авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Развитие форм и механизмов управления жилищно-коммунальными услугами (на примере г.хабаровска)

-- [ Страница 2 ] --

Примечание: числитель – установка на 2 года; знаменатель – установка на 10 лет.

Это позволяет делать вывод о целесообразности развития такой формы управления жилым фондом, как ТСЖ. Для его еще большей привлекательности необходимо: расширение пропаганды и информированности жителей о преимуществах ТСЖ; содействии самоорганизации жильцов в обслуживании и управлении домовладением; муниципальная и государственная поддержка эффективных ТСЖ; социальная поддержка малообеспеченных жильцов с целью снижения конфликтности в товариществе; уменьшение рисков финансовой неустойчивости ТСЖ; повышение ответственности руководства товариществом.

В третьей главе «Совершенствование эффективности предоставления услуг при управлении жилым фондом» сформулирована концепция управления жилым фондом в многоквартирных домах, разработана методика определения социально-экономической эффективности ТСЖ, и вытекающие из нее направления активизации участия жильцов-собственников в управлении коллективным домовладением. Определены новые подходы к источникам финансирования ТСЖ, разработаны рекомендации по развитию и реализации на практике новой модели управления жилым фондом.

Руководящей идеей совершенствования управления обслуживанием жилым фондом в диссертации определено создание прогрессивных форм участия собственников жилья в управлении содержанием и обслуживанием жилого фонда, обеспечивающих включение в экономический процесс всех резервов повышения доходности и снижения затратности функционирования домовладения и создающих предпосылки для его расширенного воспроизводства. Формирование эффективного собственника в полном объеме несущим бремя содержания принадлежащего ему жилого фонда и определяющего того, с кем, как и на каких условиях он будет обслуживаться, является главной задачей совершенствования управления обслуживания домовладениями.

Вышеприведенный анализ сравнительной эффективности развития различных форм управления обслуживанием многоквартирным жилым фондом показал преимущество ТСЖ. В диссертации была поставлена задача выявить наиболее эффективные из них и описать причины системой социальных и экономических показателей. В качестве гипотезы предполагалась зависимость от возраста и материального положения жильцов.

В основу положен анализ деятельности 20 случайно выбранных ТСЖ г. Хабаровска. Преимущество за теми ТСЖ, которые имеют более молодой состав жильцов. Своего рода переломной границей в возрасте определено 40 лет. Поэтому первый показатель социальной эффективности принят в работе как отношение части жителей i ТСЖ до 40 лет (Zi)к общему их количеству (): . Чем более молодое население проживает в данном доме, тем выше показатель возрастной предрасположенности к созданию ТСЖ и активному участию в управлении обслуживанием.

Вторым составным элементом социальной эффективности является показатель жилищной обеспеченности: Ri=где: Ui – средняя обеспеченность жильем в ТСЖ; V – средняя обеспеченность жильем одного жителя в г. Хабаровску. Здесь заложена выявленная нами в процессе социологических исследований взаимосвязь между материальным уровнем жизни жильцов, который в значительной степени определяется большей жилой площадью, и требовательность к качеству предоставляемых услуг и активностью участия в управлении обслуживанием ТСЖ. Социальную эффективность деятельности ТСЖ (Wi) рассчитали как сумму этих показателей: Wi =+

Таким образом, предположение о более эффективной работе ТСЖ, имеющих большую социальную эффективность, потребовало расчета экономической эффективности ТСЖ с учетом как настоящей результативности их работы, так и перспективной.

В качестве первого показателя эффективности (М) используется отношение фактических доходов от имущества, которым владеет и распоряжается i ТСЖ (D) к стоимости его жилого фонда. Последняя включает: С – стоимость жилых помещений; G – стоимость земельного участка; Q – стоимость нежилых строений. Показатель оценки стоимости жилых помещений рассчитывается по формуле:

C = Pi Mi, где: Mi–общая площадь квартир в жилом фонде i ТСЖ; Pj–рыночная стоимость общей площади квартир.

Оценка стоимости земельного участка определяется по формуле:

G = g S, где: g – кадастровая оценка единицы земельного участка, S – площадь земельного участка.

Оценка стоимости нежилых строений рассчитывается:

Q = qi Si, где: qi – стоимость единицы нежилого имущества на территории ТСЖ i, Si – количество имущественных единиц. Тогда расчет выполняется по формуле:

M = , руб./руб.

Далее прогнозируется потенциальная доходность ТСЖ в процессе его функционирования. Рассматриваются ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений входящих в состав ТСЖ, от других видов деятельности и соответствующие затраты, связанные с их эксплуатацией и обслуживанием. Расчет производим по формуле Qi = , где: D1 – ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений i-го ТСЖ; D2– ожидаемые доходы от прочих видов деятельности i ТСЖ; R1, R2 – соответствующие затраты, связанные с эксплуатацией и обслуживанием ТСЖ согласно смете, составляемой на начало года, R3 – непредвиденные расходы.

Важное значение в оценках эффективности ТСЖ является их потенциальная эффективность. Используются те же самые формулы, но в числитель добавляются показатель D2– ожидаемые доходы от прочих видов деятельности i ТСЖ.

Наиболее эффективным являются ТСЖ с большим по площади участком. Его можно сдавать в аренду и иметь дополнительный доход. Подобное улучшение условий увеличивает рыночную стоимость жилья, качество жизни, комфортность проживания. Чем больше нежилых помещений, тем возрастают затраты на их содержание. Но при эффективном содержании и управлении этой недвижимостью ТСЖ может извлекать немалые доходы. Если износ дома небольшой, а именно менее 40%, то уменьшаются затраты на текущий и капитальный ремонты, что также увеличивает эффективность эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

В табл. 7 приведены показатели настоящей и потенциальной эффективности функционирования ТСЖ в зависимости от социальных оценок. Как видим, прослеживается четкая закономерность: чем выше социальная оценка, тем выше настоящая и, особенно, перспективная эффективность деятельности ТСЖ.

Таблица 7.

Взаимосвязи социальной и экономической эффективности функционирования ТСЖ

Группировка ТСЖ по социальной оценке, ед

Количество

ТСЖ, ед.

Фактическая эффективность, руб./руб.

Потенциальная эффективность, руб./руб.

М

Q

M

Q

Менее 1,0

4

0,07

1,02

0,07

1,02

1,0– 1,5

10

0,08

1,04

0,08

1,12

Более 1,5

6

0,23

1,17

0,23

1,18

Таким образом, 6 ТСЖ имеют социальную оценку более 1,5 единиц. Здесь более молодой и энергичный возраст для развития самообслуживания и самоуправления собственностью и более высокая обеспеченность жильем фактически. Они являются более доходными и эффективными на сегодняшний день и на перспективу. Следовательно, помимо комфортных условий можно говорить о воспроизводстве жилого фонда. ТСЖ с меньшим показателем социальной оценки (от 1,0 до 1,5) имеют снижение фактической и перспективной эффективности. Дома с преобладанием более пожилого населения и с меньшей площадью жилья можно назвать не эффективными.

Данная методика может использоваться не только для сравнительной оценки деятельности ТСЖ, формировании приоритетов государственной поддержки, но и для проведения мониторинга их развития и прогнозирования.

Таким образом, первоначально организовывать товарищества необходимо там, где есть благоприятные предпосылки для их деятельности, а именно, высокие значения социальной и экономической эффективности.

Проведенные исследования позволили сформулировать направления активизации участия жильцов-собственников в управлении обслуживанием коллективным домовладением. Они включают:

координационную работу по реализации Федерального закона РФ “О товариществах собственников жилья”;

методическую помощь вновь создаваемым и действующим объединениям собственников и органам местного самоуправления муниципальных образований области;

информационную поддержку Федерального закона РФ “О товариществах собственников жилья”;

содействие созданию товариществ (ассоциаций, иных объединений) собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов.

Реализация прогрессивных форм управления жилой недвижимостью позволяют использовать и новые подходы к источникам финансирования ТСЖ: сдача помещений и придомовой территории в аренду, размещение на крыше дома и стенах рекламы, участие в инвестиционных проектах и реконструкциях.

В завершении работы предложены рекомендации по развитию и реализации на практике новой модели управления жилым фондом. Основной акцент сделан на усилении действенности рыночных механизмов в эксплуатации жилищного фонда, повышении производительности труда и снижении издержек; объединение собственников жилья в ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок, расположенное на нем жилое здание, инженерную инфраструктуру; разработку программ переподготовки и повышения квалификации управляющих и специалистов ТСЖ; создание общественной организации – Ассоциации ТСЖ, учредителями которой могут стать сами товарищества собственников жилья, а также органы местного самоуправления;

В результате исследования нами выявлены причины низкой активности населения при организации ТСЖ: отсутствие рынка по управлению недвижимостью в жилищной сфере и системы страхования жилья, что делает рискованным создание ТСЖ; управляющие организации не имеют программ управления отдельно взятого дома; не разработаны методические рекомендации по планированию средств необходимых для деятельности ТСЖ.

На основании проведенного исследования, сформулированы основные цели к которым должно стремиться ТСЖ: поддержание надлежащего технического и санитарного состояния здания; поддержание, а в последствии, увеличение первоначальной рыночной стоимости недвижимости; создание условий для безопасного проживания; минимизация затрат на обслуживание дома и коммунальные услуги; получение дополнительных доходов за счет хозяйственной деятельности; оказание жильцам дополнительных услуг; предоставление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами.

В заключении формулируются основные научные и практические результаты диссертационного исследования и сделанные на их основе выводы.

Список публикаций по теме диссертационного исследования.

  1. Абрамова О. С. Товарищество собственников жилья одна из форм эффективного управления жилищным фондом / О.С. Абрамова // Власть и управление на Востоке России. - 2010. - №2. (51) С. 32-39.
  2. Абрамова О.С. Сравнительная оценка новых форм управления жилищным фондом / О.С. Абрамова // Власть и управление на Востоке России. 2011. - №1 (54). С. 76-84.
  3. Абрамова О.С. Организационно-экономические предпосылки формирования эффективного собственника в жилищной сфере / О.С. Абрамова //Экономика, управление, общество: история и современность/ Материалы Шестой Всероссийской научно – практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей. Ч.1. – Хабаровск: издательство ДВАГС, 2008. – С.12 – 21.
  4. Абрамова О.С. Стратегический подход к повышению эффективности управления жилищно-коммунальной сферой крупного города / О.С.

Абрамова // Экономика, управление, общество: история и современность: Материалы Восьмой Всероссийской научно – практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей. Ч.1. – Хабаровск: издательство ДВАГС, 2010. – С. 3 – 10.

  1. Абрамова О.С. Методы оценки качества работы товариществ собственников жилья при управлении многоквартирным домом / О.С. Абрамова // Проблемы и перспективы регионального развития в условиях кризиса/ Материалы Третьей Всероссийской научно – практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей. Ч.1. –Биробиджан: издательство ДГСГА, 2010. – С. 48 – 53.
  2. Абрамова О.С. Построение взаимоотношений между субъектами жилищно-коммунального хозяйства / О.С. Абрамова // Научный потенциал молодых ученых - развитию региона: Материалы секции «Общественные науки» в рамках XII краевого конкурса молодых ученых. - Хабаровск: Изд-во ДВАГС, 2010. – С 5-9.
  3. Абрамова О.С. Методика оценки функционирования товариществ собственников жилья / О.С.Абрамова // Наука в 21 веке: традиции и инновации: Международная заочная научно-практической конференция. Сб. статей. – Екатеринбург: Изд-во ООО «Издательский дом «Ажур», 2010. – С. 72-76.
  4. Абрамова О.С. Экономический анализ социального капитала товариществ собственников жилья (на примере гг. Хабаровска и Комсомольска-на-Амуре) / О.С. Абрамова // Экономика, управление и общество: история и современность: материалы Девятой Всероссийской научно- практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей.– Хабаровск: Изд-во ДВАГС, 2011. – С. 619.

Абрамова Ольга Сергеевна

Развитие форм и механизмов управления

жилищно-коммунальными услугами

(на примере г.Хабаровска)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Подписано в печать 22.03.2012 г. Формат 60x84/16

Бумага писчая. Гарнитура «Таймс». Печать цифровая. Усл. печ. л. 1,34

Тираж 100 экз. Заказ ______

Отдел оперативной полиграфии издательства

Управления внутренних дел Хабаровского края

г. Хабаровск. ул. Шеронова, 64



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.