авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |

Управление развитием рынка инвестиционного жилья

-- [ Страница 3 ] --

Согласно федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг., доступным на данной территории (городе или районе) считается жилье (54 м2), которое семья из трех человек со средним (по региону) доходом может приобрести с помощью 15-летнего ипотечного кредита по текущим ставкам, уплатив 30 % собственных денег как первоначальный взнос. При этом ежемесячный платеж не превышает 30 % семейного дохода. Однако ни в одном регионе России не строится действительно доступное жилье. В целом по России «коэффициент недоступности» (превышение реальной цены над доступной) составляет 1,461.

Таким образом, изменение структуры жилья с учетом потребностей населения значительно повысило бы платежеспособный спрос и уменьшило бы риски при реализации жилья. Однако ситуация, связанная с определением потребности в жилье, изменением его структуры, требует своего конкретного решения в каждом отдельном регионе. Если в ряде регионов РФ темпы строительства были ниже динамики платежеспособного спроса (ввиду относительно низких в сравнении с Москвой цен на жилье), то в Московском регионе наблюдалась противоположная ситуация.

Тем не менее в настоящее время на московском рынке ИЖ покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль. Также отмечается резкое снижение доли инвестиционных покупок жилой недвижимости, а значит, и падение привлекательности данного сегмента для вложения средств. Однако с рынка уходят только спекулятивные инвесторы, тогда как профессионалы не теряют уверенности в доходности жилья. Кроме того, цены на жилье остановились, а объемы продаж начали сокращаться: покупать квартиры впрок состоятельные россияне прекратили.

Несмотря на снижение количество покупок жилья с инвестиционными целями на столичном рынке в 2007 г. до 5-7% (в 2006 г. их рост достигал 30%), не следует считать эту динамику негативной, поскольку сокращение объема инвестиционных покупок – это закономерное явление на любых рынках, достигающих верхней точки и в этой фазе покупать уже поздно, надо было приобретать квадратные метры в период роста рынка. Кроме того, спрос снижается в первую очередь со стороны корпоративных инвесторов, а физические лица продолжают покупать жилье, потому что пока не появилось достойной альтернативы для вложения своих средств.

Результаты проводимого анализа состояния и проблем московского рынка ИЖ свидетельствуют о том, что проиграли только те участники рынка, которые поздно зашли на него: среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. Обосновано, что, если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им следует продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше – объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене.

В ходе оценки результатов рыночных преобразований на российском рынке ИЖ было обосновано, что состояние законодательной базы весьма существенно влияет на эффективность функционирования и развитие любой экономической системы, в т.ч. отечественного рынка ИЖ и доказана необходимость стройной системы жилищного законодательства, которая бы позволила проводить в стране эффективную жилищную политику, имеющую целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития рынка ИЖ не только на федеральном, но и на региональном уровнях. Кроме того, установлено, что в настоящее время в Российской Федерации в основном сформирована законодательная база в жилищной сфере и созданы базовые нормативные правовые условия для развития института долгосрочного жилищного кредитования, увеличения объемов жилищного строительства, повышения эффективности функционирования рынка ИЖ. Важное значение имеет действующий в настоящее время федеральный закон о долевом строительстве, который призван урегулировать и стабилизировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства, максимально обезопасить их от всевозможных рисков.

Проведенный в диссертации анализ опыта решения жилищной проблемы в некоторых экономически развитых странах показал, что на эффективность реализации жилищной политики большое влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны. Именно этим обстоятельством объясняется то, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью. Выявлено, что в ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.

Обоснована недопустимость «слепого» копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе и в Америке подходов. Безусловно, в целях развития отечественного рынка ИЖ необходимо использовать достижения передовой мировой экономической мысли. Однако осуществлять это следует с обязательным учетом своих национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни: то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано во времена Великой Депрессии в США и в период восстановления послевоенной Германии, не может и не должно «один-в-один» применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы.

В целях возрождения и развития строительства и последующей эксплуатации в России доходных домов обоснована целесообразность использования современного опыта США по воспроизводству жилищного фонда фирмами-бильдерами, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям; сдача в аренду жилых помещений в США является довольно выгодным бизнесом.

4. Установлено, что интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворить все потребности одновременно. Иными словами, у индивида возникает потребность определиться: хочет ли он владеть жильем в форме личной собственности или готов пользоваться жильем в качестве долгосрочного арендатора. Функция спроса на жилье отдельного потребителя включает следующие основные факторы: финансовые возможности потребителя, стоимость жилища, стоимость других товаров и услуг, индивидуальные жилищные предпочтения данного потребителя. Причем финансовые возможности потребителя стоят на первом месте (только в Москве на жилищном учете стоит более 620 тыс. человек).

В этой связи в настоящее время сложилась парадоксальная ситуация: жилищно-строительный комплекс Москвы работает на полную мощность (ежегодно вводится порядка 4600 тыс. м2), однако реальный платежеспособный спрос на вводимое жилье могут предъявить только порядка 10% москвичей. Кроме того, населению до сих пор психологически сложно перестроиться на новые российские экономические условия, что связано с переходом России на рыночные рельсы, ликвидацией государственного обеспечения жильем. Многие по-прежнему ждут безвозмездной помощи государства и не могут отказаться от идеи иметь жилье в собственности.

Учитывая вышеизложенное, необходимо в первую очередь проводить разъяснительную информационную работу с москвичами по вопросу целесообразности долгосрочной аренды жилья, а не его приобретения в собственность. Сегодня многие стремятся стать собственниками жилья, не имея ни первоначального взноса, ни достаточных доходов для погашения ипотечных кредитов. Отметим, что в лучшем случае, даже являясь очередником на получение жилья, граждане смогут решить жилищную проблему не раньше чем через 10 лет. Кроме того, государство сможет предложить им типовое панельное жилье далеко за пределами центра Москвы. А в период ожидания очередники вынуждены проживать в аварийном, ветхом жилищном фонде, готовящемся под снос. Подобного рода ситуации возникают в силу следующих причин:

– граждане не имеют необходимой суммы для единовременной покупки жилья;

– отсутствуют сбережения, необходимые для первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотеки;

– ежемесячные доходы не позволяют брать ипотечные кредиты;

– население не готово взять на себя решение жилищной проблемы, ожидая, что государство безвозмездно предоставит жилую площадь;

– граждане бояться арендовать жилье из-за отсутствия каких-либо гарантий при вступлении в арендные отношения;

– психологические аспекты.

В настоящее время многие решают жилищную проблему, однако все стремятся решить ее через институт собственности. Люди хотят иметь хоть что-то в собственности, чтобы передать это по наследству, при этом в настоящее время готовы лишить себя полноценной жизни, проживая в аварийном или ветхом фонде. При этом в настоящее время рынок аренды жилых помещений нельзя назвать открытым и цивилизованным. Вполне понятно, что эта причина и отталкивает многих граждан прибегать к услугам арендодателей. Кроме того, арендатор в настоящее время не всегда имеет юридически оформленных гарантий аренды жилья на определенный период.

Безусловно, все эти факторы не способствуют цивилизованному развитию рынка аренды. В этой связи в диссертации разработан и научно обоснован иной вариант решения жилищной проблемы через строительство и последующую долгосрочную эксплуатацию инвестиционных жилых домов (ИЖД) как форму развития рынка ИЖ. Кроме того, для долгосрочной аренды жилья в ИЖД не нужен ни первоначальный взнос, ни обременительные ипотечные платежи. По нашим оценкам, имея стабильный средний доход, гражданин сможет решить свою жилищную проблему незамедлительно. Основной принцип, который заложен в ИЖД, основан на идее доходного дома.

В качестве обоснования выбора индивидуумом формы решения жилищной проблемы: приобретения жилой недвижимости в собственность или использования долгосрочной аренды в ИЖД, разработана модель выбора формы владения жильем на основе теории потребительского выбора. Так, домашние хозяйства осуществляют потребление тех или иных благ, оптимизируя функцию полезности потребления:

при ограничениях:

(1)

,

(2)

,

(3)

,

(4)

где

функция полезности потребления жилищных и нежилищных товаров и услуг домашним хозяйством;

цены на нежилищные товары и услуги;

цены на жилищные услуги;

объем потребления нежилищных товаров и услуг;

объем потребления жилищных услуг;

минимальный объем потребления нежилищных товаров и услуг;

минимальный объем потребления жилищных услуг.

Представленная модель является общей формулировкой статистической оптимизации потребительского поведения домохозяйств, в которой все потребление условно разделяется на жилищное и нежилищное. Выбор осуществляется на основе максимизации целевой функции потребления (1) с учетом текущего бюджетного ограничения (2) и ограничений (3, 4), характеризующих рост потребления относительно минимальных уровней.

В условиях развитого рынка жилья и наличия полноценного рынка ИЖ потребитель жилья может выбрать между владением жильем и долгосрочной арендой. При этом не рассматривается социальную аренду, которая представляет случай, рассчитанный на малообеспеченных семей, не имеющих альтернативы между владением и долгосрочной арендой. В условиях совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья должно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном жилье, так и в арендуемом, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном состоянии равны) в долгосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья).

Тем не менее учитывая недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, зависящий от многих социально-экономических факторов, реальная ситуация на рынке жилья, как правило, отличается от «теоретической». При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и, наоборот), поскольку домашние хозяйства осуществляют свой выбор не только из экономических соображений (выгодности той или иной формы владения жильем), но и в соответствии с составом (в том числе половозрастным) и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья (ожидаемый срок проживания), изменениями в потреблении жилья и жилищных услуг в течение жизненного цикла.

Таким образом, для выбора формы владения жильем (в собственность или долгосрочную аренду в ИЖД) разработана функция полезности:

,

(5)

где

полезность владения жильем в форме собственности для домашнего хозяйства i-ого типа;

полезность владения жильем в форме долгосрочной аренды в ИЖД для домашнего хозяйства i-ого типа;

цены на нежилищные товары и услуги;

стоимость приобретения и владения жильем;

богатство домашнего хозяйства;

доходы домашнего хозяйства;

затраты на долгосрочную аренду жилья в ИЖД.



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.