖК Краснодара, отличающихся, в основном, методами погашения задолженности.

Таблица 6 - Зависимость между размером ежемесячного дохода и

параметрами ипотечной ссуды*

Размер ежемесяч- ного дохода (руб.)

Размер максимального ежемесячного платежа (руб.)

Размер максимальной ипотечной ссуды (руб.)

Минимальная стоимость квартиры (доля ссуды 50 %, руб.)

до 2500

до 875

до 72119

до 144238

2500-5000

875-1750

72119-144237

144238- 288474

5000-7500

1750-2625

144237-216356

288474-432712

7500-10000

2625 - 3500

216356-288475

432712-576950

10000-15000

3500 - 5250

288475-432712

576950 - 865424

Свыше 15000

свыше 5250

свыше 432712

свыше 865424

*Рассчитано по авторским моделям ИЖК

Выполненные по трем моделям расчеты позволили сделать следующие выводы. Поскольку выплаты из семейного бюджета в соответствии с моделью 1 являются равномерными в течение всего кредитного периода, эта модель подходит семьям с постоянным и надежным источником дохода. В соответствии с моделью 2 выплаты являются возрастающими в течение всего кредитного периода, эта модель подходит семьям с непостоянным и ненадежным источником дохода. Модель 3 описывает механизм ИЖК с использованием средств государственного бюджета. Эта модель привлекательна для заемщика с относительно нестабильным доходом. Кроме того, эффект снижения долга по ипотечному кредиту можно рассматривать здесь как психологический фактор, способный побудить заемщика отдать предпочтение именно этой модели ипотечного кредитования. По модели 3 суммарные выплаты заемщика сначала сравнительно невелики, однако уже на первом году выплат ему приходится выплачивать весьма значительную сумму. Но в течение всего периода кредитования сумма выплат из семейного бюджета быстро снижается в отличие от первых двух моделей. То же можно сказать и о сумме долга (рис.5). В работе работы предложен механизм оценки эффективности работы займодавцев на рынке ипотечных кредитов, разработанный на основе использования алгоритма аналитических расчетов финансовой схемы ипотечной ссуды.

Таким образом, обобщая проведенные теоретико-методологические исследования, осуществив разработку и апробацию авторского инструментария определения наиболее действенных инструментов ИЖК в зависимости от специфики конкретного муниципального образования, можно сделать выводы теоретико-прикладного характера, являющиеся общими для многих муниципальных образований и могущие существенно повысить эффективность института жилищной ипотеки.

Рисунок 5- Суммарные выплаты заемщика из совокупного семейного дохода в погашение ипотечного кредита*

*Разработано автором на основе расчетов по моделям № 1, 2, 3

1. Сокращение стоимости жилья. Привлечение иностранных инвестиций в жилищное строительство, что позволит сократить стоимость возводимого жилья благодаря тому, что в России строительство ведется в основном за счет кредитных ресурсов, процентные ставки по которым включаются в стоимость квартир, а иностранные инвестиции позволят сократить себестоимость строительства, поскольку кредитные ресурсы в развитых странах дешевле, чем в России в 3-4 раза.

2. Разъяснительная работа с гражданами через СМИ, а также поиск потенциальных заемщиков напрямую сотрудниками административных органов и кредитных организаций, т. е. не человек обращается в банк за ипотечным кредитом, а банк ищет потенциальных заемщиков, рассчитывая для них наиболее эффективную модель кредитования в зависимости от дохода и потребностей физического лица.

3. В связи с тем, что ипотечное кредитование является долгосрочным, а в течение этого периода у заемщиков могут возникнуть финансовые проблемы, часто связанные с потерей работы, можно предложить административным органам создать на базе органов занятости населения службу по более быстрому и оперативному подбору работы для данной категории физических лиц, так как в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту банки вправе досрочно взыскивать сумму кредита, в том числе за счет купленной по средствам ипотечного кредита квартиры.

В заключении сформулированы основные положения и выводы диссертационного исследования, а также вытекающие из разработки проблемы рекомендации автора.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Захаров Е.А. Экономические условия и механизмы ипотечного жилищного кредитования на муниципальном уровне: теория и практика (монография).- Ростов-на-Дону: Изд-во СКНЦ ВШ, 2006 (6,3 п.л.).

2. Захаров Е.А. Базовые условия формирования современного механизма ипотечного кредитования на уровне муниципального образования (брошюра).- Ростов-на-Дону: Изд-во СКНЦ ВШ.- 2005 (2,25п.л.).

3. Захаров Е.А. Экономические условия и факторы развития ипотечного жилищного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования/ Инновационные технологии в экономике и управлении.-№1(2).-2007.- Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ (0,5 п.л.).

Статьи в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК:

4. Захаров Е.А. Моделирование рациональных вариантов ипотечного кредитования (на примере г. Краснодара).- Известия ТРТУ.-Темат. выпуск «Системный анализ в экономике и управлении».-№17 (72). -2006. (0,5 п.л.).


1 Официальный Интернет-сайт Росстата/ http://gks.ru/

2 Новости кредитно-финансового сектора "Банковское кредитование", 2006, N 4.

3 Официальный Интернет-сайт Центрального банка РФ/ http://www.cbr.ru/



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.