авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса

-- [ Страница 2 ] --

Таблица 3

Расчет инвестиционной стоимости права собственности на здания №1 и №2 и земельный участок под ними в рамках реализации инвестиционного проекта по организации производства ПЭТФ-гранулята

показатели / годы реализации проекта

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Значения прочих показателей


1

2

3

4

5

6

7

8

9

Валовый объем продаж

435 623

696 877

743 288

809 792

891 138

989 575


Потери

5 125

8 199

8 745

9 527

10 484

11 642


Налоги с продаж

15 375

24 596

26 234

28 581

31 452

34 926


Чистая выручка от реализации проекта (В)

415 123

664 082

708 309

771 684

849 202

943 007


Материалы и комплектующие

305 195

495 808

527 800

574 140

631 208

700 266


Административные издержки

58

67

78

91

107

127


Производственные издержки

3 493

5 292

6 152

7 193

8 458

10 005


Маркетинговые издержки

290

335

389

455

535

633


Заработная плата

2 666

3 700

3 940

4 206

4 502

4 832


Поток производственных расходов по реализации инвестиционного проекта (Р)

311 702

505 202

538 359

586 085

644 810

715 863


Стоимостная оценка возможности ипотечного кредитования (КР)

66

66

66

66

66

66

66


Инвестиции в реконструкцию оцениваемой недвижимости для придания ей необходимых для реализации проекта потребительских своиств (Ирек)

5 701


Инвестиции в оборудование для технологических целей.

188 874


Инвестиции в оборотные средства

38 760


Инвестиции, предусмотренные по бизнес-плану инвестиционного проекта (Ибп)

227 634


Амортизационные отчисления по оборудованию (Аоб)

13 189

16 815

15 133

13 620

12 258

11 032


Корректировка потока доходов от инвестиционного проекта на платежи по налогу на имущество, тыс.руб.

7 903

Корректировка потока доходов от инвестиционного проекта, учитывающая влияние амортизационных отчислений, тыс. руб.

26 878

Коэффициент возврата

0,791

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

126 157

Основные выводы и предложения.

  1. Важной составляющей инвестиционного потенциала хозяйствующих субъектов, помимо наличия у них материально-технических ресурсов, финансовых средств, нематериальных активов и т.д, являются также их права владения или распоряжения недвижимостью, которая может быть использована в инвестиционном процессе. В основе определения стоимости соответствующего права хозяйствующего субъекта должно лежать соотношение налагаемых на последнего прав и обязанностей по отношению к объекту оцениваемого права.
  2. Объекты недвижимости могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной стоимостью лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения целей инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее «ценность» в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной и должна рассчитываться относительно конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации. В диссертации разработана классификация факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса.
  3. Методические положения и методы оценки стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков применяемые для целей учета стоимости основных фондов и налогообложения, а также методы определения их рыночной стоимости не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемой верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для осуществляемого им инвестиционного проекта.
  4. При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода – в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода – в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта инвестором.
  5. Текущая стоимость будущих доходов от использования в инвестиционном проекте оцениваемой недвижимости должна определяться путем их дисконтирования по ставке, рассчитанной как средневзвешенная величина из цен капиталов всех (кроме участвующих недвижимостью) участников инвестиционного проекта. Это позволяет учитывать их минимальные требования к доходности инвестируемого в проект капитала. Период времени, за который происходит дисконтирование, должен определяться временем, в течение которого организованный посредством реализации инвестиционного проекта бизнес не потребует инвестиций, который в свою очередь может быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте основных фондов, нематериальных активов или минимальной из длин жизненных циклов выпускаемых продуктов.
  6. В основе учета влияния «фактора времени» при расчете инвестиционной стоимости недвижимости лежит величина сокращения экономического лага отдачи инвестиционного проекта за счет использования уже готовой (или почти готовой) недвижимости, что ведет к получению дополнительного экономического эффекта от:
  • дополнительного выпуска предприятием продукции за период сокращения лага;
  • увеличения срока использования «премиальных наценок» за быстрое использование достижений научно-технического прогресса на производстве;
  • снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.

В диссертации разработаны соответствующие приемы и формы учета фактора времени при использовании недвижимости как инвестиционного ресурса.

  1. Эффективность возможного использования объекта недвижимости в инвестиционном процессе может определяться величиной инвестиционного потенциала данного объекта, рассчитываемого как разница между его инвестиционной и рыночной стоимостью. Разработанная в диссертации методика является основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив.
  2. Весомость участия хозяйствующих субъектов в инвестиционных проектах их недвижимостью на основе расчета ее инвестиционной стоимости по предложенному в диссертации методу существенно выше по сравнению с определением ее по балансовой и рыночной стоимости.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

  1. Проблемы оценки стоимости городских земель. / Сб.: Реформы в России и проблемы управления – 99. Вып. 2 – ГУУ. М., 1999.
  2. Роль и направления учета влияния фактора времени при оценке стоимости зданий и сооружений как инвестиционного ресурса. / Сб.: Актуальные проблемы управления – 99. Вып. 3 – ГУУ. М., 1999.
  3. Факторы, определяющие стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. / Сб.: Реформы в России и проблемы управления – 2000. Вып. 1 – ГУУ. М., 2000.
  4. Методологические аспекты оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. // Ж. Экономика строительства. - 2001.- № 2.*
  5. 1

* в печати



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.