авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи


Захаров Евгений Александрович






ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ И МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СИСТЕМЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ


Специальность 08.00.05 –

Экономика и управление народным хозяйством: муниципальная экономика и управление местным развитием






АВТОРЕФЕРАТ


диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук













Ростов-на-Дону 2007

Работа выполнена в Кубанском институте международного

предпринимательства и менеджмента

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Лунев Игорь Анатольевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Зарубин Владимир Иванович

кандидат экономических наук

Налесная Яна Андреевна

Ведущая организация:           Северо-Кавказская академия

государственной службы

Защита диссертации состоится 13 ноября 2007 года в1500 часов на заседании регионального диссертационного совета по экономическим наукам

КМ 212.208.12 при ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет» по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 88, ауд. 302.

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке ЮФУ по адресу 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148.

Автореферат разослан «12» октября 2007 г.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 347928, г. Таганрог, пер. Некрасовский, 44, региональный диссертационный совет КМ 212.208.12, ученому секретарю.

Ученый секретарь

диссертационного совета М.Н. Корсаков


ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Определенный высшим государственным руководством ориентир на качественно новый вектор развития экономики определяет необходимость переноса центра тяжести на активизацию использования собственного потенциала экономических систем разного уровня, включая муниципальный. В этой связи существенное значение приобретает выявление возможностей эффективного вовлечения в систему факторов-ресурсов развития муниципальных образований такой ее относительно новой, но заметно проявляющейся в последние годы компоненты, как ипотечное жилищное кредитование.

Практика показывает, что необходимым условием эффективного функционирования рынка жилья в странах с рыночной экономикой, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является именно развитость института ипотеки муниципальных образований. Поэтому достижение устойчивости современного российского рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения города через институт жилищной ипотеки, создания эффективной институциональной инфраструктуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья в границах муниципального образования, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом.

В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку механизма активизации ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в системе муниципального образования, базирующегося на комплексном учете всей совокупности факторов, формирующих институт жилищной ипотеки города, в контексте его включения в систему рыночных отношений.

В рамках относительно новой для отечественной экономической науки исследовательской проблематики, особую значимость имеет развитие научно-обоснованного подхода к разработке эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования, при котором оно рассматривается как важный ресурс развития экономики города. Данная проблематика характеризуется высоким эвристическим потенциалом, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.

Исследованию теоретических, методологических и организационно-экономических аспектов управления социально-экономическим развитием муниципального образования посвящены работы Ю.В.Абдурахимова, М.А.Боровской, Г.Ю.Ветрова, А.Л.Гапоненко, В.И.Голованова, Н.С.Давыдовой, Б.С.Жихаревича, В.Г.Игнатова, А.Г.Кобилева, Ю.С.Колесникова, В.Н.Лексина, О.Н.Нестеренко, Ю.С.Попкова, В.М.Ресина, В.Е.Рохчина, Р.А.Сетдикова, А.Н.Швецова, О.П.Яковлева и др.

Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города вносят работы Л.И.Абалкина, Е.Г.Анимицы, И.Т.Балабанова, В.С.Бильчака, В.С.Боголюбова, А.В.Бузгалина, М.Вебера, А.Г.Дружинина, Р.Коуза, В.Н.Лексина, Т.Г.Нефедовой, А.Е.Половинкина, О.С.Пчелинцева, В.Е.Рохчина, А.Н.Силина, Ю.В.Филлипова, Дж. Форрестера, В.Н.Черновца, А.Н.Швецова и др.

Доходность жилищного инвестирования изучена Н. Ордуэем, Д. Фридманом, С. Хадсоном-Вильсоном. Анализ функционирования рынка жилья в новой экономике России проводится в работах Л. Батурина, Е. Гайдара, Л. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья - Т. Белкиной, Н. Калининой, Н. Кесаревой, Н. Н., Ноздриной; Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья - И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. Печатниковой; сберегательные предпочтения населения - С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаевым, Я. Рощиной, В. Тапилиной.; модели рефинансирования ипотечных кредитов в международной и отечественной практике Л. Авериной, А. Ивасенко, З. Лукиной, Н. Опольской., В.Смирновой, В.Яхимовичем  и др.

Вместе с тем, на периферии научного поиска остались вопросы, связанные с определением места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе значимых ресурсов социально-экономического развития муниципального образования. Дискуссионной остается концепция посткризисной модернизации рынка жилья, недостаточно разработаны вопросы его рыночной трансформации, особой социально-экономической значимости изучения перечисленных проблем в контексте развития муниципального образования. В связи с этим проблема совершенствования механизма управления процессами инвестирования в жилищное строительство города через институт ипотеки, как новое направление научного исследования, характеризуется теоретической и практической значимостью и актуальностью. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в том, чтобы на основе рассмотрения ипотечного жилищного кредитования в составе факторов-ресурсов развития муниципального образования разработать варианты адаптивного механизма ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем:

- уточнить экономическое содержание и ролевые функции ипотечного жилищного кредитования как элемента ресурсной составляющей развития муниципального образования;

- сформировать представление о мотивационных факторах развития ипотечного жилищного кредитования в среде инвестиционно-строительного комплекса муниципального образования;

- на основе учета рыночных императивов конкретизировать основные методологические принципы разработки адаптивных механизмов ипотечного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования;

- идентифицировать причины, условия и факторы низкого платежеспособного спроса на продукцию строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара;

- провести комплексный анализ состояния и оценку перспектив развития инвестицинно-строительного комплекса города;

- осуществить анализ и систематизацию возможных направлений активизации взаимодействия субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования города;

- разработать адаптивные модели ипотечного жилищного кредитования с учетом специфики муниципального образования;

- сформировать и проверить на примере города Краснодара дееспособность структурно-функциональных моделей привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования инвестиционно-строительного комплекса города;

- предложить направления совершенствования институциональной инфраструктуры рынка жилья муниципального образования.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают рынок жилья муниципального образования, состояние и функционирование системы ипотечного жилищного кредитования города. Предметом исследования являются экономические условия, модели и инструменты адаптивного механизма ипотечного жилищного кредитования муниципального образования.

Концепция диссертационной работы основана на учете того обстоятельства, что переход России к новому типу рыночной экономики активизировал новые факторы-ресурсы развития муниципальной экономики, в числе которых все более значимые позиции в последнее время занимает инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с этим адаптивный механизм функционирования системы ИЖК должен базироваться на использовании как классических, так и современных подходов, методов и моделей определения способов и количественных параметров взаимодействия участников данного процесса на основе учета всей совокупности факторов внешнего и внутреннего окружения: общих макроэкономических тенденций и специфики конкретного муниципального образования; авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели ИЖК города, импульсом развития которой является вектор социально-экономических детерминант развития муниципального образования, в который интегрированы интересы участников рынка жилья.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют концепции рыночной экономики, теории муниципального управления и муниципальной экономики, институциональной инфраструктуры управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития; концепции рынка жилья, эффективных инвестиционно-финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов; государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Российской гильдии риэлтеров (РГР), законодательных и исполнительных органов власти России, ее регионов и муниципальных образований. В процессе исследования были использованы положения экономики города, теории благосостояния.

Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных органов статистики, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, Администрации и министерства экономики г.Краснодара, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.

Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и нормативно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятийно-категориального анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Ретроспективный анализ постперестроечного функционирования экономики муниципальных образований свидетельствует об особом позиционировании в системе факторов-ресурсов социально-экономического развития города инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования, что особенно важно в условиях перехода от восстановительного к инновационно-инвестиционному типу экономического роста. В соответствии с этим адаптивный механизм ИЖК объективно предполагает учет как общих макроэкономических тенденций, так и специфики существующих в конкретном муниципальном образовании отношений в сфере строительно-инвестиционного комплекса. При этом важно, чтобы этот механизм, с одной стороны, формировался с учетом места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе муниципальной экономики, с другой, - был ориентирован на максимально полное удовлетворение потребностей социума конкретного города в жилье, то есть обеспечивал рыночную активность инвестиционного потенциала ИЖК.

2. Сущность муниципального воспроизводственного процесса жилищного сектора определяется сложившимися отношениями собственности, структуры управления и спецификой хозяйственных взаимоотношений, изменение которых влечет за собой трансформацию экономических интересов субъектов муниципальной экономики, а также всего комплекса вертикальных и горизонтальных связей города. В соответствии с этим, вопрос состоит не в том, насколько своевременно и обоснованно внедрение института муниципальной ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный характер. При всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

3. В основе стратегии развития ИЖК муниципального образования должна лежать ориентация на социально-экономическое развитие города – сосредоточение усилий на реализации конкретных муниципальных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого города (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. Это позволит по мере становления адаптивного механизма ИЖК формировать горизонтальные межрегиональные связи, осуществлять интеграцию муниципальных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему регионального рынка жилья, что является необходимым условием ее рефинансирования.

4. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ИЖК в строительном комплексе муниципального образования, являющемся мощным мультипликатором экономического роста, генерирующим долгосрочные социально-экономические и финансовые эффекты для экономики города, состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, направленной как на закрепление прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, так и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью кредитов. Задача состоит в установлении баланса прав, делающего, с одной стороны, систему кредитования надежной и наименее рискованной, с тем, чтобы кредитно-банковская система была заинтересована в ее реализации, и с другой стороны, - доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

5. Качественный анализ существовавших ранее в России систем ипотечного кредитования жилищного сектора экономики показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, динамизмом факторов внешнего окружения) в настоящее время доступными являются небольшие ипотечные кредиты, предполагающие наличие значительных собственных средств. Это объясняет необходимость формирования надежных механизмов накопительных схем, получивших широкое распространение в странах с низким уровнем доходов населения. Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

6. Формирование первичного рынка ипотечных кредитов в настоящее время обладает следующими основными особенностями: 1) ипотечные проекты, внедряемые в городах, преследуют главную цель - накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы; 2) в рамках реализации муниципальных ипотечных проектов происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования; 3) без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности кредитно-финансового механизма ИЖК невозможно перейти к формированию самодостаточной общероссийской полномасштабной системы; использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих их долгосрочный характер, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но не имеет долгосрочной социально-экономической перспективы; 4) непременным условием уже на этом этапе должна стать самоокупаемость для бюджетов муниципальных ипотечных проектов, что снимет излишнюю нагрузку с муниципальных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих социально незащищенных категорий граждан.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании особой роли ипотечного жилищного кредитования в системе факторов-ресурсов развития муниципального образования, уточнении в результате этого основных принципов, направлений и условий формирования и реализации адаптивного механизма ИЖК для конкретного муниципального образования (г. Краснодара), разработке и адаптации комплекса альтернативных моделей для определения оптимального варианта взаимодействия участников процесса ИЖК, а также направлений совершенствования его институциональной инфраструктуры. Отдельные элементы научной новизны, содержащие приращение новационного знания, заключаются в следующих положениях диссертации.

1. Выявлена в ходе анализа отечественной практики становления и развития института ипотеки значимая роль инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования в развитии экономики муниципального образования, проявляющаяся как непосредственно (стремительное развитие строительного комплекса, а также сопряженных с ним отраслей и сфер муниципальной экономики (мультипликативный эффект ипотеки) и связанный с этим рост доходов местного бюджета), так и косвенно (через повышение уровня благосостояния и качества жизни населения города).

2. Обобщены и систематизированы основополагающие принципы развития муниципального ИЖК как целостной системы, с одной стороны, и как составной части муниципальной экономики, - с другой, в числе наиболее значимых из которых: учет и максимальная адаптация к российским макроэкономическим условиям, ее институциональной среде и психологии населения положительного международного опыта развития ипотечного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами; иметь развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета (ИЖК муниципального образования как самодостаточная система должна быть организационно воспроизводима в любом регионе страны) и др.

3. Обосновано, что механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы в границах муниципального образования, включает следующие основные взаимосвязанные блоки: 1) долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; 2) кредитование жилищного строительства; 3) государственная бюджетная поддержка населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).

4. Дифференцированы в две большие группы основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах): 1) значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом на жилье и отсутствие системы долгосрочного жилищного кредитования; 2) проблемы жилищного строительства: низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на рынке нового жилья; недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; несоответствие качества производства строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье.

5. Разработаны и апробированы на примере г. Краснодара альтернативные модели для определения вариантов ИЖК в зависимости от исходных данных кредитора и заемщика, а также от желаемых результатов кредитного финансирования жилья, разработанные на основе использования алгоритма аналитических расчетов финансовой схемы ипотечной ссуды, которые в совокупности формируют систему поддержки принятия решений в рамках механизма оценки эффективности работы займодавцев на рынке ипотечных кредитов; сформированы на их основе модели привлечения коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в углубленном осмыслении возможностей совершенствования системы управления социально-экономическим развитием муниципального образования, в числе которых особое место занимает ИЖК; анализе существующих подходов к повышению его эффективности в экономической системе города; выявлении типовых проблем и сдерживающих факторов; разработке концептуальных положений создания основы для совершенствования механизма ИЖК города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, его определяющих.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по совершенствованию механизма ИЖК в рамках системы управления социально-экономическим развитием города. Материалы исследования и его практические выводы могут быть также использованы:

- руководителями и специалистами, занимающимися проблемами ИЖК в муниципальных образованиях;

- руководителями соответствующих подразделений региональных властных структур в процессе регулирования и стимулирования кредитной деятельности, при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с формированием и функционированием института ипотеки города.

Авторская концепция инвестиционно-финансового механизма ИЖК, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в преподавании отдельных тем курсов «Муниципальная экономика», «Государственное и муниципальное управление», «Региональная экономика».

Апробация результатов исследования. Результаты исследования опубликованы в 4 научных работах (в т.ч. одной индивидуальной монографии) объемом 9,55 п.л.

Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград, Темрюк, Сочи, Орел, Воронеж.

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 183 источников и приложений.


ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цель, задачи и рабочая гипотеза диссертации, определены объект и предмет, изложены положения, выносимые на защиту, и элементы научной новизны, обоснованы теоретическая и практическая значимость исследования, описаны методологическая и эмпирическая базы диссертации.

В первой главе «Ипотечное жилищное кредитование в системе факторов-ресурсов развития муниципальных образований» исследуется современное состояние, место и роль ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в качестве важной ресурсной составляющей экономики муниципального образования; определяются экономические условия и факторы, детерминирующие наращивание его потенциала в инвестиционно-строительном комплексе города; изучаются методологические аспекты и возможность разработки адаптивных механизмов ипотечного кредитования в контексте макро- и мезоэкономических условий.

В работе акцентировано внимание на том, что ипотечное жилищное кредитование в его современном качестве – это продуцент общих макроэкономических тенденций, с одной стороны, с другой,- объективное следствие вовлечения в эти процессы потенциально активных технологий инвестирования экономики современного муниципального образования и его строительного комплекса, в частности. Исходная авторская идея особого позиционирования ИЖК в системе важных факторов-ресурсов развития муниципального образования базируется, в том числе, на том факте (доказанном практикой последних лет), что ипотечные инвестиции в строительный комплекс города обладают существенным мультипликативным эффектом, не ограничивающимся только бурными темпами жилищного строительства, а также связанных с ним в технологическом процессе смежных отраслей, но распространяется на экономическую динамику и социальную сферу муниципального образования как системы в целом. Это объясняет очевидную важность ранжирования приоритетов управленческих воздействий на муниципальном уровне в отношении более эффективного использования именно такого рода ресурсов.

К началу 2007 г. в экономике России сложились благоприятные условия: макроэкономические показатели демонстрируют положительную динамику, инфляция постепенно снижается, федеральный бюджет сводится с профицитом, растут доходы населения. Это явилось материальной основой для поворота вектора экономической политики в сторону решения социальных проблем, в том проблемы жилья. Так, в январе-сентябре 2006 г. введено в эксплуатацию 292,1 тыс.квартир общей площадью 26,0 млн.кв.метров, что составило 112,0% к январю-сентябрю 2005г., в то время как в январе-сентябре 2005 г. темп роста жилищного строительства к соответствующему периоду 2004 г. составлял 106,7% (в табл. 1 показана общая динамика ввода в действие жилых домов, а в табл.2 – по городам и последкам городского типа). Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Москве, где введено 13,7% от сданной в эксплуатацию общей площади по России в целом, Московской области - 11,0%, Краснодарском крае - 5,8%, Республике Башкортостан - 4,4%, Санкт-Петербурге - 3,8%, Ростовской области - 3,5%

Таблица 1- Динамика ввода в действие жилых домов в 2000-2005 г.г.*

Годы

Всего
построено

(млн. кв.м общей площади)

в том числе

Удельный вес в общем вводе, процентов

населением
за счет собственных
и заемных
средств

жилищно-строительными
кооперативами

жилых домов
населения

жилых домов
жилищно-строительных

кооперативов

2000

30,3

12,6

0,7

41,6

2,4

2001

31,7

13,1

0,6

41,2

2,0

2002

33,8

14,2

0,6

41,9

1,7

2003

36,4

15,2

0,5

41,6

1,4

2004

41,0

16,1

0,5

39,2

1,2

2005

43,6

17,5

0,6

40,2

1,4

*Источник: Россия в цифрах.- 2007.- № 1

В первом квартале 2007 г. введено в эксплуатацию 101,5 тыс.квартир общей площадью 9,5 млн.кв.метров, что составило 151,1% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в первом квартале 2006 г. темп роста жилищного строительства к первому кварталу 2005 г. составлял только 94,5%.1

Таблица 2 - Динамика ввода в действие жилых домов в городах и

поселках городского типа в 2000-2005 г.г.*

Годы

Всего введено в действие жилых домов,
млн. м2 общей площади

в том числе построенных населением за счет собственных и заемных средств

На 1000 человек населения,
м2 общей площади

в городах и поселках городского
типа

в сельской
местности

в городах и поселках городского
типа

в сельской
местности

в городах и поселках городского
типа и
в сельской местности

в гоpодах и поселках гоpодского
типа

в сельской
местности

2001

24,3

7,4

6,6

6,5

217

227

189

2002

26,2

7,6

7,5

6,7

233

247

195

2003

28,3

8,1

7,8

7,4

252

267

210

2004

32,3

8,7

8,2

7,9

285

307

226

2005

34,1

9,5

8,8

8,7

304

326

245

*Источник: Россия в цифрах.- 2007.- № 1

Анализ показал, что выявленные позитивные тенденции, в том числе, объясняются активизацией института ипотеки, однако высокий инвестиционный потенциал ИЖК оставался неполностью задействованным в условиях посткризисной экономики России. Так, в 2002 г. общий объем ипотечных кредитов в РФ составил лишь 3,3 млрд. руб., а средний размер кредита – только 532 тыс. руб. С учетом того, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превышал 140 млрд. руб., на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. При этом в промышленно развитых странах данный показатель не опускается ниже 10%, а в некоторых достигает 110% ВВП. Объем выданных коммерческими банками ипотечных кредитов в РФ на середину 2004 г. составил около 550 млн. долл. (около 16, 6 млрд.руб.)2, но в последние годы этот показатель значительно возрос: на 1 января 2007 г. составил 347,07 млрд. руб., из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. руб.3. По данным ЦБ, в рублях банки выдали кредиты на покупку жилья в размере 248,408 млрд. руб., из них на ипотечные кредиты пришлось 179,611 млрд. руб., в иностранной валюте - 98,658 млрд. руб. и 83,948 млрд. руб. соответственно. По рублевым кредитам средневзвешенная процентная ставка составила 14%, по валютным кредитам на покупку жилья - 12% и по ипотечным кредитам - 11%.

Поэтому важно, чтобы механизм ИЖК, с одной стороны, формировался с учетом места и роли инвестиционного потенциала жилищной ипотеки в системе муниципальной экономики, с другой, - был ориентирован на максимально полное удовлетворение потребностей социума конкретной территории в жилье (рис. 1). Первое означает необходимость адаптации механизма ИЖК как к макроэкономическим условиям, так и к специфике конкретного муниципального образования как экономической системе мезоуровня; второе - к формирующимся в границах муниципального образования потребностям в жилье.

Как видно из рисунка 1, эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования на муниципальном уровне в значительной степени определяется совокупностью факторов, которые обеспечивают и определяют систему управления развитием муниципального образования в целом.

В силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития в целом, а также снимает социальную напряженность.

Рисунок 1- Условия и факторы формирования и участники механизма

ипотечного жилищного кредитования муниципального образования

*Рисунок составлен автором по материалам исследования

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, которая должна быть направлена как на закрепление прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, так и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью кредитов (рисунок 2).

Рисунок 2 - Макрорегулирующие функции государства в развитии

системы ИЖК на муниципальном уровне*

*Разработан автором по материалам исследования

Развитие ИЖК населения города как целостной системы, с одной стороны, и как составной части муниципальной экономики, - с другой, возможно только на базе следующих основополагающих принципов: концепция ИЖК в России должна учитывать мировой опыт, но быть максимально адаптированной к российским макроэкономическим условиям, ее институциональной среде, учитывать психологические факторы населения, необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами; носить рыночный, а не дотационный характер; быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования; носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета (самодостаточная система ИЖК должна быть организационно воспроизводима в любом регионе страны); темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных муниципальных образованиях должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства муниципалитета для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в городе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Таблица 3 - Статистика рынка ипотечного кредитования в 2006 г.*

Федеральный округ

Количество сделок с жильем, шт.

Ипотека жилых помещений, шт.

Доля ипотеки в сделках с жильем, %

Количество закладных

Российская Федерация

2 400 697

206 123

9

125 615

Центральный ФО

546 333

38 722

7

17 330

Северо-Западный ФО

240 402

15 151

6

10 095

Южный ФО

272 207

12 330

5

5 969

Приволжский ФО

594 134

54 240

9

39 660

Уральский ФО

289 912

35 237

12

12 199

Сибирский ФО

354 941

44 780

13

36 107

Дальневосточный ФО

102 768

5 663

6

4 255



Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.