авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

где

- функция распределения нормального закона;

;

;

– стандартное отклонение, соответствующее колебанию доходности финансового актива.

С учетом стоимости опциона на расширения и выражения (1) эффективность рассматриваемого ПДН определяется следующим образом:

Видно, что возможность расширить проект в случае благоприятной конъюнктуры рынка довольно существенно увеличила текущую стоимость проекта строительства бизнес-центра.

9. Девелоперские проекты, как правило, вне зависимости от типа недвижимости являются достаточно масштабными проектами, что требует привлечение финансирования из различных источников (внутренних и внешних). Как правило, внутренние источники финансирования, к которым относится нераспределенная прибыль и сформированные в процессе функционирования предприятия фонды (в частности амортизационный фонд на восстановление основного капитала), обеспечивают лишь некоторый процент потребности в финансовых ресурсах. Внешние финансовые ресурсы также включают два основных направления: собственные и заемные источники финансирования. Заемные средства могут привлекаться через финансовых посредников (это в основном коммерческие банки), а также непосредственно на финансовых рынках путем выпуска долговых обязательств. Эмиссия собственного капитала, как правило, является следующим шагом ДК на финансовых рынках. В основном это происходит в форме IPO.

Практика показывает, что для ДК оптимальной стратегией является комбинация нескольких финансовых инструментов. В рамках формирования подхода к установлению пропорций в комбинации источников капитала особый исследовательский интерес представляет проблема влияния заемного финансирования на эффективность инвестирования ПДН. В работе показано, что возможность привлечения заемного капитала позволяет расширить программу инвестирования ПДН за счет включения в нее большего количества эффективных проектов. Кроме того, существование положительного эффекта финансового рычага позволяет дополнять программу инвестирования ПДН, реализация которых была бы не эффективна при их финансировании только за счет собственных средств. Положительное или отрицательное влияние заемных средств на доходность собственного капитала, а также интенсивность этого влияния, определяются соотношением между внутренней доходностью проекта и ставкой процента по заемным средствам. Эффективность этого влияния определяется долей заемных средств в общем капитале, используемом для финансирования проекта.

Финансирование ПДН, особенно в текущих условиях экономической нестабильности несет в себе довольно существенные риски для инвесторов. Одной из форм финансирования ПДН, позволяющей распределить риски между участниками проекта, является проектное финансирование (проектное кредитование). В отличие от обычного кредитования, когда обеспечением кредита являются существующие финансовые потоки предприятия, базирующиеся на репутации и финансовых результатах прошлых периодов, при проектном кредитовании репутация и финансовые результаты действующего предприятия имеют меньшее значение, чем обоснование устойчивой экономики самого предлагаемого проекта.

10. Неравномерность денежных потоков ПДН требует их гармонизации между множеством реализуемых проектов для покрытия дефицита финансовых ресурсов в каждом периоде. Данная задача может быть также решена посредством реализации нескольких (т. е. программы) ПДН с разными сроками начала и периодами реализации. Объединение инвестиционных проектов, характеризующихся в отдельности неординарностью денежных потоков, может при определенном их сочетании обеспечить ординарность совокупного денежного потока программы.

Программа проектов развития недвижимости должна разрабатываться не случайным образом, а иметь под собой научно-методическую базу, обеспечивающую подчинение процесса формирования и реализации данной программы принципам теории эффективности. На данной основе в работе реализована модель оптимизации программы инвестирования (ПИ) ПДН.

Отправным этапом формирования оптимальной программы ПДН является выбор варианта развития каждого объекта недвижимости. Основным методом определения оптимального варианта развития является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. В то же время в диссертации обосновано, что для обеспечения максимального эффекта на предприятии должны осуществляться все инвестиционные проекты, имеющие положительную чистую приведенную стоимость.

Модель оптимизации программы инвестирования ПДН представлена в диссертации в виде формульного массива. Эффективность ПИ обеспечивается максимизацией целевого показателя чистого дисконтированного денежного потока программы (NPVP). Ограничениями модели являются объем инвестиционных ресурсов в каждом периоде (), а также требование неотрицательности накопленного (суммарного) баланса денежных средств ПИ в каждом периоде времени (). Свободный баланс денежных средств ПИ в каждом периоде (Bt) равен сумме внешних инвестиционных ресурсов соответствующего периода и совокупного дохода от ПИ, который представляет собой сумму доходов от ПДН в каждом периоде ().

Таким образом, оптимизация программы инвестирования проектов девелопмента основывается на следующих данных:

На начальном этапе (1)

- имеющейся совокупности ПДН Р (1);

- объема внешних ресурсов (1), которые могут использоваться в течение нескольких начальных шагов расчетного периода.

На последующих этапах (t, t>1)

- имеющейся совокупности ПДН Р(t), которая может включать в себя, во-первых, проекты из множества Р(t-1), не выбранные для реализации в течение t-1 этапа, в том числе и проекты, вообще не выбранные для реализации в расчетном периоде, и, во-вторых, дополнительные проекты, разработан­ные к началу второго этапа;

- объема внешних ресурсов (t), формируемых с учетом остатков неиспользованных ресурсов, имевшихся на предыдущих этапах, и дополнительных внешних ресурсов, полученных на данном этапе;

- потоков денежных средств ПДН, реализация которых начата на предыдущих этапах, и являющихся внутренними ресурсами ПИ (t).

Процесс реализации представленной модели оптимизации ПИ ПНД представлен на рис. 5. Модель позволяет определить оптимальный период начала реализации каждого ПДН через показатели интенсивности ПДН (an,s). an,s является целым числом, принимающим значение 0 или 1. an,s=1 означает, что реализация n-гo ПДН начинается с периода s.

Рисунок 5 - Процесс реализации модели оптимизации программы инвестирования ПДН

В диссертации представлен пример практического применения предлагаемой модели, которая позволяет определить оптимальную (с точки зрения максимума экономического эффекта) программу ПДН с учетом ограничений по объему инвестиционных ресурсов и срокам реализации рассматриваемых проектов, в том числе:

- отобрать объекты недвижимости с целью их включения в ПИ;

- установить сроки реализации отобранных инвестиционных проектов по развитию недвижимости;

- разработать оптимальную схему формирования баланса свободных денежных средств ИП.

Таким образом, применение рассматриваемой модели обеспечивает также преемственность и непрерывность инвестиционно-строительного процесса, так как, кроме всего прочего, данная модель учитывает возможность самофинансирования системы проектов, что особенно важно в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов.

11. На тактическом уровне в качестве основного направления исследования выделяется проблема регламентации различных подпроцессов процесса управления инвестированием ПДН.

Согласно данным табл. 1 процессное моделирование является основным методом первого этапа процесса управления инвестированием ПДН – инициирования новых проектов. В диссертации на основе инструментария процессного моделирования (графической нотации IDEF0) была разработана модель инициирования новых ПДН.

Моделирование бизнес-процесса в IDEF0 начинается с построения контекстной диаграммы, которая фиксирует границы моделируемой бизнес-системы, определяя то, как моделируемая система взаимодействует со своим окружением (рис. 6). На рис. 7 представлена декомпозиция процесса инициирования нового проекта девелопмента. На рис. 8 – декомпозиция первого подпроцесса процесса инициирования нового ПДН - Рассмотрение предложения на реализацию ПДН.

Представленная функционально-информационная модель процесса инициирования новых проектов, обеспечивает интеграцию предлагаемых методик и моделей в систему управления девелоперской компанией. Принципы и инструментарий процессного моделирования, в частности нотация IDEF0, также могут быть применены для регламентации последующих этапов (подпроцессов) процесса управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости.

Рисунок 6 - Контекстная диаграмма процесса рассмотрения и инициирования нового ПДН

Рисунок 7. Бизнес-процесс «Рассмотрение и инициирование нового ПДН»

Рисунок 8 Бизнес-процесс «Рассмотрение предложения на реализацию ПДН»

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

По материалам диссертации опубликовано 8 статей, в том числе одна в журнале, рекомендованным ВАК РФ. Общий объем трудов – 2 п.л. (авторский вклад – 2 п.л.).

  1. Бельчинская, Е.Н. Управление эффективностью инвестирования проектов развития недвижимости на предприятиях-девелоперах // Вестник Российской академии естественных наук. Серия экономическая. 2009. - № 13(4). - 0,3 п.л.
  2. Бельчинская, Е.Н. Особенности анализа и управления инвестированием в развитие недвижимости// Журнал правовых и экономических исследований. – 2009. - № 3. - 0,2 п.л.
  3. Бельчинская, Е.Н. Риски инвестирования проектов развития недвижимости // Мировая экономика и социум: от кризиса до кризиса: Материалы международной научно-практической конференции 15 сентября 2009 года. – Саратов: Издательство ИЦ «Наука», 2009. - 0,2 п.л.
  4. Бельчинская, Е.Н. Методы анализа эффективности инвестиционных проектов в развитие недвижимости // Современные аспекты экономики. – 2009. - № 8(145). – 0,6 п.л.
  5. Бельчинская, Е.Н. Использование заемного капитала при инвестировании проектов девелопмента недвижимости (ПДН)// Молодой ученый. – 2009. - № 10. – 0,3 п.л.
  6. Бельчинская, Е.Н. Участие российских и иностранных банков в финансировании проектов девелопмента территорий// Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей: Сборник научных трудов XIV Международной научно-практической конференции 27-29 октября 2009 года. – СПб.: Издательство Политехн. университета, 2009. – 0,1 п.л.
  7. Бельчинская, Е.Н. Применение метода реальных опционов в анализе эффективности инвестиционных проектов в развитие недвижимости // Экономические и экологические проблемы в меняющемся мире: Сборник научных трудов международной конференции 12-13 ноября 2009 года. – Омск, 2009. – 0,2 п.л.
  8. Бельчинская, Е.Н. Особенности финансирования проектов девелопмента в современных условиях// Мировой финансовый кризис: причины, последствия и модели противодействия: Материалы Межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых 26 апреля 2010 года. - СПб.: БАТиП, 2010. – 0,1 п.л.


Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.