авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

Управление развитием рынка инвестиционного жилья

-- [ Страница 2 ] --

В рамках выявления экономической сущности «рынка ИЖ» представляют интерес различные формы инвестиционной деятельности на рынке жилья. Так, осуществление купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах и индивидуальных домов (коттеджей) производится на рынке жилья на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами и способами инвестирования (депозиты в коммерческих банках, приобретение акций паевых фондов и т.д.). Однако в соответствии с целью и задачами исследования, для нас представляет интерес «инвестиционная стоимость», представляющая собой стоимость собственности для конкретного владельца, предъявляющего свои инвестиционные требования к возврату вложенного капитала. Инвестор в недвижимость имеет своей целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. Инвестор, с одной стороны, должен возвратить вложенные средства, а с другой – получить вознаграждение за использование его средств.

Важной составляющей «рынка ИЖ» является инвестиционное строительство новых многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования или размещения проектной декларации в соответствии с законом о долевом строительстве и после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Следовательно, для строителя точно определен момент, с которого он может привлекать денежные средства на строительство объекта недвижимости. Ранее, в отсутствие этого правила, денежные средства привлекались по усмотрению строительных компаний.

Таким образом, основываясь на результатах экономического анализа основных категорий, имеющих отношение к рынку ИЖ, сформулировано и обосновано определение ключевой экономической категории исследования – «рынка ИЖ».

Рынок инвестиционного жилья представляет собой систему экономических отношений между основными его участниками в части непосредственного производства и потребления жилья или жилищных услуг на инвестиционной основе. Он включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними. Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами «рынка ИЖ» как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности. «Рынок ИЖ» как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта подсистема – открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими подсистемами и является подсистемой рынка жилья. В отличие от рынка потребительских товаров, «рынок ИЖ» требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на его (жилье) производство, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому, конечные потребители жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку жилья или услуги за пользование им.

2. В диссертации отмечается, что в советский период рыночных отношений в жилищной сфере, по сути, не существовало, а проводилась государственная жилищная политика:

– жилплощадь государством предоставлялась не в зависимости от доходов семей, а по нуждаемости и бесплатно; при этом качество жилья отдавалось в жертву объемам;

– отечественная жилищная система характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности;

– государственный бюджет являлся практически монопольным источником финансирования возведения жилья.

Кроме того, установлено, что государственная монополия на строительство, распределение и перераспределение жилья за многие десятилетия своего функционирования не дала и не могла дать социального результата. Строительство и эксплуатация государственного, муниципального и общественного жилья требовали крупных, постоянно растущих бюджетных и общественных ассигнований, которых ни у государства, ни у местных Советов, ни у общественных организаций не было. При этом население было пролетаризировано системой ограничений его доходов, количеством и размером жилых помещений, приходящихся на одного человека или семью, парализовано организационными трудностями и было не в состоянии участвовать в массовом жилищном строительстве.

По этой причине к началу рыночных преобразований у нас в стране фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище. С отказом государства от роли монопольного инвестора в жилищное строительство стали возникать проблемы, последствия которых выразились в снижении темпов вводимого жилья для массового потребителя.

Особенностью пореформенного периода является то, что происходящие в рыночной экономике процессы определяются не единым планом, а правом свободы деятельности каждого субъекта собственности. При рыночной переориентации экономики главную роль играет трансформация сложившихся ранее отношений присвоения и отчуждения факторов и результатов производства и их переход в новое устойчивое состояние. Это вызвано тем, что отношения собственности являются исходным и основным компонентом системы хозяйственного механизма, определяющим как его природу, так и его специфику.

Таким образом, пореформенный период характеризуется возникновением рынка жилья и в дальнейшем рынка ИЖ. К тенденциям развития рынка ИЖ пореформенного периода следует отнести:

– государство перестало играть роль основного финансирующего органа на рынке ИЖ. Следствием сокращения бюджетных дотаций на реализацию различных жилищных программ явилось резкое снижение (в 3 раза) количества бесплатных квартир, предоставляемых очередникам;

– поиск источников финансирования жилищного строительства становится актуальной проблемой для крупных российских городов. В основном ее решают за счет инвесторов; при этом часть средств, получаемых от реализации жилья повышенной комфортности, направляется на строительство квартир для очередников;

– отсутствие стабильных объемов ввода нового жилищного строительства вследствие низкого платежеспособного спроса российских граждан;

– отрицательная динамика возводимых объектов;

– отсутствие возможностей для накопления инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных структурах и различных жилищных фондах для Развития рынка ИЖ и жилищного строительства в результате обвала финансового рынка в России после 17.08.1998 г.;

– недостаточность долгосрочных ресурсов;

– возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в принципе в условиях административной экономики: развились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности на отечественном рынке ИЖ.

Выявлено, что в период реформирования отечественного жилищно-строительного комплекса правительству РФ не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами развития отечественного рынка жилья. Причиной послужила невозможность для муниципальных органов власти добиться на практике полноценных договорных отношений: их неспособность выполнять свои договорные обязательства привело повсеместно к административному принуждению подрядчиков работать без оплаты своего труда или с длительными ее задержками.

В этой связи необходимо осуществить ускоренный переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, что определило целесообразность использования программно-целевого метода управления (ПЦМУ) для решения жилищных проблем российских граждан, поскольку они:

– входят в число приоритетов для формирования федеральных целевых программ (ФЦП), а их решение позволяет обеспечить возможности для улучшения жилищных условий и качества жизни населения, предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием систем жизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развития ЖКХ, эффективного функционирования рынка жилья;

– носят межотраслевой и межведомственный характер и не могут быть решены без участия федерального центра;

– не могут быть решены в пределах одного финансового года и требуют бюджетных расходов капитального характера, а также расходов на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы в течение 8-10 лет;

– носят комплексный характер, и их решение окажет значительный мультипликационный эффект на социальное благополучие в обществе, общее экономическое развитие и рост производства.

3. Проведенный анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Однако он позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли, в т.ч. и с развитием рынка ИЖ. Предпосылками этого являются процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье и изменение структуры инвестиций в жилищное строительство, а также осуществление технической и ресурсосберегающей политики, повлекших за собой значительное изменение структуры и объема спроса на жилье.

Установлено, что современный российский рынок ИЖ в настоящее время переживает период своего роста: с одной стороны, растет спрос населения на жилье, увеличиваются доходы граждан, развивается ипотечное кредитование, а с другой – предложение жилья (рост объемов строительства) весьма «вяло» реагируют на увеличение спроса; в результате растет стоимость предлагаемого к продаже жилья.

Выявлено, что структура существующего жилищного фонда расходится с потребностями населения и по показателю качества жилья, основной причиной которого является избыточное строительство в 1960-х гг. крупнопанельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских качеств. Обосновано, что изменение структуры жилья с учетом потребностей населения значительно повысило бы платежеспособный спрос и уменьшило бы риски при реализации жилья.

Однако образовавшийся разрыв между потенциальным и платежеспособным спросом на рынке ИЖ трудно преодолим: с одной стороны, цены на жилье носят явно выраженный монопольный характер и не имеют тенденции к снижению; с другой – существенное повышение благосостояния населения не может быть достигнуто за короткое время.

Значительной проблемой на отечественном рынке ИЖ является существующая система финансирования строительства и покупки жилья. В настоящее время основная часть жилья возводится за счет привлечения средств дольщиков. Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства – квартиры и дома покупают как готовый продукт: строительство должны вести застройщики и коммерческие (ипотечные) банки, а гражданин должен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля.

Выявлены проблемы рынка ИЖ, к которым следует отнести низкий платежеспособный спрос россиян не только на строительство или покупку жилья, но и на кредиты на эти цели. Основными причинами ограниченного платежеспособного спроса российских граждан на приобретение и строительство жилья являются весьма низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления; недостаточное развитие института долгосрочного жилищного кредитования; необоснованно высокие процентные ставки, снижающие доступность жилищных кредитов и являющиеся финансовым и психологическим ограничением; недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов, а также ряд других причин. Установлено, что средняя зарплата по стране в месяц составляет около 10 тыс. руб., то есть втрое меньше, чем стоимость 1 м2 жилья, который превышает 30 тыс. руб. (табл. 1). Поэтому купить жилье при нынешних ценах с использованием всех финансовых инструментов может не больше 10 % населения России – то есть самые состоятельные, большинство из которых уже свое право на комфортное жилье реализовали.

Таблица 1

Соотношение цены квартир, ежемесячных доходов и размеров

ежемесячного взноса в некоторых регионах России в 2007 г.

Регион

Цена однокомнатной квартиры, руб.

Среднемесячный доход, руб.

Сколько человек должен платить, руб.

Сколько человек может платить, руб.

Российская

Федерация

1 238 920

9 619

11 150

6 733

Москва

4 332 960

30 062

38 996

21 043

Московская

область

2 104 560

10 131

18 941

7 092

Санкт-Петербург

2 431 640

13 259

21 884

9 281

Ленинградская область

1 447 360

8 033

13 026

5 623

Ивановская

область

1 000 120

4 224

9 001

2 957



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.