авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

- наличие недостатков в методах оценки претендентов-участников проекта.

Как уже отмечалось, особенностью современной предпринимательской деятельности в области недвижимости стал девелопмент. Он имеет два взаимосвязанных значения:

а) девелопмент как профессиональная деятельность по созданию объекта недвижимости на основе единства технологических, организационно-управленческих, финансово-экономических и правовых аспектов;

б) девелопмент как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Теперь девелопмент становится главным фактором осуществления инвестиционно-строительного проекта. Тенденции развития современных экономических отношений способствуют тому, что функции девелопера во многих случаях поглощают функции застройщика. Это позволяет оптимизировать взаимоотношения двух главных участников инвестиционно-строительного проекта и экономить прежде всего на управленческих расходах.

На рис. 1 представлена взаимосвязь основных участников инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на городских территориях на основе девелопмента.

Функционирование девелопмента, естественно, порождает новый подход к недвижимости – переход от статического восприятия к динамическому, т.е. когда она рассматривается в процесс ее жизненного цикла.

В самом общем виде жизненный цикл любого объекта и субъекта — это законченная последовательность процессов его существо­вания, комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появ­ления до ликвидации.

Рис. 1. Взаимосвязь девелоперской компании с основными участниками инвестиционно-строительного проекта.

Предложенная автором классификация жизненных циклов недвижимости, представленная в табл. 1, может быть представлена четырьмя видами:

  1. Жизненного цикла недвижимости как физического объекта;
  2. Жизненного цикла недвижимости как товара;
  3. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности;
  4. Жизненного цикла недвижимости как имущественного комплекса.

Исследовав многочисленные модификации организационных форм управления, функционирующих в западной экономике, можно утверждать, что все существующие организационные формы удовлетворяют одному весьма важному критерию — критерию сосредоточения, концентрации прав и ответственности в едином органе управления. Именно в качестве такого участника инвестиционно-строительного проекта выступает девелопер.

Для успешного выполнения проектов используются различные комбинации типов инвестирования, гарантий и организационных структур, а также различные подходы при проектном финансировании типа «строй — владей — эксплуатируй», «строй — эксплуатируй — передай право собственности» или комбинированные схемы «строительство — приобретение прав собственности — эксплуатация — передача прав собственности и получение дивидендов», а также другие способы инвестирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение инвестирования с ограниченным регрессом под бюджетные и частные гарантии.

Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям

Табл. 1.

ЖЦ недвижимости как физического объекта

ЖЦ недвижимости как товара

ЖЦ недвижимости как объекта собственности

ЖЦ недвижимости как имущественного комплекса

• Прединвестиционная стадия (замысел, анализ возможностей, обоснование)

• Создание, формирование (проектирование, строительство)

• Ввод в эксплуатацию

• Использование

• Функциональное устаревание

• Капитальный ремонт или развитие

• Невосстановимый физический износ •Прекращение, естественное, разрушение, снос

• Создание

• Государственная регистрация

• Владение и использование, смена владельцев (собственников)

• Развитие

• Ухудшение потребительских свойств

• Окончание срока жизни как товара

• Приобретение (покуп­ка, наследование)

• Государственная регистрация права собственности

• Владение и использо­вание в определенный период

• Управление объектом недвижимости

• Распоряжение собственностью без передачи прав собственности(сдача в аренду, залог, иные операции)

• Развитие недвижимости

• Смена права собст­венности (продажа, дарение, реквизиция и пр.)

• Государственная регистрация сделок

• Окончание жизни объекта недвижимости

• Создание

• Государственная регист­рация прав собственнос­ти (государственной, частной, долевой)

• Становление

• Развитие

• Оптимальное функцио­нирование

• Смена собственника (необязательный этап)

• Спад

• Реорганизация, рефор­мирование, реструкту­ризация

• Банкротство (возможный, но не обязательный этап)

• Ликвидация (возможный, но не обязательный этап)

• Прекращение функцио­нирования естественное невосстановимое, физическое разрушение (износ)

Таким образом, можно утверждать, что организационно-структурные формы девелопмента определяются принятым порядком инвестирования.

Для выбора оптимальной организационной структуры автором проведен анализ сравнительной эффективности различных организационных форм управления на основании данных, полученных российскими и зарубежными учеными-экономистами по таким основным ключевым факторам, как продолжительность строительства, стоимость, степень удовлетворенности со стороны заказчика той или иной организационной формой. Среди основных объектов, выбранных автором для обследования, в основном были объекты, представляющие жилищное строительство. Результаты исследования показали, что в случае сложных и крупных инвестиционных проектов наиболее эффективной моделью взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта среди рассмотренных является структура управления девелопментом, представленная на рис. 2, модифицированная автором с учетом специфики отрасли.

Для оценки эффективности функционирования всего строительного проекта девелопер сам выбирает наиболее надежных участников по методике, разработанной автором в диссертационном исследовании.

Дополнительный эффект от использования представленной на рис. 2 модели для заказчика состоит в том, что он может до начала реализации проекта оценить надежность системы на основании показателя надежности каждого из основных ее участников.

Как показали исследования, для более мелких строительных проектов предпочтительной является традиционная система «выделенной» организационной структуры управления проектом, но при условии создания в ее рамках группы проектного управления.

Деятельность, проводимая предприятиями инвестиционно-строительной сферы, объективно содержит риски. Задача девелопера состоит в выявлении рисков, прогнозировании возможных последствий и нивелировании их. В основе предлагаемого анализа рисков лежит их разделение по четырем видам жизненного цикла недвижимости. Количественный учет наиболее значимых из представленных в работе рисков, предлагается осуществлять с использованием классификатора по этапам жизненного цикла недвижимости, видам и группам, а также контролю эффективности возможных последствий.

Рис. 2. Оптимизационная организационная модель взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта на различных стадиях жизненного цикла.

В работе был проведен анализ ряда строительных компаний, работающих в сфере девелопмента. В процессе обследования крупной компании ОАО «Девелоперская корпорация «АНТЕЙ» и девелоперской компании ООО «Строительная компания» были выявлены шесть важнейших факторов, способствующих повышению успеха проектного управления и снижению рисков. Данные факторы были сгруппированы по четырем составляющим экономического эффекта: организационному, операционному, инвестиционному и финансовому. Анализируя различные организационные формы управления, диссертант пришел к выводу, что экономическая эффективность реализации инвестиционно-строительного проекта будет напрямую зависеть от степени взаимодействия девелопера с основными участниками проекта. В этом случае, для эффективного функционирования всего инвестиционно-строительного проекта необходимо привлекать наиболее надежных участников проекта. Таким образом, речь идет об определении надежности каждого из участников проекта, с которым будет осуществляться непосредственное взаимодействие девелопера.

Методы обеспечения надежности системы предполагают определение устойчивости функционирования всех участников инвестиционно-строительной деятельности и определяются показателем их экономической надежности. Комплексная оценка экономической надежности предприятий инвестиционно-строительной деятельности во главе с девелоперской компанией производится в соответствии с алгоритмом механизма комплексной оценки экономической надежности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса, разработанным автором и представленным на рис. 3. Данный алгоритм включает в себя следующие блоки, характеризующие основные методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости:

- блок определения надежности девелоперской компании основанный на методе попарных сравнений;

Рис. 3. Алгоритм механизма комплексной оценки экономической надежности предприятий, организаций инвестиционно-строительного комплекса.

- блок определения финансово-экономических показателей участников инвестиционно-строительного проекта, основанный на методе их рейтинговой экспресс-оценке;

- блок более детального анализа финансово-экономических показателей участников инвестиционно-строительного проекта, основанный на методе оценки их надежности

- блок оценки совокупного показателя экономической надежности комплекса в целом. Так, в соответствии с предложенной на рис. 2 оптимальной организационной структурой, состоящей из: проектировщика, генподрядчика, субподрядчика и управляющей компании, надежность проекта определяется по формуле.

, 1ЭН0 (1)

где Эi – надежность каждого из участников проекта;

n – количество участников проекта.

Применительно к девелопменту, оценку показателя надежности автор предлагает осуществлять методом попарных сравнений, предложенным Т.Л.Саати.

Этот метод предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части, обеспечивая ее структурирование и упрощение. Относительная значимость различных количественных и качественных критериев определяется в отдельности для каждого вышестоящего элемента путем составления корреляционных пар. Этот метод позволяет отразить относительную значимость составляющих компонент в отношении главной цели.

Отбор участников проекта девелопером автор предлагает осуществлять на основании конкурса. Проведенный в диссертационном исследовании анализ различных существующих схем оценки претендентов позволил автору предложить механизм определения победителя конкурса в виде укрупненной блок-схемы рейтинговой экспресс-оценке участников инвестиционно-строительного проекта, которая должна иметь следующий вид (рис. 4).

Рис. 4. Функциональная модель рейтинговой экспресс-оценке основных участников инвестиционно-строительного проекта

Предлагаемая схема проведения конкурса основывается на методе комплексной экспресс-оценки. Оценку конкурсных предложений целесообразно проводить в два этапа:

а) этап предварительного отбора;

б) этап детального рассмотрения конкурсных предложений.

Цель предварительного отбора основана на экспресс-оценке финансово-экономических показателей претендентов и состоит в том, что такой отбор должен обеспечить некоторые гарантии девелоперу по недопущению срывов реализации проекта со стороны претендента. Предварительный отбор позволяет также сэкономить силы и средства тех претендентов, которые не соответствуют установленным девелоперской компанией требованиям, так как им не приходится участвовать в остальных (достаточно сложных и трудоемких) процедурах конкурса, выиграть который они практически не имеют возможности.

Победителями первого этапа конкурса признаются участники, получившие наибольшую рейтинговую оценку. Рейтинг участников определяется следующим выражением:

Rj=, где: (2)

Rj - рейтинговая оценка для j-го предприятия;

X1j, X2j, … Xnj - стандартные показатели j-го анализируемого предприятия, организации ИСК.

Второй этап конкурса предполагает более фундаментальное исследование как финансово-экономических показателей, так и оферт претендентов на основании представленных ими документов. Целью данного этапа является определение интегральных показателей экономической надежности каждого из претендентов и выбору наиболее надежного участника проекта, предложившего оптимальные условия. Оценка финансово-экономических показателей участников должна проводиться по результатам первого этапа конкурса, когда основная масса претендентов будет отсеяна и останутся лишь несколько участников, получивших наибольший рейтинг. Для более точного определения победителя конкурса требуется детальная проработка финансово-экономических показателей участников в соответствии с методикой, представленной в диссертационном исследовании.

Проведенные в работе исследования, основанные на методе попарных сравнений, позволили рассчитать надежность инвестиционно-строительного проекта, осуществляемого на территории РФ. и получить его количественное значение. В соответствии с общепринятой классификацией, представленной в табл. 2, можно отнести девелопмент к категории «комплексной надежности».

Интервально-качественная шкала экономической надежности девелопмента.

Табл.2.

Область интервальной оценки экономической надежности


Наименование характеристик


I

II

III

IV

Качественная характеристика уровней экономической надежности


Критическая

Адаптивная

Комплексная

Нормальная

Интервальная оценка уровней экономической надежности


0-0,25

0,25-0,45

0,45-0,75

0,75-1



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.